Diritto di abitazione: cos’è e come funziona

Il diritto di abitazione è un legato ex lege, che attribuisce al coniuge il diritto di risiedere nell’immobile adibito a casa familiare. Costituisce una forma di diritto reale di godimento, affine al diritto d’uso e usufrutto.

Il codice civile riserva una particolare ed incisiva tutela per alcuni membri della famiglia del de cuius. L’intento del legislatore è stato quello di garantire una rilevante tutela per coloro che hanno legami di parentela particolarmente stretti. Proprio su questo presupposto si fonda la ratio della disciplina della successione necessaria.

Il legislatore del codice ha quindi introdotto un regime, quello della successione necessaria, che funge da limite sia alla successione testamentaria, ma anche a quella legittima, ossia quella prevista dalla legge stessa. Si prevede, infatti, che una quota del patrimonio del de cuius sia riservata ad alcuni soggetti legati da legami familiari.

In particolare, il codice ha inteso riservare una specifica tutela al coniuge superstite. A quest’ultimo, infatti, l’art. 540 c.c. riserva i seguenti diritti: il diritto alla metà del patrimonio dell’altro coniuge; quello di abitazione sulla residenza familiare; il diritto di uso dei mobili che corredano la residenza familiare. Il diritto di abitazione è un legato ex lege, che attribuisce al coniuge il diritto di risiedere nell’immobile adibito a casa familiare. È un diritto che sorge automaticamente all’apertura della successione, laddove ricorrano alcuni presupposti. I diritti di abitazione e di uso non possono essere ceduti o dati in locazione ad altri.

La giurisprudenza è intervenuta inoltre a più riprese al fine di chiarire la portata di una delle principali questioni. È infatti necessario che la casa familiare sia in proprietà del defunto alla sua morte o in comunione legale. È escluso il diritto se è in comunione con terzi.

Premessa: i diritti del coniuge

Il codice civile riserva una particolare ed incisiva tutela per alcuni membri della famiglia del de cuius. L’intento del legislatore è stato quello di garantire una rilevante tutela per coloro che hanno legami di parentela particolarmente stretti. Proprio su questo presupposto si fonda la ratio della disciplina della successione necessaria. Quest’ultima prevede una quota di patrimonio riservata ai c.d. legittimari del defunto.

La successione necessaria rappresenta un limite all’operatività della successione testamentaria, e anche talvolta della successione legittima. Più correttamente la successione necessaria consiste in un insieme di norme, in un regime normativo, la cui funzione è quella di tutelare determinati soggetti che sono legati al de cuius da un vincolo parentale molto forte, che sono i figli, il coniuge, in mancanza dei figli anche l’ascendente che opera come legittimario, e quindi successore necessario soltanto se mancano i figli. Quindi i figli non possono concorrere con l’ascendente, possono concorrere soltanto col coniuge. 

Il coniuge invece mancando i figli può concorrere con l’ascendente. Questi soggetti, coniuge, figli, o mancando il coniuge anche gli ascendenti, sono soggetti cui la legge riserva necessariamente una quota del patrimonio del de cuius per tutelare evidentemente questo legame familiare ritenuto particolarmente intenso, e quindi alla morte del de cuius una quota del suo patrimonio va necessariamente devoluto a questi soggetti.

In particolare l’articolo 540 del codice civile attribuisce al coniuge una serie diritti in sede di successione ovvero:

• Il diritto alla metà del patrimonio dell’altro coniuge;
• Quello di abitazione sulla residenza familiare;
• Il diritto di uso dei mobili che corredano la residenza familiare.

I diritti citati negli ultimi due punti sono riconosciuti a condizione che l’immobile sia di proprietà del de cuius o in comunione tra i coniugi.

Chi è Il coniuge superstite?

Il coniuge superstite è la persona, moglie o marito, con cui il defunto era legalmente sposato e che assume legalmente dei diritti derivanti dal matrimonio. Il coniuge superstite beneficia:

• Dell’eredità, completa oppure parziale.
• Pensione di reversibilità.
• Diritto di abitazione nella residenza familiare a vita.

Diritto di abitazione del coniuge superstite: in cosa consiste

Ai sensi dell’articolo 540, comma 2, del Codice civile, attribuisce il diritto di abitazione al coniuge superstite, anche in presenza di altri chiamati all’eredità. Il diritto di abitazione del coniuge superstite è riservato alla casa utilizzata come residenza familiare.

Il coniuge superstite mantiene anche il diritto sull’utilizzo dei mobili presenti nell’abitazione, sempre che siano di proprietà del defunto o di proprietà comune. Tale soggetto già all’apertura della successione acquisisce immediatamente il diritto di abitazione. I diritti di abitazione e di uso non possono essere ceduti o dati in locazione ad altri.

Questa fattispecie è una particolare ipotesi di legato ex lege, cioè una forma di legato che è costituito per legge stessa. Che cos’è un legato?

Si dice normalmente che la differenza tra istituzione di erede e legato è che l’istituzione di erede dà vita a una successione a titolo universale. Quindi l’erede succedere in universum ius, succede per l’intero, o pro quota, a seconda che sia chiamato per intero o proquota, in tutti i rapporti facenti capo al de cuius che sono trasmissibili mortis causa, anche nei debiti. 

Il legato invece darebbe luogo ad una successione mortis causa a titolo particolare che riguarda quel bene, quel rapporto, senza responsabilità per i debiti ereditari e anche la responsabilità per eventuali oneri che gravano sul legato è comunque una responsabilità intravires. 

