Il Quadro B del Mod. 730/2020, è utilizzato dai contribuenti che sono in possesso di un fabbricato.

Il Quadro B deve essere compilato anche qualora non vi siano state variazioni nel possesso o nell’utilizzo dei fabbricati rispetto all’anno precedente.

I fabbricati non locati non sono soggetti ad IRPEF e alle relative addizionali, avendo già scontato l’IMU. Nel Quadro B dovranno essere indicati tutti i dati degli immobili posseduti.

Quadro B

Coloro che prestano assistenza fiscale devono calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto degli immobili concessi in locazione.

Per il periodo di imposta 2019, sono soggetti ad IRPEF e alle addizionali:

  • Le abitazioni principali e le pertinenze, purchè non di lusso;
  • Immobili ad uso abitativo non locati e situati nel medesimo Comune in cui si trova l’abitazione principale. Tali redditi concorrono alla formazione dell’imponibile nella misura del 50%.

E’ possibile applicare la cedolare secca (aliquote al 21%) ai redditi da:

  • Locazione breve;
  • Sublocazione breve;
  • Locazione breve effettuata dal comodatario.

Fabbricati da dichiarare

Il presupposto per la compilazione del Quadro B del Mod. 730, è, il possesso di fabbricati, a qualunque titolo:

  • Situati nel territorio dello Stato;
  • Iscritti o da iscriversi, con attribuzione di rendita, nel catasto edilizio urbano.

Qualora i fabbricati non abbiano questi requisiti devono essere iscritti nei “Redditi diversi”.

Devono compilare il Quadro B, i seguenti soggetti:

  • Proprietario;
  • Titolare di diritto reale di godimento;
  • Titolare di diritto di abitazione;
  • Socio di cooperativa edilizia;
  • Assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica;
  • Socio di società semplice.

Il titolare del diritto reale di godimento

Il Quadro B deve essere compilato dal titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie).

Qualora un fabbricato abbia l’usufrutto di un fabbricato, essa deve dichiarare il reddito del fabbricato. Il nudo proprietario non deve dichiarare niente.

In caso di diritti personali di godimento (locazione e comodato) il proprietario deve dichiarare il reddito del fabbricato, nulla è dovuto dal conduttore, comodatario…

I redditi derivanti dalla locazione breve di un immobile concesso in locazione dal comodatario sono considerati redditi diversi e vanno dichiarati dal soggetto nel Quadro D.

Il titolare di diritto di abitazione

Tra i diritti reali di godimento, è previsto, il diritto di abitazione. Per diritto di abitazione si intende abitare nella casa altrui limitatamente ai bisogni e a quelli della propria famiglia.

Il diritto di abitazione spetta:

  • Coniuge superstite;
  • Coniuge separato.

Il diritto di abitare nella casa familiare costituisce diritto personale di godimento e non diritto reale di godimento.

In caso di abitazione assegnata al coniuge separato o divorziato, non comproprietario o contitolare di diritti reali di godimento sull’immobile. Il reddito dell’immobile deve essere dichiarato dall’altro coniuge, proprietario dell’immobile o titolare di altro diritto reale sullo stesso. Il coniuge assegnatario non deve dichiarare niente.

Socio di cooperativa edilizia

Per quanto riguarda le cooperative edilizie, è necessario effettuare una distinzione. Nel caso in cui essa sia, a proprietà:

  • Indivisa, la soggettività passiva è della cooperativa;
  • Divisa, la soggettività passiva è in capo a:
    • Cooperativa, finchè non avviene l’assegnazione dell’alloggio al socio;
    • Socio assegnatario. Il socio assegnatario, dalla data di assegnazione acquisisce il diritto all’abitazione (diritto reale di godimento). Il diritto di abitazione è differenziato da quello del coniuge separato, configurabile come un diritto personale di godimento.

Socio di società semplice

I soci di società semplice che producono reddito da fabbricati, possono utilizzare il Quadro B del Mod. 730 per dichiarare il reddito attribuito.

Per poter dichiarare la propria quota di reddito spettante, il socio deve essere in possesso, del prospetto di riparto rilasciato dalla società.

Il prospetto di riparto deve riportare le componenti reddituali del fabbricato da imputare al socio, suddivise in:

  • Reddito imponibile ai fini IRPEF, può essere il caso del fabbricato di proprietà della società semplice;
    • Esente IMU;
    • Concesso in affitto dalla società stessa.
  • Reddito non imponibile ai fini IRPEF.

Fabbricati da non dichiarare

La disciplina dell’IMU si ripercuote sui casi di esonero dall’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi.

I soggetti titolari di fabbricati non locati, soggetti ad IMU, non devono sottoporre a tassazione IRPEF tale componente reddituale, potendo trovarsi in una situazione di esonero dall’obbligo dichiarativo.

Unità immobiliari in ristrutturazione

Non producono reddito, le unità familiari, anche ad uso diverso da quello di abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Costruzioni rurali

E’ considerata rurale, la costruzione o la porzione di costruzione, con le relative pertinenze, appartenenti al possessore o all’affittuario del terreno agricolo.

