Quando si parla di catasto e immobili, ci si può imbattere nella terminologia specifica che sta ad indicare le diverse zone in cui può essere situata una struttura, o un terreno. Una di queste è la zona censuaria, che divide i singoli Comuni in diverse zone, in base alla redditività specifica. Ogni zona presenta le medesime caratteristiche, sia per quanto riguarda l’ambiente che per le funzioni socio-economiche. Le zone censuarie non sono tutte uguali, poiché possono racchiudere diverse porzioni di territorio: da parti dello stesso Comune, a più Comuni.
Conoscere la zona censuaria può essere utile per sapere quali sono le caratteristiche socio-economiche di un determinato luogo, ma anche per conoscere quali sono le imposte che vengono applicate in una porzione di territorio. Per avere informazioni circa un fabbricato, un immobile o terreno specifico, in ogni caso serve una visura catastale del luogo.
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Definizione di zona censuaria
La zona censuaria è disciplinata dal D.P.R. n. 138 del 1998, all’articolo 1. È una porzione di territorio caratterizzato da uniformi caratteristiche ambientali e socioeconomiche. Può essere costituita da un Comune, un gruppo di Comuni o una porzione di un Comune.
Prima di vedere a cosa può servire questa classificazione, vediamo nel dettaglio cosa si intende per zona censuaria. Con questa terminologia si individua una porzione di territorio limitata e omogenea in un territorio provinciale, che può essere costituita da una porzione di un Comune o da più Comuni che riportano le stese caratteristiche, ambientali e socio-economiche. La definizione precisa dell’Agenzia delle Entrate è la seguente:
“Porzione omogenea di territorio comunale (ordinariamente è una sola per i Comuni medio piccoli e più di una per le città più grandi), nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme. Può comprendere un solo Comune o una porzione del medesimo, con caratteristiche ambientali e socioeconomiche simili.”
Il territorio di ogni zona solitamente è continuo, ed è delimitato con precisione dal catasto. In queste zone quindi sono previste similitudini che riguardano la redditività dei fabbricati, ovvero la rendita potenziale che si può determinare dalle singole strutture, o dai terreni.
Conoscere quali strutture rientrano in una zona censuaria può essere utile a determinare la rendita specifica, in base ad una semplice correlazione con le altre strutture presenti nello stesso territorio. Può accadere facilmente che per piccoli Comuni la zona censuaria sia solamente una, mentre quando si parla di grandi Comuni, si è soliti suddividere il territorio in diverse zone, con caratteristiche differenti.
In ogni caso, anche in Comuni molto estesi, le zone censuarie sono sempre in numero ridotto, e corrispondono a differenze sostanziali nella redditività dei singoli fabbricati. La zona censuaria prende parte all’insieme di dati e informazioni tenute dal catasto, con cui vengono classificati i territori, gli immobili e le strutture, e i terreni che producono una rendita e non.
Il ruolo della zona censuaria nel sistema catastale
Per comprendere appieno la sua funzione è essenziale vederla come una componente fondamentale di un sistema di classificazione territoriale molto preciso, una sorta di anagrafe nazionale degli immobili gestita dal Catasto. Ogni singola proprietà sul suolo nazionale, dal piccolo garage al grande complesso industriale, è identificata in modo univoco attraverso una sequenza logica di dati catastali che, partendo dal livello più ampio, restringono il campo fino a individuare la singola unità.
Il punto di partenza di questa gerarchia è il Comune, l’entità amministrativa di base in cui l’immobile si trova. Per i comuni territorialmente più estesi, come le grandi città, può esistere un’ulteriore suddivisione chiamata Sezione, che raggruppa aree specifiche per semplificare la gestione.
Subito dopo questo primo inquadramento territoriale, si inserisce la zona censuaria. Questa non è una semplice suddivisione geografica, ma un raggruppamento con una precisa valenza economica. Il suo scopo è quello di delimitare aree che, secondo l’analisi dell’Agenzia delle Entrate, presentano caratteristiche ambientali e socioeconomiche omogenee. In pratica, definisce i “distretti fiscali” del Comune, all’interno dei quali si presume che gli immobili abbiano un potenziale di redditività simile.
