Il reddito da locazione relativo ad immobile concesso in comodato deve essere dichiarato fiscalmente:
– Dal comodante, in caso di messa a reddito attraverso un contratto di locazione “lungo” (a canone libero, concordato o transitorio);
– Dal comodatario (in deroga alla regola generale del punto precedente), in caso di messa a reddito attraverso l’utilizzo di locazioni brevi turistiche di durata inferiore ai 30 giorni.

È possibile locare un immobile ricevuto in comodato?

In linea generale possiamo dire che se espressamente previsto nel contratto di comodato il comodatario ha la possibilità di locare l’immobile a terzi. Questa casistica è molto più frequente di quello che potrebbe sembrare a prima vista. Non è raro, infatti, il caso in cui ci si trovi di fronte alla concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito, con facoltà di locazione a terzi.

Pensa al classico caso in cui i genitori assegnano un immobile in comodato al figlio con facoltà di stipula di un contratto di locazione con i terzi. In questa situazione, chi deve dichiarare il reddito da locazione?

In tutti i casi in cui vi è un contratto di comodato d’uso gratuito di un bene immobile occorre verificare chi sia il soggetto (comodante o comodatario) tenuto a dichiarare fiscalmente il reddito da locazione. La regola generale è quella che vede il comodante dover dichiarare il reddito da locazione percepito dal comodatario. Tuttavia, vi è una situazione particolare in cui questo non accade. Mi riferisco all’ipotesi legata all’attività di locazione turistica effettuata dal comodatario sull’immobile. In questo caso, rispettando alcune condizioni è lo stesso comodatario ad avere la possibilità di dichiarare il reddito da locazione. Vediamo tutte le peculiarità in questo contributo.

Locazione di immobile in comodato con tassazione in capo al comodante

L’articolo 1803 del codice civile disciplina il contratto di comodato d’uso gratuito. In particolare:

Art. 1803 c.c. – Contratto di comodato d’uso gratuito
Si ha un contratto di comodato gratuito quando un soggetto, definito comodante, concede un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, definito comodatario, per un determinato periodo di tempo, senza il pagamento di alcun corrispettivo.

Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali. Questo significa che il comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Infatti, al termine del contratto il comodatario è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento. Questo aspetto assume una importanza fondamentale ai fini fiscali. È, infatti, questo elemento ad essere determinante, in quanto la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario (comodante).

La conseguenza legata alla titolarità del reddito fondiario che non si trasferisce determina chi è il soggetto obbligato a dichiarare il reddito derivante dalla locazione di immobile in comodato.

L’art. 26 del DPR n. 917/86 (TUIR) chiarisce che i redditi fondiari, categoria alla quale appartengono i redditi da fabbricati anche in caso di locazione, concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili “a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”. La regola generale, prevede che il reddito fondiario sia attribuito esclusivamente al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Il contratto di comodato non trasferisce alcun diritto reale sull’immobile.

Redditi fondiari dichiarati dal titolare del diritto reale

Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato esclusivamente al comodante (proprietario dell’immobile), come chiarito dalla Risoluzione n. 381/E e Risoluzione n. 394/E del 2008 dell’Agenzia delle Entrate. Questi documenti di prassi chiariscono che deve essere il titolare del diritto reale sull’immobile a dichiarare il reddito percepito da chi sta godendo in quel momento del bene. Questo in applicazione del precedentemente citato articolo 26 del DPR n. 917/86, il quale prevede che:

Art. 26 TUIR – Criteri di collegamento redditi fondiari
“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33. Questo per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”

In pratica, qualora il comodatario stipuli un contratto di locazione sull’immobile in comodato, il proprietario (comodante) dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva. Il comodante è chiamato a dichiarare il reddito percepito nella propria dichiarazione annuale, per assoggettare il canone di locazione a tassazione IRPEF o cedolare secca.

Ad, una prima lettura, potrebbe sembrare che ogni qualvolta il reddito percepito dal comodatario per la locazione non venga trasferito sul soggetto comodante non venga rispettato il principio della capacità contributiva. Tuttavia, a parere di chi scrive, se così non fosse sarebbe possibile trasferire redditi fondiari anche a soggetti non titolari di un diritto reale sull’immobile. Questo in quanto si sarebbe in violazione dell’articolo 26 del DPR n. 917/86.

