Mutuo agevolato con la Legge 104: come funziona

Guida completa alle agevolazioni per l’acquisto e la ristrutturazione della prima casa per famiglie con disabilità.

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La Legge n. 104/1992 rappresenta uno dei principali riferimenti normativi per il sostegno alle persone con disabilità e ai loro familiari, offrendo benefici in ambiti come il lavoro, le tasse e, in alcuni casi, anche i finanziamenti immobiliari. Tra le agevolazioni più interessanti, il mutuo agevolato consente a chi è tutelato dalla legge di ottenere condizioni economiche vantaggiose per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.

Nel 2025, grazie alla conferma del Plafond Casa e alle garanzie del Fondo Prima Casa, è possibile ottenere mutui fino a 350.000 euro con tassi agevolati e garanzie statali che facilitano l’accesso al credito

Fai parte delle categorie protette e vuoi comprare casa? Oppure da tempo sogni di ristrutturarla? In questo articolo approfondiremo come funziona il mutuo agevolato con la Legge 104, chi può beneficiarne, quali vantaggi offre e come fare domanda.

Come funziona il mutuo agevolato con la Legge 104

Il mutuo agevolato per le famiglie con disabilità si basa su due strumenti principali che operano in modo complementare: il Plafond Casa, gestito dalla Cassa Depositi e Prestiti in convenzione con l’Associazione Bancaria Italiana, e il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap. Questi meccanismi consentono di ottenere finanziamenti a tassi d’interesse ridotti rispetto alle condizioni di mercato, con importi che variano in base alla finalità del mutuo. In questo contesto, i mutui agevolati hanno l’obiettivo di alleggerire il carico finanziario delle persone coinvolte, offrendo soluzioni specifiche per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.

La Legge 104 è stata pensata per garantire pari opportunità e inclusione sociale alle persone con disabilità, ma include anche misure di supporto economico e agevolazioni finanziarie per chi assiste familiari in stato di grave disabilità.

Le persone con handicap, o che sono responsabili di un familiare portatore di disabilità, possono recarsi in una qualsiasi banca italiana convenzionata e richiedere un mutuo agevolato grazie al “plafond casa”,  pensato proprio per tutte le famiglie composte da almeno un membro disabile o portatore di handicap titolare della 104.

Nel concreto, puoi ottenere grazie al plafond, un mutuo a tasso agevolato per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile con garanzia ipotecaria.

Il “plafond casa” è stato confermato dalla Cassa Depositi e Prestiti in convenzione con l’Associazione Bancaria Italiana (ABI). Non parliamo, dunque, di un incentivo ministeriale di nuova data. Piuttosto, si tratta del rinnovo dall’accordo tra due enti privati che tutelano le misure per la gestione dei finanziamenti nel rispetto dell’autonomia delle banche nazionali e delle fragilità dei cittadini, come previsto dalla legge 104 dello Stato.​

L’elemento distintivo di questi mutui risiede nella possibilità di combinare tassi agevolati con garanzie statali che coprono fino al 50% dell’importo finanziato, riducendo il rischio per la banca e facilitando l’approvazione della pratica.

Requisiti per accedere al mutuo agevolato

L’accesso al mutuo agevolato con Legge 104 richiede il possesso di specifici requisiti sia personali che relativi all’immobile da acquistare o ristrutturare.

Requisiti soggettivi

Il richiedente deve essere la persona con disabilità grave certificata o un familiare che si occupa della sua assistenza, come un genitore, coniuge, figlio o altro parente convivente. La certificazione di handicap in situazione di gravità ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della Legge n. 104/1992 rappresenta il documento fondamentale da presentare alla banca. Per il Fondo Prima Casa, il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli acquisiti per successione e ceduti gratuitamente a genitori o fratelli.​

La capacità reddituale viene valutata dalla banca secondo i parametri ordinari, ma la presenza della garanzia statale facilita l’approvazione anche con redditi più contenuti.

