Ristrutturare casa può essere un buon modo per valorizzare la propria abitazione, per apportare delle migliorie strutturali o per sistemare impianti al fine di consumare meno energia, gas o acqua. Solitamente le ristrutturazioni più grandi avvengono su case di proprietà, ovvero il proprietario paga alcune imprese edili per migliorare l’edificio o parti di esso.
Tuttavia non è da escludere la possibilità che un inquilino in affitto possa procedere con la ristrutturazione di una parte dell’abitazione in cui risiede stabilmente, con un accordo di locazione in essere. Ristrutturare casa può essere una esigenza nata dall’inquilino stesso, oppure una proposta arrivata dal proprietario effettivo dell’abitazione, per i motivi più disparati.
Ogni ristrutturazione prevede comunque delle spese da sostenere, per il pagamento di imprese edili chiamate appositamente per i lavori, per acquistare materiali o per le pratiche. Secondo la legge italiana, per apportare modifiche strutturali di questo tipo, in ogni caso occorre l’autorizzazione del proprietario di casa, ma per quanto riguarda i costi? A chi spettano? Vediamo in questo articolo come funziona in questo caso la spesa per la ristrutturazione. Infatti, secondo quanto previsto dall’art. 1567 del Codice Civile l’ultima parola spetta al proprietario della casa, ovvero il locatore. A lui spetta il compito di decidere quali siano gli interventi più urgenti e importanti da effettuare.
Sono a carico del locatore (proprietario di caso) gli interventi straordinari, ovvero quelli che garantiscono stabilità e sicurezza all’immobile, tra questi troviamo, la sostituzione degli infissi, il rifacimento del pavimento, la sostituzione e messa a norma degli impianti, sostituzione della caldaia ecc. Mentre sono a carico dell’inquilino, le spese per i lavori di manutenzione ordinaria, come ad esempio le piccole riparazioni, la manutenzione della caldaia, la tinteggiatura delle pareti, la manutenzione degli infissi ecc..
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Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria
Una prima precisazione da fare riguarda il tipo di lavoro che deve essere svolto su una specifica abitazione. Può infatti trattarsi di una manutenzione ordinaria o di una straordinaria. La legge stabilisce che l’inquilino deve occuparsi di provvedere ai lavori di manutenzione ordinaria, ovvero sono a suo carico tutti gli interventi di entità minore.
Per quanto riguarda invece la manutenzione straordinaria, ad occuparsene è il proprietario effettivo dell’abitazione, che dovrà anche sostenerne le spese correlate. Vediamo nella tabella alcuni esempi di lavori a carico degli inquilini o a carico dei proprietari.
| Tipologia lavoro | Chi paga le spese |
|---|---|
| Piccole riparazioni | Inquilini |
| Manutenzione straordinaria impianti | Proprietari |
| Adeguamento alle disposizioni normative | Proprietari |
| Energia elettrica | Inquilini |
| Sostituzione impianto di illuminazione | Proprietari |
| Manutenzione impianti di illuminazione | Inquilini |
| Sostituzione citofoni | Proprietari |
| Manutenzione ordinaria citofoni | Inquilini |
| Installazione o sostituzione impianti di sicurezza | Proprietari |
| Riparazione impianto di sicurezza | Inquilini |
| Lettura contatori | Inquilini |
| Sostituzione pavimenti | Proprietari |
| Manutenzione straordinaria impianto di riscaldamento | Proprietari |
| Sostituzione infissi | Proprietari |
| Riparazione infissi | Inquilini |
La regola generale quindi, che si rileva anche dalla tabella, stabilisce che i proprietari intervengano per manutenzioni di tipo straordinario, ovvero che non rientrano nella norma, che implicano grandi ristrutturazioni o sostituzioni. Le spese sono invece a carico degli inquilini quando si parla di lavoro ordinario, ovvero di riparazioni o piccole sostituzioni.
Spese a carico del proprietario
- Manutenzione straordinaria: In genere, i costi di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario. Questo include lavori strutturali, come il rifacimento del tetto, la sostituzione degli impianti, la riparazione di muri portanti, e altri interventi di natura straordinaria necessari per mantenere l’immobile in buone condizioni.
- Ristrutturazioni importanti: Le spese per lavori significativi, come la ristrutturazione completa di una cucina o di un bagno, la sostituzione di infissi e porte, o il miglioramento dell’efficienza energetica dell’immobile, sono generalmente a carico del proprietario.
Spese a carico dell’inquilino
- Manutenzione ordinaria: L’inquilino è solitamente responsabile della manutenzione ordinaria e delle piccole riparazioni quotidiane. Questo include la sostituzione di lampadine, la manutenzione di rubinetti, la pulizia di filtri dell’aria condizionata, e altre piccole riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buone condizioni di utilizzo.
- Danneggiamenti: Se l’inquilino danneggia l’immobile o le sue parti durante il periodo di affitto, è tenuto a coprire i costi di riparazione.
Clausole contrattuali
È importante notare che le specifiche clausole del contratto di locazione possono modificare queste regole generali. Alcuni contratti potrebbero prevedere che certe spese siano suddivise o specificare chi debba pagare per particolari tipi di interventi.