I fabbricati rurali non sono soggetti ad autonoma imposizione nella loro qualità di fabbricato, in quanto il loro reddito è ricompreso nel reddito dominicale del terreno cui sono asserviti.

Tali fabbricati non possono considerati autonomamente produttivi di reddito. Tuttavia, per fruire dell’agevolazione è necessario che il fabbricato rispetti alcune caratteristiche.

Non danno luogo a reddito da fabbricato e, pertanto, non devono essere dichiarati:

  • Costruzioni rurali ad uso abitativo, appartenenti al possessore, o all’affittuario di terreni cui servono;
  • Costruzioni strumentali dell’attività agricole

che rispettano i requisiti per il riconoscimento della ruralità dell’immobile.

Costruzioni rurali ad uso abitativo

Per poter essere considerate costruzioni rurali ad uso abitativo, devono essere rispettate le seguenti condizioni.

Utilizzo del fabbricatoIl fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione:
A) Dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attività agricola svola;
B) Dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito;
C) Dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai punti A) e B) risultanti dalle certificazioni anagrafiche;
D) Da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito dell’attività svolta in agricoltura;
E) Da uno dei soci o amministratori delle società agricole, aventi la qualifica di imprenditore agricolo.
Qualifica del soggetto I soggetti di cui A) B) ed E) del precedente elenco devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese.
In altre parole, affinchè, i fabbricati utilizzati:
– dal titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale sul terreno;
– Dall’affittuario del terreno stesso;
– Dai soci o amministratori delle società agricole.
Superficie Il terreno su cui insiste il fabbricato deve avere una superficie:
– non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario;
– non inferiore a 3.000 metri quadrati qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra , funghicoltura o altra coltura intensiva, oppure il terreno sia ubicato in un comune considerato montano.
Volume d’affari Il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore:
– alla metà del suo reddito complessivo;
– ad un quarto del suo reddito complessivo, se il terreno è ubicato in un comune montano
escludendo i trattamenti pensionistici corrisposti per lo svolgimento di attività agricole.

Reddito dei fabbricati

Il punto di partenza per la determinazione del reddito dei fabbricati è rappresentato dalla rendita catastale.

Occorre distinguere tra:

  • Fabbricati iscritti al catasto, i dati rilevanti sono reperibili dalle visure catastali rilasciate dall’Ufficio Catasto edilizio urbano competente;
  • Non iscritti al catasto, un fabbricato può non essere ancora iscritto al catasto, ad esempio perché è di recente ultimazione. Questi fabbricati sono sprovvisti di una propria rendita catastale, quindi, nell’attesa che l’Ufficio del catasto attribuisca a questi fabbricati una rendita definitiva, per il calcolo della rendita catastale può essere utilizzata una rendita catastale provvisoria.

Rivalutazione della rendita catastale

Il reddito dei fabbricati è determinato, applicando alla rendita catastale il coefficiente di rivalutazione del 5%. Tale coefficiente non deve tener conto nella compilazione del Quadro B.

Le modalità di utilizzo dell’immobile

Nella determinazione del reddito dell’immobile, occorre considerare anche come il contribuente ha utilizzato lo stesso nel corso del periodo d’imposta. A seconda delle varie tipologie di utilizzo dei fabbricati sono previsti dei codici che devono essere indicati nel Quadro B.

Immobili di interesse storico e artistico

I fabbricati di interesse storico e artistico sono immobili, che, per le loro caratteristiche, hanno importanza culturale.

La Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 114 del 2012, ha chiarito che, anche le persone fisiche che detengono immobili di interesse storico e artistico in regime non di impresa, la rendita catastale effettiva dovrà essere ridotta del 50%.

Tale riduzione viene applicata:

  • Agli immobili locati, nel momento in cui deve essere effettuato il confronto tra la rendita catastale ed il canone di locazione percepito, ridotto del 35%, per determinare quale valore assoggettare a tassazione;
  • Agli immobili non locati, soggetti ad IMU, per la determinazione del reddito valido ai soli fini assistenziali e previdenziali;
  • Ed agli altri immobili non soggetti ad IMU per la concorrenza al reddito complessivo.

Nel Quadro B del Mod. 730/2020, non esiste, un codice specifico da indicare nella Colonna 2 “Utilizzo” che individui l’immobile storico. Per gli immobili storici dovranno essere indicati gli specifici codici a seconda dell’utilizzo che ne fa il contribuente.

Un soggetto che abbia la propria abitazione principale in un immobile storico e artistico, dovrà indicare nella Colonna 2 del Quadro B, il codice di utilizzo 1.

Immobili di interesse storico ed artistico locati

Qualora l’immobile di interesse storico ed artistico è locato, il reddito dei fabbricati in esame è pari ai canoni ridotti forfettariamente del 35%, qualora sia superiore alla rendita catastale.

Il reddito di riferimento deriva dal confronto tra:

  • Il 65% dei canoni di locazione;
  • La rendita catastale effettiva, rivalutata, ridotta del 50%.

