Limiti di spesa Superbonus 110% per unifamiliari e condomini

Il sistema dei limiti di spesa del Superbonus (D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito con Legge 17 luglio 2020, n. 77) deve essere monitorato per la corretta pianificazione degli interventi di riqualificazione energetica e sismica. La comprensione dei massimali detraibili costituisce il primo passo fondamentale per evitare errori costosi in fase di rendicontazione.

La normativa attuale, consolidata attraverso il Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) e successive modifiche fino alla Legge di Bilancio 2025, stabilisce un sistema articolato di tetti di spesa che variano significativamente in base alla tipologia di edificio, alla natura dell’intervento e al numero di unità immobiliari coinvolte.

Il Superbonus nel 2025: stato attuale e applicabilità

Prima di addentrarci nell’analisi dei massimali, è fondamentale chiarire un aspetto cruciale che genera frequenti dubbi tra i contribuenti: il Superbonus esiste ancora nel 2025, ma con modalità e aliquote profondamente modificate rispetto agli anni precedenti.

Per il 2025, possono accedere all’agevolazione con un’aliquota ridotta al 65% esclusivamente per i condomini e per gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, a condizione che abbiano presentato la CILAS entro il 25 novembre 2022 o che abbiano adottato la delibera assembleare per l’approvazione dei lavori entro il 18 novembre 2022 (per i condomini) o entro il 25 novembre 2022 (per i mini-condomini).

Le villette unifamiliari e le unità immobiliari funzionalmente indipendenti hanno perso l’accesso al Superbonus dal 1° gennaio 2024, salvo che non avessero già presentato la CILAS entro il 31 marzo 2023 e completato almeno il 30% dei lavori entro il 30 settembre 2023.

Validità dei massimali: spese passate e future

Un punto di fondamentale importanza riguarda l’applicazione dei massimali di spesa che andremo ad analizzare. I limiti di spesa rimangono invariati indipendentemente dall’anno in cui vengono sostenute le spese e dall’aliquota di detrazione applicabile. Questo significa che:

• Per le spese già sostenute negli anni precedenti, i massimali applicati sono quelli vigenti al momento dell’effettuazione della spesa;
• Per le spese da sostenere nel 2025, si applicano i medesimi massimali previsti dalla normativa originaria del Superbonus;
• Il massimale è unico per l’intero intervento, non si rinnova annualmente.

Facciamo un esempio concreto: un condominio che ha iniziato i lavori nel 2023 con il Superbonus al 90% e prosegue nel 2025 con aliquota al 65% mantiene gli stessi massimali complessivi per tutto l’intervento. Se per l’isolamento termico di un condominio di 10 unità il massimale totale è di 380.000 euro (8 × 40.000 + 2 × 30.000), questo limite vale per l’intero intervento, indipendentemente da quando vengono sostenute le singole spese.

Cessione del credito e sconto in fattura: cosa è cambiato

Dal 17 febbraio 2023, non è più possibile optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura per le nuove comunicazioni. Gli interventi iniziati successivamente a tale data possono beneficiare del Superbonus solo tramite detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, ripartita in 4 quote annuali di pari importo (10 quote per le spese sostenute nel 2022).

Questo cambiamento normativo ha un impatto significativo sulla pianificazione finanziaria degli interventi, poiché richiede al contribuente di anticipare l’intero importo dei lavori e recuperarlo gradualmente attraverso le detrazioni fiscali.

La struttura dei massimali: distinzione tra interventi trainanti e trainati

Il legislatore ha costruito un’architettura normativa basata su due categorie principali di interventi, ciascuna con propri limiti di spesa specifici. Gli interventi trainanti costituiscono l’ossatura portante del Superbonus e comprendono l’isolamento termico dell’involucro edilizio, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e gli interventi antisismici. Questi interventi “trascinano” con sé la possibilità di detrarre anche opere accessorie, denominate interventi trainati, che includono l’efficientamento energetico, l’installazione di impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo, colonnine di ricarica per veicoli elettrici e l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Massimali per l’isolamento termico dell’involucro edilizio

L’intervento di cappotto termico presenta la struttura di massimali più articolata, differenziata in base alla tipologia edilizia e al numero di unità immobiliari.

