La locazione turistica tramite agenzie immobiliari con un mandato con rappresentanza è un modello di affitto di proprietà immobiliari per scopi turistici, gestito attraverso un’agenzia immobiliare. In questo contesto, il proprietario della struttura (appartamento, casa, villa, ecc.) conferisce un mandato all’agenzia, che agisce in suo nome e per suo conto nel gestire la locazione..

Ci siamo già occupati del tema della locazione turistica di immobili abitativi per brevi periodi di tempo (“Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“), che negli ultimi tempi sta riscontrando sempre più successo specialmente nelle città d’arte, da sempre meta di flussi turistici che cercano una sistemazione anche per poche notti. Uno dei problemi maggiori che stanno riscontrando i nostri lettori che affittano i propri immobili attraverso la forma della locazione turistica è quella di capire il limite esistente tra una mera locazione breve (che può fare un privato) e un’attività turistico ricettiva, che richiede necessariamente l’apertura di una partita Iva, in quanto trattasi di attività di tipo imprenditoriale. Tale problematica si rende ancora più sentita nel momento in cui, spesso, è lo stesso turista a chiedere al proprietario dell’immobile alcuni servizi aggiuntivi (pulizie quotidiane, servizio di ristorazione, cambio della biancheria, ecc). La gestione di questi aspetti effettuata da un soggetto che loca l’immobile nella propria sfera privata può generare, se non effettuata correttamente, l’esercizio di un’attività imprenditoriale. Per questo motivo è necessario utilizzare alcune modalità che consentano di locare anche nella sfera privata offrendo servizi aggiuntivi ai turisti, senza la necessità di un esercizio imprenditoriale dell’attività.

La locazione turistica

Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiori a sette giorni e non superiori a sei mesi

Ai sensi dell’articolo 4, comma 1, del D.L. n. 50/17 si definiscono tali: “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di:
– fornitura di biancheria e di
– pulizia dei locali.
Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line“

Si definiscono locazioni brevi, ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, i contratti di locazione che presentano le seguenti caratteristiche, raccolte nella tabella seguente.

CARATTERISTICHE DELLE LOCAZIONI BREVI TURISTICHEDESCRIZIONE
Devono avere ad oggetto immobili abitativiDeve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 ad A11 (con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze.
Durata massima del pernottamento di 30 giorniIl limite è riferito a 30 giorni annui per ogni soggetto su uno stesso immobile (art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86).
Stipula da parte di persone fisicheDeve trattarsi di soggetti “privati“, quindi al di fuori dall’esercizio di attività di impresa.

Secondo quanto definito dall’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/20 si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti“ per ciascun periodo di imposta.

Aspetti amministrativi della locazione turistica

Da un punto di vista prettamente amministrativo ricordiamo che l’attività legata alla locazione turistica, di durata inferiore a 30 giorni, è totalmente demandata ai vari regolamenti regionali. In pratica, spetta ad ogni Regione stabilire concretamente quelli che sono i parametri oggettivi e soggettivi al sussistere dei quali un soggetto può svolgere un’attività di locazione turistica. La sussistenza di questi elementi richiesti da un punto di vista amministrativo qualifica il possessore degli immobili all’attività di locazione turistica legata alla mera gestione di uno o più immobili a destinazione abitativa. Questa attività, tuttavia, per poter essere condotta nella sfera privata (non imprenditorialmente), deve consistere nella mera locazione dell’immobile, con annessa pulizia dei locali, tra un soggiorno turistico e l’altro.

I servizi aggiuntivi alla locazione pura

La questione che sempre più spesso si pongono i soggetti che effettuano una locazione turistica è se possono offrire ai turisti, a fronte di un corrispettivo, servizi aggiuntivi alla mera messa a disposizione dell’immobile, senza dover per forza avviare un’impresa turistico ricettiva, come ad esempio una casa vacanze o un albergo. I servizi aggiuntivi di cui stiamo parlando sono quelli tipici delle case vacanze, quali ad esempio:

  • Il servizio di pulizia al momento dell’inizio della locazione e al termine della stessa;
  • Il servizio di cambio periodico della biancheria;
  • La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
  • Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • L’organizzazione di tour enogastronomici o di altra tipologia.

