Ci siamo già occupati del tema della locazione turistica di immobili abitativi per brevi periodi di tempo (“Locazioni brevi turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“), che negli ultimi tempi sta riscontrando sempre più successo specialmente nelle città d’arte, da sempre meta di flussi turistici che cercano una sistemazione anche per poche notti. Uno dei problemi maggiori che stanno riscontrando i nostri lettori che affittano i propri immobili attraverso la forma della locazione turistica è quella di capire il limite esistente tra una mera locazione breve (che può fare un privato) e un’attività turistico ricettiva, che richiede necessariamente l’apertura di una partita Iva, in quanto trattasi di attività di tipo imprenditoriale.
Tale problematica si rende ancora più sentita nel momento in cui, spesso, è lo stesso turista a chiedere al proprietario dell’immobile alcuni servizi aggiuntivi (pulizie quotidiane, servizio di ristorazione, cambio della biancheria, ecc). La gestione di questi aspetti effettuata da un soggetto che loca l’immobile nella propria sfera privata può generare, se non effettuata correttamente, l’esercizio di un’attività imprenditoriale. Per questo motivo è necessario utilizzare alcune modalità che consentano di locare anche nella sfera privata offrendo servizi aggiuntivi ai turisti, senza la necessità di un esercizio imprenditoriale dell’attività.
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La locazione turistica
Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiori a sette giorni e non superiori a sei mesi
Ai sensi dell’articolo 4, comma 1, del D.L. n. 50/17 si definiscono tali:
“i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di:
– fornitura di biancheria e di
– pulizia dei locali.
Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line“
Caratteristiche
Si definiscono locazioni brevi, ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, i contratti di locazione che presentano le seguenti caratteristiche, raccolte nella tabella seguente.
| Caratteristica | Descrizione |
|---|---|
| Devono avere ad oggetto immobili abitativi | Deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 ad A11 (con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze. |
| Durata massima del pernottamento di 30 giorni | Il limite è riferito a 30 giorni annui per ogni soggetto su uno stesso immobile (art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86). |
| Stipula da parte di persone fisiche | Deve trattarsi di soggetti “privati“, quindi al di fuori dall’esercizio di attività di impresa. |
Secondo quanto definito dall’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/20 si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti“ per ciascun periodo di imposta.
Aspetti amministrativi
Da un punto di vista prettamente amministrativo ricordiamo che l’attività legata alla locazione turistica, di durata inferiore a 30 giorni, è totalmente demandata ai vari regolamenti regionali. In pratica, spetta ad ogni Regione stabilire concretamente quelli che sono i parametri oggettivi e soggettivi al sussistere dei quali un soggetto può svolgere un’attività di locazione turistica.
La sussistenza di questi elementi richiesti da un punto di vista amministrativo qualifica il possessore degli immobili all’attività di locazione turistica legata alla mera gestione di uno o più immobili a destinazione abitativa. Questa attività, tuttavia, per poter essere condotta nella sfera privata (non imprenditorialmente), deve consistere nella mera locazione dell’immobile, con annessa pulizia dei locali, tra un soggiorno turistico e l’altro.
I servizi aggiuntivi
La questione che sempre più spesso si pongono i soggetti che effettuano una locazione turistica è se possono offrire ai turisti, a fronte di un corrispettivo, servizi aggiuntivi alla mera messa a disposizione dell’immobile, senza dover per forza avviare un’impresa turistico ricettiva, come ad esempio una casa vacanze o un albergo. I servizi aggiuntivi di cui stiamo parlando sono quelli tipici delle case vacanze, quali ad esempio:
- Il servizio di pulizia al momento dell’inizio della locazione e al termine della stessa;
- Il servizio di cambio periodico della biancheria;
- La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
- Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
- L’organizzazione di tour enogastronomici o di altra tipologia.
Tali servizi aggiuntivi potrebbero far riqualificare la persona fisica proprietario dell’immobile oggetto di locazione come un soggetto che effettivamente esercita un’attività di impresa. In questo caso il rischio è quello di vedersi contestare dall’Amministrazione finanziaria tutti gli adempimenti necessaria all’avvio di un’attività imprenditoriale, come ad esempio:
- La mancata presentazione dei modelli dichiarativi propri del reddito d’impresa (dichiarazione annuale Iva, ISA, etc.);
- La mancata esecuzione dei versamenti delle imposte dirette (Irap) e indirette (Iva);
- Il recupero di imposte non versate nel caso in cui la persona abbia adottato il regime della cedolare secca.
