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Come funziona la vendita con riserva di proprietà?

La vendita a rate con riserva della proprietà è il contratto in cui il trasferimento della proprietà avviene con il pagamento dell'ultima rata di prezzo del bene. L'acquirente ottiene immediatamente la detenzione del bene e si assume i rischi dal momento della consegna.

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Vendita con riserva di proprietà

Con il contratto di vendita con riserva di proprietà le parti prevedono che il prezzo della cessione di un bene venga corrisposto a rate, facendo in modo che il promissario acquirente entri in possesso del bene dalla stipula dell’atto, con l’effettivo passaggio di proprietà che avviene al versamento dell’ultima rata.

Nel caso della vendita di un bene è possibile che la proprietà del bene venduto non si trasferisca all’atto della stipula del contratto, o alla consegna del bene, ma solo con il pagamento dell’ultima rata del prezzo. In questo caso si parla di vendita con riserva di proprietà.

Si tratta di particolari tipologie di contratti stipulati per la vendita di beni mobili. La stipula di questo tipo di contratti è legata alla forza contrattuale del soggetto venditore, in quanto consente la massima garanzia al cedente sulla vendita. L’acquirente, infatti si accolla tutti i rischi di senescenza e obsolesenza del bene, anche se la proprietà del bene non è ancora a lui stata trasferita. Questo tipo di clausola viene, solitamente, utilizzata a fronte della rateazione del prezzo, permettendo al promissario acquirente di entrare in possesso del bene solo al versamento dell’ultima rata.

La vendita con riserva di proprietà presenta alcuni aspetti peculiari rispetto alla generalità dei contratti con effetti traslativi differiti. Per questo motivo andiamo ad analizzare, di seguito, tutte le caratteristiche del contratto di vendita con riserva di proprietà.

Vendita con riserva di proprietà: contratto

Nel contratto di vendita con riserva di proprietà (o vendita a rate con patto di riservato dominio) le parti possono stipulare un contratto, stabilendo che l’acquirente provvederà al pagamento del bene in via dilazionata e, al contempo, che il medesimo possa divenire proprietario del bene citato, anche se ne ha già la materiale disponibilità, solo al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo.

L’aspetto fondamentale dello schema contrattuale in esame consiste quindi nel fatto che colui che si impegna ad acquistare il bene ne viene proprietario solo se ne paga l’intero prezzo, pur acquisendone la disponibilità precedentemente. L’istituto del contratto di vendita con riserva di proprietà è disciplinato nell’alveo più generale dei contratti di vendita.

Attraverso la stipula di questo contratto si riesce a perseguire una duplice finalità:

  • Da una parte vi è la tutela del venditore, in quanto il passaggio di proprietà del bene ceduto avviene solo al versamento dell’ultima rata, ovvero al completamento del pagamento dell’importo di vendita previsto;
  • Il promissario acquirente, entrando immediatamente nella proprietà, fruisce del bene da subito.

La figura contrattuale della vendita con riservato dominio ha avuto una notevole diffusione nella prassi commerciale, perché è in grado di coniugare, accanto alla causa propria dei contratti traslativi della proprietà, la funzione di finanziamento a favore del compratore, e la funzione di garanzia a favore del venditore. L’istituto della vendita con riserva di proprietà trova applicazione con riguardo ai beni mobili registrati, agli immobili e anche nella vendita di azienda.

Per approfondire: “Il contratto di compravendita“.

Per approfondire: “La riserva di proprietà nella cessione di azienda“.

Vendita con riserva di proprietà: codice civile

Art. 1523 c.c. – “Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.

L’articolo 1523 prevede che nella vendita con riserva di proprietà, l’acquirente diviene proprietario del bene solo all’atto del pagamento dell’ultima rata del prezzo: ciò comporta che tra le parti viene stipulato un contratto di vendita che, per quanto riguarda il trasferimento di proprietà, è sottoposto ad una condizione sospensiva.