L’inserimento del reddito in dichiarazione

La necessità di imputare il reddito percepito dalla locazione di immobile in comodato in capo al soggetto comodante si ricava anche attraverso la lettura delle istruzioni per la compilazione del Modello Redditi PF – Quadro RB (e del Mod. 730, Quadro “B”). Infatti, in tali documenti viene precisamente esplicitato che è tenuto a compilare il quadro RB (in quanto titolare del relativo reddito fondiario) il soggetto titolare di usufrutto o altro diritto reale sul fabbricato.

Anche in questo caso, appare chiaro come il soggetto comodatario, anche se fa la veste del locatore non è tenuto a dichiarare il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’immobile, in quanto è totalmente a carico del comodante. Questo, indipendentemente dal fatto che il canone rimanga nella disponibilità del comodatario piuttosto che del comodante.

Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. A disciplinare questo aspetto è sempre l’articolo 3 del D.Lgs n. 23/2011. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato alla persona fisica titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Deroga alla regola generale per la locazione di immobile in comodato con locazioni turistiche

Uno dei casi più frequenti, tra le domande che ci vengono poste, riguarda la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in comodato. Ebbene, anche in questo caso è necessario chiedersi chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito. La domanda che solitamente ci si pone è se i canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario.

Eccezione alla regola generale per le locazioni turistiche

Il D.L. n. 50/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica. Questa normativa, in particolare, ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Fattispecie che, viceversa, risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato. Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86.

Ratio della normativa

Stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, le quali non necessariamente sono concluse da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene è stata offerta questa deroga alla disciplina. Deroga che consente al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica. Questo non è un obbligo, bensì una facoltà concessa dal legislatore. Esso, infatti è voluto venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per la messa a reddito dell’immobile.

L’utilizzo della locazione breve turistica, quindi, ha spinto il legislatore verso una modifica strutturale della normativa.

Consulenza fiscale online

Come hai potuto vedere la regola generale che disciplina la tassazione dei canoni di locazione di immobile ricevuto in comodato prevedono che sia il soggetto titolare del diritto reale sull’immobile (comodante) a dichiarare il reddito. Questo è tenuto a presentare la propria dichiarazione dei redditi annuale e tassare il relativo reddito. Tale disposizione è indipendente dal fatto che il canone di locazione si entrato effettivamente nella disponibilità del comodante o meno. Pertanto, occorre prestare particolare attenzione a questa casistica per la presentazione della dichiarazione dei redditi. La deroga a questa regola generale si ha nel momento in cui il comodatario effettua locazioni turistiche sull’immobile ricevuto. In questo caso vi è la possibilità (attenzione, non l’obbligo) che sia direttamente il comodatario a dichiarare il reddito da locazione nella propria dichiarazione dei redditi, potendo sfruttare anche la cedolare secca, qualora più conveniente rispetto alla tassazione IRPEF. Tale valutazione di convenienza, legata alla tassazione in capo al comodante o comodatario ed alla valutazione tra IRPEF o cedolare secca opportuno che venga effettuata ogni anno.

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93 COMMENTI

  1. Il mio compagno ha un piccolo appartamento che mi ha affidato perché lo affitti per brevi periodi ai turisti. Tutte le pratiche burocratiche (comune, questura e regione) le ho fatte io a nome mio, e quindi anche il contratto e le ricevute di pagamento saranno col mio nome. Pensavamo di fare tra di noi un contratto di comodato d’uso gratuito e quindi le tasse le dovrà comunque pagare lui. Ma in pratica quali documenti deve fornire il comodante (il mio compagno) in sede di dichiarazione dei redditi, se le ricevute sono a mio nome? Viceversa, nonostante risultino dei pagamenti fatti a me, io posso non dichiarare nulla? Grazie.

  2. Il soggetto che deve dichiarare è quello che ha il diritto reale sull’immobile, ovvero il suo compagno. Questo a prescindere da chi ha intestato i documenti. Per la sua dichiarazione dovrà portare contratti e pagamenti, anche se intestati a lei. Lei non avrà niente da dichiarare, almeno per questi redditi.

