A tal proposito è sorto da tempo un dibattito su cosa accade se l’abitazione principale, ovvero quella di residenza del proprietario, viene concessa parzialmente in locazione. Come sappiamo, infatti, in caso di locazione complessiva dell’immobile, il proprietario perdendo la residenza è tenuto al pagamento dell’IMU (come immobile locato) per il periodo del contratto. Diverso, invece, è il caso che riguarda l’immobile, di residenza (ovvero abitazione principale), concesso parzialmente in locazione.
Ad esempio, è piuttosto comune la pratica di attribuire in locazione solo una stanza o alcune stanze della prima casa. In questo caso è sorto il dibattito sull’esenzione IMU, specie ove sussista il requisito della convivenza tra conduttore e proprietario. Scopriamo cosa c’è da sapere sul punto.
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Locazione parziale dell’abitazione: come non perdere l’agevolazione prima casa
Prima di tutto partiamo dal fatto che è perfettamente lecito concedere in locazione la prima casa. Questa è definita come l’immobile residenziale (unico) acquisito con agevolazione da parte del proprietario al momento dell’acquisto. L’aspetto da considerare, infatti, per non perdere l’agevolazione prima casa è quello di spostare la residenza nel Comune ove è situato l’immobile nel termine di 18 mesi dall’acquisto. Effettuata questa operazione, infatti, è possibile concedere in locazione alcune stanze dell’immobile a possibili inquilini interessati.
Concedere parzialmente in locazione l’abitazione principale può avvenire con due diverse modalità, che hanno impatto sul pagamento dell’IMU. Infatti, il proprietario di casa, può scegliere di:
- Effettuare una locazione parziale dell’immobile, prima casa, lasciandovi la residenza: in questo caso si ha una situazione dove sia il proprietario che l’inquilino hanno residenza nell’immobile. In questa situazione, come vedremo meglio di seguito, si ha la possibilità di beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’IMU;
- Effettuare una locazione parziale dell’immobile, con il proprietario che sposta la residenza altrove: in questo caso si ha una situazione dove il proprietario di casa, sposta la propria residenza, locando parzialmente alcune stanze dell’abitazione. In questa situazione, il proprietario è tenuto al pagamento dell’IMU, in quanto non ha mantenuto la residenza nell’immobile.
Detto questo, vediamo, con maggiore dettaglio gli aspetti legati all’esenzione IMU in caso di locazione parziale della prima casa.
IMU esente per la locazione parziale della prima casa
L’IMU è l’acronimo di Imposta Municipale Propria. Si tratta di un’imposta patrimoniale dovuta dai proprietari di beni immobili siti sul territorio italiano, diversi dall’abitazione principale (a meno che non sia considerata di lusso, cat. A/1, A/8, A/9). L’abitazione principale è quella ove il proprietario ha deciso di stabilire la propria residenza. L’IMU è gestita a livello comunale, con applicazione operativa lasciata ai singoli regolamenti comunali.
Presupposto del pagamento dell’IMU è il possesso degli immobili, in specie di particolare beni immobili indicati all’articolo 2 del D.Lgs. n. 504 del 1992, ovvero:
- Fabbricati;
- Aree fabbricabili;
- Terreni agricoli.
Più precisamente l’IMU è obbligatoria per chi è:
- Proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
- Titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- Coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (ma solo nel caso di abitazione “di lusso”);
- Concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- Locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
L’abitazione principale
Come affermato nel precedente paragrafo, l’IMU non è dovuta rispetto alla c.d. abitazione principale. Ma cosa si intende con questo termine?
In genere si fa riferimento all’abitazione principale, la quale è la residenza o la dimora abituale. Esso è tale se presenta determinate caratteristiche:
- Il possesso/proprietà o altro diritto reale sul bene;
- Residenza anagrafica;
- Dimora abituale, quindi come continuità nel tempo dell’esercizio del diritto.
Una definizione di abitazione principale è individuata anche dal D.L. n. 101/2011 (Decreto Monti), il quale afferma quanto segue.
| Abitazione principale |
|---|
| “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“. |
Rispetto alla prima casa, quindi non è necessario pagare l’IMU. Ma cosa accade se invece l’immobile è dato in locazione?
Una delle ipotesi più comuni è la locazione integrale dell’immobile che si realizza, ad esempio, frequentemente quando viene data in locazione la casa per il periodo estivo. In questo caso, invero, il soggetto perde il diritto di esenzione per la parte dell’anno in cui il bene è stato dato in locazione. Dunque, questa è un’ipotesi in cui si perde il diritto di esenzione dal pagamento dell’imposta IMU.
Ci si chiede, invece, cosa accade se sono data in locazione solo alcune stanze della casa. In questo caso, si suole discorrere di locazione parziale della prima casa.
Dunque, laddove si decida di locare per un periodo dell’anno l’immobile non è possibile beneficiare dell’esenzione. In caso di mancato versamento il Comune provvederà a notificare al proprietario un avviso di accertamento. Quest’ultimo potrà esser contestato seguendo due distinte strade:
- Presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
- Presentare istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.