Questo significa che il prospettato acquirente, pur potendo materialmente utilizzare subito il bene oggetto della vendita, non può alienarlo a terzi. Se il prospettato acquirente non mantiene fede a tale obbligo il terzo diviene proprietario del bene solo se si tratta di una cosa mobile e se quest’ultimo è in buona fede. In tale ipotesi, però, il prospettato acquirente che ha venduto un bene non di sua proprietà è perseguibile per il reato di appropriazione indebita ai sensi dell’articolo 646 del codice penale.

Effetti del contratto di vendita con riserva di proprietà

A parte il trasferimento di proprietà, gli altri effetti del contratto si producono immediatamente. E’ per tale ragione che l’articolo 1523 del codice civile prevede che i rischi connessi alla vendita siano a carico dell’acquirente e pertanto per l’eventuale perimento del bene è responsabile l’acquirente (che quindi dovrà pagarne in ogni caso il prezzo).

Si può quindi affermare che nella “vendita con riserva di proprietà” si verifica una dissociazione tra il trasferimento della proprietà e l’assunzione dei rischi relativi alla esistenza ed alla funzionalità del bene, atteso che quando lo stesso viene consegnato al prospettato acquirente questi se ne assume i rischi della perdita o del deterioramento. La vendita con riserva di proprietà è valida e si perfeziona con consenso delle parti sull’oggetto e sul prezzo.

Per quanto riguarda il corretto inquadramento contrattuale, l’Agenzia delle entrate, con la Risoluzione n. 28/E/2009 ha stabilito che “La vendita con riserva di proprietà è un contratto regolato dall’articolo 1523, cod. civ. per il quale “nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”. Si tratta di una tipologia di norma che consente al compratore di godere fin da subito del bene oggetto della vendita senza l’esborso totale del prezzo pattuito e al venditore di essere garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato. Conseguentemente è escluso che il c.d. “effetto traslativo” si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata – Cassazione n. 11450/1992 – ancorché il compratore acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi a un eventuale perimento o deterioramento dell’oggetto”.

Patto di riservato dominio

Il patto di riservato dominio, per il quale non è richiesta alcuna forma particolare salvo che non la imponga l’oggetto, deve essere stipulato contestualmente al contratto di vendita, e ciò allo scopo di garantire al venditore il ricevimento del corrispettivo pattuito ed al compratore il passaggio di proprietà del bene.

Peraltro, si ritiene che non sia vietata la stipulazione del patto di riservato dominio in un momento successivo alla conclusione del contratto di vendita a condizione, però, come anche riconosciuto dalla giurisprudenza, che la volontà di apporre al contratto la clausola di riserva della proprietà risulti da una documentazione ad hoc mediante il c.d. “negozio ricognitorio“.

Oggetto del contratto

Generalmente vengono venduti con riserva di proprietà beni fungibili (si esclude però che i beni consumabili e trasformabili possano essere oggetto di vendita con riserva di proprietà, atteso che l’utilizzazione, comportando di fatto la distruzione del bene, vanificherebbe la garanzia dell’acquirente).

Nulla esclude, tuttavia, che oggetto del contratto di vendita siano anche beni particolari e del tutto infungibili quali, ad esempio, le aziende. Inoltre, si ritiene che il “patto di riservato dominio” sia compatibile con l’alienazione di un diritto diverso da quello della proprietà, quale un diritto reale i un diritto di credito, a condizione però che tale diritto sia utilizzabile economicamente e sempre che, ovviamente, a condizione che la riserva di proprietà sia compatibile con l’esercizio del diritto ceduto (ad esempio, cessione di una servitù con il pagamento di un corrispettivo in denaro).

Risoluzione del contratto

Nella vendita con riserva di proprietà assume un’importanza fondamentale la disciplina della risoluzione. L’articolo 1525 del codice civile prevede che la risoluzione non può aver luogo per il mancato pagamento di una sola rata che non rappresenti più dell’ottava parte del prezzo pattuito.

Sul punto si consideri però che la giurisprudenza ha temperato la rigidità della norma, affermando che la violazione del predetto limite non comporta automaticamente il diritto a risolvere il contratto, atteso che è prima necessario valutare la situazione complessiva, ossia la possibile insolvenza del debitore, la diminuzione o la perdita delle garanzie, etc. Inoltre, è opportuno ricordare che la disposizione citata, essendo dettata allo scopo di evitare una vessazione del prospettato acquirente è inderogabile.

