Mutuo a tasso fisso o a tasso variabile: quale conviene?

E’ più conveniente un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Quali sono le principali differenze? La decisione sulla scelta della tipologia di tasso (fisso, variabile, ecc..) dipende senza dubbio dalla propria situazione economica, reddituale e sulla propensione al rischio del richiedente il mutuo. Il mutuo fisso congela il tasso d’interesse, mentre il mutuo a tasso variabile può subire potenziali aumenti nel tempo.

Non tutti sanno che insieme alle rate mensili del mutuo, ovvero del prezzo da destinare all’acquisto dell’abitazione, sono presenti anche altri pagamenti correlati, come ad esempio le spese di apertura, le spese per una eventuale perizia sull’immobile condotta dalla banca, le diverse imposte, e così via. Oltre al pagamento delle rate mensili secondo la cifra richiesta alla banca, bisogna provvedere anche al pagamento degli interessi, ovvero il compenso che viene destinato alla banca per il servizio di prestito che sta svolgendo. Esistono mutui a tasso fisso o variabile. Nel primo caso il tasso di interessi rimane costante nel tempo, non cambia il prezzo da versare ogni mese. Nel secondo caso invece può cambiare, in base alle variazioni del mercato.

In alcuni casi è più vantaggioso procedere alla scelta di un tasso fisso quando si richiede un mutuo alla banche, in altri casi è più conveniente optare per un tasso variabile. Vediamo in questo articolo quali sono le differenze tra le due opzioni, e quando è più consigliato scegliere un tasso fisso e quando uno variabile.

Mutuo, spese e interessi: quanto si paga?

Quando si parla di acquistare un immobile, chiedendo un mutuo in banca, si parla di stipulare un accordo con un istituto bancario che stabilisce le modalità per cui il soggetto interessato andrà a restituire l’importo ricevuto per l’acquisto. 

Quando si decide di stipulare un mutuo con una banca bisogna tenere conto che, oltre alle rate mensili previste per un certo periodo di tempo, che può arrivare anche a più di 30 anni, bisognerà affrontare anche tutta una serie di spese correlate all’apertura del mutuo, e di costi aggiuntivi relativi alla compravendita dell’immobile. 

La scelta del mutuo può anche essere presa per svolgere una serie di lavori di ristrutturazione di un edificio già di proprietà, tuttavia in ogni caso è una decisione dedicata alla compiere, perché comporta il versamento mensile per un periodo di tempo anche piuttosto lungo di una somma di denaro alla banca, e bisogna tenere conto di ogni aspetto.

Per quanto riguarda le spese da sostenere in caso di mutuo, bisogna tenere in considerazione, oltre al pagamento mensile stabilito dal contratto:

• Spese di istruttoria: si tratta delle spese per l’apertura del mutuo, per cui la banca compie delle azioni volte ad accertarsi che il soggetto richiedente sia affidabile e corrisponderà ogni mese la cifra dovuta per il mutuo. Ci sono diverse motivazioni per cui una banca potrebbe rifiutare l’accesso ad un mutuo ad un cittadino, come ad esempio la presenza di debiti precedenti contratti dal soggetto richiedente e non saldati. Va ricordato che questo tipo di spesa non è obbligatoria, ed è bene informarsi sulla possibilità di richiedere un mutuo privo di questa spesa;
  Imposte per la compravendita: in questo caso si tratta di tutte quelle tasse che vengono applicate dallo Stato sull’acquisto di un immobile. Si tratta per esempio dell’imposta sostitutiva, dell’imposta ipotecaria, di registro, catastale o di bollo. Su queste imposte va ricordato che esistono attualmente diverse agevolazioni, relative per esempio al bonus dedicato ai giovani under 36 e ai sostegni rivolti a chi acquista un immobile da destinare a prima casa. Prima di contrarre un mutuo con una banca è buona norma informarsi su quali sono le imposte effettive da pagare, e quali sono le possibili agevolazioni che riguardano le tasse;
  Il costo sulla perizia: la banca può controllare prima di accettare la richiesta di mutuo l’immobile destinato all’acquisto, inviando un perito per constatare che tutto sia in regola e che non vi siano presenti abusi edilizi nella struttura. Per questo pagamento solitamente le cifre variano intorno a qualche centinaio di euro. A questa cifra può anche essere applicata una polizza per assicurare l’immobile da eventi calamitosi;
  Le spese per il notaio: si tratta di costi per il pagamento del notaio, ovvero di una spesa variabile e a cui possono essere applicate spese aggiuntive;
  Interessi: corrispondono al pagamento alla banca che concede il mutuo, e possono variare in base al mercato e alla situazione economica generale. In questo periodo per esempio si parla di aumenti dei tassi di interesse sui mutui. Bisogna distinguere poi quali sono i tassi fissi i tassi variabili. Il cittadino può concordare con la banca la durata del mutuo, e se aderire ad un tasso variabile o ad uno fisso.