L’abitazione principale parzialmente locata resta esente IMU
Il quesito principale che ci stiamo ponendo, dunque, è se il proprietario della prima casa, parzialmente locata, sia tenuto al pagamento dell’IMU oppure se operi comunque l’esenzione. Sul punto, invero, possiamo richiamare la risposta che è pervenuta direttamente dal MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze) con la Faq n. 12 del 20.01.2016, la quale indica quanto segue:
| MEF Faq n. 12 del 20.01.2016 |
|---|
| “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie” |
Tale principio enunciato, si ritiene in via interpretativa, che possa operare anche per la Tasi. Infatti, rispetto a tale imposta la definizione di abitazione principale è uguale per entrambi i tributi. Tale indirizzo interpretativo del Mef, sembra che esser stata recepita dalla maggioranza dei comuni. Tuttavia, se il comune non ha recepito l’indirizzo, il contribuente che non paga l’IMU, potrebbe esser soggetto a contestazione da parte dell’ente locale. Per questo motivo, in caso di locazione parziale della prima casa è sempre importante andare ad analizzare il regolamento IMU approvato dal Comune al fine di non commettere errori.
Il parere della Commissione tributaria Abruzzo
Invero, la questione è stata affrontata in una sentenza della Commissione tributaria della Regione Abruzzo, che si è proprio occupata della locazione parziale della prima casa. La Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo è, infatti, intervenuta sul punto con la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022. In tal sede ha sostenuto che i proprietari locatari di parti dell’immobile, se coabitanti, comunque hanno diritto di usufruire dell’esenzione IMU. È necessario che sia costituito il rapporto con regolare contratto, e che sussistano i requisiti richiesti per l’esenzione, dunque l’abituale dimora e la residenza nel medesimo immobile.
La Commissione inoltre ha sostenuto che sono garantite le agevolazioni previste in termini di tributi erariali e tributi locali. Appartengono a questa categoria: le agevolazioni IRPEF e la detrazione del mutuo. Ma la questione principale è che il locatario convivente non è tenuto a versare l’IMU: “nel caso in cui gli affitti permettano un uso prevalente della casa come abitazione principale, allora vengono mantenute le esenzioni IMU e TASI come anche gli interessi passivi del mutuo“. In tal senso, si richiama la predetta disciplina IMU, valevole anche per la nuova IMU, ed in particolare il parere che è stato formulato dal MEF. Tuttavia, al fine di consentire di beneficiare dell’esenzione, è altresì necessario che l’immobile, adibito ad abitazione principale e locato in parte, sia accatastato in modo unitario. Mentre, ove sia effettuato un accatastamento separato della zona affittata, l’IMU è comunque dovuta, non rileva che le due unità immobiliari siano tra di loro collegate, dunque risultino all’apparenza un immobile unitario.
Avviso di accertamento IMU
In conclusione può essere opportuno anche conoscere gli aspetti legati ad una possibile notifica di un avviso di accertamento IMU da parte del Comune. L’avviso di accertamento è il documento formale con cui il Comune notifica al proprietario dell’immobile una contestazione sul pagamento dell’imposta sugli immobili. Dentro a questo documento è possibile trovare la contestazione e le motivazioni del Comune. A questo punto il soggetto contestato ha la possibilità di accogliere quanto contestato e provvedere al pagamento, nei 60 giorni successivi alla notifica. In alternativa, qualora ritenga infondata la pretesa richiesta, ha la possibilità di:
- Presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
- Presentare istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.
Appare preferibile prima effettuare un primo tentativo presentando istanza di riesame in autotutela. Questo, in quanto il ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale comporta un esborso delle spese processuali ingenti. Tuttavia è opportuno sapere che l’istanza di riesame in autotutela non sospende né interrompe il termine di pagamento né quello previsto per la presentazione del ricorso presso la competente Commissione Tributaria.
Adesione all’accertamento
In caso di adesione alla contestazione dell’agenzia è possibile prestare adesione. Possono aderire all’accertamento con adesione solo i contribuenti che hanno commesso delle irregolarità in materia di obblighi dichiarativi, non sanate con il ravvedimento operoso IMU. Tramite l’adesione all’accertamento è prevista l’applicazione di una riduzione delle sanzioni di 1/3, rispetto a quelle applicate nell’avviso. Tuttavia l’accertamento con adesione non è previsto per le irregolarità in materia di omesso o parziale versamento.
Conclusioni
Come abbiamo visto, l’esenzione dal pagamento IMU legata all’abitazione principale parzialmente locata è dettato da una Faq del MEF e da un sentenza. L’orientamento, quindi, è quello legato all’esenzione. Tuttavia, è sempre opportuno analizzare il regolamento comunale IMU in vigore per vedere se il Comune ha adottato questa interpretazione. Se non si è in grado di effettuare in autonomia questa operazione può essere consigliabile affidarsi ad un commercialista esperto.