Per gli edifici unifamiliari o unità funzionalmente indipendenti, il limite massimo di spesa detraibile ammonta a 50.000 euro. Questo importo comprende tutte le spese relative ai materiali isolanti, alla posa in opera, ai ponteggi e alle opere accessorie necessarie per garantire l’efficacia dell’intervento. La superficie minima oggetto di isolamento deve essere superiore al 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, come previsto dal Decreto Requisiti Tecnici del 6 agosto 2020.

Nei condomini, la determinazione del massimale segue una logica progressiva decrescente. Per edifici composti fino a 8 unità immobiliari, il limite è fissato in 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità. Questo significa che un condominio di 6 unità avrà un massimale complessivo di 240.000 euro. Per edifici con più di 8 unità immobiliari, il calcolo diventa più articolato: le prime 8 unità mantengono il limite di 40.000 euro ciascuna (totale 320.000 euro), mentre dalla nona unità in poi il limite scende a 30.000 euro per unità.

Limiti di spesa per la sostituzione degli impianti di climatizzazione

La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con sistemi ad alta efficienza presenta anch’essa una struttura differenziata di massimali, calibrata sulla tipologia edilizia di riferimento.

Per le unità unifamiliari, il tetto massimo di spesa detraibile è stabilito in 30.000 euro. Questo importo copre l’intero intervento, inclusi i costi per la rimozione e smaltimento dell’impianto esistente, la fornitura e posa del nuovo generatore di calore, le opere idrauliche ed elettriche necessarie, nonché gli eventuali sistemi di termoregolazione evoluti e di contabilizzazione del calore.

Nei condomini, la struttura dei limiti segue la stessa logica decrescente dell’isolamento termico. Per edifici fino a 8 unità immobiliari, il massimale è di 20.000 euro per unità. Negli edifici con più di 8 unità, le prime 8 mantengono il limite di 20.000 euro, mentre dalla nona unità il massimale scende a 15.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Interventi antisismici: i massimali del Sismabonus

Gli interventi di riduzione del rischio sismico, disciplinati dall’articolo 16 del D.L. n. 63/2013, presentano i massimali più elevati tra tutti gli interventi agevolati dal Superbonus.

Il limite di spesa per ciascuna unità immobiliare è fissato in 96.000 euro, indipendentemente dalla tipologia edilizia. Questo massimale si applica sia agli edifici unifamiliari che alle singole unità immobiliari in condominio. Nel caso di interventi su parti comuni condominiali, il limite di 96.000 euro va moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, generando potenzialmente budget molto significativi per interventi strutturali complessi.

È fondamentale sottolineare che questi massimali sono cumulabili con quelli degli interventi di efficientamento energetico, permettendo di strutturare progetti integrati di riqualificazione particolarmente ambiziosi dal punto di vista tecnico ed economico.

La disciplina degli interventi trainati e i relativi massimali

Gli interventi trainati seguono regole specifiche per quanto riguarda i limiti di spesa, che variano in base alla tipologia di intervento e devono essere coordinati con i massimali degli interventi trainanti.

Per la sostituzione degli infissi, il limite di spesa è determinato in base ai parametri stabiliti dall’Ecobonus ordinario, con un massimale di 54.545 euro per unità immobiliare. Questo importo copre la fornitura e posa di serramenti e infissi che rispettino i valori di trasmittanza termica previsti dal Decreto Requisiti Tecnici, compresi eventuali sistemi di schermatura solare.

L’installazione di impianti fotovoltaici presenta un limite di spesa di 48.000 euro complessivi per gli edifici unifamiliari e di 2.400 euro per kW di potenza nominale, con un tetto massimo di 48.000 euro. Per i condomini, il massimale sale a 1.600 euro per kW moltiplicato per il numero di unità immobiliari, fino a un massimo di 48.000 euro per l’intero condominio.

I sistemi di accumulo integrati o collegati agli impianti fotovoltaici hanno un limite di spesa autonomo di 1.000 euro per kWh di capacità, con gli stessi tetti massimi previsti per gli impianti fotovoltaici.

La disciplina temporale dei massimali e le modifiche normative

I massimali del Superbonus hanno subito diverse modifiche nel corso degli anni, e la corretta identificazione del regime applicabile dipende dalla data di avvio dei lavori e dalla tipologia di beneficiario.

Per gli interventi iniziati dal 1° gennaio 2024, si applicano le aliquote ridotte previste dalla Legge di Bilancio 2024: 70% per il 2024 e 65% per il 2025, salvo specifiche eccezioni per condomini che abbiano deliberato i lavori entro determinate date. I massimali di spesa, tuttavia, rimangono invariati indipendentemente dalla riduzione dell’aliquota di detrazione.