Mutuo a tasso fisso e a tasso variabile

I mutui si distinguono sulla base alla tipologia del tasso di interesse applicato. Qualora il mutuo sia a tasso fisso, il tasso di interesse rimane costante durante tutta la durata del mutuo, mentre nel mutuo a tasso variabile il tasso può mutare durante la vita del contratto. Le oscillazioni possono essere in aumento ma anche in diminuzione rispetto al tasso di partenza, in funzione dell’andamento del tasso EURIBOR.

La rata del mutuo, dipende dal piano di ammortamento prescelto: esistono rate fisse con tassi variabili, rate costanti, ma anche crescenti o decrescenti, con tasso fisso.

Nel caso dei mutuo a tasso fisso, gli Istituti bancari si basano sul valore dell’Eurirs; per il mutuo a tasso variabile, invece, i parametri di riferimento sono l’Euribor e il tasso BCE. L’Eurirs che l’Euribor si calcolano su base quotidiana e sono comunicati dalla Federazione Bancaria Europea:

• Il valore dell’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) dipende dall’andamento di particolari derivati sui tassi, utilizzati dalle banche per proteggersi da potenziali perdite;
• Il valore dell’Euribor (Euro Interest Bank Offered Rate): il tasso medio delle transazioni finanziarie tra le principali banche europee.

Mutuo a tasso fisso

E’ definito a tasso fisso il mutuo bancario che non varia nel tempo il suo tasso di riferimento, in tal modo la rata viene mantenuta costante a prescindere dall’andamento del costo del denaro. Il mutuo a tasso fisso è vantaggioso se, dopo la stipula del contratto, si verifica un generalizzato aumento dei tassi.

Il tasso di mutuo applicato viene calcolato sommando l’IRS (Interest Rate Swap) allo spread annuo.

Tra i vantaggi del mutuo a tasso fisso c’è sicuramente la costanza della rata nel tempo consentendo al richiedente il mutuo di pianificare le scadenze previste per i versamenti periodici, soprattutto laddove non si prevedono rilevanti variazioni del reddito nel futuro.

Il mutuo a tasso fisso è la scelta giusta per chi non vuole avere preoccupazioni e teme che i tassi di interesse possano salire nel tempo. Nel 2021 c’è stata una prevalenza di tassi fissi, sia per nuovi mutui che per surrogati. La scelta del tasso fisso è un’opportunità anche per chi vuole sostituire il vecchio mutuo con uno più vantaggioso tramite la surroga.

Il mutuo a tasso fisso è la scelta da preferire per coloro che hanno un reddito stabile nel tempo.

Mutuo a tasso variabile

E’ definito a tasso variabile, il mutuo il cui calcolo degli interessi varia nel tempo in relazione all’andamento del costo del denaro. Il tasso applicato avviene sommando Euribor (il Tasso interbancario medio applicato dalle banche dell’Unione Europea ai depositi) allo Spread annuo. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) rileva trimestralmente i tassi medi e individua un “tasso-soglia” oltre il quale scatta il reato di usura.

Di solito, il tasso variabile è applicato a mutui con scadenze non molto prolungate. Di solito, l’ammontare delle rate iniziali nel caso di un mutuo a tasso variabile sono sempre più basse rispetto a quelle di un mutuo a tasso fisso, tuttavia, la frequenza del rialzo degli indici di mercato è rilevante e pertanto la rata del mutuo tenderà ad aumentare.

Il mutuo a tasso variabile è quindi il finanziamento che prevede che il tasso di interesse dipenda dall’oscillazione di un indice finanziario di riferimento, che è generalmente l’Euribor, ed in correlazione all’andamento del mercato finanziario, varia l’ammontare della rata del mutuo. L’importo della rata aumenta quando l’Euribor sale, diminuisce quando l’indice finanziario scende.

L’Euribor costituisce la componente variabile del tasso, e ad ogni revisione dovrà essere nuovamente rilevato, lo spread invece resterà lo stesso per tutta la durata del mutuo.

Il rischio di variazioni nella misura degli interessi nel tempo può comunque essere mitigato con la riduzione della durata del contratto. Di solito, il tasso variabile è associato a mutui con scadenze non molto prolungate.