Requisiti oggettivi dell’immobile

L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale, ovvero la residenza abituale del nucleo familiare. Per il Plafond Casa, è richiesto che l’abitazione appartenga alle classi energetiche A, B o C, oppure che gli interventi di ristrutturazione previsti consentano di raggiungere tali classi di efficienza. Questa condizione è volta a incentivare la sostenibilità ambientale e la riduzione dei consumi energetici.​

Nel caso di acquisto di immobili già esistenti, la classe energetica deve essere certificata dall’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Per le ristrutturazioni, sarà necessario dimostrare attraverso progetti e preventivi che gli interventi porteranno al miglioramento della classe energetica.

Importi e durata del finanziamento

Gli importi massimi finanziabili attraverso il Plafond Casa variano in base alla destinazione d’uso del mutuo.​

Per interventi di ristrutturazione con efficientamento energetico, l’importo massimo è di 100.000 euro con una durata fino a 10 anni. Questa soluzione è pensata per chi possiede già un immobile e desidera adeguarlo alle esigenze della persona con disabilità, migliorando contemporaneamente l’efficienza energetica.​

L’acquisto di immobili residenziali nelle classi energetiche A, B o C consente di ottenere fino a 250.000 euro con una durata massima di 30 anni. Questo importo copre la maggior parte delle esigenze abitative delle famiglie italiane, considerando i valori medi del mercato immobiliare nazionale.​

La soluzione più completa prevede l’acquisto congiunto a interventi di ristrutturazione e efficientamento sulla stessa abitazione, con un importo massimo di 350.000 euro e durata fino a 30 anni. Questa opzione risulta particolarmente vantaggiosa per chi acquista un immobile che necessita di adeguamenti strutturali per renderlo accessibile e funzionale alle esigenze della persona disabile.​

Per il Fondo Prima Casa gestito da Consap, il limite massimo di finanziamento è fissato a 250.000 euro, con una garanzia statale che può coprire fino al 50% dell’importo.

Durata del mutuo

I richiedenti hanno la possibilità di ottenere un mutuo, a tasso fisso o variabile a seconda della scelta personale, a condizioni più vantaggiose rispetto al mercato. Inoltre, è prevista una durata massima del finanziamento pari a:

• 10 anni per gli interventi di ristrutturazione;
• 20 o 30 anni per l’acquisto di un immobile, con o senza ristrutturazione e miglioramento della classe energetica.

È possibile dilazionare il pagamento con rate mensili della durata di 10 anni per l’efficientamento energetico mentre per acquisto di una nuova casa, è possibile estendere il mutuo fino a 20/30 anni.

Mutuo Consap: accesso agevolato e sospensione delle rate

Anche i titolari dei benefici previsti dalla Legge 104 possono accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa (noto come Mutuo Consap), istituito per agevolare l’acquisto di un immobile destinato a prima casa. Questo fondo consente di ottenere una garanzia statale del 50% su finanziamenti fino a 250.000 euro, per categorie specifiche di richiedenti, tra cui rientrano anche coloro che assistono familiari con disabilità. Tale agevolazione, volta a facilitare l’accesso al credito per i soggetti economicamente svantaggiati, è particolarmente vantaggiosa in quanto permette di ridurre il rischio per la banca, incrementando così le possibilità di ottenere il finanziamento.

Le agevolazioni del Mutuo Consap sono accessibili a categorie specifiche di richiedenti, tra cui:

• Giovani coppie (con o senza figli);
• Nuclei familiari monogenitoriali con figli conviventi;
• Giovani under 36 in possesso dei requisiti reddituali.

Vantaggi economici e fiscali

Il mutuo agevolato Legge 104 (come tutti i contribuenti che acquistano una prima casa) offre molteplici benefici economici che si traducono in un risparmio concreto per le famiglie.​

Tassi di interesse agevolati

Le banche convenzionate con il Plafond Casa applicano tassi di interesse ridotti rispetto alle condizioni di mercato ordinarie. La riduzione media si attesta tra 0,5 e 1 punto percentuale rispetto ai mutui standard, con un impatto significativo sulla rata mensile e sul costo complessivo del finanziamento. Le condizioni specifiche variano tra i diversi istituti di credito, rendendo necessario un confronto tra le offerte disponibili.​

Garanzia statale e riduzione delle spese

La garanzia pubblica offerta dal Fondo Prima Casa fino al 50% dell’importo mutuato consente di ridurre o eliminare l’obbligo di presentare garanzie aggiuntive. Questo meccanismo facilita l’accesso al credito per chi ha patrimoni limitati o redditi contenuti. Inoltre, alcune banche riducono o azzerano le spese di istruttoria e perizia per i mutui agevolati destinati a famiglie con disabilità.​