  4. Se ho un comodato con un contratto di 1 anno (rinnovabile tacitamente salvo Raccomandata) alla fine del primo anno se non voglio continuare devo comunicarlo all’agenzia delle entrate e soprattutto devo pagare qualche tassa?
    Se invece lo faccio a termine la citata tassa è dovuta lo stesso? Grazie

  5. Se vuole recedere deve inviare comunicazione al comodante e poi presentare modello 69 per la risoluzione all’Agenzia pagando l’imposta di registro dovuta.

  6. Grazie. Ma se invece metto 1 anno senza rinnovo tacito alla fine del primo anno devo pagare lo stesso o non serve nessuna comunicazione?

  7. Senza rinnovo alla fine dell’anno il contratto si chiude senza pagamenti di imposta di registro.

  8. Grazie e scusate se approfitto delle vostre capacità. Giuro è l’ultima domanda: se ho un comodato gratuito su due immobili ed effettuo dei lavori straordinari (e prendo le detrazioni fiscali previste in 10 anni) c’è un tempo minimo di comodato da rispettare per non perdere le agevolazioni o può essere in corso anche fino a quando finisco i lavori? grazie in anticipo

  10. Buona giornata,
    vorrei chiedervi se per il comodato gratuito su due immobili adiacenti ma distinti da due subalterni diversi si possa fare un solo contratto di comodato gratuito e pagare una sola tassa di registro visto che la parte comodante e la parte comodataria sono sempre le stesse persone. Grazie in anticipo

  12. Buonasera avrei un quesito, nel caso in cui si presenta un immobile con proprietà rispettivamente divisa:
    •33,33% alla madre
    •66,66% ( diviso al 50% tra i due figli), e Tale immobile viene messo in comodato dalla madre( che possiede il 33,33%) ai due figli, i quali hanno sottoscritto un contratto di locazione e usufruiscono del canone, in questo caso la mamma dovrà dichiarare il reddito?

  14. Chiaro limpido recoaro, sull’affitto percepito dal comodatario, l’irfef è a totale carico del comodante! Operazione scabrosa ed è ingiusto che il comodante debba pagare le imposte sul fitto che nn incassa!

  15. Il reddito fondiario lo dichiara il titolare del diritto reale sull’immobile, ovvero il comodante.

  16. Buongiorno, vorrei gentilmente una vostra gentile risposta su questo quesito:
    Sono un fisioterapista con immobile in locazione adibito a studio ; cioè io pago mensilmente un affitto sull’immobile. Domanda: se io stipulo un contratto di comodato gratuito di questo immobile con un mio collega, a quest’ultimo fiscalmente cosa comporta? Ringrazio in anticipo!!!

  18. Buongiorno, vorrei sottoporvi una domanda relativa al seguente caso:
    canoni di locazione per affitti vacanzieri brevi in casa di proprietà di mio padre e di mio zio, con moduli CAV (non imprenditoriale) e documentazioni varie intestate solamente a mio padre.
    Ipotiziamo che gli introiti vengano incassati soltanto da me, suo figlio, gestore e locatore verso i turisti.
    Alla luce di ciò, la tassazione deve cadere su mio padre il quale è proprietario al 50% e anche responsabile della CAV?
    Qualora lui dichiari i canoni nella sua dichiarazione dei redditi io non devo quindi dichiarare nulla a riguardo e potrei comunque percepire gli introiti a mio nome e far firmare ai turisti contratti di locazione breve sempre a mio nome?
    Grazie dell’attenzione e del prezioso aiuto!!

  20. A questo proposito c’è bisogno di un chiarimento! Dato che alla mia domanda dello scorso 23 maggio su locazioni turistiche effettuate dal comodatario (il primo commento sotto questo articolo), mi è stato risposto che “Il soggetto che deve dichiarare è quello che ha il diritto reale sull’immobile, ovvero il suo compagno. Questo a prescindere da chi ha intestato i documenti. Per la sua dichiarazione dovrà portare contratti e pagamenti, anche se intestati a lei. Lei non avrà niente da dichiarare, almeno per questi redditi.”, alla luce di questa risposta data al sig. Simone, mi chiedo se in questi ultimi mesi sia cambiato qualcosa.
    Grazie!