Tali servizi aggiuntivi potrebbero far riqualificare la persona fisica proprietario dell’immobile oggetto di locazione come un soggetto che effettivamente esercita un’attività di impresa. In questo caso il rischio è quello di vedersi contestare dall’Amministrazione finanziaria tutti gli adempimenti necessaria all’avvio di un’attività imprenditoriale, come ad esempio:

  • La mancata presentazione dei modelli dichiarativi propri del reddito d’impresa (dichiarazione annuale Iva, ISA, etc.);
  • La mancata esecuzione dei versamenti delle imposte dirette (Irap) e indirette (Iva);
  • Il recupero di imposte non versate nel caso in cui la persona abbia adottato il regime della cedolare secca.

Con riferimento a tale ultimo aspetto, fonte di una possibile soluzione potrebbe derivare da una attenta lettura della Circolare 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate. Per ovviare alla possibile imputazione di attività imprenditoriale legata alla locazione con servizi aggiuntivi è opportuno affidare al gestione di questi servizi ad un soggetto apposito, ovvero, ad una agenzia immobiliare.

L’intervento dell’agenzia immobiliare

Una possibile soluzione, quindi, alla probabile riconduzione nel reddito d’impresa di quanto percepito dalla locazione degli immobili e dalla fornitura dei servizi aggiunti sopra elencati, potrebbe proprio essere quella di far intervenire mediante un mandato con rappresentanza un’agenzia di gestione immobiliare, con la quale intrattenere un unico rapporto di locazione e demandando alla stessa tutta la gestione degli immobili, con la fornitura anche, eventualmente, dei servizi aggiuntivi.

Il punto fondamentale è quello di intrattenere tra il privato proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare un mandato con rappresentanza, per la gestione della locazione turistica e dei relativi servizi aggiuntivi. Infatti, l’articolo 1704, codice civile, dispone che solo in presenza di mandato con rappresentanza, il mandatario “agisce in nome del mandate”; viceversa, in caso di mandato senza rappresentanza, non si verifica alcuna sostituzione in quanto il mandatario “agisce in nome proprio” e “acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi”. Con riferimento quindi alla locazione la stessa Agenzia delle entrate afferma che nel caso di mandato con rappresentanza rilasciato ad una agenzia immobiliare “il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile il quale assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare comporta l’esclusione dall’applicazione dell’Irpef per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione”.

Tale conclusione, legittima quindi da un lato l’applicazione della cedolare secca anche nel caso in cui vi sia l’intervento di un’agenzia mandataria per la locazione degli immobili e dall’altro lato la possibilità di ridurre il rischio di una possibile riqualifica del proprietario degli immobili come imprenditore.

Chi può svolgere il ruolo di mediatore?

Una volta chiarito l’aspetto principale che riguarda il ruolo attivo che possono avere le agenzie immobiliari nello sviluppo di contratti di locazione turistica, quello che i nostri lettori ci chiedono riguarda i requisiti che deve possedere il soggetto che funge da mediatore, ovvero l’agenzia immobiliare. È bene precisare che l’attività di intermediazione immobiliare è demandata agli agenti immobiliari, la cui attività è regolata per legge e richiede il possesso di determinati requisiti, ma soprattutto il superamento di una abilitazione. Questo vuol dire che soltanto un mediatore immobiliare può frapporsi tra il proprietario dell’immobile e il turista in cerca di alloggio. Chiunque, quindi, riceva un compenso da una di queste parti per il procacciamento dell’affare sta svolgendo un’attività di intermediazione immobiliare che è attività demandata ai soli agenti immobiliari. Aspetto diverso è quello legato ai servizi aggiuntivi legati alla locazione (che abbiamo visto sopra). In questo caso i servizi possono essere erogati da chiunque svolga professionalmente una di queste attività. Di solito sono le agenzie immobiliari che si occupano di fornire questi servizi al proprietario dell’immobile tramite aziende esterne.

