La recente stretta del governo sulle rendite catastali mira a un adeguamento dei valori degli immobili. In particolare, per quelli che hanno beneficiato di bonus edilizi come il Superbonus 110% e per gli immobili “fantasma”, ossia non registrati correttamente al catasto. La misura, introdotta con la Legge di Bilancio 2024, punta a riallineare le rendite catastali a valori più aggiornati, con l’obiettivo di aumentare la trasparenza del patrimonio immobiliare e migliorare il gettito fiscale per lo Stato.
Tuttavia, l’interno normativo non comporta un aumento automatico delle tasse, ma prevede una verifica da parte del Fisco. Nello specifico, si verificherà se gli interventi di riqualificano energetica e miglioramento antisismico abbiano comportato un aumento della qualità e del valore degli immobili. Accertato un miglioramento della qualità, l’immobile potrebbe essere riclassificato in una classe superiore, determinando così un incremento della sua rendita catastale.
Aumenti delle rendite catastali 2024: cosa significa?
L’aumento delle rendite catastali comporta un aggiornamento del valore attribuito agli immobili ai fini fiscali. Questo valore, noto come rendita catastale, è la base imponibile per diverse imposte legate alla proprietà immobiliare, tra cui l’Imu, la tassa sui rifiuti (Tari), e le imposte legate alle transazioni immobiliari. La rendita catastale costituisce il potenziale di redditività di un immobile e viene calcolata considerando la categoria, la classe e la zona censuaria in cui è situato l’immobile. L’ adeguamento della rendita catastale ha effetti anche sull’Isee (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), dato che la rendita catastale contribuisce al calcolo del valore patrimoniale delle proprietà. Un incremento della rendita può quindi portare a un Isee più elevato, riducendo l’accesso a determinate agevolazioni sociali o fiscali per le famiglie quali: borse di studio per gli studenti, agevolazioni per i servizi scolastici e l’accesso a bonus sociali per energia e gas.
Impatto sulle tasse locali: dall’Imu alla Tari
Come detto, l’aumento delle rendite catastali incide sull’importo delle imposte locali, in particolare sull’Imu e sulla Tari. Queste imposte sono connesse al valore catastale degli immobili e, di conseguenza, qualsiasi modifica alla rendita può tradursi in un aumento del carico fiscale per i proprietari. Vediamo ora in che termini.
Imu (Imposta municipale unica)
L’Imu è un’imposta che grava sulle proprietà immobiliari diverse dalla prima casa, salvo che quest’ultima non rientri nelle categorie catastali di lusso (come A/1, A/8 e A/9). Come detto, una volta riclassificato un immobile con una rendita più elevata, il proprietario dovrà pagare un’imposta maggiore. Secondo stime, un incremento della rendita catastale tra il 16% e il 35% potrebbe comportare aumenti significativi, variando da qualche centinaio di euro fino a oltre 700 euro l’anno, a seconda della localizzazione e della classe catastale dell’immobile.
A Roma, per esempio, un’abitazione di tipo popolare (A4) appartenente alla classe più bassa, situata nella zona censuaria 2 e con una rendita di base di 759 euro, potrebbe arrivare a 883 euro con un passaggio di una classe (+16%) e a 1.038 euro con due classi in più (+36%). A Milano, invece, una simile abitazione popolare A4 di classe intermedia con 6 vani catastali nella zona censuaria 2 passerebbe da una rendita di 604 euro a 712 euro con un incremento di una classe (+18%) e a 836 euro con un incremento di due classi.
Tari (Tassa sui rifiuti)
Anche la Tari può subire variazioni, poiché essa viene calcolata in parte sulla base della superficie e della tipologia dell’immobile. Un immobile con una rendita più elevata e una diversa classificazione catastale potrebbe rientrare in un diverso scaglione di tassazione per la Tari, con conseguente aumento della tassa. Un aumento della superficie dichiarata o una variazione della destinazione d’uso possono portare a un rialzo dell’importo dovuto per la TARI. In questo caso, l’aumento dipende dalla nuova classificazione catastale che tiene conto delle modifiche apportate all’immobile e delle caratteristiche aggiornate.
Altre imposte locali e implicazioni indirette
Oltre a Imu e Tari, un aumento della rendita catastale può influenzare altre tasse legate al possesso o alla vendita di immobili, come l’imposta di registro in caso di compravendita e l’imposta ipotecaria.
Effetti per chi ha beneficiato del Superbonus
L’aumento delle rendite catastali ha conseguenze per i proprietari che hanno beneficiato di bonus edilizi, come il Superbonus 110%. Questo incentivo ha consentito a molti contribuenti di migliorare l’efficienza energetica e la sicurezza antisismica degli immobili; tuttavia, ha comportato un incremento del valore degli stessi. Chi ha eseguito interventi edilizi agevolati dal Superbonus sono tenuti a comunicare eventuali variazioni della rendita catastale entro 30 giorni dal termine dei lavori. La comunicazione è obbligatoria in casi come l’aumento del numero di vani, dell’incremento di volumetria, o qualora il valore dell’immobile sia aumentato significativamente (almeno del 15%). Se manca l’adeguamento della rendita, l’Agenzia delle Entrate può intervenire d’ufficio per aggiornare i dati. Pertanto, è di grande rilievo, per i proprietari che hanno effettuato interventi di riqualificazione energetica, comprendere come questi possano influenzare le loro obbligazioni fiscali. Per interventi meno invasivi, come la sostituzione degli infissi o l’installazione di impianti fotovoltaici, l’obbligo di aggiornamento non sussiste, ma dipende dall’impatto sul valore catastale.
Confronto europeo
Il processo di revisione delle rendite catastali previsto con la Legge di Bilancio 2024 si inserisce in un contesto europeo in cui molti Paesi hanno già avviato riforme simili.
In Francia, ad esempio, il sistema catastale è stato aggiornato con l’obiettivo di rendere le valutazioni più aderenti alla realtà del mercato immobiliare. Questa riforma ha portato a un aumento delle entrate fiscali per lo Stato, ma è stata accompagnata da una serie di misure di compensazione destinate alle famiglie a basso reddito, come sgravi fiscali o agevolazioni sui contributi locali.
In Germania, un processo simile è stato introdotto per aggiornare le valutazioni immobiliari ferme a decenni fa, con l’intento di riflettere i cambiamenti demografici e urbanistici avvenuti nel corso degli anni. La riforma tedesca ha introdotto un sistema di calcolo che considera non solo la superficie e la localizzazione dell’immobile, ma anche le caratteristiche qualitative dell’edificio, come l’anno di costruzione e la presenza di elementi di efficienza energetica. Anche in questo caso, l’adeguamento delle rendite catastali ha comportato un aumento del gettito fiscale, ma il governo ha adottato un approccio graduale per evitare shock fiscali ai contribuenti.
La Spagna, invece, ha optato per una revisione periodica delle rendite catastali, con aggiornamenti che avvengono ogni dieci anni per riflettere le variazioni del mercato immobiliare e le trasformazioni urbanistiche. Questo approccio ha il vantaggio di mantenere il sistema catastale più aggiornato, evitando differenze marcate tra valore catastale e valore di mercato.