Invero questa definizione non è propriamente corretta. Infatti, vi sono ipotesi in cui il legatario non succede al de cuius, come nel caso di legato di cosa altrui o di contratto. In tali ipotesi, il legato non gli attribuisce beni o diritti presenti nell’asse ereditaria; acquista un diritto che non è presente nell’asse ereditario, ad avere un bene che non è presente nell’asse ereditario, che è dell’onerato, o è di un terzo. Quindi, è un diritto che il terzo dovrà in qualche modo soddisfare acquistando il bene oppure ottiene la liberazione di un debito.

Dunque, ci sono dei legati, come quelli che ho rapidamente richiamato, che non danno luogo ad un fenomeno di successione mortis causa. 

Quindi sarebbe più corretto definire il legato in negativo. Esso è  una disposizione mortis causa che non determina mai una successione a titolo universale, in alcuni casi può determinare una successione a titolo particolare, in altri casi non dà luogo ad alcuna successione e produce effetti meramente obbligatori. 

La ratio dell’istituto

Tramite predetto istituto, il legislatore ha inteso unicamente garantire al coniuge superstite la persistenza del godimento della casa adibita a residenza familiare e dei mobili che la corredano tanto al fine di preservare quell’ambiente etico-affettivo in cui è convissuto con il de cuius, quanto e soprattutto per scongiurare il pericolo di perdita improvvisa, dopo la morte del coniuge, del proprio punto di riferimento abitativo.

Dunque, si vuole prevenire che la perdita della casa familiare vada ad aggravare quella che era la condizione previgente alla morte. In tal modo, si intende prevenire eventuali ulteriori sofferenze al coniuge, in un momento delicato della propria esistenza.

Presupposti del diritto di abitazione del coniuge superstite

Il diritto di abitazione nell’immobile adibito a residenza familiare e di uso dei mobili che lo corredano del coniuge superstite sorge a condizione che:

• L’immobile sia di proprietà del de cuius, oppure
• Sia in comunione dei beni tra i coniugi.

Proprio sui presupposti del diritto di abitazione del coniuge superstite è intervenuta la giurisprudenza della Corte di Cassazione. Infatti, ha precisato l’interprete che se l’immobile adibito a residenza familiare è in comunione tra il defunto e un terzo, non sorge il diritto di abitazione.

Si legge nella sentenza 15000 del 2021: “il presupposto perché sorgano a favore del coniuge superstite i diritti di abitazione della casa adibita a residenza familiare e di uso dei mobili che la arredano è che la suddetta casa e il relativo arredamento siano di proprietà del “de cuius” o in comunione tra lui e il coniuge, con la conseguenza che deve negarsi la configurabilità dei suddetti diritti nell’ipotesi in cui la casa familiare sia in comunione tra il coniuge defunto ed un terzo“.

La Suprema Corte infatti, pur escludendo l’esistenza del diritto di abitazione e di uso sulla casa familiare in presenza di un diritto di proprietà vantato da un soggetto estraneo, ha comunque ammesso che tali diritti, nei limiti della quota di proprietà del coniuge defunto, si convertano necessariamente in un equivalente monetario. Inoltre, affinché il coniuge superstite all’apertura della successione abbia il diritto di abitazione è necessario che sia residente presso la casa adibita a residenza familiare.

Esclusioni

• Il diritto di abitazione non può nascere in capo al coniuge che abbia volontariamente interrotto la convivenza e abbia stabilito altrove la propria residenza;
• Non si estende alle seconde case o altri immobili che non siano
• Non è trasferibile a terzi.

Diritti del coniuge in presenza di altri eredi

La condizione necessaria per il diritto abitazione del coniuge superstite è dunque quella che la casa di abitazione dei due coniugi sia di proprietà comune o di proprietà del defunto. Ma cosa accade, invece, agli altri eredi? Cosa ne è del loro diritto?

Si afferma, infatti, che anche in caso di altri eredi, per esempio i figli, il coniuge superstite comunque conserva il diritto di abitazione e mantiene il godimento pieno della casa di abitazione della famiglia e dei vari beni presenti al suo interno. Il titolare dell’abitazione è tenuto, sotto il profilo fiscale, a versare i tributi relativi all’intero immobile sul quale vanta diritto. Gli altri eredi non sono invece tenuti a versare alcuna imposta.

In presenza di figli, è solo il coniuge superstite ad avere il diritto di abitazione sulla casa e di uso sui mobili che vi si trovano. Quindi, ai figli non è riconosciuto dalla legge un diritto di abitazione.

Chi è tenuto al pagamento delle imposte?

Il soggetto passivo d’imposta è il coniuge superstite, anche in presenza di altri eredi, come ad esempio i figli. Di conseguenza questi ultimi erediteranno l’immobile in veste di “nudi proprietari”, senza poterne disporre e pertanto i co-eredi non figureranno come soggetti passivi d’imposta.

IMU

Il coniuge superstite ha il diritto di abitazione nella dimora principale, pertanto, egli è esonerato dal pagamento, in virtù dell’agevolazione prima casa. Questo, sempreché l’immobile in oggetto non sia classificato nelle categorie catastali di lusso (A/1 – A/8 – A/9). Anche se ci sono più eredi, né questi ultimi e né il coniuge superstite saranno soggetti d’imposta a debito per l’IMU.

Conclusioni

Il diritto di abitazione rappresenta un aspetto fondamentale nel contesto del diritto immobiliare e delle successioni. Esso offre protezione ai beneficiari, come il coniuge superstite o altri familiari, garantendo loro un tetto sulla testa dopo la perdita del proprietario. Sebbene non conferisca la proprietà dell’immobile, il diritto di abitazione assicura stabilità e sicurezza. La sua importanza è particolarmente evidente in situazioni di successione, dove l’equilibrio tra i diritti dei vari eredi e la protezione dei soggetti più vulnerabili diventa cruciale. Comprendere le dinamiche di questo diritto è essenziale per navigare con successo le complessità legali legate alla proprietà immobiliare.

Domande frequenti