La cedolare secca e gli immobili di interesse storico ed artistico locati

Il regime di cedolare secca è applicabile anche nel caso in cui l’immobile locato sia di interesse storico ed artistico.

In caso di redditi di locazione assoggettati a tassazione sostitutiva vengono applicate le regole ordinarie previste per questo regime.

La base imponile a cui deve essere applicata l’aliquota del:

  • 10% in caso di contratti a canone concordato;
  • 21% per tutte le altre tipologie.

sarà costituita dal valore più alto tra il 100% del canone di locazione e la rendita catastale ridotta del 50% e rivalutata del 5%.

Abitazione principale e pertinenze

Per un’immobile adibito ad abitazione principale si intende quella posseduta dalla persona fisica a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Sono considerate pertinenze, le unità immobiliari classificabili o classificate nelle categorie catastali del gruppo C (C/1, C/2, C/3, ecc) in quanto le unità diverse da quelle adibite ad uso abitativo, sempre che siano utilizzate effettivamente in modo durevole ed a servizio dell’abitazione principali.

Le pertinenze, possono anche non appartenere allo stesso fabbricato adibito ad abitazione principale.

Abitazione principale non soggetta ad IMU

Le abitazioni principali non di lusso, nel 2019, non hanno scontato l’IMU, tali redditi concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Per tali fattispecie trova applicazione la deduzione prevista per l’abitazione principale, esclusa dal reddito imponibile ai fini IRPEF.

In questi casi trova applicazione la deduzione prevista per l’abitazione principale.

La rendita catastale rivalutata dell’abitazione principale e delle relative pertinenze può essere interamente dedotta dal reddito complessivo. La deduzione, deve comunque essere rapportata alla percentuale di possesso ed al periodo dell’anno durante il quale l’immobile è adibito ad abitazione principale.

Abitazione principale parzialmente locata

Tale situazione si verifica qualora l’immobile è destinato in parte ad abitazione principale ed in parte alla locazione.

In tal caso, l’abitazione principale parzialmente locata:

  • Canone libero, il codice da utilizzare è il numero 11;
  • Canone concordato, il codice da utilizzare è il numero 12.

Al fine di individuare la tassazione corretta, è necessario operare una distinzione tra rendita catastale rivalutata e reddito complessivo. L’operazione da effettuare è:

  • Quota rendita: 1,05 x rendita catastale x giorni di possesso x percentuale di possesso;
  • Quota redditto effettivo: canone di locazione x 95% (100% se cedolare secca) x percentuale di possesso.

Reddito effettivo superiore alla rendita catastale

Qualora la rendita catastale sia inferiore al reddito effettivo, l’immobile dovrà essere considerato locato, e soggetto, ad IMU ed a IRPEF e relative addizionali. Il soggetto che presta assistenza fiscale provvede ad indicare tale reddito al rigo 3.

Reddito effettivo inferiore alla rendita catastale

Qualora la rendita catastale sia superiore al reddito effettivo l’immobile è considerato abitazione principale.

Essendo abitazione principale, per l’individuazione della disciplina applicabile occorre distinguere tra:

  • Abitazione principale soggetta ad IMU. Nel 2019 le abitazioni principali di lusso, hanno scontato l’IMU. In questi casi l’effetto sostitutivo IMU-IRPEF è pienamente applicabile. Il soggetto che presta assistenza fiscale indica l’ammontare della rendita catastale rivalutata, al rigo 148, Mod. 730-3, non concorrendo alla formazione del reddito complessivo;
  • Abitazione principale non soggetta ad IMU. Per le abitazioni principali “non di lusso” l’effetto sostitutivo IMU-IRPEF non è applicabile. Il soggetto che presta assistenza fiscale indicherà l’ammontare della rendita catastale nel rigo 7, Mod. 730-3, la rendita confluisce nel reddito complessivo, ma beneficia della deduzione totale.

Unità immobiliare a disposizione

Sono considerate unità immobiliari a disposizione quelle adibite ad abitazione, possedute in aggiunta a quella principale del possessore e/o dei suoi familiari e non locate.

Inoltre, sono considerate a disposizione anche le unità immobiliari date in uso gratuito (comodato) a soggetti diversi dai propri familiari.

A titolo esemplificativo, sono considerato l’immobili:

  • Casa secondaria o a disposizione del contribuente, che abita in una diversa unità immobiliare in locazione;
  • Case coloniche possedute dai soggetti che, non essendo agricoltori, vivono abitualmente in un’altra casa;
  • Fabbricato, posseduto o tenuto a disposizione, oltre ad un’abitazione principale, accatastato come rurale, ma adibito ad usi diversi di quelli rurali;
  • Abitazione in comproprietà, limitatamente al comproprietario e ai comproprietari che utilizzano la loro porzione di immobile come residenza secondaria o a disposizione;
  • Unità immobiliari destinate a residenza secondaria o a disposizione acquistata con il contestuale patto di utilizzarla a turno con gli altri componenti;
  • Unità immobiliare destinata ad essere locata ma attualmente sfitta.

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