Riduzione del canone di locazione
Riduzione del canone di locazione

La corretta procedura da seguire per la stipula di accordi tra locatore e locatario inerenti la riduzione del canone di locazione. L’importanza della data certa e l’imposizione fiscale indiretta.

Assistiamo sempre più spesso a fattispecie in cui il locatario, per svariati motivi, non riesce a far fronte, puntualmente al pagamento del canone di locazione. Indubbiamente in questo periodo molti inquilini si trovano in difficoltà nel pagare quanto dovuto ai proprietari: potrebbero aver perso il lavoro o essere in cassa integrazione, oppure essere stati obbligati a tenere chiusa la propria attività.

Di conseguenza il problema si ripercuote di conseguenza anche sui proprietari. Soprattutto a quelli che hanno debiti e rate di mutui da pagare per le quali si fa affidamento sulle entrate degli affitti.

Il problema è grande, sia per locazioni di unità abitative sia per affitti di locali destinati ad attività imprenditoriali o professionali. In queste situazioni locatore e locatario possono arrivare ad accordarti per definire una riduzione del canone di locazione.

Ai fini giuridici tale riduzione del canone non necessità obbligatoriamente di una forma scritta. In linea generale, sembrerebbe che non vi siano obblighi nemmeno da un punto vista fiscale, ma lo approfondiremo meglio in questo articolo.

Considerate le tantissime domande che mi arrivano su questo argomento ho deciso di dedicare questo articolo agli accordi legati alla riduzione del canone di locazione. Voglio fornirti una guida semplice alla registrazione della riduzione del contratto di locazione.

L’accordo integrativo al contratto di locazione per la riduzione del canone

L’accordo intervenuto tra locatore e locatario per la riduzione del canone di un contratto di locazione in corso di esecuzione, non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate.

Quindi non deve essere obbligatoriamente soggetto a registrazione. Questa è la premessa fondamentale quando si parla di modifica del contratto con riduzione del canone di locazione.

Tuttavia, per esigenze di certezza dell’atto e per avere un documento comprovante ai fini del minore imponibile da indicare in dichiarazione dei redditi è buona norma procedere comunque alla registrazione dell’integrazione del contratto originario.

Attraverso la registrazione, infatti, è possibile attribuire data certa all’atto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010). Data certa che è in grado di tutelare le parti in causa del contratto, ma soprattutto il locatore, chiamato a dichiarare il minor reddito.

Riduzione del canone di locazione: imposte indirette

Ad oggi è sempre più frequente nel mercato degli affitti ad uso residenziale e commerciale che venga pattuita una riduzione del canone di locazione. Le parti, infatti, per vari motivi possono decidere in ogni momento di variare il canone di locazione precedentemente inserito nel contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Come detto, tale riduzione, deve essere concordata attraverso la stipula di un documento scritto. Si tratta di un atto di integrazione del contratto di locazione originario.

Da un punto di vista di imposizione fiscale indiretta, quindi, è necessario capire se l’atto di riduzione del canone sia soggetto o meno a tassazione.

La regola generale per l’applicazione delle imposte indirette

La regola generale è che soltanto le cessioni, le proroghe e le risoluzioni del contratto originario che, ai sensi dell’articolo 17 del DPR n 131/86, sono soggette a registrazione in termine fisso (anche viene raggiunto un accordo verbale).

In questi casi, la registrazione dell’atto integrativo al contratto di locazione originario sconta il versamento dell’imposta di registro in misura fissa di €. 67,00 da versare nel termine di 30 giorni.

Oltre a questo aspetto, l’articolo 19 del T.U.R. richiede di registrare quegli eventi “che danno luogo ad ulteriore liquidazione d’imposta“. Rientrano in questa casistica, ad esempio, gli accordi integrativi del canone di locazione, che comportano un aumento del canone.

Pertanto, le parti che risolvono un contratto in essere ovvero ne modificano alcuni elementi (soggetti, termine finale di efficacia) devono comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, pagando la relativa imposta.

Atto integrativo di riduzione del canone del canone di locazione

Per verificare se l’accordo di riduzione del canone di locazione implica la novazione del contratto originario (quindi, la sua risoluzione), i tecnici dell’Agenzia si rifanno all’orientamento della Corte cassazione.

