Quali sono le variabili che devono guidare un soggetto residente in Italia che vuole effettuare un investimento immobiliare nel Regno Unito. Valutazioni di convenienza anche in relazione agli obblighi fiscali in Italia dell’investitore.
L’investimento immobiliare nel Regno Unito può essere un’ottima opportunità per un soggetto residente in Italia, ma richiede una certa quantità di pianificazione e preparazione. Ci sono diverse modalità con cui un soggetto residente in Italia può fare investimenti immobiliari nel Regno Unito, come acquistare come privato, tramite società, tramite investimento immobiliare o tramite finanziamento. Ognuna di queste opzioni ha i suoi vantaggi e svantaggi, quindi è importante valutare attentamente le proprie esigenze e obiettivi prima di scegliere la modalità più adatta.
In questo articolo esploreremo in dettaglio queste modalità per aiutare gli investitori a comprendere i passi necessari per effettuare un investimento immobiliare nel Regno Unito, i requisiti legali e fiscali e le opportunità e i rischi associati a questo tipo di investimento.
Indice degli argomenti
Quali modalità per acquistare un immobile nel Regno Unito?
Un soggetto residente in Italia che desidera acquistare un immobile nel Regno Unito può farlo utilizzando diverse modalità. Ecco alcune delle opzioni più comuni:
- Acquisto come privato: il soggetto può acquistare l’immobile come privato, utilizzando i propri soldi e pagando le tasse e le spese associate all’acquisto come farebbe in Italia;
- Acquisto tramite società: il soggetto può acquistare l’immobile attraverso una società, sia essa una società italiana o una società del Regno Unito. Questa opzione può offrire alcuni vantaggi fiscali rispetto all’acquisto come privato.
- Acquisto tramite trust: il soggetto può investire in un fondo immobiliare o in un trust immobiliare del Regno Unito, che poi acquisterà l’immobile. Questa opzione può essere più adatta per gli investitori che non vogliono gestire direttamente l’immobile.
In ogni caso, è importante considerare che l’acquisto di un immobile nel Regno Unito può comportare alcune complicazioni legali e fiscali, quindi è consigliabile cercare consulenza professionale per aiutare con il processo.
Acquisto immobile nel Regno Unito come privato residente in Italia
Acquistare un immobile nel Regno Unito come soggetto privato residente in Italia può essere una buona scelta per coloro che desiderano possedere un immobile per uso personale. Ad esempio, come seconda casa o come investimento a lungo termine. In questo caso l’acquisto deve essere effettuato con denaro propri oppure attraverso l’ottenimento di un finanziamento (nel Regno Unito).
Per quanto riguarda la tassazione, all’atto dell’acquisto di un immobile nel Regno Unito, come soggetto privato residente in Italia, si è soggetti al pagamento una tassa chiamata “stamp duty” che varia in base al prezzo e alla destinazione d’uso dell’immobile acquistato. Inoltre, ci saranno anche le spese legali associate all’acquisto, come le spese notarili e le spese di registrazione della proprietà.
Council tax e rental income tax
Inoltre, come soggetto privato residente in Italia, si è soggetti al pagamento delle imposte sul reddito generate dall’immobile acquistato. È il caso dell’imposta sul reddito da proprietà immobiliari (Council Tax) e dell’imposta sul reddito da locazione (rental income tax). In questo caso si è tenuti a dichiarare e pagare le tasse sui redditi generati dall’immobile sia in Italia che nel Regno Unito e si ha la possibilità di usufruire delle detrazioni previste dalla doppia tassazione per evitare di pagare le tasse due volte sullo stesso reddito.
In questo caso è fondamentale analizzare le disposizioni contenute nell’art. 6 e 23 della Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra Italia e Regno Unito. Se desideri approfondire questo argomento ti consiglio la lettura di questo articolo dedicato: Immobile estero: il regime di tassazione in Italia. In questo modo potrai approfondire tutti gli aspetti fiscali legati all’acquisto diretto dell’immobile come persona fisica.
In relazione a questo deve essere tenuto presente anche l’obbligo di monitoraggio fiscale dell’investimento immobiliare nel quadro RW del modello Redditi PF, con l’obbligo di effettuare il calcolo ed il versamento dell’IVIE (l’imposta patrimoniale sui beni immobili detenuti all’estero). Per capire l’impatto di questa imposta patrimoniale ti lascio a questo articolo dedicato: Immobili nel Regno Unito: monitoraggio fiscale ed IVIE.