Mandato con rappresentanza

Il mandato con rappresentanza in ambito di locazione turistica tramite agenzie immobiliari è una forma di accordo in cui il proprietario di una proprietà immobiliare delega a un’agenzia immobiliare il compito di gestire la locazione della sua proprietà per scopi turistici. In questo tipo di mandato, l’agenzia agisce non solo come intermediario ma anche come rappresentante del proprietario, assumendosi la responsabilità di svolgere varie funzioni in suo nome e per suo conto.

Questo tipo di mandato implica che l’agenzia immobiliare ha l’autorità di compiere atti giuridici come se fosse il proprietario stesso. Questo include attività come la pubblicizzazione della proprietà, la gestione delle prenotazioni, l’accoglienza degli ospiti, la riscossione dei pagamenti, e in alcuni casi anche la gestione della manutenzione ordinaria della proprietà. L’agenzia diventa quindi il punto di contatto principale per gli ospiti, offrendo un servizio che va oltre la semplice intermediazione.

Per il proprietario, questo tipo di mandato offre il vantaggio di una gestione meno impegnativa della proprietà. Delegando le responsabilità quotidiane a un’agenzia esperta, il proprietario può ridurre il proprio carico di lavoro amministrativo e operativo, affidandosi all’esperienza e alle conoscenze specifiche dell’agenzia nel mercato delle locazioni turistiche. Inoltre, l’agenzia, grazie ai suoi canali di marketing e alla sua rete di contatti, può offrire una maggiore visibilità alla proprietà.

Per l’ospite, trattare con un’agenzia immobiliare può rappresentare una maggiore sicurezza e professionalità. Le agenzie immobiliari, inoltre, spesso forniscono servizi aggiuntivi che possono migliorare l’esperienza del soggiorno, come assistenza durante il soggiorno, informazioni turistiche, e talvolta servizi di trasporto o tour organizzati.

Tuttavia, ci sono anche delle considerazioni da tenere a mente. Il contratto di mandato deve essere chiaro e dettagliato riguardo ai diritti e doveri di entrambe le parti, comprese le commissioni e le modalità di gestione delle locazioni. Inoltre, il proprietario rimane responsabile per gli obblighi fiscali derivanti dalle locazioni, anche se gestite dall’agenzia. Un altro aspetto da considerare è il costo del servizio dell’agenzia, che si traduce in commissioni che possono incidere sul rendimento netto del proprietario. Infine, il proprietario potrebbe avere un controllo limitato su alcuni aspetti della gestione della sua proprietà, a seconda dei termini del mandato.

Considerazioni legali e fiscali

  • Contratto di mandato: È fondamentale che il contratto di mandato sia chiaro riguardo ai diritti e doveri di entrambe le parti, comprese le commissioni e le modalità di gestione delle locazioni.
  • Obblighi fiscali: Il proprietario resta responsabile per le obblighi fiscali derivanti dalle locazioni, anche se gestite dall’agenzia.

Vantaggi per il proprietario

  • Comodità: Il proprietario delega la gestione della locazione, riducendo il carico amministrativo e operativo.
  • Esperienza professionale: Le agenzie immobiliari hanno esperienza e conoscenze specifiche nel mercato delle locazioni turistiche.
  • Maggiore visibilità: L’agenzia può offrire maggiore visibilità alla proprietà attraverso i propri canali di marketing.

Vantaggi per l’ospite

  1. Affidabilità: Trattare con un’agenzia immobiliare può offrire una maggiore sicurezza e professionalità.
  2. Servizi aggiuntivi: Le agenzie spesso forniscono servizi aggiuntivi, come assistenza durante il soggiorno, informazioni turistiche, e talvolta trasporti o tour.

