I termini “affitto” e “locazione” spesso sono usati come sinonimi, nel linguaggio comune. Tuttavia presentano alcune differenze sostanziali da considerare, quando si parla di questi termini nel diritto. Sia nel caso di affitto che di locazione, è previsto un contratto in cui due soggetti prendono un accordo sull’utilizzo di un bene.

Si tratta di un contratto tramite cui uno dei due soggetti, definito come locatore, mette a disposizione dell’altro soggetto, il locatario, un bene per il suo utilizzo, tramite un accordo che prevede il pagamento in denaro di una certa quota. Tuttavia locazione e affitto non sono esattamente la stessa cosa, anche se i termini vengono spesso utilizzati come sinonimi.

La differenza principale è che nel caso di affitto viene coinvolto un bene di tipo produttivo, ovvero che potenzialmente può produrre ricchezza. Per quanto riguarda invece il contratto di locazione, sono coinvolti beni non produttivi, ma che potrebbero successivamente produrre ricchezza.

La differenza è sottile, e oggi si utilizza largamente il termine affitto per indicare qualsiasi contratto relativo ad un immobile. Tuttavia vi sono diverse particolarità di cui tenere conto.

Contratto di locazione: di cosa si tratta

Individuare la differenza corretta tra locazione e affitto non è del tutto facile, in quanto quotidianamente si usano i due termini in modo similare. Tuttavia di fatto l’affitto nei termini del diritto rientra nella più grande categoria della “locazione”. Il codice civile all’art. 1571 chiarisce che:

“La locazione e’ il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”

In un contratto di locazione un soggetto garantisce ad un altro la possibilità di usufruire di un bene mobile o immobile per una certa durata, tramite un contratto che stabilisce un pagamento. In questo caso sono presenti due soggetti:

  • Locatore: è colui che ha la proprietà del bene, e lo presta ad un altro soggetto per un utilizzo;
  • Locatario: è colui che riceve il bene, dal locatore, e secondo un accordo deve garantire un certo pagamento mensile al proprietario.

In questa tipologia di contratto, i beni che sono messi a disposizione dal locatore al locatario sono beni non produttivi, ovvero che non producono nessun tipo di ricchezza, ma che potenzialmente potrebbero produrne.

Nel caso per esempio in cui un immobile è stabilmente abitato da un inquilino che paga mensilmente una quota per il canone di locazione, il proprietario usufruisce di questo tipo di guadagno, e in questo caso si parla di locazione. Il bene in questione però produce ricchezza solamente per il proprietario, non per l’inquilino.

Un contratto di locazione può coinvolgere direttamente gli immobili, ad uso abitativo o commerciale. I contratti di locazione devono avere alcune caratteristiche specifiche. Prima di tutto si tratta di un contratto stabilito dalla volontà di entrambi i soggetti coinvolti, per cui è anche deciso un corrispettivo in denaro, che ogni mese uno dei soggetti coinvolti dovrà versare all’altro soggetto. Questo contratto prevede inoltre una durata specifica, e può essere successivamente rinnovato in base agli accordi.

Contratto di affitto: di cosa si tratta

L’art. 1615 del codice civile, chiarisce che:

“Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità”

Come visto prima, l’affitto rientra sotto al cappello di locazione, ma di fatto si differenzia principalmente perché il bene mobile o immobile ceduto da un soggetto all’altro soggetto è di tipo produttivo. Questo significa che il soggetto che lo ottiene in affitto dovrà utilizzarlo in base anche all’obiettivo produttivo ed economico collegato.

Anche in questo caso si prevede da una parte un locatore, che ha la proprietà del bene e lo concede all’ altro soggetto, e dall’altra parte un affittuario che provvede al pagamento di un canone in base agli accordi.

Di fatto quindi normalmente si usa la parola affitto impropriamente anche per indicare le abitazioni e rapporto che hanno gli inquilini con i proprietari, tuttavia giuridicamente l’affitto prevede sempre che il bene coinvolto sia di tipo produttivo o con finalità economiche.

L’affitto quindi è una particolare tipologia di locazione, in base alla produzione di ricchezza. Può essere concesso in affitto un immobile strutturato per produrre dei beni, come un’azienda, oppure un terreno agricolo.

Anche in questo caso è previsto un pagamento periodico di una certa somma, e il soggetto che provvede al suo pagamento deve anche garantire la continuità della produzione, in base agli accordi con il proprietario. Inoltre in qualsiasi caso vige il divieto di subaffitto se il locatore non ne è a conoscenza e senza un accordo esplicito.

Possiamo dire che, l’affitto è un sottotipo della locazione, che si distingue per avere come oggetto un bene produttivo.

Quali sono i beni coinvolti per locazione e affitto

Quando si va a specificare la differenza di terminologia tra affitto e locazione, può sorgere un dubbio su quali tipologie di beni possono essere inclusi nel contratto di affitto oppure in quello di locazione. Per quanto riguarda il contratto di locazione si parla di beni mobili o immobili destinati al loro utilizzo svincolato da qualsiasi tipo di produzione di ricchezza.

Il contratto di locazione generalmente fa riferimento a beni non produttivi, anche se ipoteticamente potrebbero esserlo. Sono incluse nel contratto di locazione tutte le abitazioni ad uso privato, ma anche uffici e negozi se vengono utilizzati indipendentemente dalla produzione della ricchezza.

Per quanto riguarda invece il contratto d’affitto sono indirizzati in questa categoria tutti quei beni di tipo produttivo, quindi che possono produrre una certa ricchezza. Rientrano qui le aziende e i terreni agricoli, ma anche negozi nel momento in cui il soggetto che usufruisce dell’immobile può anche accumulare introiti derivati proprio dalla produzione della ricchezza.

In entrambi i casi comunque ci si riferisce sempre a contratti che devono essere stabiliti in accordo con il proprietario, e per cui sono previsti dei pagamenti di canoni, anche mensili, per l’utilizzo del bene specifico.

Questi contratti possono decadere per diverse ragioni: per esempio terminano alla scadenza naturale del periodo previsto nel contratto, oppure nel caso di recesso, oppure ancora quando non vengono rispettati gli accordi previsti.

Per quanto riguarda i contratti di affitto possono durare anche per diversi anni, in particolare quelli relativi a terreni agricoli e aziende. In questo caso il limite massimo è di 30 anni. Per quanto riguarda i contratti di locazione per gli immobili a uso abitativo, possono essere rinnovati in modo automatico successivamente alla scadenza temporale, oppure è possibile recedere il contratto tramite preavviso.

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Classe 1992, laureata in Scienze della Comunicazione all'Università degli Studi di Torino, da sempre sono appassionata di scrittura. Dopo alcune esperienze all'estero, ho deciso di approfondire tematiche inerenti la fiscalità nazionale relativa alle persone fisiche ed alle partite Iva. Collaboro con Fiscomania.com per la pubblicazione di articoli di news a carattere fiscale. Un settore complesso quello fiscale ma dove non si finisce mai di imparare.

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