Plusvalenza da cessione dell’immobile
Per quanto riguarda la plusvalenza (eventualmente) derivante dalla cessione dell’immobile questa può essere imponibile fiscalmente sia nel Regno Unito che in Italia, con regole diverse.
Nel Regno Unito le aliquote applicabili al profitto derivante dalla vendita dell’immobile devono essere calcolate in relazione alla tipologia di immobile detenuto (residenziale o strumentale) ed alla fascia di reddito di appartenenza in UK del detentore. Per i soggetti appartenenti alle fasce di reddito più alte (Higher or Additional rate tax payers) la tassazione del Capital Gain è pari al 28% della plusvalenza, con riferimento ad immobili residenziali. Invece, per quanto riguarda soggetti appartenenti alla fascia di reddito più bassa (Basic rate tax payers) la tassazione sul Capital Gain dipenderà dall’ammontare totale della plusvalenza ed è pari al 18% per la somma entro la Basic Income Tax Band e pari al 28% per l’eccedenza, sempre con riferimento ad immobili residenziali.
In entrambi i casi di cui sopra, al momento è prevista una esenzione (tax free allowance) pari a 12,570 sterline. Di conseguenza soltanto l’ammontare di guadagno (cd. gain) in eccesso a tale somma sarà soggetto a tassazione UK. Una ulteriore esenzione è prevista qualora l’immobile venga utilizzato come residenza principale da soggetto residente in UK (Private Residence Relief) in tal caso la proprietà non sarà soggetta ad alcuna Capital Gain Tax.
Plusvalenza in Italia
Per quanto riguarda l’Italia la plusvalenza da cessione dell’immobile è imponibile solo se l’immobile viene ceduto prima dei cinque anni dall’acquisto. Nel caso è soggetta ad imposizione IRPEF rientrano nella generalità dei redditi imponibili del contribuente.
In generale è importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto di un immobile nel Regno Unito come soggetto privato residente in Italia, è importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto. Potrebbe essere utile consultare un professionista del settore per aiutare a capire le implicazioni fiscali e legali dell’acquisto.
Acquisto immobile nel Regno Unito come società residente in Italia
Acquistare un immobile nel Regno Unito come società di capitali residente in Italia può essere una buona opzione per coloro che desiderano separare la proprietà dell’immobile dalla propria situazione personale, ad esempio per ragioni fiscali o per proteggere i propri beni personali. In questo caso l’acquisto può essere effettuato con denaro propri o attraverso un finanziamento.
Per quanto riguarda la tassazione, all’atto dell’acquisto di un immobile nel Regno Unito, come società di capitali residente in Italia, si dovrà pagare la stamp duty (tassa di trascrizione), che varia in base al prezzo e alla destinazione d’uso dell’immobile acquistato, così come le spese legali associate all’acquisto come le spese notarili e le spese di registrazione della proprietà.
Inoltre, la società di capitali residente in Italia è tenuta a pagare le imposte sul reddito generate dall’immobile acquistato nel Regno Unito. È il caso, ad esempio, dell’imposta sul reddito da proprietà immobiliari (Council Tax). Per quanto riguarda le imposte sul reddito derivanti dalla locazione dell’immobile è necessario effettuare precisazioni importanti. Nel caso in cui l’Agenzia tributaria del Regno Unito (HM Revenue & Customs – HRMC) valuti la presenza dell’immobile come fattispecie di stabile organizzazione in UK della società italiana, questa è tenuta ad indentificarsi e presentare la propria dichiarazione dei redditi per determinare e versare l’imposta sul reddito da locazione (rental income tax).
In questo modo, la società dovrà registrarsi presso l’ufficio delle imposte del Regno Unito per dichiarare e pagare le tasse sui redditi generati dall’immobile. In questo caso è possibile usufruire delle detrazioni previste dalla doppia tassazione per evitare di pagare le tasse due volte sullo stesso reddito. Solo nel caso in cui, invece, la presenza in UK legata all’immobile non venga considerata come fattispecie di stabile organizzazione le società italiana pagherà le imposte sul reddito da locazione dell’immobile UK esclusivamente in Italia.
Monitoraggio ed IVAFE esclusi
L’investimento tramite società italiana residente non richiede la compilazione del quadro RW (in quanto l’investimento è tracciabile attraverso il bilancio societario) e non è dovuta l’IVIE. Tuttavia, è necessario tenere in considerazione che eventuali dividendi e compensi distribuiti dalla società ai soci/amministratori devono essere soggetti a tassazione in UK ed in Italia, secondo le normative fiscali previste a livello convenzionale.