  21. L’articolo è stato integrato perché la legge n. 50/2017 ha esteso la possibilità, nelle locazioni turistiche, di far dichiarare il reddito dal soggetto comodatario che effettua locazioni turistiche. La modifica vale sono il questo caso.

  22. Buongiorno,
    io e mio marito siamo proprietari di un immobile che vorremmo dare in comodato d’uso gratuito a nostra figlia per la gestione di una casa vacanza. L’attività non imprenditoriale, sarà a nome della figlia (comodatario), la domanda è la seguente:
    è obbligatorio registrare all’ufficio delle entrate tale contratto o esiste un contratto verbale tra le parti senza l’obbligo di registrazione?
    Grazie

  24. Alla luce della circolare dell’AdE sula regime fiscale delle locazioni brevi si riassume quanto segue.
    “Relativamente, invece, alla concessone in godimento dell’immobile da parte del comodatario, l’Agenzia ritiene che, per effetto delle nuove disposizioni che prevedono l’applicazione della ritenuta in capo al comodatario, il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato, mentre il comodatario/locatore diventa titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione.
    Poiché con il contratto di sublocazione o di comodato non si trasferisce al sublocatore ovvero al comodatario la titolarità del reddito fondiario, che resta in capo al soggetto titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale), ad avviso dell’Agenzia delle entrate, non mutano gli obblighi dichiarativi in capo alle parti”

    Domanda: Il comodatario che effettua sublocazione breve, deve dichiarare gli introiti tra i propri redditi diversi applicando la cedolare del 21? Cosa significa che il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato? Non riesco a capire chi deve dichiarare cosa. Grazie per l’aiuto.

  25. Il comodatario che effettua locazione turistica inferiore ai 30 giorni dichiara il reddito da locazione nei redditi diversi (niente cedolare secca, è preclusa). Se la locazione dura più di 30 giorni è il comodante a doverla dichiarare nei redditi fondiari. Bisogna fare attenzione.

  26. Buongiorno, possiedo una casa che vorrei in comodato d’uso a mio figlio, qualche volta l’appartamento di che trattasi stato dato come casa vacanze per periodo di solito non superiori a 15 gg. , su tali renditi ho pagato la cedolare secca al momento del 7330. Qualora venga definito il contratto di comodato per mio figlio tramite la registrazione dello stesso, posso comunque per coprire in parte le spese continuare ad affittarlo (booking, cade vacanza ecc) addossandomi comunque l’onere fiscale?
    Ringrazio in anticipo e saluto cordialmente
    Laura

  27. Salve Laura, la regola generale prevede che il reddito da locazione sia dichiarato dal soggetto che ne detiene il diritto reale, quindi il comodante. Tuttavia, in alcuni casi può essere anche il comodatario a dichiararne il reddito. Ma questa è una facoltà e non un obbligo.

  28. Buonasera, ho intenzione di affidare a mio nipote la mia casa in comodato gratuito. lui intende gestirla ed subaffittarla ad una associazione. chi dei due deve dichiarare il reddito ?

  29. Se l’immobile viene gestito con locazioni turistiche può essere il nipote a dichiarare il reddito.

  30. Buonasera,
    io e il mio compagno vorremmo acquistare una licenza di affittacamere che si svolge in un appartamento in comodato d’uso fatto dal padre(comodante) al figlio(comodatario), con contratto di locazione a nome nostro contestuale alla licenza della durata di 6+6. Può il comodante pretendere la restituzione dell’immobile e annullare o in qualche modo sospendere il contratto dell’attività??
    Grazie in anticipo, cordiali saluti.

  31. Il comodato può essere revocato dal comodante solo in particolari fattispecie. Sicuramente il caso che mi descrive non è tra questi. Dovrebbe essere il figlio a revocare il comodato.

  32. salve vorrei sapere se nel caso andassi a vivere da mia mamma con un contratto di comodato d’uso ,il mio reddito con quello di mia mamma farebbe cumulo?grazie attendo risposta

  33. Assolutamente no, a meno che lei non abbia redditi inferiori alla soglia per essere considerati a carico € 2.840,52.

  34. Mia Suocera intende concedermi un appartamento in comodato d’uso gratuito con possibilità di subaffittarlo ad uso turistico.
    Il contratto Tra mia suocera e me, deve essere registrato ? è possibile fare cedolare secca in questo caso ?
    e i contratti che eventualmente poi stipulerò con i turisti per una durata inferiore a 30gg, vanno registrati? se si a che costo ?

