La vendita della casa ereditata è possibile? Ne abbiamo parlato in questo articolo: “Vendita di immobile ereditato: quali imposte?“. In linea generale possiamo dire che la vendita di una casa ereditata è possibile nel caso in cui, apertasi la successione, si sia poi conclusa con la divisione ereditaria. Da questo momento, infatti, l’erede è legittimo titolare dell’immobile e potrà disporne pienamente.
La questione è parzialmente differente, e sicuramente problematica, nel momento in cui la divisione non sia ancora avvenuta, e formalmente l’immobile è ancora in comunione ereditaria. Cosa accade? È possibile l’alienazione del bene ancora in comunione?
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Le problematiche della vendita di immobile in comunione ereditaria
L’erede che, una volta presentata la successione, diventa titolare di una quota del patrimonio in comunione con gli altri eredi, non ha la possibilità di cedere l’immobile, se non con il consenso degli altri eredi. Questa situazione, di comunione ereditaria, può portare a problematiche e dissidi tra eredi, quando vi sono idee diverse su come destinare gli immobili ereditati. In questo contesto, non è raro che vengano commessi degli errori.
Si pensi al caso dell’erede titolare di una quota di immobile in comunione ereditaria che, nella convinzione di alienare un bene proprio, tenta la vendita della c.d. “quotina”, ossia della parte di quota dell’asse ereditario consistente nell’immobile. Il principale problema che si pone nel caso si specie riguarda la circostanza che nel nostro ordinamento l’erede del de cuius non vanta alcun diritto sul singolo bene dell’asse patrimoniale. Egli, per effetto dell’apertura della successione, è titolare della quota sull’universalità dei beni del defunto, non sullo specifico bene.
Anzi, proprio in virtù della fictio iuris che il legislatore introduce all’art. 757 c.c., la divisione ha efficacia retroattiva. Ciò significa che ciascun erede è reputato solo ed immediato successore in tutti i beni che compongono la sua quota ed a lui pervenuti per successione, e si considera come se non abbia mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari. Dunque, l’erede nel vendere la casa ereditata pone in essere l’alienazione di un bene di cui, all’esito della divisione, potrebbe non esser mai stato giuridicamente titolare, salvo che questo gli sia, in tal sede, assegnato.
Cosa accade, allora, in caso di vendita dell’immobile in comunione ereditaria?
Vendere la casa ereditata: cosa si intende?
Come abbiamo evidenziato nel paragrafo introduttivo, la vendita del casa ereditata non pone significativi problemi, ove sia già avvenuta la divisione ereditaria. In tal caso, l’erede è a tutti gli effetti proprietario del bene e potrà procedere all’alienazione dello stesso senza alcun problema alcuno. Maggiormente complessa è la questione se il bene appartiene alla comunione ereditaria. Questa ha ad oggetto una massa patrimoniale, una molteplicità di beni o un singolo bene, ma con natura particolare. Infatti la comunione si estende ai rapporti obbligatori.
In questo caso si distingue tra quota di partecipazione alla massa e la quota di comproprietà dei singoli beni che fanno parte della massa. Nella comunione ordinaria, il comproprietario ha la titolarità della quota su un singolo bene. Nella comunione ereditaria il coerede è titolare della quota che ha ad oggetto l’intero patrimonio, ma non ha diritto sui singoli beni che fanno parte della massa patrimoniale.
Quando è effettuata la divisione se gli vengono assegnati è come se fosse stato sempre titolare, perché è retroattiva. Ma se non vengono assegnati è come se non fosse mai stato titolare di quei beni.
Che succede, allora, se l’erede intende alienare il bene prima della divisione? Sul punto è opportuno distinguere alcune ipotesi, ovvero:
- Vendere la casa ereditata come vendita dell’intera quota;
- Vendere la casa ereditata come vendita della quotina.
Vendere la casa ereditata come vendita della quota
La disciplina in caso di vendita della casa ereditata muta a seconda di come il bene oggetto di alienazione è presentato dall’alienante. Uno dei casi sicuramente più semplici si realizza ove l’alienante erede intende cedere l’intera propria quota sul patrimonio ereditario.
A tal proposito ricordiamo che il coerede che trasferisce o la proprietà di un bene della comunione o la quota sul bene è come se trasferisse un bene altrui. Vedere la c.c. quotina sul singolo immobile è come vender un bene che non si ha in proprietà, che è totalmente altrui. L’unica cosa che all’erede è permesso fare è vendere la c.d. quotona, rispetto alla cui vendita per altro gli eredi hanno anche diritto di prelazione assistito da tutela reale, perché c’è il retratto successorio, cioè hanno diritto ad essere preferiti se violata possono subentrare.
Vendita di cosa altrui ex art. 1480 c.c.
La giurisprudenza ha, invero, definitivamente convenuto che le ipotesi in cui si procede a vendere la casa ereditata, in comunione, è riconducibile alla disciplina di cui all’art. 1480 c.c., ossia la vendita di cosa parzialmente altrui.
Quando un bene è parzialmente altrui?
Quindi vendere la casa ereditata implica l’applicazione dell’art. 1480 c.c.. Prima di specificare come opera la norma, però, sembra opportuno darne un breve inquadramento. Quando il bene è parzialmente altrui?
È ormai opinione dominante che il bene parzialmente altrui non è quello oggetto di divisione materiale, a cui corrispondono distinti diritti di proprietà sulle parti. È un diritto che ha ad oggetto un intero bene ma pro quota, può utilizzare il ben ma compatibilmente con i diritti degli altri, dove la quota è centrale perché la quota delimita la misura dei poteri sia di godimento che di disposizione. Io posso trasferire la mia quota e il compratore subentra nella comunione al posto del precedente comunista. Invece, laddove sia trasferito l’intero bene anziché la quota, potrei dire che sono proprietario escluso e vendere il bene come se fosse mio.