Tassazione della plusvalenza da cessione
Per quanto riguarda la plusvalenza da cessione dell’immobile questa è imponibile in Italia secondo le ordinari disposizioni legate al reddito di impresa nel TUIR.
In generale, l’acquisto di un immobile nel Regno Unito attraverso una società di capitali può offrire alcuni vantaggi fiscali rispetto all’acquisto come privato, ma richiede una maggiore complessità amministrativa e fiscale. È importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto di un immobile nel Regno Unito come società di capitali residente in Italia, potrebbe essere utile consultare un professionista del settore per aiutare a capire le implicazioni fiscali e legali dell’acquisto.
Acquisto immobile nel Regno Unito come società residente nel Regno Unito
L’acquisto di un immobile nel Regno Unito attraverso una società residente nel Regno Unito può essere consigliabile per coloro che desiderano investire in immobili nel Regno Unito come business o per motivi fiscali. In questo caso l’acquisto può essere effettuato con denaro propri o attraverso un finanziamento. Con questa soluzione è necessario tenere presente che l’investimento legato alla costituzione di una società nel Regno Unito deve essere accompagnato dalla nomina di un’amministratore (director) della società che deve essere fiscalmente residente nel Regno Unito. In caso contrario potrebbero, infatti, sorgere problematiche fiscali importanti tra cui anche quelle connesse all’art. 73 del TUIR (c.d. “esterovestizione societaria“).
Per quanto riguarda la tassazione, all’atto dell’acquisto di un immobile nel Regno Unito, come società residente nel Regno Unito, si è tenuti al pagamento della stamp duty (tassa di trascrizione). Questa varia in base al prezzo e alla destinazione d’uso dell’immobile acquistato, così come le spese legali associate all’acquisto come le spese notarili e le spese di registrazione della proprietà.
Inoltre, la società residente nel Regno Unito è tenuta al pagamento delle imposte sul reddito generate dall’immobile acquistato, come l’imposta sul reddito da proprietà immobiliari (Council Tax) e l’imposta sul reddito da locazione (rental income tax). Inoltre la società dovrà registrarsi presso l’ufficio delle imposte del Regno Unito per dichiarare e pagare le tasse sui redditi generati dall’immobile.
Le società, inoltre, pagano una ulteriore tassa chiamata Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) calcolata sulla base del valore di mercato dell’immobile abitativo. Tuttavia, la tassazione non è dovuta nel caso in cui l’immobile residenziale detenuto venga messo a reddito attraverso la locazione.
Monitoraggio ed IVAFE
Con questa soluzione il soggetto (persona fisica) residente in Italia che detiene quote di una società immobiliare non residente è tenuto ad adempiere agli obblighi di monitoraggio fiscale per la partecipazione detenuta (e non anche per l’immobile) nella società UK. Tuttavia, non detenendo direttamente l’immobile non è dovuto il versamento dell’IVIE.
Tassazione della plusvalenza da cessione
Per quanto riguarda invece un immobile detenuto a titolo di società, in caso di rivendita e di relativa plusvalenza, l’imposta che verrà applicata è l’aliquota ordinaria della Corporation Tax (attualmente pari al 25%, o 19%).
In generale, l’acquisto di un immobile nel Regno Unito attraverso una società residente nel Regno Unito può offrire alcuni vantaggi fiscali rispetto all’acquisto come privato, ma richiede una maggiore complessità amministrativa e fiscale. E’ importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto di un immobile nel Regno Unito attraverso una società residente nel Regno Unito, potrebbe essere utile consultare un professionista del settore per aiutare a capire le implicazioni fiscali e legali dell’acquisto.
Acquisto di immobile nel Regno Unito attraverso un trust
L’acquisto di un immobile nel Regno Unito attraverso un trust può essere consigliabile per coloro che desiderano proteggere i propri beni o per motivi fiscali o di pianificazione successoria. Un trust è una struttura giuridica che permette a un soggetto (detto disponente) di trasferire i propri beni a un altro soggetto (detto fiduciario) che ne gestirà la gestione e la distribuzione secondo le regole stabilite dal disponente.
Per quanto riguarda la tassazione, all’atto dell’acquisto di un immobile nel Regno Unito attraverso un trust, si è tenuti al pagamento della stamp duty (tassa di trascrizione). Questa, come detto, varia in base al prezzo e alla destinazione d’uso dell’immobile acquistato.
Inoltre, il trust deve pagare le imposte sul reddito generate dall’immobile acquistato nel Regno Unito, come l’imposta sul reddito da proprietà immobiliari (Council Tax) e l’imposta sul reddito da locazione (rental income tax). Inoltre, il trust dovrà registrarsi presso l’ufficio delle imposte del Regno Unito per dichiarare e pagare le tasse sui redditi generati dall’immobile.
