L’agevolazione riguarda i contratti di finanziamento stipulati tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020 e si mantiene per tutta la durata del contratto.
La Legge n. 208/2015 (articolo 1, commi da 76 a 84) ha introdotto alcune disposizioni volte a rendere maggiormente conveniente la stipula di un leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa. Prima dell’entrata in vigore della Legge di Stabilità, l’assenza di specifiche previsioni, in relazione al leasing stipulato per acquistare l’abitazione principale, rendevano tale contratto molto meno conveniente rispetto alla stipula di un atto di acquisto con mutuo bancario. Infatti, la possibilità di detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa, ha favorito l’acquisto con mutuo rispetto al leasing, che non beneficiava di alcuna agevolazione.
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Aspetti civilistici del leasing immobiliare per la prima casa
Il leasing è un contratto atipico, in quanto non è prevista per tale figura alcun modello specifico. Più in dettaglio, secondo quanto previsto dalla Legge n. 208/2015, con il contratto di locazione finanziaria, l’intermediario finanziario concedente, si obbliga ad acquistare o far costruire l’immobile su scelta o indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l’immobile è posto per un dato tempo e verso corrispettivo.
Corrispettivo che tiene conto dell durata del contratto e del valore dell’immobile, e che, alla scadenza dello stesso, l’utilizzatore ha la facoltà di acquisirne la proprietà ad un prezzo prestabilito al momento della stipula del contratto.
Da tale definizione si ravvisano alcune obbligazioni:
- In capo all’intermediario finanziario – consiste nell’acquisto o nell’impegno a far realizzare l’immobile da una ditta, seguendo le istruzioni dell’utilizzatore;
- In capo all’intermediario finanziario – per la messa a disposizione dell’immobile all’utilizzatore dell’immobile per un dato periodo di tempo;
- Che fanno capo all’utilizzatore – relativo al pagamento del corrispettivo, determinato in base al prezzo di acquisto o di costruzione, a favore del concedente;
- In capo all’utilizzatore – relativa alla possibilità di esercitare l’opzione di acquisto al momento della conclusione del contratto.
Effetti del mancato pagamento del canone
Un aspetto importante legato alla possibilità di stipulare un leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa è quello legato alle conseguenze che possono derivare dalla risoluzione del contratto, in caso di inadempimento dell’utilizzatore. In questo caso, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed è, allo stesso tempo, tenuto alla corresponsione, a favore dell’utilizzatore, di quanto ricavato dalla vendita o da altra allocazione dell’immobile, avvenute a valori di mercato. Questo dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, e del prezzo di pattuito per l’opzione dell’acquisto dell’opzione finale di acquisto. Tuttavia, qualora, invece, vi fosse una differenza negativa, essa dovrà essere corrisposta dall’utilizzatore al concedente.
Sospensione dei canoni
L’articolo 1, comma 79 della Legge n. 208/2015 ha previsto la possibilità, in capo all’utilizzatore di chiedere al concedente la sospensione dal pagamento dei corrispettivi periodici dovuti al concedente. Il beneficio può essere richiesto non più di una volta e per un periodo non superiore a 12 mesi, nel corso dell’esecuzione del contratto. Il beneficio della sospensione è concesso al verificarsi di uno dei seguenti eventi:
- Cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di cessazione per anzianità, vecchiaia, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo;
- Cessazione del rapporto di lavoro parasubordinato di cui all’articolo 409 n. 3 c.p.c., ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso per giusta causa.
L’obiettivo di questa norma è quello di agevolare i soggetti che a seguito della cessazione del rapporto di lavoro, per motivi che non dipendono dalla propria volontà, non si trovano più nella possibilità di poter sostenere i pagamenti del canone per il godimento dell’immobile oggetto del leasing immobiliare.
Disciplina fiscale del leasing immobiliare per la prima casa
La Legge di Stabilità 2016 ha modificato il primo comma dell’articolo 15 del Tuir, introducendo le lettere i-sexies1) ed i-sexies2), con una nuova detrazione per coloro che acquistano un immobile da destinare ad abitazione principale attraverso un contratto di leasing immobiliare. In particolare sarà possibile detrarre dall’Irpef il 19% dei:
- Canoni di leasing immobiliare e dei relativi oneri accessori;
- Il costo di acquisto dell’unità immobiliare riscattata.
Condizioni per beneficiare dell’agevolazione
Per beneficiare della detrazione del 19% sui canoni di locazione finanziaria relativi al leasing immobiliare legato alla prima casa è necessario che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. L’abitazione principale può riguardare anche immobili da costruire. Inoltre, la detrazione in commento, spetta alle medesime condizioni per la detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale. Agevolazione disciplinata dall’articolo 15, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86.
Soggetti beneficiari della detrazione
Possono beneficiare dell’agevolazione Irpef i soggetti che hanno un reddito complessivo annuo non superiore a €. 55.000 all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria. Inoltre, è necessario che i soggetti beneficiari non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
Per i soggetti di età inferiore a 35 anni la detrazione Irpef del 19% compete:
- Per un importo non superiore a €. 8.000,00, per i canoni ed i relativi oneri accessori del leasing;
- Per un importo non superiore a €. 20.000,00 per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.
Per i giovani di età non inferiore a 35 anni, la detrazione Irpef del 19% spetta:
- Per un importo non superiore a €. 4.000,00 per i canoni ed i relativi oneri accessori del leasing;
- Per un importo non superiore a €. 10.000,00 per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale.
Vantaggi del leasing immobiliare per la prima casa
Il vantaggio indubbio della possibilità di sfruttare la detrazione fiscale sul leasing immobiliare legato alla prima casa è sicuramente la mancata iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Non trattandosi di un acquisto, ma soltanto di una locazione finanziaria, il concedente potrà anche beneficiare dello spostamento in avanti, al momento dell’acquisto, delle spese legate all’atto notarile di acquisto.
Altro vantaggio del leasing immobiliare riguarda la possibilità di finanziare il 100% del valore di acquisto dell’immobile, che sarà pagato attraverso i canoni periodici da corrispondere alla società concedente.
Cosa che non potrebbe accadere se l’utilizzatore decidesse di acquistare la casa attraverso un normale acquisto con mutuo, che finanzia, di solito circa l’80% del valore dell’immobile. Come contropartita di questi indubbi vantaggi vi è la durata dei canoni periodici di leasing che è generalmente più breve dei mutui. Se ciò non fosse, si andrebbe in conto ad un canone eccessivamente alto degli oneri accessori, che renderebbe non conveniente l’acquisto con leasing immobiliare. Generalmente i contratti di leasing immobiliare non superano i 20 anni, attestandosi in media in un periodo tra i 12 e i 15 anni. In pratica, con il leasing immobiliare i pagamenti dei canoni, mensili o trimestrali, sono più elevati rispetto a quelli che si possono ottenere con un contratto di mutuo.
Leasing immobiliare o contratto di mutuo?
Effettuare un confronto di convenienza tra vantaggi del leasing immobiliare e acquisto dell’abitazione con mutuo è legato all’onerosità del costo del denaro. Con tassi di interesse relativamente bassi, l’acquisto dell’abitazione tramite mutuo ipotecario è sicuramente la soluzione più conveniente. Questo se sommiamo le minori rate mensili ottenibili e le detrazioni fiscali di cui è possibile beneficiare.
L’acquisto tramite leasing immobiliare può essere una valida alternativa, in situazioni economiche con tassi di interesse elevati. Oppure per tutti quei soggetti che non possiedono i requisiti richiesti per l’ottenimento del mutuo ipotecario, ma che, tuttavia godono comunque di solvibilità nel medio lungo periodo.