Svantaggi

  1. Costi: L’agenzia percepirà una commissione per i suoi servizi, che può incidere sul rendimento netto del proprietario.
  2. Controllo limitato: Il proprietario potrebbe avere un controllo limitato su come la proprietà viene commercializzata e gestita.

Conclusioni

Il mandato con rappresentanza in ambito di locazione turistica attraverso agenzie immobiliari presenta diverse peculiarità e opportunità sia per il proprietario della struttura sia per gli ospiti. Offre una soluzione comoda e professionale per la gestione delle locazioni, permettendo al proprietario di delegare la gestione quotidiana a un’agenzia esperta. L’agenzia agisce come un estensione del proprietario, gestendo attività come la pubblicizzazione, le prenotazioni, e l’accoglienza degli ospiti. Questo tipo di mandato può aumentare la visibilità e l’efficienza nella gestione della proprietà, migliorando potenzialmente l’esperienza degli ospiti. Tuttavia, richiede un’attenta considerazione e pianificazione, specialmente in termini di costi, controllo della gestione e obblighi legali e fiscali.

Domande frequenti

Che cosa significa “mandato con rappresentanza”?

Il mandato con rappresentanza è un accordo in cui il proprietario (mandante) autorizza un’agenzia immobiliare (mandatario) a gestire la locazione della sua proprietà e a compiere atti giuridici in suo nome e per suo conto.

Quali sono i vantaggi per il proprietario?

Il principale vantaggio per il proprietario è la comodità di delegare la gestione della locazione, riducendo il carico amministrativo e operativo. Inoltre, l’agenzia può offrire maggiore visibilità alla proprietà e una gestione professionale.

Ci sono svantaggi nel concedere un mandato con rappresentanza?

I possibili svantaggi includono i costi delle commissioni dell’agenzia, una riduzione del controllo diretto sulla gestione della proprietà e la necessità di garantire che tutte le responsabilità legali e fiscali siano correttamente gestite.

L’ospite ha dei benefici nel trattare con un’agenzia immobiliare?

Sì, gli ospiti possono beneficiare della professionalità e dell’affidabilità dell’agenzia, oltre a servizi aggiuntivi come supporto durante il soggiorno e informazioni turistiche.

Come si gestiscono gli obblighi fiscali in questa configurazione?

Anche se l’agenzia gestisce la locazione, il proprietario rimane responsabile per il rispetto degli obblighi fiscali derivanti dalle locazioni. È importante quindi che il proprietario sia a conoscenza di questi obblighi e li gestisca appropriatamente.

È importante il contratto di mandato?

Assolutamente sì. Un contratto di mandato ben strutturato è fondamentale per definire chiaramente i diritti e i doveri di entrambe le parti, le commissioni, le modalità di gestione delle locazioni e le responsabilità legali e fiscali.

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46 COMMENTI

  1. Salve,
    da qualche tempo sto leggendo con notevole interesse alcuni dei vostri articoli in merito alla locazione turistica tramite agenzia immobiliare. Ho già avuto uno scambio con Federico. Sia leggendo il vostro articolo, sia leggendo http://www.ilsole24ore.com/st/gx/01_mandato.pdf, ho un pò di confusione sui mandati con e senza rappresentanza: è solo una modus operandi tra proprietario e agente? Ossia: se si prende un appartamento “vuoto per pieno” di procede con il mandato senza rappresentanza, mentre se si opta per una vendita dell’appartamento su disponibilità bisogna stipulare un contratto con rappresentanza?
    Grazie.
    Cristian Mariano

  2. Salve Cristian, nella locazione turistica, chi ad esempio fa intermediazione trovando per conto del proprietario gli inquilini, ad esempio chi agisce come host su vari portali, agisce come mandatario con rappresentanza, in quanto il contratto di locazione resta stipulato tra proprietario ed inquilino. Quando, invece, siamo di fronte ad un soggetto che agisce per proprio conto, in virtù di un mandato senza rappresentanza è lui chiudere contratti di locazione a suo nome. Caso ad esempio di agenzie immobiliari che stipulano contratti di locazione su immobili di proprietà altrui in virtù di un mandato senza rappresentanza ricevuto (attenzione, questa attività è di sola spettanza di agenzie immobiliari).