Secondo la Suprema Corte, infatti:

…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…” (sentenza 5576/2003)

Quindi, deve essere escluso che l’accordo di riduzione del canone debba essere obbligatoriamente comunicato all’Amministrazione finanziaria. Ai sensi del sopra citato articolo 17 del DPR n. 131/86. Tuttavia, nonostante non vi sia alcun obbligo di registrazione può comunque essere interesse delle parti attribuire data certa al documento.

In modo che questo possa rispondere ad eventuali finalità probatorie. Infatti, la diminuzione del canone determina una riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, dell’IVA e delle imposte sui redditi.

Esenzione da bollo e da imposta di registro per i contratti di locazione

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 esenta dall’assoggettamento a imposta di registro e da imposta di bollo le registrazioni di alcuni accordi contrattuali. Si tratta dei contratti di locazione ad uso abitativo di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sia in relazione ai contratti di cui al medesimo articolo 2, commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni. Tuttavia, rientrano in questa esenzione anche i contratti di locazione commerciali che non riguardano immobili abitativi.

In questi casi, la disposizione in commento prevede:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo. Si evita l’apposizione della marca da bollo da € 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte. E in ogni caso, ogni 100 righe;
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro. Pagamento che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide. Con la ricevuta di versamento di €. 67,00.

Bozza di accordo per la riduzione del canone di locazione

Arrivati a questo punto può essere utile vedere una bozza di accordo legato alla riduzione del canone di locazione. In particolare, una bozza di scrittura potrebbe essere impostata con la seguente forma:

Scrittura privata

Tra le sottoscritte parti:

  • Tutti i dati del locatore, con codice fiscale;
  • Tutti i dati del locatario, con codice fiscale;

p r e m e s s o  che

  • Tra le suddette parti è in essere un contratto di locazione stipulato in data xx/xx/xxxx e registrato all’Agenzia delle Entrate in data xx/xx/xxxx  al n. xxxxxxxxxxxxxx;
  • Tale accordo prevedeva un canone annuo di € xxxx,xx  da pagarsi in dodici rate mensili anticipate;
  • A causa della situazione economica il locatario non ha la possibilità di continuare a corrispondere il canone concordato (spiegare eventualmente meglio la situazione specifica dell’inquilino),

si conviene e stipula quanto segue.

Le parti di comune accordo stabiliscono che per i mesi da xxx a xxxx (è solo un esempio) il canone mensile di locazione venga ridotto dagli attuali € xxxx,xx ad € xxxx,xx.

Restano invariate tutte le altre clausole contrattuali.

Data e Firma della parte locatrice – firma della parte locataria


Riduzione del canone di locazione: conclusioni

Se hai appena stipulato un accordo che prevede la riduzione del canone di locazione ti consiglio di effettuarne la registrazione. L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro sull’atto, fanno si che non ci siano oneri da sostenere se si tratta di locazione abitativa.

Per questo motivo, è ancora più conveniente andare ad apporre data certa al documento. Data certa che può essere utile ad entrambe le parti in causa del contratto:

  • Al locatore, per la sua dichiarazione dei redditi, in modo che possa dimostrare il minor reddito dichiarato dalla locazione, mentre
  • Al locatario, può essere utile per dimostrare che effettivamente, il minor importo da lui pagato è frutto di un accordo scritto e vincolante con il locatore.

Se hai bisogno di un consiglio su questo tipo di procedura lasciaci un commento, altrimenti contattaci per una consulenza personalizzata.

Riduzione del canone di locazione: consulenza e commenti

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104 COMMENTI

  1. Buongiorno, esistono dei requisiti per concordare questa riduzione con il proprietario di casa?
    avendone i requisiti il proprietaro sarebbe vincolato?

    grazie
    Sergio

  2. Buongiorno Dottore,
    vista la confusione del momento ho 2 domande per lei:
    1 – per registrare la diminuizione temporanea del canone di affitto per uso abitativo c’è bisogno di compilare ed inoltrare anche il modello 69 Agenzia delle entrate o è sufficiente registrare la modifica presso il REGISTRO?

    2- per registrare la diminuzione temporanea del canone di affitto di un appartamento di proprietà di primvato cittadinpo per uso ricettivo imprenditoriale si deve pagare imposta di bollo e REGISTRO?