Il 1480 sembra riferirsi a questa seconda ipotesi, perché la vendita del bene pro parte materiale sarebbe un bene funzionalmente unitario, ma formalmente e giuridicamente individuerebbe una pluralità di beni per quante sono le parti materiali. Io sono proprietario di una porzione del bene, quella porzione materiale è tutta mia, se trasferisco quella porzione trasferisco una proprietà mia. Se trasferisco il bene di un altro proprietario sto semplicemente trasferendo un bene altrui.
Nel caso della vendita pro parte materiale, dunque, non si applica la disciplina dell’art. 1480 c.c.. Al più si può ritenere che nella vendita presupporrebbe il collegamento negoziale tra più negozi di alienazione, uno su di un bene che è dell’alienante e altro su di un bene altrui. Rispetto al secondo opera la vendita di bene altrui.
Facendo, però, valere, il collegamento negoziale e l’essenzialità di ciascun negozio rispetto all’altro, l’intera operazione potrebbe essere caducata. L’acquirente può ritenere necessario anche il negozio di alienazione del bene altrui. Dunque, potrebbe ottenere non solo la risoluzione del negozio di vendita di cosa altrui, ma anche la nullità dell’altro contratto per assenza della causa del collegamento.
Vendere la casa ereditata attraverso la cessione della “quotina”
Vendere la casa ereditaria è, invece, assimilabile alla vendita della c.d. quotina della comunione ereditaria sull’immobile. È quindi un’ipotesi diversa quella in cui si vende il bene come se non fosse in comunione, il soggetto dice di essere titolare esclusivo non pro quota.
Normalmente, l’art. 1480 c.c. opera laddove l’alienante vende come interamente proprio, senza menzionare la comunione, un bene di cui è titolare pro quota senza menzionare la comunione un bene di cui sono titolar pro quota un bene rientriamo nel 1480. Bene parzialmente altrui pro quota, è ipotesi tipica del 1480, questo potrebbe dire che non gli interessava la quota ma il bene, se non può averlo tutto chiedo la risoluzione, oppure può tenere la quota e chiedere la riduzione del prezzo.
Si ritiene che sia altrettanto applicabile in caso di alienazione dell’immobile in comunione ereditaria. Questa ipotesi non può realizzarsi in quanto potrebbe infrangere l’unitarietà della comunione di fatto finirebbe per dar vita ad una divisione. Il bene esce dalla comunione ed diventa oggetto di una nuova comunione che avrebbe ad oggetto solo quel bene e che non sarebbe ereditaria, ma sarebbe composta dagli altri eredi e dall’acquirente.
Ma la divisione del patrimonio deve essere integrale. Essa è parziale solo se sussiste un comune accordo dei coeredi.
Disciplina dell’art 1480 c.c.
Vendere la casa ereditata integra, allora, il fenomeno dell’art. 1480 c.c.. La norma, quando parla della vendita di cosa parzialmente altrui, fa riferimento all’ipotesi in cui si vende un anche la quotina della comunione ereditaria. In tal caso, il compratore può chiedere il risarcimento e la risoluzione quando non avrebbe acquistato quella cosa senza la parte di cui non è divenuto proprietario altrimenti può ottenere solo una riduzione del prezzo.
Vendita all’esito divisionale
Ulteriore ipotesi è la vendita dell’esito divisionale. In questo caso, il comproprietario procede ad una vendita subordinata all’esito delle divisione ereditaria. L’efficacia del contratto di compravendita è subordinata alla circostanza che l’immobile sia attributo all’alienante erede all’esito delle divisione. Il bene è trasferito se viene assegnato al venditore, se non si assegna la condizione è priva di effetti.
La vendita di un bene facente parte di comunione ereditaria da parte di uno solo dei comproprietari è a effetto obbligatorio, essendo al sua efficacia subordinata alla divisione. Se la divisione non mi assegna il bene, il contratto non produce effetti.
È condizionata ad una sospensione, quando sarà effettuata la divisione, la controparte non potrà neanche lamentare l’inadempimento, in quanto non si è avverata la condizione.
Conclusioni
In conclusione, la vendita di una quota o di una quotina di un immobile in comunione ereditaria rappresenta un aspetto importante del diritto successorio e immobiliare italiano. Mentre la vendita di una quota implica la cessione dei diritti su una parte dell’intero patrimonio ereditario, la vendita di una quotina si concentra specificamente su una porzione fisica o definita dell’immobile.
Entrambe le operazioni richiedono una comprensione approfondita dei diritti e delle responsabilità legali, nonché delle implicazioni fiscali. È fondamentale considerare il diritto di prelazione degli altri comproprietari e le formalità legali, come la necessità di un atto notarile e la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Queste transazioni possono essere complesse, soprattutto quando coinvolgono rapporti familiari e interessi finanziari significativi. Pertanto, è consigliabile cercare la consulenza di un professionista legale per navigare in queste acque, garantendo che tutti gli aspetti legali siano adeguatamente trattati e che i diritti di tutte le parti coinvolte siano rispettati.
In definitiva, la vendita di quote o quotine di immobili in comunione ereditaria non è solo una questione di trasferimento di proprietà, ma anche di equilibrio tra gli interessi personali e quelli degli altri comproprietari, richiedendo un approccio attento e informato per risolvere al meglio le questioni ereditarie.