Detrazione fiscale degli interessi passivi

Chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa può beneficiare della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi pagati annualmente, fino a un massimo di 4.000 euro di spesa. Questo significa un risparmio fiscale fino a 760 euro all’anno da scalare dall’imposta dovuta in sede di dichiarazione dei redditi. La detrazione si applica solo alla quota interessi del mutuo, non al capitale restituito, e spetta per tutto il periodo di ammortamento del finanziamento.​

Nel caso di mutuo cointestato, il limite di 4.000 euro si riferisce alla somma complessiva degli interessi detraibili, da ripartire tra i cointestatari in base alla percentuale di proprietà. La detrazione viene dichiarata nel Modello 730 o nel Modello Redditi Persone Fisiche al rigo E7.​

Tabella delle principali agevolazioni e benefici

Tipologia di Agevolazione	Descrizione	Massimale (se applicabile)
Tasso d’interesse agevolato	Riduzione del tasso d’interesse per l’acquisto della prima casa	Variabile
Detrazione interessi passivi mutuo	Detrazione del 19% sugli interessi passivi fino a €4.000 annui	€4.000 annui
Spese istruttorie ridotte	Riduzione o annullamento dei costi di istruttoria	Variabile
Agevolazioni fiscali per disabilità	Deduzione su spese specifiche per adeguamenti e adattamenti strutturali	In base alle spese sostenute

Come richiedere il mutuo agevolato

La procedura per accedere al mutuo agevolato con Legge 104 si articola in diverse fasi che richiedono una preparazione accurata della documentazione.​

Scelta della banca convenzionata

Il primo passo consiste nell’individuare un istituto di credito che abbia aderito alla convenzione tra ABI e Cassa Depositi e Prestiti per il Plafond Casa. L’elenco completo delle banche aderenti è disponibile sul sito della Cassa Depositi e Prestiti e viene periodicamente aggiornato. È consigliabile contattare più banche per confrontare le condizioni offerte, verificando tassi di interesse, spese accessorie e servizi aggiuntivi.​

Documentazione necessaria

Per presentare la domanda di mutuo agevolato è necessario raccogliere una documentazione completa che comprende il certificato di riconoscimento di handicap grave ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della Legge n. 104/1992, rilasciato dalla commissione medica competente. Occorrono inoltre i documenti anagrafici e di stato civile del richiedente e del nucleo familiare, la documentazione reddituale degli ultimi due anni (dichiarazione dei redditi, buste paga, CUD), e i documenti relativi all’immobile come atto di proprietà, planimetrie, Attestato di Prestazione Energetica.​

Nel caso di ristrutturazione, devono essere presentati i preventivi dettagliati dei lavori e il progetto che dimostri il miglioramento della classe energetica. La banca valuterà la sostenibilità del finanziamento in base al reddito familiare e all’importo richiesto.​

Tempi di istruttoria e erogazione

I tempi di valutazione della pratica variano tra 30 e 60 giorni, a seconda della complessità della richiesta e della completezza della documentazione presentata. Una volta ottenuta l’approvazione, la banca procede con la stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. L’erogazione del finanziamento avviene secondo le modalità concordate: in un’unica soluzione per l’acquisto, oppure in più stati di avanzamento lavori per le ristrutturazioni.​

Altre agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa

Oltre al mutuo agevolato e alla detrazione degli interessi passivi, le persone con disabilità grave possono beneficiare di ulteriori vantaggi fiscali in fase di acquisto dell’abitazione.​

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabili all’atto di acquisto della prima casa godono delle aliquote agevolate previste dalla normativa generale per le abitazioni principali. Per gli immobili acquistati da privati, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale anziché al 9% ordinario. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna.​

Nel caso di acquisto da impresa con applicazione dell’IVA, l’aliquota agevolata è del 4% anziché del 10% o 22% previste per le seconde case. Queste agevolazioni si applicano a condizione che l’immobile sia destinato ad abitazione principale e che il contribuente non sia proprietario di altri immobili beneficianti delle agevolazioni prima casa.