Il mutuo a tasso variabile potrebbe essere più vantaggioso nel caso in cui ci siano, in futuro, possibilità di incremento di reddito e con una buona propensione al risparmio.

Mutuo a tasso variabile con CAP

Il mutuo a tasso variabile con CAP, dall’inglese “cappello”, è, un tasso variabile che permette di stabilire un tetto massimo oltre il quale non si può andare. Il Cap è una clausola inserita nel contratto che si può chiedere di scegliere nel momento in cui si stipula il mutuo, rendendo possibile la pre-determinazione del tetto massimo  di interesse calcolato sulla rata. Ciò assicura che mai le fluttuazioni del mercato finanziario potranno incidere travalicando il tetto stabilito.

Tassi di interesse nel 2022

Una questione di cui tenere conto riguarda i vantaggi e gli svantaggi nello stipulare un mutuo con una banca nel 2022. Anche se ogni banca procede in modo a sé stante, alcune condizioni economiche degli ultimi anni hanno scaturito un aumento dei tassi di interesse generale sui mutui nel 2022.

Si tratta di un aumento di lieve entità, ma che tuttavia può influenzare il pagamento delle rate del mutuo per chi lo chiede quest’anno. Dall’altro lato però bisogna anche considerare che negli ultimi anni sono state introdotte diverse agevolazioni per facilitare l’acquisto di immobili da adibire a prima casa, agevolazioni molto convenienti soprattutto per i giovani che si apprestano a comprare un’abitazione, con età al di sotto di 36 anni.

Per tutto il 2022 è possibile richiedere ancora queste condizioni agevolate per l’accesso ad un mutuo, che includono l’eliminazione delle imposte sulla compravendita e la garanzia da parte dello stato sul mutuo stesso.

Per il 2022, date le condizioni economiche generali e l’aumento dei tassi di interesse, comunque viene consigliato più conveniente scegliere il tasso fisso, perché garantisce maggiore sicurezza rispetto al tasso variabile, che potrebbe subire oscillazioni nel tempo in base al mercato.

Cambiare mutuo da tasso variabile a tasso fisso: è possibile?

Ci sono almeno tre modi per passare dal mutuo variabile a quello fisso:

Rinegoziazione del mutuo

Il primo modo è quello di rinegoziare il mutuo, ovvero cambiare le condizioni del proprio mutuo senza dover cambiare la banca. La rinegoziazione del mutuo non ha nessun costo per il cliente ed è sufficiente una scrittura privata.

Surrogare il mutuo

Il secondo modo è la surroga del mutuo, in questo caso il mutuo viene trasferito in un altro istituto di credito, con la possibilità di riscriverne completamente le condizioni. In questo caso la nuova banca estingue il mutuo presso la vecchia banca e prende in carico il contratto, senza oneri.

Sostituzione del mutuo

Per sostituire il mutuo con condizioni modificate, occorre estinguere quello vecchio e poi chiedere l’erogazione di un nuovo finanziamento.

Mutuo a tasso fisso o a tasso variabile: quale conviene?

Molte persone che si apprestano a stipulare un mutuo prima casa, si chiedono se sia più conveniente il mutuo a tasso variabile. Non è possibile stabilire quale tasso di un mutuo sia più conveniente tra fisso e variabile.

La decisione se scegliere tra tasso fisso o variabile, dipende da vari fattori, tra cui la capacità di reddito del richiedente, se si prevede un incrementato nel corso degli anni o se rimarrà stabile (pensiamo al caso di un pensionato). Inoltre è da tenere in considerazione la durata del mutuo e l’importo richiesto ma anche la propensione al rischio del mutuatario.

E’ da preferire la scelta del tasso fisso quando vogliamo avere la certezza di pagare sempre la stessa rata e si teme un eventuale aumento dei tassi di interesse. Il mutuo a tasso fisso potrebbe è preferibile se i redditi sono costanti nel tempo. Inoltre, è preferibile il tasso fisso anche nei casi in cui il mutuo abbia una scadenza a 25 o 30 anni.

Il mutuo a tasso variabile, al contrario, è preferibile nei casi in cui si stipuli un contratto di breve durata, tipo di 10 anni. Il mutuo a tasso variabile nel lungo periodo può essere un rischio. Chi sceglie un mutuo a tasso variabile dovrebbe costantemente rimanere aggiornato sull’andamento degli indici di riferimento e monitorare i grafici dell’Euribor per individuare il momento giusto per rinegoziare le vecchie condizioni o surrogare il mutuo.