Effetti della risoluzione

L’articolo 1526 del codice civile prevede espressamente che in caso di risoluzione per causa addebitabile all’acquirente, il venditore, oltre a chiedere il risarcimento dell’eventuale danno, deve restituire le rate già riscosse, trattenendo un equo compenso. Lo stesso articolo dispone altresì che se il contratto prevede che il venditore possa trattenere le rate già pagate a titolo di indennità, il giudice,  a cui anche il solo prospettato acquirente può rivolgersi, può ridurre l’indennità pattuita sino a farla divenire un equo compenso.

Ad esempio, nelle procedure fallimentari il Tribunale, per prassi consolidata, quando viene risolto un contratto di leasing finanziario stipulato allo scopo di acquistare un bene, obbliga la società di leasing a riprendersi il bene (anche se lo stesso è difficilmente rivendibile), è chiede alle medesime la restituzione di una parte dei canoni già versati; in tale ipotesi le predette società possono trattenere solo quella parte dei canoni che corrispondono all’utilizzo effettuato ed al risarcimento del danno subito a causa della risoluzione.

Rapporto con i terzi

La riserva della proprietà può essere opposta tanto dal compratore quanto dal venditore. Per quanto riguarda la situazione del prospettato acquirente, ove il contratto di compravendita abbia ad oggetto beni mobili, trova applicazione l’articolo 1524 del codice civile secondo cui la riserva di proprietà è opponibile ai creditori del medesimo solo nel caso in cui risulti da atto avente data certa. Nel caso in cui il contratto riguardi invece beni immobili e mobili registrati in pubblici registri si ritiene preferibile la tesi secondo cui deve essere attribuita priorità all’esecuzione della pubblicità (trascrizione) rispetto alla formazione dell’atto.

Nel caso del terzo acquirente del compratore (termine che comprende non solo i sub-acquirenti della cosa ma anche i creditori pignoratizi e ipotecari), trattandosi di beni immobili e mobili iscritti in pubblici registri si applica la disciplina della trascrizione in modo da fare prevalere la riserva di proprietà o l’acquisto del terzo in base alla iscrizione anteriore.

Nel caso dei creditori del venditore, l’articolo 1524 non fornisce alcun criterio; alcune voci in dottrina ritengono che i creditori del venditore, non essendo prevista alcuna disciplina specifica, non siano meritevoli di tutela. In realtà, si ritiene che nel caso dei creditori dei venditori trovino applicazione i principi generali. Pertanto, per quanto riguarda i beni immobili e mobili iscritti in pubblici registri, nel caso del terzo acquirente del venditore trova attuazione il principio generale della priorità della trascrizione. Per le altre categorie di beni, prevale il diritto del terzo se il suo acquisto è anteriore a quello del compratore con riserva salvo quanto stabilito dai principi generali in tema di possesso di buona fede e di revocabilità degli atti pregiudizievoli per il creditore.

Disciplina fiscale delle vendite con riserva di proprietà

Di seguito andiamo ad analizzare la fiscalità diretta che riguarda le cessioni con riserva di proprietà effettuate da privati o da aziende.

Fiscalità diretta per le cessioni dei privati

L’art. 67 del TUIR, relativo ai redditi diversi, è la normativa di riferimento per le cessioni di beni con riserva di proprietà da parte di privati.

Per quanto riguarda i beni immobili occorre precisare che la vendita con riserva di proprietà produce materia imponibile solo quando la cessione avviene prima che sia decorso in quinquennio dall’acquisto. In deroga, non è applicabile la tassazione quando, nonostante la cessione avvenga nel quinquennio, l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo. Sul punto vedasi le posizioni tenute dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 28/E/2009 e dalla risposta ad interpello n. 296/E/2019.

Fiscalità diretta per le cessioni effettuate da imprese

In questo caso la norma di riferimento è l’art. 109, co. 2 lett. a) del TUIR. La disposizione prevede che ai fini della determinazione del reddito di impresa, i corrispettivi delle cessioni e le spese di acquisizione si considerino sostenute:

  • Per i beni immobili alla data di stipulazione dell’atto o, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale;
  • Per i beni mobili alla data di consegna o spedizione o, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l’atto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale.

Occorre tenere in considerazione che l’art. 109 prevede che non si debba tenere conto di eventuali clausole di riserva di proprietà. Questo significa che i ricavi rilevano nel reddito di impresa:

  • Per i beni mobili alla data di consegna o spedizione;
  • Per i beni immobili alla data di stipula dell’atto.

Sul punto vedasi la risposta ad interpello n. 92/E/2019 dell’Agenzia delle Entrate. Questo significa, indirettamente, che si viene a creare una differenza temporale tra effetti civilistici e fiscali del contratto di vendita con riserva di proprietà. Sotto il profilo civilistico, infatti, l’efficacia del trasferimento avviene al versamento dell’ultima rata. Sotto il profilo fiscale, invece, il momento di imponibilità si manifesta con la consegna del bene (beni mobili) o con la stipula del contratto (beni immobili).

Imposte indirette nella vendita con riserva di proprietà

L’art. 2, co. 2 n. 1) del DPR n. 633/72 considera cessioni anche le vendite con riserva di proprietà. In particolare, possiamo dire che la presenza di una differenza temporale tra disponibilità del bene e proprietà, comporta la classificazione di questa operazione non come cessione di beni, ma piuttosto come prestazione di servizi. In altre parole, gli atti giuridici che comportano il trasferimento della disponibilità materiale di un bene senza trasferirne la proprietà non rientrano nella categoria delle cessioni di beni ai fini Iva. Tali operazioni, invece, sono ricomprese nell’ambito delle prestazioni di servizi (come nel caso della locazione, del noleggio e del leasing).

In pratica, ai fini Iva, la consegna del bene (o la stipula dell’atto per i beni immobili) fa considerare l’operazione come effettuata ai fini Iva. Questo significa che l’imposta diviene esigibile immediatamente, senza la necessità di attendere il successivo ed eventuale verificarsi dell’effetto traslativo della proprietà ai fini civilistici.

Vendita con riserva di proprietà: rilevazione in bilancio

Con le disposizioni introdotte dal D.Lgs. n. 139/2015, per quanto riguarda la redazione del bilancio, in caso di contratti di vendita con riserva di proprietà, gli effetti contabili si verificano in modo immediato senza che abbia rilevanza il passaggio formale del diritto. Questo in relazione al principio di prevalenza della sostanza sulla forma.

Si ritiene quindi che, dal momento della consegna, il bene non debba più essere iscritto nel bilancio del venditore, ma in quello dell’acquirente/utilizzatore con contropartita un debito verso il venditore. L’acquirente, inoltre, assoggetterà ad ammortamento tale bene al fine di fare concorrere il relativo costo, pro-quota nel tempo, alla determinazione del risultato dell’esercizio. Allo stesso tempo il venditore deve rilevare la plusvalenza o minusvalenza conseguente alla vendita del bene, nonché un credito nei confronti dell’acquirente commisurato alla parte del prezzo da pagarsi a rate.

Nella nota integrativa dei bilanci del venditore e dell’acquirente si dovrà, inoltre, dare informazione dell’operazione per i suoi aspetti giuridici, contabili e sostanziali, sia con riferimento all’esercizio nel corso del quale è stipulata la vendita con riserva della proprietà, sia con riferimento ai successivi esercizi in cui ancora permane un rapporto creditorio e debitorio tra venditore e acquirente. Tale impostazione contabile presenta il vantaggio di non richiedere alcuna riconciliazione, in sede di redazione della dichiarazione dei redditi, tra la normativa civilistica e quella fiscale.

35 COMMENTI

  1. Buona sera, nella vendita con riversa di proprietà di un bene immobile, eventuali danni che possono accorrere al bene ( tipo rottura di un tubo, rottura della caldaia) a chi sono imputabili? e che tipo di assicurazione deve stipulare l’acquirente nel caso di danni a terzi? grazie maura del torrione

  2. E’ corretto, solo dopo l’ultima rata pagata la titolarità dell’immobile si trasferisce all’acquirente, quindi solo da quel momento egli sarà chiamato a versare l’Imu.

  3. Salve,sto per punto di comprare un appartamento con questo tipo di contratto,il proprietario ci ha detto che fa un contratto in qui noi dobbiamo pagare la cifra di 104,500mila euro in 1anno e mezzo(100milla euro il prezzo del appartamento + 4,500 euro per l’affitto che gli mette dentro alla cifra del valore ) non lo so se è giusto come vuole fare ho no?! Se faccio questo tipo di contratto devo pagare l’affitto +la rata del appartamento ho solo la rata del appartamento? Vorrei tanto delle informazioni urgente ! Per favore contattatemi!!! Grazie mille

  4. Lei pagherà l’affitto. Dentro la rata di affitto ci sarà anche parte della rata legata all’acquisto della casa. La cifra dell’affitto è suddivisa in due parti.

  5. Buongiorno, il mio inquilino stà vendendo la sua attività (ristorazione) con riserva di proprietà, l’attuale contratto di locazione dell’immobile dovrà rimanere intestato a lui fino a che non si concluderà la vendita oppure posso/devo fare un nuovo contratto all’acquirente l’attività? Grazie

  6. Salve, trattiamo macchine d’ufficio, e ogni tanto succede che i clienti o chiudano la ditta oppure non vogliono piu’ pagare parte della merce fornita
    sarebbe possibile stipulare un contratto con riserva di proprieta’ per essere tutelati fino alla riscossione totale del credito? altra info, e’ un contratto tra le due parti private oppure serve un notaio? perché la vendita spesso e’ di importi medio bassi e non vale la pena avere una spesa notarile di mezzo. in pratica dopo che il cliente non ha pagato una rata o una parte della fattura e’ possibile senza problemi andare dal cliente e materialmente prelevare il prodotto in oggetto senza incorrere in nessuna denuncia o penale? grazie bye

  7. Salve Giampietro, la vendita con riserva di proprietà può essere applicata anche ai beni mobili pagati a rate. Non è necessario il notario ma consiglio di consultare un avvocato per la stipula del contratto.

  8. Grazie esiste anche un limite di tempo per il pagamento delle rate? Oppure importa esclusivamente come viene stipulato il contratto tra le parti?
    In caso di decesso della parte venditrice, perché anziana, avendo un contratto decennale, come funziona?
    Grazie

  9. Buongiorno
    Il proprietario Dell immobile stipulando un vero e proprio contratto di locazione nei confronti del conduttore deve pagare le tasse sul canone dichiarato che riscuote

  10. Buonasera, sto trattando l’acquisto di un immobile, sprovvisto della relazione notarile ventennale,in quanto immobile costruito tanti anni fa senza permessi edilizi (presumibilmente prima del 1967).
    La persona proprietaria dell’immobile è morta 16 anni fa (2002)e non avendo titoli che attestino la sua proprietà, è un problema fare una compravendita standard, avevo così pensato alla possibilità della vendita con riserva di proprietà, secondo lei può darmi delle tutele? si tratterrebbe di saldare l’acquisto in 4 anni, periodo che manca al ventennio per poter avere la certezza che nessuno abbia pretese sulla proprietà.

  11. La vendita con riserva di proprietà tutela il venditore, ma in questo lei non avrebbe tutele se qualcuno dovesse rivendicare la proprietà dell’immobile prima dell’usucapione effettivo del proprietario.

  12. Buongiorno, ho stipulato un contratto di vendita per un appartamento (io sono la parte venditrice). Le somme che riceverò mensilmente non concorrono a formare reddito, come mi hanno detto, ma nella prossima dichiarazione dei redditi, come dovrà essere indicata la casa, visto che comunque la proprietà rimane ancora a mio nome?
    Grazie

  13. Le somme percepite non sono reddito per lei, e l’abitazione rimane di sua proprietà fino al termine dei pagamenti. Quindi continuerà a dichiarare l’abitazione senza modifiche rispetto agli anni precedenti.