Con riferimento a tale ultimo aspetto, fonte di una possibile soluzione potrebbe derivare da una attenta lettura della Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate. Per ovviare alla possibile imputazione di attività imprenditoriale legata alla locazione con servizi aggiuntivi è opportuno affidare al gestione di questi servizi ad un soggetto apposito, ovvero, ad una agenzia immobiliare.
L’intervento dell’agenzia immobiliare nelle locazioni turistiche
Una possibile soluzione, quindi, alla probabile riconduzione nel reddito d’impresa di quanto percepito dalla locazione degli immobili e dalla fornitura dei servizi aggiunti sopra elencati, potrebbe proprio essere quella di far intervenire mediante un mandato con rappresentanza un’agenzia di gestione immobiliare, con la quale intrattenere un unico rapporto di locazione e demandando alla stessa tutta la gestione degli immobili, con la fornitura anche, eventualmente, dei servizi aggiuntivi.
Il punto fondamentale è quello di intrattenere tra il privato proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare un mandato con rappresentanza, per la gestione della locazione turistica e dei relativi servizi aggiuntivi. Infatti, l’articolo 1704, codice civile, dispone che solo in presenza di mandato con rappresentanza, il mandatario “agisce in nome del mandate”.
Viceversa, in caso di mandato senza rappresentanza, non si verifica alcuna sostituzione in quanto il mandatario “agisce in nome proprio” e “acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi”. Con riferimento quindi alla locazione la stessa Agenzia delle entrate afferma che nel caso di mandato con rappresentanza rilasciato ad una agenzia immobiliare:
“il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile il quale assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare comporta l’esclusione dall’applicazione dell’Irpef per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione”
Tale conclusione, legittima quindi da un lato l’applicazione della cedolare secca anche nel caso in cui vi sia l’intervento di un’agenzia mandataria per la locazione degli immobili e dall’altro lato la possibilità di ridurre il rischio di una possibile riqualifica del proprietario degli immobili come imprenditore.
Chi può svolgere il ruolo di mediatore?
Una volta chiarito l’aspetto principale che riguarda il ruolo attivo che possono avere le agenzie immobiliari nello sviluppo di contratti di locazione turistica, quello che i nostri lettori ci chiedono riguarda i requisiti che deve possedere il soggetto che funge da mediatore, ovvero l’agenzia immobiliare. È bene precisare che l’attività di intermediazione immobiliare è demandata agli agenti immobiliari, la cui attività è regolata per legge e richiede il possesso di determinati requisiti, ma soprattutto il superamento di una abilitazione.
Questo vuol dire che soltanto un mediatore immobiliare può frapporsi tra il proprietario dell’immobile e il turista in cerca di alloggio. Chiunque, quindi, riceva un compenso da una di queste parti per il procacciamento dell’affare sta svolgendo un’attività di intermediazione immobiliare che è attività demandata ai soli agenti immobiliari. Aspetto diverso è quello legato ai servizi aggiuntivi legati alla locazione (che abbiamo visto sopra). In questo caso i servizi possono essere erogati da chiunque svolga professionalmente una di queste attività. Di solito sono le agenzie immobiliari che si occupano di fornire questi servizi al proprietario dell’immobile tramite aziende esterne.
La locazione turistica tramite agenzie immobiliari con mandato con rappresentanza
La locazione turistica tramite agenzie immobiliari con un mandato con rappresentanza è un modello di affitto di proprietà immobiliari per scopi turistici, gestito attraverso un’agenzia immobiliare. In questo contesto, il proprietario della struttura (appartamento, casa, villa, ecc.) conferisce un mandato all’agenzia, che agisce in suo nome e per suo conto nel gestire la locazione.
Caratteristiche del mandato con rappresentanza
Il mandato con rappresentanza è un accordo legale mediante il quale il proprietario dell’immobile delega all’agenzia il compito di gestire tutte le attività relative all’affitto turistico. Questo tipo di mandato consente all’agenzia di rappresentare legalmente il proprietario di fronte agli ospiti, stipulando contratti di locazione, riscuotendo i pagamenti e gestendo tutte le formalità amministrative.