È fondamentale documentare con precisione la data di inizio lavori attraverso la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o il titolo abilitativo richiesto, poiché questo determina il regime fiscale applicabile all’intero intervento.

Calcolo pratico dei massimali nei condomini

La determinazione corretta dei massimali in ambito condominiale richiede particolare attenzione al computo delle unità immobiliari e alla loro classificazione catastale.

Prendiamo l’esempio di un condominio composto da 12 appartamenti residenziali, 10 box auto e 4 cantine. Ai fini del calcolo dei massimali, vanno considerate tutte le 26 unità immobiliari censite catastalmente, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso. Per l’intervento di isolamento termico, il calcolo sarà: (8 × 40.000 euro) + (18 × 30.000 euro) = 320.000 + 540.000 = 860.000 euro di massimale complessivo.

È essenziale comprendere che le pertinenze (box, cantine, soffitte) concorrono al calcolo del numero di unità immobiliari ma non possono beneficiare autonomamente della detrazione se non sono funzionalmente indipendenti e dotate di almeno tre delle quattro tipologie di impianti (riscaldamento, acqua, energia elettrica, gas).

Un errore ricorrente riguarda la non corretta individuazione delle unità immobiliari ai fini del calcolo. Le unità immobiliari vanno identificate secondo la loro iscrizione catastale, non in base all’uso effettivo o alla proprietà. Unità catastalmente autonome ma di fatto accorpate mantengono la loro individualità ai fini del calcolo dei massimali.

Altro aspetto critico è la gestione dei costi professionali e accessori. Le spese per prestazioni professionali (progettazione, direzione lavori, coordinamento sicurezza, certificazioni energetiche) rientrano nei massimali di spesa e non costituiscono un plafond aggiuntivo. Questo richiede un’attenta pianificazione del budget complessivo dell’intervento per evitare di superare i limiti detraibili.

Il ruolo del tecnico abilitato

Il rispetto dei massimali di spesa deve essere asseverato da un tecnico abilitato, che certifica la congruità dei costi sostenuti rispetto ai prezzari di riferimento (DEI, prezzari regionali, listini delle Camere di Commercio).

L’asseverazione non si limita a verificare che i costi non superino i massimali normativi, ma deve anche attestare che i prezzi applicati siano congrui rispetto ai valori di mercato. Questo doppio controllo tutela sia l’erario che il contribuente da possibili contestazioni future.

Il tecnico asseveratore assume una responsabilità civile e penale per le dichiarazioni rese, motivo per cui è obbligatoria la stipula di una polizza assicurativa professionale con massimale adeguato all’importo dei lavori asseverati.

Coordinamento tra Superbonus e altri bonus edilizi

Il superamento dei massimali del Superbonus non preclude la possibilità di accedere ad altre agevolazioni fiscali per la parte eccedente.

Le spese che superano i limiti del Superbonus possono beneficiare dell’Ecobonus ordinario (50-65%), del Bonus Ristrutturazioni (50%) o del Bonus Facciate (dove ancora applicabile), secondo le regole proprie di ciascuna agevolazione. Questo richiede una contabilizzazione separata delle spese e una chiara identificazione documentale degli interventi ricadenti in ciascun regime fiscale.

La corretta documentazione delle spese sostenute è essenziale per dimostrare il rispetto dei massimali in caso di controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Ogni fattura deve riportare il riferimento normativo dell’agevolazione richiesta e la descrizione dettagliata dell’intervento. I bonifici devono essere effettuati con la causale specifica per le detrazioni edilizie, riportando il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA del fornitore.

È necessario conservare, oltre alle fatture e ai bonifici, anche il computo metrico, le asseverazioni tecniche, l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) pre e post intervento, e tutta la documentazione progettuale e autorizzativa. La conservazione deve protrarsi per almeno 10 anni dalla fruizione dell’ultima rata di detrazione.

Domande frequenti

Fonti

• Decreto-Legge 19 maggio 2020, n. 34
• Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 6 agosto 2020
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 30/E del 22 dicembre 2020
• Legge 30 dicembre 2023, n. 213
• Legge 30 dicembre 2024, n. 207
• Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 30 novembre 2023, prot. n. 414494
• Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 14 febbraio 2023
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 23/E del 23 giugno 2022