  35. Ci sono molte inesattezze in quello che dice. Se vuole posso aiutarla a pianificare il tutto nel migliore dei modi. Se vuole mi contatti per una consulenza in privato.

  36. Se io affitto su Booking.com il mio appartamento per una settimana al costo € 1.000 + gli extra per le pulizie e la biancheria, la cedolare secca del 21 % va calcolata su € 1.000, su € 1.000 + gli extra oppure su € 1000 meno la commissione che percepisce Booking.com?

  37. La cedolare si calcola si 1.000 comprensive di commissione booking + extra. Con la cedolare nessun costo può essere dedotto.

  38. Salve,

    devo ricevere in comodato d’uso da mia madre un appartamento in cui ho la residenza. è possibile affittare per brevi periodi come ospite una stanza a degli studenti?
    in caso negativo, esiste un modo per permettere ciò?

    grazie

  39. Può fare affitti brevi di parte dell’appartamento, oppure può affittare con contratti transitori a studenti.

  40. Salve,

    ho la residenza in appartamento di proprietà di mia madre
    è possibile affittare una stanza per brevi periodi a studenti?
    nel caso a chi devono essere intestate le ricevute? essendo con cedolare secca 21% influiscono sul reddito?

    grazie

  41. Può affittare sia lei se è titolare di un contratto di comodato, oppure sua madre. Dipende da quello che volete fare a chi intestare il reddito. Su questo soggetto poi graveranno le imposte. Se vuole ne parliamo meglio in privato.

  42. Alessandra maggio 23, 2017 at 23:01
    Il mio compagno ha un piccolo appartamento che mi ha affidato perché lo affitti per brevi periodi ai turisti. Tutte le pratiche burocratiche (comune, questura e regione) le ho fatte io a nome mio, e quindi anche il contratto e le ricevute di pagamento saranno col mio nome. Pensavamo di fare tra di noi un contratto di comodato d’uso gratuito e quindi le tasse le dovrà comunque pagare lui. Ma in pratica quali documenti deve fornire il comodante (il mio compagno) in sede di dichiarazione dei redditi, se le ricevute sono a mio nome? Viceversa, nonostante risultino dei pagamenti fatti a me, io posso non dichiarare nulla? Grazie.

    Fiscomania maggio 24, 2017 at 7:36
    Il soggetto che deve dichiarare è quello che ha il diritto reale sull’immobile, ovvero il suo compagno. Questo a prescindere da chi ha intestato i documenti. Per la sua dichiarazione dovrà portare contratti e pagamenti, anche se intestati a lei. Lei non avrà niente da dichiarare, almeno per questi redditi.

    MAH…. SE ABBIAMO APPENA LETTO L’ARTICOLO CHE IL COMODATARIO DICHIARA IL REDDITO PER LOCAZIONI BREVI DA LUI SOTTOSCRITTE

  43. La normativa nel frattempo è cambiata, e con essa anche l’articolo. Adesso ha facoltà di dichiarare il reddito il comodatario, al posto del comodante. Attenzione, è una facoltà e non un obbligo.

  44. Salve,
    il comodatario può svolgere attività di impresa turistica nell’immobile ricevuto comodato d’uso gratuito?
    Esempio: mio padre (comodante/proprietario) mi concede l’immobile in comodato d’uso gratuito, io apro una partita iva con il regime forfetario e svolgo attività ricettiva in forma imprenditoriale (casa vacanza e/o affittacamere). Quindi in sede di dichiarazione dei redditi (modello UNICO) io, in qualità di comodatario di tale immobile, dichiaro il reddito “forfettizzato” derivante dall’attività di impresa.
    é possibile?
    Grazie in anticipo per la vs cortese disponibilità.
    saluti

  45. Certamente, questo tipo di attività è possibile. Se vuole siamo a disposizione per offrirle in nostri servizi per l’avvio dell’attività.

  46. “Infatti, al termine del contratto il comodante è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.” questa frase è errata, fate confusione tra comodante e comodatario. Il comodatario deve restituire il bene.