  3. sono proprietario di un appartamento che tramite agenzia immobiliare affitto nel periodo estivo a turisti ( per periodi inferiori ai 30gg.) l’Agenzia percepisce una percentuale su questi affitti . Nella cedolare secca, che ho optato, il calcolo del 21% verra’ fatto sul totale percepito dall agenzia o solo sulla parte di affitto che l agenzia mi corrisponde dopo aver detratto la propria commissione
    Per quanto riguarda le utenze (gas-acqua-enel) che l inquilino rimborsa forfettariamente possono essere detratte?’

  4. Nella cedolare secca non si può dedurre alcun costo sostenuto. L’imponibile è il canone complessivo percepito dall’Agenzia.

  5. Buongiorno le chiedo cortesemente un chiarimento, nel caso in cui a fine stagione la proprietà dell’immobile, che è stato dato in gestione all’immobiliare per affitti turistici, riscontri dei danneggiamenti e7o dei furti del materiale in dotazione, si può ritenere responsabile di mancata sorveglianza il mandatario??

  6. Per questi aspetti, specialmente se non inseriti nel mandato firmato all’agenzia, le consiglio di chiedere ad un legale.

  7. Buongiorno, Vi chiedo gent. un chiarimento in merito al mio quesito: vorrei stipulare tramite agente immobiliare un contratto con il quale l’agente mi paga un affitto fisso mensile (io sono il proprietario dell’immobile) e lui procede al reperimento dei clienti direttamente avvalendosi del sito aibnb e gli introiti le incasserebbe tutti lui (agente immobiliare agirebbe come host)
    So che in teoria airbnb con la “manovrina di Aprile 2017” dovrebbe svolgere la funzione di sostituto di imposta e quindi procedere al versamento della cedolare secca per l’ammontare degli affitti incassati e l’agente immobiliare mi dovrebbe a sua volta rilasciare la certificazione unica per la sola parte in rif agli affitti incassati da me.
    Finchè non si regolarizza la situazione di Airbnb e Stato Italiano che tipo di contratto posso stipulare con l’ agente immobiliare percependo sempre un affitto fisso e lui si gestisce il tutto (compreso gli incassi dei turisti) e posso sempre utilizzare la cedolare secca?

    Grazie infinite.

  8. Può fare questo con un agente immobiliare o con un CAV imprenditoriale. Per avere maggiori informazioni su come procedere, mi contatti in privato per una consulenza personalizzata.

  9. Buongiorno, sono un agente immobiliare che opera nel turistico.
    In merito alla cedolare secca a me risulta, a seguito di vari approfondimenti, che se nel contratto di locazione sono indicati gli importi dovuti all’agente immobiliare e gli importi effettivi incassati dalla proprietà, la trattenuta del 21% si applica solo a questi ultimi …

  10. Salve Gabriele, mi trovi un riferimento normativo che dica quello che ha scritto. Dico questo perché la cedolare secca non ammette deduzione di costi, come ad esempio quello dell’intermediazione.

  12. La circolare è chiara nell’affermare a pag. 14 che l’unico caso in cui l’intermediario non è tenuto ad applicare la ritenuta sulla provvigione del locatore si ha quando la stessa provvigione non è ribaltata sul conduttore (caso che nella pratica non si verifica). Il locatore tiene conto della provvigione nel determinare il canone di locazione. Per questo motivo, la ritenuta deve essere applicata anche sulla provvigione (come riportato nell’esempio a fine pag. 14). Nella pagina successiva la circolare afferma “l’intermediario opera la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore”(quindi comprensivo anche della provvigione).