  3. Buonasera, sono un locatore e vorrei proporre un accordo di riduzione del canone al mio inquilino, studente con contratto cedolare secca.
    Dopo aver sottoscritto l’accordo, non ho capito se devo redigere il 69 o l’RLI, e se va inoltrato via mail o utilizzando l’apposita area personale del sito agenziaentrate. Potreste spiegarmi esattamente la procedura? grazie.

  4. Buongiorno, per riepilogare:
    1.stipulo e sottoscrivo l’accordo insieme al conduttore
    2.redigo RLI poiché trattasi di contratto con cedolare secca,
    3.ed infine invio tutto scannerizzato via pec all’agenzia?
    Grazie
    PS
    saprebbe mica indicarmi l’indirizzo pec corretto? grazie

  5. Gli accordi di riduzione canone dei contratti ad uso diverso dall’abitativo non usufruiscono comunque di quanto previsto dall’art. 19 DL 164/2014? (esenzione da ogni imposta) L’articolo menzionato non mi sembra fare distinzione tra diverse tipologie. Grazie

  6. Salve, i miei altri coinquilini hanno creato insieme al proprietario a mia insaputa una riduzione del canone di locazione. Il proprietario ha escluso solo me da questa riduzione poiché circa 2 settimane fa ho dato la disdetta con preavviso di 3 mesi dichiarando di lasciare la casa nel mese di Luglio.
    È legalmente possibile escludermi da questa riduzione solo perché lasceró la casa a Luglio?

  7. Buongiorno.
    Faccio un esempio. Accordo di riduzione del canone di locazione per il periodo 03/2020 – 12/2020. Nelle more, diciamo a luglio 2020, cade il termine per l’aggiornamento del canone e, quindi, per il relativo versamento dell’imposta di registro per annualità successiva. Come bisogna comptarsi?
    Grazie in anticipo per la risposta.

  8. Buonasera, sono amministratore di una srl proprietaria di un magazzino affittato con contratto di locazione commerciale 6 + 6 a 500,00 € mensili più iva. Il locatario mi ha chiesto la riduzione del canone di 200,00 €, causa covid19, fino alla fine dell’anno (9 mesi). Poi ritorna al canone precedente. È meglio registrare questo atto anche se si tratta di cifre “piccole”, € 1.800,00 annui in meno, per andare a pagare meno tasse nella dichiarazione dei redditi della società? Oppure è possibile nn registrare e magari considerare contabilmente l’operazione – il minor incasso – come un abbuono passivo oppure una perdita su crediti? L’iva andrebbe sempre calcolata sul canone iniziale? Grazie

  9. Buongiorno, premetto che causa covid19, sono in cassa integrazione da metà marzo, ho fatto richiesta al mio locatore se era possibile trovare un accordo per abbassare il canone di affitto. Mi viene risposto che per poter eventualmente accogliere la mia richiesta è necessario presentare adeguata documentazione attestante la variazione del mio reddito. Volevo sapere, trattandosi di accordo tra le parti, io sono obbligato a presentare la documentazione? Nel modulo 69 è specificata questa cosa? La ringrazio

  10. L’azienda proprietaria del mio appartamento sostiene che l’invio dell’accordo tramite PEC non costituisce la data certa dell’atto utile a dimostrare il minor reddito e che ciò può avvenire solamente con la registrazione presso L’AdE. Con questa scusa rigetta le richieste di riduzione temporanea del canone di locazione ricevute dagli inquilini.

  11. Salve, ho trovato un accordo con il proprietario del mio negozio ed ha creato questo contratto integrativo transitorio..il dubbio che ho però che mi chiede di dividere la spesa della parcella dell’avvocato che è 180 euro.. i soldi che l’avvocato ha chiesto a lui per la variazione
    È giusto che vada pagata a metà?

  12. Buongiorno, la ringrazio per l’articolo e tutte le risposte che ha già dato agli altri commenti.
    Avrei bisogno di un aiuto per la compilazione del modello 69 (che ho scaricato al link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/registrazione-contratti-di-comodato/modelli-e-istruzioni-registrazione-contratti-comodato-imprese). Come faccio ad indicare che si tratta di un riduzione del canone? Sono previste i soli 4 adempimenti (Reg, Pro, Ces, Ris). Basta non barrare nessuna di queste caselle?
    Infine, nello stesso modulo, non mi sembra ci sia un campo dove indicare il nuovo canone annuale.

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