  47. buonasera con un contratto di comodato d’uso io ( comòdatario) posso a
    fare locazione turistica…..fin qui è chiaro!
    Quale è il caso in cui io (comodatario) pago il reddito proveniente dalla locazione? solo per affitti al di sotto dei 30 giorni?
    e se fossero più di 30 giorni posso comunque io comodatario pagare i cani provenienti dalla locazione turistica sul mio reddito?
    grazie

  49. Il comodatario si vede imputato il reddito della locazione dell’immobile solo nel caso delle locazioni brevi. In tutti gli altri casi il reddito da locazione lo dichiara il comodante.

  50. Salve, sono titolare di un contratto di comodato d’uso gratuito regolarmente registrato (tra me – figlio – e mio padre). Nel contratto non ho nè specificato e nè vietato la facoltà di sublocare l’immobile a terzi per locazioni brevi. Premesso che mio padre è d’accordo con me a fittarlo per locazioni turistiche brevi, devo necessariamente fare un’integrazione nel contratto di comodato d’uso prevedendo questa possibilità o va bene così?
    Inoltre, l’accredito delle somme e il reddito devono essere in capo a me (figlio e comodatario) o a mio padre (comodante)?
    grazie mille

  51. Salve Andrea, la volontà delle parti può andare anche contro a quanto indicato nel contratto. In caso di locazione breve il reddito lo dichiara il comodatario, come indicato nell’articolo.

  52. Perdonami se torno in argomento Federico, ma per incassare i canoni di locazione per i fitti brevi devo utilizzare un conto corrente mio personale o posso utilizzare quello dei miei genitori, visto che io non ce l’ho.
    Grazie ancora.

  54. Grazie Federico per tutte le informazioni che ci dai,
    volevo conferma se ho capito bene la parte relativa alla dichiarazione del reddito in caso di subaffitto casa in comodato d’uso gratuito (a mio figlio):
    1) locazione breve inferiore a 30gg. – il reddito lo dichiara mio figlio
    2) locazione standard 4+4 – il reddito lo pago io come proprietario
    3) locazione transitoria o a studenti? chi lo paga?

    Grazie per la risposta!

  56. Salve Federico, una cosa che non mi è chiara è se mia madre ed io siamo obbligate a registrare il contratto di comodato uso gratuito a locazione breve turistica (io sono la comodataria), o come sapevo basta che sia anche verbale il comodato d uso gratuito essendo madre figlia….grazie

  57. Salve Federica, il contratto di comodato immobiliare per essere valido deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e deve essere versata l’imposta di registro e di bollo.

  58. Salve Federico,
    attraverso regolare atto ho ricevuto in “nuda proprietà” un appartamento da mia madre la quale si è riservata il diritto di “usufrutto”!
    Allo stato delle cose potremmo stipulare tra noi un contratto di “comodato gratuito” che iìi cnsenta di utilizzare il bene con possibilità di sub affitto? Nel caso affermativo potrei io successivamente sub locare (anche ad una cifra simbolica) alla mia ditta individuale che gestisce case vacanza provvedendo ad aprire regolare scia per operare?

  60. Salve Federico, in primis grazie per l’articolo.
    Risulto proprietario di un immobile da ristrutturare. Purtroppo io non potrei beneficiare delle detrazioni fiscali del 50% quindi avrei pensato di stipulare un contratto di comodato con mia madre , che invece può usufruirne.
    A seguito della ristrutturazioni vorremmo affittare a studenti l’appartamento e conseguentemente il relativo reddito fondiario sarebbe a me imputabile in quanto comodante.
    Tutto quanto ciò premesso, in fase di registrazione del contratto di locazione, è possibile esercitare l’opzione della cedolare secca?

    Ti ringrazio in anticipo della disponibilità

  62. Buon pomeriggio sono a chiedere se a un soggetto, titolare di un contratto verbale di comodato d’uso a proprio vantaggio, è permesso in termini legali di affittare parte dell’appartamento nonostante il contratto di comodato sia solo verbale e, in caso positivo quali documenti si rendono necessari? Ringrazio anticipatamente.