Scendendo ulteriormente di livello, troviamo il Foglio. Possiamo immaginarlo come una singola mappa, una “tavola” cartografica che rappresenta una porzione specifica della zona censuaria. Su ciascun foglio sono poi delineate una o più Particelle, note anche come mappali, che corrispondono a un singolo appezzamento di terreno o a un intero fabbricato. Infine, se una particella comprende più unità immobiliari distinte e autonome, come nel caso di un condominio, si utilizza il Subalterno per identificare in modo inequivocabile ogni singola unità: l’appartamento, il negozio, il box auto.
A cosa serve conoscere questa suddivisione
Conoscere questa suddivisione catastale può essere utile, come anticipato, per diversi motivi, volti a individuare la condizione di redditività di un determinato immobile in base al territorio in cui è collocato. Inoltre è un dato importante da tenere presente quando si intende procedere con la vendita di una abitazione, o a stipulare un contratto di locazione.
La redditività della zona infatti può dare un’idea di quali sono le somme da chiedere in caso di vendita o contratto di affitto, e inoltre serve a individuare quali imposte devono essere applicate nel modo corretto per ciascuna struttura.
L’Agenzia delle Entrate dispone di precise tabelle che riguardano la redditività delle diverse zone censuarie di un Comune, per cui è utile la consultazione sia nel caso del pagamento delle imposte che per vendere o porre in affitto una abitazione.
Va tenuto presente che all’interno della stessa zona, i tratti caratteristici sono pressoché i medesimi, anche se possono variare leggermente. Questi tratti possono riguardare:
- Caratteristiche sociali;
- Caratteristiche demografiche;
- Caratteristiche ambientali;
- Aspetti morfologici;
- Aspetti economici;
- Caratteristiche reddituali.
La suddivisione in zone permette di mantenere i prezzi in linea con le caratteristiche dell’ambiente e delle strutture, ovvero è valida a livello giuridico per stabilire la scala tariffaria di riferimento. Una scala tariffaria di questo tipo permette anche di variare il prezzo in base alle variazioni della zona dovute a eventi naturali, oppure cambiamenti particolari.
Grandi e piccoli Comuni
Come accennato precedentemente, le cose possono variare se ci si trova in un piccolo Comune con pochi abitanti, oppure in una grande città. Solitamente quando si parla di piccoli Comuni, la zona censuaria può comprendere tutto il Comune, oppure raggrupparne più di uno insieme.
Pensiamo ad esempio alle zone di montagna: in questo caso i piccoli Comuni similari e contigui possono essere compresi all’interno della stessa zona censuaria, con le medesime caratteristiche ambientali e reddituali. Solitamente quando si è di fronte a situazioni di questo tipo infatti, si tende a ridurre il numero delle zone censuarie, comprendendo più Comuni di piccola dimensione insieme.
Quando invece si fa riferimento a grandi Comuni, come ad esempio città rilevanti come Roma e Milano, le cose cambiano, perché in questi casi possono essere predisposte diverse zone censuarie all’interno dello stesso Comune, anche se limitate.
Per fare qualche esempio, Milano è composta da tre zone censuarie, mentre Roma è suddivisa in sette zone. Ad occuparsi di queste suddivisioni sono gli uffici tecnici comunali, e le tabelle di riferimento reddituale vengono messe in comune con l’Agenzia delle Entrate, che pubblica poi tutti i tariffari di riferimento per ogni zona.
Come conoscere la propria zona
Visto cosa sono e a cosa servono le zone censuarie, come è possibile sapere in quale zona censuaria è stabilito il proprio immobile, abitazione o terreno? Per conoscere questa, e altre informazioni, è necessario rivolgersi al catasto, che contiene tutti i dati sulle strutture presenti nel territorio.
In particolare, è necessario richiedere una visura catastale, ovvero un documento in cui sono presentate tutte le informazioni che riguardano una particolare struttura, inclusa la zona censuaria, la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno, il Comune e molte altre informazioni.
La visura catastale rileva anche i dati che riguardano la superficie di un particolare immobile, oppure i dati reddituali, oppure i dati che riportano i diversi passaggi di proprietà o le ristrutturazioni applicate nel tempo, oltre agli indirizzi civici in cui si trova la struttura e gli intestatari.
La visura catastale si può richiedere presso un ufficio del territorio, presso uno sportello catastale, ma anche presso i servizi online messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Ogni Comune ha la propria commissione censuaria, che stabilisce con precisione quali sono le zone censuarie, e possibili aggiornamenti delle stesse.