Monitoraggio e redditi
Il soggetto beneficiario del trust residente in Italia è tenuto al monitoraggio fiscale delle attività detenute all’estero ed alla tassazione dei proventi che derivano dal trust estero.
È importante sottolineare che le tassazioni per trust possono essere più complesse rispetto ad altre modalità di acquisto, come l’acquisto come privato o come società, in quanto le regole fiscali per i trust possono variare a seconda della tipologia di trust e delle circostanze. Pertanto è importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto di un immobile nel Regno Unito attraverso un trust, potrebbe essere utile consultare un professionista del settore per aiutare a capire le implicazioni fiscali e legali dell’acquisto.
Le imposte del Regno Unito sugli immobili
Di seguito una indicazione schematica delle principali imposte dovute nel Regno Unito in relazione ai beni immobili.
Stamp Duty Land Tax
Tutti i soggetti che acquistano un immobile nel Regno Unito devono determinare e versare, oltre alle spese legali una tassa chiamata Stamp Duty Land Tax (SDLT) che viene calcolata sul valore di acquisto dell’immobile. Di seguito riportiamo le tabelle che riportano i valori di riferimento e le aliquote percentuali di imposta.
Stamp Duty Land Tax: Immobile detenuto da persone fisiche
| Considerazione pertinente | Percentuale |
|---|---|
| Fino a £ 125.000 | Zero |
| I successivi £ 125.000 (la porzione da £ 125.001 a £ 250.000) | 2% |
| I successivi £ 675.000 (la porzione da £ 250.001 a £ 925.000) | 5% |
| I successivi £ 575.000 (la porzione da £ 925.001 a £ 1,5 milioni) | 10% |
| L’importo rimanente (la parte superiore a £ 1,5 milioni) | 12% |
Stamp Duty Land Tax: Immobile detenuto da società
| Considerazione pertinente | Percentuale |
|---|---|
| Fino a £ 125.000 | 3% |
| I successivi £ 125.000 (la porzione da £ 125.001 a £ 250.000) | 5% |
| I successivi £ 675.000 (la porzione da £ 250.001 a £ 925.000) | 8% |
| I successivi £ 575.000 (la porzione da £ 925.001 a £ 1,5 milioni) | 13% |
| L’importo rimanente (la parte superiore a £ 1,5 milioni) | 15% |
Tassa annuale sugli immobili abitativi (ATED)
Le società sono chiamate anche al pagamento di una una ulteriore imposta denominata Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED). Si tratta di una imposta calcolata in relazione al valore di mercato dell’immobile abitativo. Nella tabella seguente le informazioni relative alle aliquote di questa imposta.
| Property value | Annual charge |
|---|---|
| More than £500,000 up to £1 million | £4,150 |
| More than £1 million up to £2 million | £8,450 |
| More than £2 million up to £5 million | £28,650 |
| More than £5 million up to £10 million | £67,050 |
| More than £10 million up to £20 million | £134,550 |
| More than £20 million | £269,450 |
Capital Gain Tax (CGT)
La cessione di beni immobili nel Regno Unito nel caso in cui vadano a determinare l’emersione di una plusvalenza, questa è soggetta a tassazione. L’imposta dovuta è la Capital Gain Tax (CGT). In linea generale, il capital gain immobiliare è dato dalla differenza positiva tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto dell’immobile. I costi che possono essere portati a deduzione del prezzo di vendita dell’immobile sono i seguenti:
- Costi sostenuti per le prestazioni professionali dell’avvocato e del perito;
- Ammontare della SDLT pagata al momento dell’acquisto dell’immobile;
- Costi delle migliorie strutturali sostenute dal proprietario.
L’aliquota dell’imposta sulle plusvalenze a lungo termine è dello 0%, 15% o 20% a seconda del reddito imponibile e dello stato di deposito. Sono generalmente inferiori alle aliquote fiscali sulle plusvalenze a breve termine.
Long-term capital gains tax rates
| FILING STATUS | 0% RATE | 15% RATE | 20% RATE |
|---|---|---|---|
| Single | Up to $44,625 | $44,626 – $492,300 | Over $492,300 |
| Married filing jointly | Up to $89,250 | $89,251 – $553,850 | Over $553,850 |
| Married filing separately | Up to $44,625 | $44,626 – $276,900 | Over $276,900 |
| Head of household | Up to $59,750 | $59,751 – $523,050 | Over $523,050 |
Capital Gain Tax per i soggetti non residenti:
Deve essere evidenziato che le persone fisiche non residenti nel Regno Unito sono soggette all’applicazione della Capital Gain Tax UK sulla cessione di immobili residenziali situati nel Regno Unito.