  64. Buona sera dottor Migliorini. Ho letto con interesse quanto ha replicato in tema di comodato d’uso. Non vorrei sbagliare ma l’art. 1350 del c.c., tra i contratti da redigere in forma scritta sotto pena di nullità, non annovera il Comodato d’uso gratuito. Si ritiene pertanto che, per il solo uso del bene, possa essere valido anche in forma verbale. Mi può venire in aiuto? Grazie mille per la sua cortese risposta e cordiali saluti.
    Paolo

  66. buongiorno
    sono comprorietario con i miei fratelli di un immobile concessso in locazione,
    Vorremmo concedere in comodato gratuito l’immobile ad un figlio di mo fratello e ovviamente vorremmo che fiscalmente il canone sia a carico del comodatario, Il consulente ci a detto che si può fare però dovremmo fare un opposizione ad eventuali rimostranze dell agenzia delle entrate, é corretto questa ipotesi?

  68. Buongiorno. Desidero sapere se, concedendo in comodato gratuito a mio figlio un immobile, lui può effettuare affitti brevi (appoggiandosi a piattaforme on-line tipo airbnb) in regime forfettario con partita iva (fermo restando che lui risulterebbe comunque non residente in tale abitazione) piuttosto che cedolare secca. O, invece, per esercitare in regime forfettario deve essere proprietario o al limite a sua volta affittuario? Grazie

  70. Buongiorno, ho un un appartamento di proprietà dei miei genitori, vorrei utilizzarlo per affitti brevi, per farsi che la tassazione ricada su di me devo registrare un contratto di comodato per USO turistico e se si posso utilizzare la cedolare secca come comodatario locatario?

  72. Buona sera. Sono proprietaria di un immobile a Roma dove sono residente con mio figlio che è minore di 26 anni e che è fiscalmente totalmente a mio carico.. Dovrei fare un affitto transitorio di tre mesi di una porzione della mia casa e vorrei che il contratto lo facesse mio figlio. Ho pensato di fare un contratto di comodato a mio figlio e lui poi sottoscriverebbe il contratto transitorio.
    Ritiene che sia possibile? Quali sarebbero gli adempimenti fiscali?
    grazie per una risposta

  74. Buonasera. Sono proprietario al 70% di un appartamento. Mia madre (pensionata) è proprietaria dell’altro 30% ed ha l’usufrutto dell’intero immobile. Vorremmo affittarlo di tanto in tanto per periodi brevi (7-10 giorni a contratto e non penso più di 30 giorni l’anno, intendendo quindi la somma di 2/3 contratti l’anno). Vorrei evitare che la tassazione possa ricadere sulla pensione di mia madre. Esiste una soluzione? e se si a quali norme posso appellarmi?

  76. Buonasera mi chiamo Antonella avrei la possibilità di avere in uso gratuito un immobile di mio suocero da destinare a locazione turistica, non intero immobile ma a camere,senza aprire partita Iva e con redditi da registrare su di me comodataria, è possibile?

  78. Sono da pochissima proprietaria di un immobile dato in affitto con cedolare secca a canone concordato. Non sapevo però che i redditi derivanti da contratti di locazione con cedolare secca si cumulassero per l’ISEE. In questo modo, pur non percependo molto (gli affitti servono a coprire il mutuo) perderei gli attuali vantaggi dati dal mio Isee, e per mantenerli non devo superare una determinata soglia. Che fare? Si può aggiungere un altrolocatore oltre me per suddividere i redditi? Si può dare in comodato d’uso a un elemento della mia famiglia per far si che i redditi siano intestati a lui? Conviene oassare al regime scaglioni IRPEF?

  79. Per l’analisi di situazioni personali per le quali è richiesto maggiore dettaglio, come nel suo caso, se vuole ci scriva in privato per una consulenza. La aiuteremo a risolvere i suoi dubbi.

  80. Non sono sicuro di aver ben compreso un punto nell’articolo:

    il comodatario in capo a un contratto di comodato d’uso gratuito registrato può procedere a sublocare una porzione di immobile esempio con contratto uso transitorio fino a 18 mesi se la sublocazione e prevista nel contratto di comodato. Nel caso di contratti di locazione fino a 30 giorni può attribuirsi il reddito IRPEF derivante dalla locazione, in caso di locazioni superiori a 30 giorni il reddito derivante non può essere attribuito al comodatario ma solo al comodante e proprietario e titolare di diritto reale sull’immobile? e corretto?