  13. Mi perdoni , nel caso invece in cui nel contratto sia indicata la seguente dicitura, Lei come la interpreterebbe;

    “Il canone viene convenuto in euro 1000 mentre euro 100 risultano essere oneri dell’agenzia a carico del conduttore.”

    A questo punto l’agente immobiliare incassa per conto della proprietà dal conduttore, versa euro 1000 al proprietario trattiene euro 100 che fattura al conduttore.
    A quale importo si applica la cedolare secca?

  14. L’applicazione della ritenuta va su 1.000 in quanto gli oneri indicati sono separati e a carico del conduttore.

  15. Buongiorno, siamo una agenzia immobiliare in Puglia, che finora ha agito fatturando le commissioni per le prenotazioni effettuate per affitti brevi.
    E’ possibile, oltre al lavoro di mandatari, prendere in carico abitazioni con contratto di affitto e gestirle vuoto per pieno? Si può fare come agenzia immobiliare? O per fare questo è indispensabile aprire una partita iva come CAV?

    Grazie per la cortese risposta

  17. Domanda: se il locatore opta per la tassazione ordinaria, l’agenzia di intermediazione è obbligata ugualmente alla comunicazione dei dati e ad operare la ritenuta d’acconto 21%?

    Grazie
    Anna

  18. Certamente, la ritenuta si opera sia nella tassazione Irpef che nella tassazione a cedolare secca.

  19. 1) Locazioni turistiche brevi: esiste una durata minima?
    2) Se il locatore opta per la tassazione ordinaria (quadro redditi diversi) e l’intermediario tipo booking.com non opera le ritenute prima di accreditare il ricavo al netto delle commissioni, chi è responsabile delle mancate ritenute ai sensi del DL 50/2017? Grazie

  20. Le locazioni turistiche non hanno una durata minima. Per quanto riguarda la seconda domanda, il responsabile è il sostituto di imposta. Ma nel caso di booking, se non c’è pagamento sul sito, non c’è obbligo di trattenere la ritenuta. Ogni caso va valutato in dettaglio in modo analitico.

  21. Buongiorno,
    siamo un’agenzia immobiliare che vorrebbe stipulare con proprietari di immobili mandati senza rappresentanza ad importo fisso vuoto x pieno per affittare appartamenti per periodi inferiori a 30 giorni emettendo ai conduttori finali fatture con aliquota iva 10%. Al proprietario versiamo un importo annuale fisso anticipato (ad inizio anno) per esempio di euro 3.000 trattenendo subito la ritenuta del 21%.
    A fine anno potrebbe succedere che abbiamo incassato dai conduttori euro 2.500 (inferiore al totale pagato al proprietario e quindi assoggettato a cedolare) oppure euro 5.000 (superiore)
    A questo punto relativamente alla cedolare versata dobbiamo operare un conguaglio oppure rimane fissa quella versata a inizio anno sul totale pagato al proprietario a nulla rilevare gli importi poi effettivamente incassati?
    Speriamo in una Vostra gentile risposta di chiarimento.
    Grazie

  22. L’importo su cui applicare la ritenuta è quello corrisposto al proprietario, indipendentemente da quanto poi voi incassate dagli affitti. Si tratta di affitti fatti per vostro conto, quindi, il proprietario ne è estraneo.

  23. Ringrazio per la tempestiva e precisa risposta.
    Mi conferma anche l’esatta applicazione dell’IVA con aliquota 10% da scorporare dal totale incassato dall’agenzia dal conduttore?
    Grazie ancora
    Elisabetta

  24. L’Agenzia fattura con Iva 10%, poi quello che retrocede al conduttore è un importo al netto di Iva, se il proprietario è un privato. Per maggiori info mi contatti per una consulenza.