Income tax rate
Si tratta dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Ogni soggetto ha diritto ad una indennità personale standard è di £ 12.570, che è l’importo del reddito su cui non devi pagare le tasse.
| Band | Taxable income | Tax rate |
|---|---|---|
| Personal Allowance | Up to £12,570 | 0% |
| Basic rate | £12,571 to £50,270 | 20% |
| Higher rate | £50,271 to £150,000 | 40% |
| Additional rate | over £150,000 | 45% |
Corporate tax rate
L’aliquota dell’imposta sulle società in Inghilterra è del 25%. L’aliquota si applica a tutte le società residenti nel Regno Unito, indipendentemente dalla loro dimensione o dal settore di attività. Tuttavia, esiste un’aliquota ridotta del 19% per le società con utili imponibili inferiori a 50.000 sterline.
L’imposta sulle società è calcolata sull’utile netto di una società, al netto delle deduzioni e delle detrazioni fiscali. L’utile netto è determinato in base al conto economico della società. Le società devono pagare l’imposta sulle società entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui l’utile è stato realizzato.
Leggi anche: Lavoro a Londra: devo pagare le tasse in Italia?
Consulenza fiscale online
Investire nel mercato immobiliare del Regno Unito rappresenta un’opportunità strategica di diversificazione, ma la complessità delle variabili in gioco, dalla scelta tra acquisto come privato o tramite società alla gestione di imposte specifiche come la Stamp Duty, l’ATED e la Capital Gain Tax, richiede una pianificazione tecnica meticolosa. Muoversi senza una guida esperta significa esporsi a rischi concreti, come la doppia tassazione dei canoni di locazione o contestazioni legate al monitoraggio fiscale italiano (Quadro RW e IVIE).
Tramite consulenza possiamo aiutarti a valutare i seguenti aspetti:
- Analisi di convenienza: valutazione comparativa tra acquisto diretto, tramite veicolo societario o trust.
- Compliance internazionale: verifica della corretta applicazione della Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-UK.
- Prevenzione dei rischi: consulenza specifica per evitare fattispecie di esterovestizione o stabili organizzazioni occulte.
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Domande frequenti
Sì, un soggetto residente in Italia può finanziare l’acquisto di un immobile nel Regno Unito attraverso l’ottenimento di un mutuo o finanziamento in loco. Questa opzione è disponibile sia per chi acquista come privato , sia per chi decide di investire tramite una società di capitali italiana o una società residente nel Regno Unito.
L’acquisto di un immobile attraverso un trust è una soluzione consigliata per chi desidera proteggere i propri beni o pianificare la successione. In questa struttura, un disponente trasferisce l’immobile a un fiduciario che lo gestirà a favore dei beneficiari (residenti in Italia) secondo regole stabilite. È tuttavia una modalità complessa che richiede di considerare attentamente gli obblighi di monitoraggio fiscale e la tassazione dei proventi in Italia.
Sì, un vantaggio significativo riguarda la Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED), una tassa annuale che colpisce le società che detengono immobili abitativi. Tale imposta, calcolata sul valore di mercato del bene , non è dovuta nel caso in cui l’immobile residenziale venga effettivamente locato e messo a reddito. Inoltre, per i redditi da locazione delle persone fisiche, esiste una “Personal Allowance” (indennità personale) di £12.570 su cui non si pagano tasse in UK.
I redditi da locazione sono generalmente soggetti a tassazione sia in Italia che nel Regno Unito. Per evitare la doppia imposizione, l’investitore può usufruire delle detrazioni e dei crediti d’imposta previsti dagli articoli 6 e 23 della Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra Italia e Regno Unito. È fondamentale analizzare se l’immobile costituisca o meno una “stabile organizzazione” per determinare correttamente dove versare le imposte.
I privati residenti in Italia devono dichiarare l’investimento nel quadro RW del modello Redditi PF e versare l’IVIE (imposta patrimoniale). Se l’investimento avviene tramite società italiana, il quadro RW e l’IVIE non sono dovuti, poiché l’operazione è tracciabile dal bilancio. Se invece si detengono quote di una società immobiliare del Regno Unito, il socio deve compilare il quadro RW per la partecipazione detenuta, ma non è dovuta l’IVIE sull’immobile sottostante.