Ciò significa che l’agenzia ha il potere di firmare contratti di locazione direttamente a nome del proprietario, semplificando notevolmente il processo per quest’ultimo. Questo tipo di mandato è particolarmente vantaggioso per quei proprietari che non desiderano occuparsi direttamente delle attività di gestione, preferendo affidare tutto a un professionista esperto del settore.
Responsabilità e obblighi delle parti
Nell’ambito di una locazione turistica con mandato con rappresentanza, sia il proprietario che l’agenzia immobiliare hanno specifiche responsabilità e obblighi. Il proprietario è tenuto a mantenere l’immobile in condizioni adeguate per l’affitto turistico, assicurandosi che tutti gli impianti e i servizi siano in ordine e rispettino le normative vigenti.
L’agenzia, dal canto suo, ha l’obbligo di promuovere l’immobile, gestire le prenotazioni, occuparsi del check-in e check-out degli ospiti, e garantire la corretta gestione dei pagamenti, compresi gli eventuali rimborsi. Inoltre, l’agenzia si occupa del rispetto degli obblighi fiscali legati all’affitto turistico, come la riscossione dell’imposta di soggiorno, laddove prevista.
Vantaggi per i proprietari
Il modello della locazione turistica tramite agenzia con mandato con rappresentanza presenta diversi vantaggi per i proprietari. Uno dei principali è la semplificazione della gestione dell’immobile. L’agenzia si occupa di tutte le fasi della locazione, permettendo al proprietario di ridurre significativamente l’impegno operativo e di risparmiare tempo.
Inoltre, l’agenzia è in grado di garantire una maggiore visibilità dell’immobile grazie alle proprie competenze di marketing e alla presenza su piattaforme di prenotazione online. Questo può tradursi in una maggiore occupazione della proprietà e, di conseguenza, in un incremento dei ricavi per il proprietario.
Aspetti fiscali della locazione turistica
La locazione turistica tramite agenzia immobiliare comporta anche delle implicazioni fiscali specifiche. In generale, i redditi derivanti da questo tipo di attività devono essere dichiarati dal proprietario nella propria dichiarazione dei redditi. Tuttavia, è possibile avvalersi di alcuni regimi fiscali agevolati, come la cedolare secca, che consente di applicare un’imposta sostitutiva a un’aliquota fissa, generalmente più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.
L’agenzia, in qualità di rappresentante del proprietario, può anche occuparsi della gestione dell’imposta di soggiorno, se prevista dal comune in cui si trova l’immobile. Questo solleva ulteriormente il proprietario da oneri amministrativi e ne facilita la conformità alle normative.
Considerazioni legali e normative
È importante sottolineare che la locazione turistica è regolata da normative specifiche, che possono variare in base alla regione o al comune in cui si trova l’immobile. L’agenzia immobiliare, operando in qualità di rappresentante del proprietario, ha il dovere di assicurarsi che l’immobile sia conforme a tutte le disposizioni locali, comprese quelle relative alla sicurezza, alla registrazione degli ospiti presso le autorità competenti e alla riscossione delle imposte.
Affidare la gestione a un’agenzia con mandato con rappresentanza significa anche avere la certezza di rispettare tutte le normative vigenti, riducendo il rischio di sanzioni e problematiche legali. Questo è un aspetto fondamentale per i proprietari che desiderano sfruttare il loro immobile per locazioni turistiche senza incorrere in problemi burocratici o legali.
Conclusioni
Il mandato con rappresentanza in ambito di locazione turistica attraverso agenzie immobiliari presenta diverse peculiarità e opportunità sia per il proprietario della struttura sia per gli ospiti. Offre una soluzione comoda e professionale per la gestione delle locazioni, permettendo al proprietario di delegare la gestione quotidiana a un’agenzia esperta.
L’agenzia agisce come un estensione del proprietario, gestendo attività come la pubblicizzazione, le prenotazioni, e l’accoglienza degli ospiti. Questo tipo di mandato può aumentare la visibilità e l’efficienza nella gestione della proprietà, migliorando potenzialmente l’esperienza degli ospiti. Tuttavia, richiede un’attenta considerazione e pianificazione, specialmente in termini di costi, controllo della gestione e obblighi legali e fiscali.