  25. Ok chiaro grazie.
    Avevamo il dubbio sulla possibile applicazione della cedolare secca in quanto il rapporto instaurato è tra il proprietario e l’agenzia e quindi non tra privati…..
    Inoltre varrebbe lo stesso discorso anche nel caso l’agenzia non pagasse al proprietario un importo fisso iniziale ma una percentuale sul totale degli affitti incassati? anche in quel caso la ritenuta verrebbe effettuata sul totale retrocesso al proprietario e non su quello incassato dal conduttore?
    La ringrazio anticipatamente per queste ultime risposte e chiedo modalità per richiedere una consulenza come proposto.
    Buona serata
    Elisabetta

  26. Mi contatti alla mail che trova nel footere del sito, mi esponga tutte le sue domanda e vedrò come poterla aiutare al meglio.

  27. Salve, ho trovato molto interessante questa conversazione.
    Volevo chiedere se il rapporto tra agenzia e proprietario deve essere instaurato tramite mandato con o senza rappresentanza?

    Inoltre vorrei sapere se i contratti ad uso turistico devono essere stipulati dall’agenzia al prezzo pieno (esempio 3.000 paga affittuario, agenzia stipula contratto con affittuario a 3.000 e versa al proprietario 2.500, trattenendo solo 21% cedolare secca sulla somma realmente effettuata a lproprietario e emettendo fattura per 500 al affittuario, in questo caso comprensiva di iva al 10%?) oppure solo al prezzo realmente dato al proprietario bisogna stipulare il contratto(€ 2.500 contratto di affitto + € 500 fattra ad inquilino)?
    Anche io opero come Elisabetta, nel senso che stabilisco un importo vuoto per pieno al proprietario e poi indipendentemente dalla somma incassata mi impegno a ricercare clienti per suo conto.
    Grazie per la disponibilità.

  28. Per la risposta a questi quesiti c’è bisogno di un’analisi più dettagliata per capire come vuole operare. Se vuole mi contatti in privato e sarò a sua disposizione per aiutarla.

  29. Buongiorno in merito ai quesiti sopra chiedo gentilmente questo
    Io affido il mio appartamento da affittare in Sardegna ad una agenzia immobiliare e stabiliamo dei prezzi settimanali
    L agenzia trattiene il 30 per cento come percentuale è in più devo pagare la cedolare secca
    L importo della cedolare secca va calcolato sugli importi degli affitti al netto della percentuale del 30 per cento?
    È questa percentuale del 30 per cento trattenuta l agenzia come me la deve documentare?
    Dalla mia dichiarazione redditi io dichiarò affitto totale al lordo della provvigione pagata e della cedolare secca o posso dichiararli al netto ? Grazie Daniela

  30. Salve Daniela, la cedolare secca tassa l’importo lordo dell’affitto, compresa la percentuale che si prende l’Agenzia. Questo è un costo che ai fini fiscali, con tassazione a cedolare non può essere dedotto. Faccia attenzione, perché in caso di controlli è a rischio sanzioni.

  31. Con mandato senza rappresentanza, il proprietario di un immobile può pagare la cedolare secca al netto delle provvigioni che paga a un’agenzia immobiliare?
    Grazie, saluti

  33. Buongiorno,
    ho un appartamento in una città d’arte che ho affidato in gestione ad una agenzia immobiliare che lo affitta per mio conto sia a notti che per periodi più lunghi ma sempre con contratti transitori.
    L’agenzia trattiene una provvigione per la quale emette fattura con iva al 22%
    Ho letto qui in altri post che l’aliquota iva applicata dall’agenzia dovrebbe essere del 10%
    Devo quindi farlo presente all’agenzia? C’è modo di recuperare l’iva in eccesso che ho pagato erroneamente?