  82. Salve dottore, ho un contratto di comodato d’uso per uso turistico, regolare registrato, mio marito è il proprietario dell’ immobile. Mi sono occupata di locazione breve a dopo turistico fino a febbraio, con lo scoppio della pandemia, non ricevo richieste per brevi periodi. Ho però ricevuto una richiesta da parte di una famiglia straniera che si trovava in Italia per il sabbaticato ( prof universitari) ed essendo rimasti bloccati in Italia perché statunitensi, vorrebbero la casa per cinque mesi. Posso affittarla come comodatario e con quale tipo di contratto?

  83. Per l’analisi di situazioni personali per le quali è richiesto maggiore dettaglio, come nel suo caso, se vuole ci scriva in privato per una consulenza. La aiuteremo a risolvere i suoi dubbi.

  84. Buongiorno, vorrei cedere in comodato d’uso verbale la seconda casa di mia proprietà (unico proprietario) a mia moglie la quale affitterebbe per periodi brevi stagionali inferiori ai 28 giorni l’immobile sito nel comune di Noto (sr). È sufficiente che lei dichiari l’eventuale reddito? Vorremmo evitare la registrazione del comodato d’uso poiché da quanto appreso non è obbligatoria. Sposati con divisione dei beni conviventi. Per la dichiarazione dei redditi puo’ diventare uno dichiarante del compenso nonostante non abbia l’immobile e senza contratto di comodato d’uso gratuito registrato? Grazie in anticipo.

  85. Per l’analisi di situazioni personali per le quali è richiesto maggiore dettaglio, come nel suo caso, se vuole ci scriva in privato per una consulenza. La aiuteremo a risolvere i suoi dubbi.

  86. grazie per l’ottimo articolo.
    Non trovo risposta al seguente:
    un proprietario che ha n appartamenti, può stipulare n contratti di comodato?
    Esempio 2 comodati per due appartamenti al medesimo figlio (uno come prima casa,
    l’altro come appartamento vacanza)?
    Grazie mille
    alessio

  88. Mio figlio è proprietario di 9 appartamenti turistici dati in locazione breve. In base all’articolo 100 della legge di bilancio 2021, dovrebbe aprire una partita iva, con tutti i conseguenti aggravi fiscali e contributivi.
    Potrebbe mio figlio, come comodamente, stipulare un contratto di comodato con i due genitori (3 appartamenti e 2 appartamenti rispettivamente) in modo che tutti i soggetti possano locare a terzi gli appartamenti, beneficiando della cedolare secca al 21%?

  89. Se gli immobili sono locati da soggetti diversi non vi sono obblighi di operare in forma imprenditoriale. Ogni soggetto può locare al massimo 4 immobili in forma “privata”, con la disciplina delle locazioni brevi.

  90. Buongiorno, sto per acquistare una casa che diventerà la mia dimora principale, usufruendo dei privilegi prima casa.
    Non riuscendo però a vendere la mia attuale prima casa, posso darla in comodato d’uso a mia madre per evitare tra un anno di perdere i privilegi di prima casa su quella che sto acquistando?

  92. Buongiorno, sono comproprietario a seguito di una successione con mia sorella e mia mamma di uno stabile con 15 appartamenti che davamo in locazione turistica breve prevalentemente durante il periodo estivo. L’art. 100 della legge di bilancio 2021 ha classificato tali introiti come reddito d’impresa e non più come redditi fondiari in quanto gli appartamenti locati sono più di 4. Nel caso mia sorella e mia mamma mi concedessero in comodato uso gratuito, registrandolo, l’utilizzo degli stessi per lo svolgimento della suddetta attività d’impresa, dovrebbero comunque dichiarare la loro quota parte di reddito derivante dalla locazione in forma d’impresa, come si farebbe nel caso di un reddito da locazione percepito da un comodatario? Il dubbio sovviene in quanto, correttamente, nell’articolo viene evidenziato che il contratto di comodato attribuisce al comodatario solo un diritto personale di godimento e non un diritto reale.
    La ringrazio in anticipo.

  93. La situazione deve essere analizzata in dettaglio in quanto la gestione di molte unità immobiliari in ogni caso potrebbe portare al verificarsi dei requisiti per l’esercizio in forma di impresa. Se vuole approfondire ci contatti in privato per una consulenza.

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