La ristrutturazione dell’immobile
Abbiamo visto come funziona il caso di lavori specifici sull’immobile, ma come funziona la ristrutturazione di parti di esso, o dell’intera abitazione? La necessità di ristrutturare la casa può derivare dal proprietario o dall’inquilino, tuttavia la parola finale sui lavori è sempre del proprietario.
Il proprietario infatti possiede un diritto reale di proprietà per cui può operare per modificare intere parti dell’abitazione, o ristrutturarla per intero. Tuttavia possono essere presi specifici accordi per i lavori di ristrutturazione straordinaria, soprattutto se a voler procedere è l’inquilino.
Secondo questi accordi infatti, può verificarsi che la spesa venga portata avanti e sostenuta dall’inquilino, dopo l’approvazione del proprietario, e che le somme spese per i lavori vengano poi rimborsate dal proprietario. Secondo l’accordo specifico, il proprietario di casa può anche decidere di sgravare l’inquilino da alcune quote di affitto mensile, per compensare le spese che quest’ultimo ha sostenuto per la ristrutturazione.
Tuttavia è importante che un accordo di questo tipo sia stipulato in sede contrattuale, ovvero sia già presente quando si stipula un contratto di locazione, oppure che venga esplicitato in un altro modo. Risulta piuttosto importante che ci sia un contratto che stabilisce con precisione qual è l’accordo tra le parti, che indichi con precisione quali spese sono a carico dell’inquilino e quali al proprietario, nel caso in cui si proceda con una ristrutturazione di grande entità.
Per i restanti casi, ovvero quando i lavori sono di piccola entità, straordinari o ordinari, si può far riferimento alla tabella ufficiale proposta dall’Agenzia delle Entrate, applicabile per tutti i casi di lavori da svolgere in una casa posta in affitto.
Lavori urgenti
Può accadere che la volontà di migliorare un immobile, e di apportare alcune modifiche allo stesso, sia conseguente alla necessità di svolgere lavori urgenti. Si parla di lavori urgenti quando una determinata situazione va a incidere in modo negativo sull’utilizzo concordato tra le parti dell’edificio.
La legge prevede che il proprietario debba svolgere tutti i lavori, a proprie spese, necessari e urgenti per mantenere l’abitazione fruibile come concordato da contratto di locazione. La sola esclusione a questa regola riguarda lavori di piccola entità, a carico degli inquilini, come visto nella tabella sopra.
Infatti, gli art. 1576 e 1577 del Codice Civile prevedono che:
“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”
e
“Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”
Se sono necessarie riparazioni urgenti quindi l’inquilino deve avvisare per tempo il proprietario di casa della necessità di svolgere dei lavori, e comunicare l’eventualità anche nel caso in cui sia lui stesso a farsi carico del costo, per rimediare ad un guasto urgente.
Può infatti essere previsto il rimborso totale della spesa che l’inquilino ha sostenuto per il lavoro urgente, da parte del proprietario. Pensiamo ad esempio ad una infiltrazione d’acqua: se si presenta questa eventualità, l’inquilino ha bisogno di risolvere il problema nel più breve tempo possibile, per cui dovrà comunicare al proprietario la situazione e potrà anche farsi carico dei costi, in attesa del rimborso.
Nel caso di ritardi nel rimborso, o di mancato intervento da parte del proprietario, l’inquilino è tenuto anche a chiedere la diminuzione del canone di locazione, a causa del danno subito, e in casi estremi si può anche arrivare a sciogliere il contratto.
Per quanto riguarda i lavori urgenti quindi il consiglio è quello di riferire subito la necessità al proprietario dell’immobile, in modo da intervenire tempestivamente. Va tenuto presente che l’inquilino, per contratto, ha diritto a beneficiare dell’immobile, utilizzandolo come abitazione, nelle condizioni migliori dello stesso, in base all’accordo.
Chi può beneficiare delle detrazioni fiscali?
Negli ultimi anni lo stato ha introdotto numerose agevolazioni per chi apportasse lavori di ristrutturazione all’interno del proprio immobile. Un esempio è il Superbonus 110%, ma anche altri sostegni come il Bonus Verde, il Bonus Facciate e così via.
Si tratta di agevolazioni sui lavori che permettono ai beneficiari di ricevere un credito fiscale dalle spese sostenute, per cui ogni bonus ha delle proprie regole e requisiti. Per quanto riguarda le agevolazioni per le ristrutturazioni, possono richiederne l’accesso diversi soggetti, tra cui:
- Il proprietario dell’immobile;
- Il titolare di un diritto sull’immobile, come l’usufrutto;
- L’inquilino che vive presso l’immobile;
- Soci o imprenditori proprietari dell’immobile.
In questo senso quindi si può dire che a poter richiedere le agevolazioni sono sempre i soggetti che sostengono le spese, ovvero non solo i proprietari di casa, ma anche gli inquilini se l’eventualità sussiste.
Consigli pratici
Prima di intraprendere qualsiasi lavoro di ristrutturazione o manutenzione, è consigliabile:
- Verificare il contratto di locazione: Leggere attentamente il contratto di affitto per capire esattamente chi è responsabile dei diversi tipi di costi;
- Comunicazione tra inquilino e proprietario: Discutere con il proprietario o l’inquilino riguardo alle necessità di ristrutturazione e alle spese connesse per evitare malintesi;
- Accordi scritti: Mettere per iscritto qualsiasi accordo aggiuntivo che specifichi chi coprirà i costi di determinati lavori, per evitare future controversie.