  35. Buonasera, chiedo gentilmente,
    vorrei aprire un’attività in forma imprenditoriale di affitti di case vacanza. In pratica io prenderei in vuoto per pieno un appartamento al costo pattuito con il proprietario e poi tramite siti specializzati affittare a turisti in modalità settimanale ricavando un guadagno sulla differenza.
    E’ necessario avere il titolo di Agente Immobiliare?
    Grazie

  36. Se vuole fare intermediazione l’Agenzia richiede che l’attività venga svolta da agenti immobiliari che hanno l’esclusiva sull’attività di intermediazione immobiliare.

  37. Ho letto varie risposte che lei da a proprietari é d agenzie immobiliari circa la possibilità di acquisire da parte dell’agenzia un immobile per poi riaffittarlo (sublocazione) a propri clienti pagando un corrispettivo fisso al proprietario (vuoto per pieno) e rivendendo spezzettandolo un certo numero di giorni, settimane o mesi. Questa tipologia di attività non è consentita ad un agente immobiliare, indipendentemente se gli si conferisce un mandato con rappresentanza o senza rappresentanza. Il mandato contempla un provvigione e come tale va detratto dal prezzo d’affitto che l’utente finale paga all’agenzia, la quale poi riversa al proprietario. Qualsiasi altra attività non rientra nel campo dell’intermediazione immobiliare in quanto configura un attività di tipo commerciale, proibita all’agente d’affari in mediazione o agente immobiliare con qualsiasi tipo di mandato.

  38. Giuseppe io non faccio riferimento al subaffitto, vietato agli agenti immobiliari, parlo di mandato senza rappresentanza.

  39. Salve, vorrei chiedere gentilmente un parere in merito ad una offerta che ho ricevuto da una agenzia immobiliare e di viaggi straniera…
    Una agenzia Olandese mi ha proposto di affittare la mia casa al mare in Campania per i mesi estivi (Giugno, Luglio, Agosto e Settembre).
    Loro vogliono affittare a loro volta la casa per settimana o 15 giorni ai loro clienti stranieri, fornendo peró dei servizi extra come il trasporto o il cambio biancheria.
    Per me sarebbe molto conveniente perché avrei la sicurezza dell’affitto ma senza dover procacciare i clienti e senza muovermi da casa, visto che farebbero tutto loro.
    Vorrei sapere peró cosa comporta questo in termini di legge sia per me che per l’agenzia e quali sono i documenti di cui sia io che loro abbiamo bisogno di produrre.
    Ringrazio in anticipo per l’aiuto!

  40. Per aspetti di questo tipo, ove occorrono maggiori informazioni e ove è opportuna una analisi di convenienza mi contatti in privato. Quello che posso dirle è che dovrà redigere un contratto di affitto con l’agenzia. Vi sono però una serie di elementi da considerare e valutare che se vuole le spiegherò in dettaglio. Mi faccia sapere.

  41. Salve, grazie della pronta risposta, mi piaccerebbe sapere di piú, e contattarla in privato, volevo sapere peró se il suo aiuto ha un costo, Grazie.

  43. Buongiorno, grazie per le informazioni, ho una domanda:può un’agenzia di viaggi e tour operator regolarmente iscritta alla camera di commercio acquisire case vacanza e affittarle a turisti?
    Che differenza c’è tra l’attività delle agenzie di viaggio e le agenzie immobiliari, forse le agenzie di viaggio non possono agire come mandatari con rappresentanza ma soltanto senza rappresentanza?

  44. Salve Graziano, l’agenzia di viaggi fa intermediazione turistica, l’agenzia immobiliare fa intermediazione immobiliare. Solo un agente (o agenzia) immobiliare può fare intermediazione nelle locazioni. Questa attività è riservata per legge alle agenzie immobiliari. Se vuole svolgere questa attività deve aprire una agenzia immobiliare.

  45. Buon giorno, alla luce della “nuova” legge sulle incompatibilità degli agenti immobiliari, secondo lei è possibile per questi ultimi aprire una cav (casa vacanza), inserendola fra gli ateco della propria ditta?

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