Confronto tra Plafond Casa e Fondo Prima Casa

Entrambi gli strumenti offrono vantaggi significativi ma presentano caratteristiche distintive che li rendono più o meno adatti a situazioni specifiche.​

Il Plafond Casa è specificamente dedicato alle famiglie con componenti disabili e consente importi fino a 350.000 euro per operazioni combinate di acquisto e ristrutturazione. Richiede che l’immobile appartenga o raggiunga le classi energetiche A, B o C, con un focus sulla sostenibilità ambientale. I tassi di interesse sono generalmente più vantaggiosi rispetto al mercato ordinario grazie alla convenzione ABI-CDP.​

Il Fondo Prima Casa ha una platea più ampia di beneficiari, includendo giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e under 36 con ISEE inferiore a 40.000 euro. L’importo massimo è limitato a 250.000 euro con garanzia statale fino al 50%, che sale all’80% per gli under 36 con requisiti ISEE e fino al 90% per famiglie numerose. Non prevede vincoli sulla classe energetica dell’immobile.​

Chi rientra nei requisiti della Legge 104 può valutare la possibilità di accedere a entrambi gli strumenti, scegliendo quello più vantaggioso in base all’importo necessario, alle caratteristiche dell’immobile e alle condizioni offerte dalle banche.

Errori comuni da evitare

Nella richiesta del mutuo agevolato con Legge 104 è importante prestare attenzione ad alcuni aspetti critici che possono compromettere l’accesso al beneficio.​

Un errore frequente consiste nel richiedere il mutuo prima di aver ottenuto il riconoscimento formale della disabilità grave ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della Legge 104/1992. La certificazione deve essere definitiva e non in fase di accertamento, poiché la banca richiede documentazione completa già in fase di istruttoria. Altro aspetto critico riguarda la tempistica di destinazione dell’immobile ad abitazione principale: il trasferimento della residenza deve avvenire entro i termini previsti dalla normativa fiscale per mantenere il diritto alle agevolazioni.​

Molti richiedenti sottovalutano l’importanza della classe energetica per il Plafond Casa, presentando domande per immobili che non soddisfano i requisiti o senza documentare adeguatamente gli interventi di efficientamento previsti. La presentazione di preventivi generici o incompleti può rallentare l’istruttoria o portare al rigetto della domanda.​

Infine, è fondamentale verificare che la banca contattata abbia effettivamente aderito alla convenzione Plafond Casa: non tutti gli istituti di credito partecipano all’iniziativa, e rivolgersi a una banca non convenzionata comporta la perdita dell’accesso alle condizioni agevolate.

Valutazioni di convenienza

Il mutuo agevolato rappresenta una soluzione particolarmente vantaggiosa in scenari specifici che massimizzano i benefici economici e fiscali.​

Per le famiglie che necessitano di acquistare un’abitazione adeguata alle esigenze di una persona con disabilità grave, la combinazione tra tassi ridotti e garanzia statale può ridurre significativamente il costo complessivo dell’operazione. La possibilità di finanziare contestualmente l’acquisto e i lavori di ristrutturazione con un unico mutuo fino a 350.000 euro elimina la necessità di ricorrere a prestiti personali o finanziamenti aggiuntivi.​

Il vantaggio diventa particolarmente evidente per importi elevati e durate lunghe: su un mutuo trentennale di 200.000 euro, una riduzione dello spread di 0,7 punti percentuali può tradursi in un risparmio complessivo superiore a 25.000 euro. A questo si aggiunge il recupero fiscale annuale fino a 760 euro derivante dalla detrazione degli interessi passivi.​

Anche chi possiede già un immobile ma necessita di interventi sostanziali di adeguamento e efficientamento energetico trova nel Plafond Casa una soluzione vantaggiosa, con finanziamenti fino a 100.000 euro a tassi agevolati e durata decennale. In questo caso, il mutuo può coprire lavori di abbattimento di barriere architettoniche, installazione di ausili tecnologici e miglioramento dell’efficienza energetica.

Fonti

• Legge 5 febbraio 1992, n. 104 – Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate (in particolare articolo 3, comma 3, sulla disabilità grave)
• Legge 27 dicembre 2013, n. 147, articolo 1, comma 48, lettera c) – Istituzione del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa