Vendita immobile donato: quando è possibile?

La donazione è un contratto, che tuttavia si ritiene essere una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria. Il donatario, come accade sovente in questi casi, deve imputare a legittima la donazione, alla parte del patrimonio del donante che gli spetta per legge alla sua morte, laddove rientri tra i legittimari di quest’ultimo.

Oggetto della donazione può essere validamente un immobile, che, ad esempio, un genitore dona ad uno dei figli. Ci si chiede, nel presente articolo, quali sono gli effetti su un’eventuale vendita di bene immobile ricevuto in donazione. Questo, in relazione al fatto che la donazione di immobile, in questo caso va ad influire sulla validità della successiva compravendita. Tale aspetto assume rilievo anche in considerazione del fatto che anche gli altri eredi legittimari, come gli altri figli, potrebbero avere delle pretese sul bene in questione.

Quindi quando è necessario provvedere alla vendita di un bene immobile donato? Cerchiamo di scoprirlo nel presente articolo.

Cos’è una donazione?

Prima di esaminare la questione della vendita di immobile donato, vogliamo preliminarmente esaminare l’istituto della donazione. Questa figura è un contratto, che tuttavia si ritiene essere una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria.

Il donatario, come accade sovente in questi casi, deve imputare a legittima la donazione, alla parte del patrimonio del donante che gli spetta per legge alla sua morte, laddove rientri tra i legittimari di quest’ultimo. Si presume, infatti, che la donazione rappresenti un anticipo delle quote di legittima dell’eredità. Tuttavia, in molti casi, quando si è in vita, si potrebbe decidere di disporre del proprio patrimonio. 

In questo caso, il patrimonio viene impiegato per l’acquisto di un’immobile. Fino all’apertura della successione, coloro che sono menzionati nel testamento non hanno che un’aspettativa futura. Mentre con la donazione non è così. La donazione diverge dalla disciplina del testamento, perché la volontà del donante non è dominata dalla disciplina esclusiva della volontà del donante. La principale differenza risiede nel fatto che la donazione ha una struttura bilaterale, c’è comunque un affidamento da considerare quella del donatario.

Quali sono gli elementi della donazione?

Detto ciò, la vendita di un immobile donato, si caratterizza per lo spirito di liberalità, che campeggia nella definizione dell’art 799 c.c. Tramite suddetto negozio una parte arricchisce l’altra, assumendo un’obbligazione o attribuendo un bene, per spirito di liberalità. L’atto, infatti, si caratterizza per una contestuale depauperazione del donante. 

L’elemento appartiene al foro interno del soggetto. Un orientamento afferma che sia un motivo individuale, che indebolisce l’elemento causale del contratto. Proprio per tale ragione che il contratto di donazione è circondato da altre cautele. Cerca di recuperare la mancanza di una ragione di scambio con l’elemento della forma solenne.  La forma dell’atto pubblico con la presenza dei testimoni. La forma solenne surroga la mancanza di causa. Anche laddove sia previsto un modus, ossia un onere in capo al donatario, non attenua lo spirito di liberalità. Il modus può essere imposto per soddisfare interessi di natura morale, non economico.

Spirito di liberalità

Il concetto di gratuità, che viene in rilievo con riferimento alle donazioni immobiliari, può essere interpretato secondo due accezioni. La gratuità economicamente disinteressata è la liberalità, la quale può essere considerata una causa debole, in quanto è priva di razionalità economica. La liberalità può essere espressione di una competente dell’animo umano e il legislatore tutela anche questo aspetto: il diritto di dare e promettere per spirito di liberalità. Tuttavia, in tal caso, la debolezza causale deve essere surrogata da una forma solenne che richiami l’attenzione sull’importanza dell’atto. Infatti, sorge un problema con riferimento alla donazione di modico valore, che non prevede la forma solenne. In tal caso, tuttavia, c’è la datio rei, non serve la forma solenne, ma la consegna del bene, cioè la Datio rei, surroga la debolezza causale.

L’atto per spirito di liberalità non è causa economica del contratto. Non è la giustificazione economica, trova il suo fondamento nell’animo umano. Proprio per l’assenza della causa di giustificazione, il legislatore  dedica una disciplina  particolare della forma. La donazione è una tipologia di contratto a sé stente. Ciò lo si deduce anche dal fatto che la donazione per essendo un contratto è disciplinata nel libro delle successioni. Può essere intesa come anticipo di successione, debolezza della causa è surrogata dalla forma solenne o datio rei.

Accanto a questa gratuità liberale, c’è quella economicamente interessata, che oggi specie in un contesto di causa in concreto, dove vengono gli interessi perseguiti, è un dare apparentemente in assenza di una controprestazione. Tuttavia, il contraente comunque riceve qualcosa in cambio. È un dare utilitaristico.

Nel negozio gratuito economicamente interessato non è posto in essere un atto per liberalità, ma per avere un ritorno che non deriva da una controprestazione, che non è prevista, ma da un vantaggio economico che indirettamente riesco a ottenere attraverso l’adempimento gratuito all’obbligazione assunta.

Imposte di donazione sul bene immobile

L’imposta sulle donazioni è determinata sulla base sia del valore della cosa donata che il grado di parentela. Di seguito una tabella che può riassumere efficacemente i criteri di calcolo:

Inoltre, in caso di donazione di un immobile trovano applicazione anche altre imposte indirette. Nello specifico, si tratta delle seguenti:

• Imposta ipotecaria (2% del valore immobiliare)
• Imposta catastale (1% del valore immobiliare).

Vendita immobile donato: di cosa si tratta?

Dopo una preliminare premessa sulla donazione, possiamo ora passare ad esaminare gli effetti della vendita di un immobile donato.

Può accadere infatti che tu riceva un immobile in donazione. Non di rado, i genitori tendono a costruire o acquistare una casa per i propri figli. Dopodiché provvedono a intestarlo o donarlo ad uno dei figli, in genere mediante atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni, secondo le prescrizione normative.

Laddove, la donazione sia realizzata secondo le disposizioni di legge, essa è legittima. Infatti, è necessario garantire la validità dell’atto presupposto, che consente di garantire anche la validità della successiva vendita di immobile donato.

La vendita di immobile donato è assolutamente valida e consentita. Le difficoltà, pertanto, sono evidentemente di altro tipo ed hanno a che fare con la successione ereditaria e, nello specifico, con quella dei genitori.

Quando si può vendere la casa ricevuta in donazione? la posizione dei legittimari

Il soggetto donante che decide di donare un immobile ad un soggetto terzo (o ad un parente) compie un atto che è in grado di danneggiare i suoi legittimari. Infatti, la legge accorda a questi ultimi un quota minima relativa al patrimonio del de cuius, indipendentemente dalla sua volontà. Nel caso in cui, il donatario proceda con la vendita dell’immobile donato, gli altri eredi legittimari potranno esercitare l’azione di riduzione. Infatti, ai legittimari è data la possibilità di compiere l’azione di riduzione della legittima. Questo, al fine di recuperare una quota di eredità spettante per legge ai legittimari.

L’ordinamento per tutelare i rapporto familiari più stretti riserva una quota indisponibile del patrimonio. C’è un’indisponibilità che evoca una forte limitazione del potere di disporre del proprio patrimonio. Questa forte indisponibilità della proprietà privata, non ne potrà fare ciò che voglio, la devo lasciare a costoro in quanto ad essi è riservato. Quindi, c’è l’interesse alla tutela della famiglia che prevale sulla scelta della libera disponibilità del patrimonio.

Entro quanto tempo gli eredi possono esercitare l’azione di riduzione?

Gli eredi avranno un periodo di tempo in cui esercitare il proprio diritto all’eredità. I termini a cui fare attenzione sono due:

• Entro 10 anni dal momento dell’apertura della successione per agire contro il donatario e ottenere parte dell’eredità legittima;
• 20 anni di tempo è il tempo a disposizione per poter agire contro terzi che avessero acquistato la casa proveniente dalla donazione.

Una volta concluso il termine dei 10 anni, gli eredi legittimari non potranno richiedere la parte dell’eredità spettante loro.

Di fatto, quindi, la cessione di un immobile ricevuto in donazione non crea problemi se questo non lede le possibili quote di legittima al momento di apertura della successione del donante (aspetto difficile da prevedere in anticipo). Dopo la successione si deve attendere almeno dieci anni, ovvero il periodo nel corso del quale gli altri eredi legittimari hanno la possibilità di rivendicare la propria quota lesa dalla donazione, con l’esercizio dell’azione di riduzione. La possibilità per i legittimari di agire riguarda anche la posizione del terzo acquirente dell’immobile, che ha acquistato l’immobile proveniente da donazione.

La posizione del venditore e del compratore

Come abbiamo dunque affermato, è possibile provvedere alla vendita di un immobile donato. Come abbiamo detto in precedenza, gli eredi legittimari del donante potrebbero, anche a distanza di anni, mettere in discussione la predetta compravendita. In sostanza, essi, se non sono trascorsi almeno vent’anni dalla detta donazione, potrebbero agire contro il compratore, per avere conto della lesione dei proprio diritti ereditari. Ciò comporta che il compratore sia tenuto a versare una somma di denaro. In tal modo, potrà andare a bloccare, in via meramente eventuale, gli eredi legittimari del donante. Inoltre, anche il venditore deve prestare la dovuta attenzione. Infatti, secondo quanto disposto dall’Agenzia delle Entrate, vendere una casa ricevuta poco tempo prima in donazione può configurare una fattispecie di evasione fiscale, rivolta a non corrispondere le imposte sulla plusvalenza da parte del venditore.

Le problematiche della vendita di una casa ereditata

Come abbiamo visto gli eredi legittimari hanno la possibilità di esercitare l’azione di riduzione nei confronti del donatario dell’immobile. Questo, in quanto al momento di apertura dell’eredità del donante è necessario includere non solo i beni presenti nel patrimonio al momento della morte, ma anche i beni che sono stati oggetto di donazione. La ricostruzione, quindi, di questo patrimonio legato alla successione può portare verso due scenari:

• La donazione/i non lede/ono le quote di legittima, ed in questo caso non vi sono effetti;
• La donazione/i lede/ono le quote di legittima degli eredi. In questo caso gli eredi legittimari hanno la possibilità di esercitare l’azione di riduzione, nell’arco di temporale di:
  • Dieci anni, nei confronti del donatario;
  • Venti anni, nei confronti di possibili terzi acquirenti l’immobile.

Di fatto, questo tipo di problematica non può essere sottovalutata se si decede di cedere un immobile ricevuto per donazione. I possibili acquirenti, infatti, potrebbero fare un passo indietro per evitare possibili future azioni legali. L’unico modo per superare, preventivamente, questa problematica è fare in modo che il donatario vada a versare agli eredi una somma di denaro (per coprire le loro quote di legittima) ed evitare che questi possano andare a rivendicare diritti sull’immobile.

Deve essere tenuto, presente, come accennato anche nel paragrafo precedente che la cessione di immobile ricevuto per donazione possa configurare ipotesi di evasione fiscale. Questo nel caso in cui la vendita dell’immobile donato sia avvenuta entro i primi cinque anni dall’acquisto (evitando così la tassazione sull’eventuale plusvalenza generata). Per approfondire: “Plusvalenza da Cessione di Immobili: IRPEF o imposta sostitutiva?“.

Le problematiche che si possono creare con la vendita di un immobile ricevuto per donazione sono le seguenti.

Impossibile accedere ai mutui bancari

La situazione in questo caso non è frequente perché sono poche le persone che acquistano una casa donata e le banche tendono a non finanziare compravendite di questo tipo. Infatti, qualora la banca concedesse un mutuo per acquistare una casa, precedentemente ricevuta per donazione dal venditore, rischierebbe di restare senza la garanzia del bene in caso di azione di riduzione da parte dei legittimari.

Possibile risoluzione del preliminare da parte del promissario acquirente

L’acquisto di un immobile precedentemente ricevuto per donazione rappresenta un pregiudizio per il promissario acquirente. Nel caso in cui, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, non venga indicata la provenienza dell’immobile da donazione ci possono essere conseguenze. Il promissario acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del preliminare. Questo, in quanto se il promissario acquirente avesse saputo la situazione reale avrebbe deciso di acquistare un altro immobile.

Conclusioni

Acquistare un immobile ricevuto per donazione comporta diverse complessità legali e fiscali, pertanto è essenziale affidarsi a professionisti del settore con una preparazione adeguata. Gli esperti, come avvocati e notai, possiedono la conoscenza specifica necessaria per navigare le normative vigenti, le implicazioni fiscali, e gli eventuali vincoli legali associati a tale tipo di trasferimento immobiliare. L’assistenza di un professionista garantisce una gestione accurata di tutte le fasi dell’acquisto, dalla verifica della validità della donazione e della regolarità documentale dell’immobile, fino alla gestione delle questioni fiscali connesse all’acquisto. Questo aiuta a evitare potenziali complicazioni legali, disguidi burocratici e costi aggiuntivi imprevisti. Inoltre, l’assistenza professionale può fornire consulenza personalizzata basata sulle esigenze specifiche dell’acquirente, assicurando una transazione sicura e conforme alle normative vigenti.ù

Domande frequenti