  14. Salve ho acquistato con riserva di proprietà per un contratto di 3 anni.
    I 3 anni stanno scadendo e quindi dovrei fare il mutuo e pagare l’ultima rata.
    Le banche non vogliono fare il mutuo per acquisto prima casa perché dicono che sono già proprietario da 3 anni e il massimo è di un anno.
    Però io leggo nell atto che io divento proprietario soltanto dopo aver acquistato l’intera proprietà e quindi con la stipula del mutuo….
    Come devo comportarmi ?

    Mi vogliono fare soltanto mutui per liquidità, quindi con tassi alti e non scaricabili sultimi 730…

  15. Sono i tipi di finanziamenti che rendono di più alle banche è normale. Avendo già fatto l’atto di proprietà è più difficile che una banca si presti per un mutuo, ma insista e vedrà che troverà un istituto che vuole finanziarla.

  16. Buona sera io vorrei acquistare una casa con vendita con riserva di proprietà.
    A chi mi devo rivolgere? (Devo cercare un geometra o notaio…)
    E quanto denaro devo anticipare?

  17. Salve Nadia, prima di tutto deve trovare una casa che sia messa in vendita con questa formula. Consiglio di cercare anche attraverso agenzie immobiliari. Tutte le condizioni vengono decide dalle parti, quindi sta alla contrattazione determinare le condizioni contrattuali.

  18. Buongiorno, sono venditore di un immobile e l’acquirente non arriva con liquidità e mutuo a coprire l’intero costo dell’operazione per poche migliaia di euro. Per concludere l’operazione, gradita ad entrambi, volevo proporre di stipulare un contratto di vendita con riserva di proprietà e patto di riservato dominio coprendo la parte mancante con un anno (circa) di locazione. Non so se sia la miglior soluzione considerando la brevità dei tempi ma nel caso lo fosse Vi chiedo: come stabilisco un giusto importo di locazione? Ammesso 500eu sia un normale parametro di locazione di zona. Come e in quali percentuali devo comporre il canone che, se ho capito bene, dovrà essere più alto del parametro…e cioè casisticamente quale percentuale sarà destinata a rata di acquisto e quale, se previsto, come godimento del bene? Un notaio, un avvocato o un commercialista? Qual’è il professionista più adatto a cui rivolgersi per impostare un’operazione che possa cautelare al meglio, anche fiscalmente, il venditore? Inoltre: nel caso di inadempienza liberare l’alloggio si sottopone alle leggi vigenti in materia di sfratto o potrà essere più semplice? Grazie in anticipo per l’aiuto e scusate la lungaggine.

  19. Salve Giancarlo, non ci sono norme per regolare questi aspetti, si tratta di trovare la soluzione dalla contrattazione delle parti. Il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un notaio per la stesura dell’atto di vendita con riserva di proprietà, nel caso attraverso di lui potrà avvalersi di altri professionisti, ove opportuno.

  20. Salve, vorrei porvi un quesito. Nel 2014 ho venduto un immobile con riserva di proprietà e l’acquirente doveva saldare, come da atto notarile, l’ultima rata nel 2018 e doveva nello stesso tempo estinguere il mutuo in essere per acquisire la proprietà definitivamente. Nel 2018 l’acquirente non manteneva fede al contatto notarile poiché aveva avuto problemi economici tanto che tramite il mio legale gli abbiamo concesso una proroga fino a maggio 2020. Adesso l’acquirente ha ancora problemi economici e mi ha fatto sapere che non è intenzionato a prendere l’immobile quindi c’è un mancato rispetto di un contratto. Che tipo di atto bisogna fare per ritornare in possesso dell’immobile. Grazie della risposta se ci sarà e comunque grazie per quello che fate per la società.

  21. Salve, volevo porvi una domanda, ovvero: “”Premettendo che si stipuli un contratto con riserva di proprietà su un bene immobile e che il pagamento avvenga dilazionato. Se l’acquirente non può più pagare, a causa di problemi economici, cosa succede? Come può tutelarsi la parte venditrice per poter recuperare la somma restante?” Grazie anticipatamente per la risposta che potrete darmi.

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