Qualora il venditore o l’acquirente non dovessero rispettare il contratto preliminare di compravendita immobiliare (detto anche, compromesso), le soluzioni sono o svincolarsi dal contratto e chiedere il risarcimento danni o chiedere comunque il trasferimento coattivo della proprietà.
Con il contratto preliminare di compravendita, le parti, acquirente e venditore, si impegnano alla stipula di un contratto definitivo. In pratica l’accordo preliminare vincola le parti a raggiungere gli effetti determinabili con il contratto definitivo. Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà di un immobile. Il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore si obbliga a vendere.
Può accadere che, in sede di stipula del contratto preliminare vengano stabilite delle condizioni che poi non vengono rispettate o da parte dell’acquirente o da parte del venditore. Vediamo in che modo è possibile tutelarsi.
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Contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso), è un atto mediante il quale le parti si impegnano alla futura stipula del contratto di compravendita definitivo davanti al notaio. Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà di un immobile. Il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore si obbliga a vendere. Si tratta di un vero e proprio contratto.
Mediante questo atto, le parti si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito entro un termine stabilito. Il compromesso deve essere redatto in forma scritta e registrato entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto o entro 30 giorni se siglato con atto notarile.
L’art. 2932 c.c. prevede quanto segue:
| “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso” |
Pertanto, il codice civile assicura un rimedio alternativo alla risoluzione del contratto contro il rifiuto dell’altra parte a rispettare l’impegno assunto con il preliminare. Nel caso in cui una parte (promissario acquirente o promittente venditore) che ha l’obbligo di concludere il contratto, non adempia, l’altra parte può ricorrere al giudice competente al fine di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. Il giudice è comunque vincolato a quanto previsto dal contratto preliminare. La sentenza, una volta passata in giudicato, produce gli stessi effetti del contratto definitivo.
Nel caso in cui si siano verificati casi specifici come errore o incapacità delle parti stipulanti, o raggiro, o violenza psicologica/fisica che ha portato alla stipula del compromesso, il promissario acquirente potrebbe essere legittimato a non rispettare il compromesso. Per non incorrere in eventuali sanzioni, è necessario dimostrare i motivi che hanno portato l’acquirente e non rispettare il compromesso.
Mancato rispetto del contratto preliminare da parte del promittente venditore
Che cosa accade se il proprietario dell’immobile si tira indietro perché ha trovato un’altra persona interessata all’acquisto che offre più soldi? Come può tutelarsi il promissario acquirente?
Il promissario acquirente in questo caso può inviare al venditore una lettera di diffida ad adempiere. Al fine di intimare il venditore a presentarsi dinnanzi al Notaio per la stipula del rogito. Se la lettera non produce gli effetti sperati, ovvero il venditore comunque non si presenta dinnanzi al Notaio, l’acquirente potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria. Egli può rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso. È la sentenza stessa a trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente, e non il contratto. Con la conseguenza che, anche in caso di mancato rispetto del compromesso da parte del venditore, l’acquirente potrà vedersi trasferire la proprietà dell’immobile.
In questo caso, l’acquirente del bene dovrà pagare quanto dovuto per il bene immobile, che sarà concordato dal giudice. Inoltre, il giudice potrebbe stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti dal futuro acquirente a causa del ritardo.
| Procedura Giudiziaria |
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| In caso di mancato rispetto del compromesso, la parte lesa deve avviare una causa civile presso il tribunale competente per far valere i propri diritti. È consigliabile avere un avvocato specializzato in diritto immobiliare per gestire il procedimento legale. |
In alternativa, il promissario acquirente può richiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare, ovvero lo scioglimento di ogni vincolo con la controparte. In questo caso è necessario che l’inadempimento da parte del venditore sia grave. Il giudice competente dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente al risarcimento del danno subito. Anche in questo caso è importante farsi assistere da un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
Caparra confirmatoria
Qualora nel contratto preliminare di compravendita sia prevista la caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà esercitare il suo diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore. Tale somma è dovuta a titolo di risarcimento del danno, il quale in questo caso non dovrà essere provato. In questa ipotesi non sarà possibile chiedere al giudice il risarcimento di ulteriori danni.
Mancato rispetto del contratto preliminare da parte del promissario acquirente
Anche nel caso in cui a non rispettare il compromesso per l’acquisto di casa sia il promissario acquirente, è possibile applicare le soluzioni riportate sopra. Se l’acquirente non rispetta il compromesso per l’acquisto di un immobile, il venditore può chiedere al giudice competente la risoluzione del contratto ed un eventuale risarcimento dei danni subiti, può trattenere la caparra già versata dall’acquirente, oppure può anche chiedere al giudice anche il trasferimento coattivo della proprietà della casa oggetto di contratto preliminare.