Investimento immobiliare in Svizzera: fiscalità

Le variabili da tenere in considerazione per effettuare un investimento immobiliare in Svizzera da parte di soggetti fiscalmente residente in Italia. Acquisto da privato, con società italiana oppure con società Svizzera.

L’investimento immobiliare in Svizzera rappresenta una delle opportunità più interessanti per diversificare il portafoglio immobiliare, grazie alla stabilità economica e politica del Paese e a un sistema fiscale competitivo. Tuttavia, per i residenti italiani, questa operazione comporta una serie di complessità normative e fiscali che richiedono una pianificazione accurata.

Il principale ostacolo è rappresentato dalle restrizioni all’acquisto per stranieri non residenti previste dalla Legge Federale sull’Acquisizione di Immobili da parte di persone domiciliate all’estero (LFAIE), unitamente alla necessità di gestire correttamente gli aspetti fiscali sia in Svizzera che in Italia, per evitare duplicazioni impositive dannose.

La soluzione passa attraverso una valutazione personalizzata delle diverse modalità di acquisto disponibili (privato, società italiana, società svizzera) e l’applicazione corretta delle Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate tra i due Paesi.

Chi può acquistare immobili in Svizzera: il quadro normativo

In Svizzera, le leggi sull’acquisto di immobili da parte di stranieri sono piuttosto restrittive e soggette a norme specifiche. Per questo è importante comprendere chi sono i soggetti legittimati all’acquisto e quali sono le differenze tra immobili residenziali e commerciali.

Soggetti legittimati e restrizioni della LFAIE

La Legge Federale sull’Acquisizione di Immobili da parte di persone domiciliate all’estero (LFAIE) stabilisce un regime restrittivo per l’acquisto di immobili da parte di stranieri. I cittadini europei, inclusi gli italiani, possono acquistare liberamente solo se:

• Possiedono un permesso di soggiorno svizzero valido;
• Detengono un permesso C (dimora) per vivere stabilmente in Svizzera;
• Nel caso di permesso B, l’acquisto è consentito esclusivamente per l’abitazione principale, con divieto di locazione.

Per le società, la normativa prevede limitazioni specifiche:

• Società con sede all’estero sono soggette ad autorizzazione;
• Società svizzere con soci stranieri che detengono più di un terzo del capitale o dei diritti di voto rientrano nelle restrizioni della LFAIE.

Differenze tra immobili residenziali e commerciali

Il regime applicabile varia significativamente in base alla destinazione d’uso. Gli immobili residenziali sono soggetti alle restrizioni standard della LFAIE, mentre per gli immobili commerciali (uffici, negozi, capannoni industriali) si applicano regolamentazioni ancora più stringenti, con possibili divieti assoluti in alcuni cantoni.

Per quanto riguarda gli immobili abitativi, una volta ottenuta l’autorizzazione, gli stranieri possono acquistare e possedere una casa o un appartamento a scopo residenziale. Questi immobili sono destinati all’uso personale dei proprietari o possono essere affittati per scopi residenziali. Le normative fiscali per gli immobili abitativi possono variare a livello cantonale, ma in generale, gli immobili residenziali sono soggetti all’imposta sulla proprietà e possono generare reddito da locazione, soggetto all’imposta sul reddito.

Gli immobili commerciali, d’altra parte, sono destinati a scopi non residenziali, come uffici, negozi, locali commerciali o immobili industriali. L’acquisto di un immobile commerciale da parte di stranieri può essere soggetto a regolamenti più stringenti rispetto agli immobili abitativi. In alcuni casi, l’acquisto di immobili commerciali da parte di stranieri può essere completamente vietato o limitato solo a determinati settori o condizioni specifiche.

Sistema fiscale svizzero: struttura federale e implicazioni operative

Il sistema federale svizzero comporta che Confederazione, Cantoni e Comuni possano imporre tasse in modo separato e indipendente. Questa struttura si riflette in significative variazioni nelle aliquote e nelle modalità di tassazione tra i diversi cantoni, rendendo fondamentale una valutazione preliminare accurata del cantone di investimento.

Imposte applicabili all’acquisto

L’acquisizione di un immobile in Svizzera comporta il pagamento di diverse imposte:

• Imposta di trasferimento: variabile da cantone a cantone, può arrivare fino al 3,3% del valore dell’immobile (alcuni cantoni non la applicano);
• Imposte di registrazione: circa l’1% del valore dell’immobile, con variazioni cantonali;
• Imposta sulla proprietà: applicata annualmente a livello cantonale e comunale.

Acquisto come privato: regime fiscale e adempimenti

Il soggetto residente in Italia che acquista un immobile in Svizzera deve assolvere specifici obblighi fiscali. L’art. 4 del D.L. n. 167/1990 e l’art. 38, co. 13, del DPR n. 600/1973 prevedono l’obbligo di dichiarazione nel  quadro RW del modello Redditi PF, con indicazione del valore dell’immobile al 31 dicembre di ciascun anno.

Tassazione del reddito da locazione

In base all’art. 6 della Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Svizzera, i redditi da locazione devono essere dichiarati in entrambi i Paesi:

• In Svizzera: come Stato di ubicazione dell’immobile;
• In Italia: come Stato di residenza fiscale del percettore.

La doppia imposizione giuridica viene eliminata attraverso il meccanismo del credito per imposte estere previsto dall’art. 23 della medesima Convenzione (e dall’art. 165 del TUIR), che consente di detrarre dalle imposte italiane quelle pagate in Svizzera, nei limiti dell’imposta italiana corrispondente.

Per approfondire: Immobile estero: il regime di tassazione in Italia.

IVIE e monitoraggio fiscale

Il possesso di immobili in Svizzera comporta l’applicazione dell’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero) introdotta dall’art. 19 del D.L. n. 201/2011. L’aliquota è dello 1,06% del valore dell’immobile, con le seguenti modalità di determinazione della base imponibile:

• Costo di acquisto risultante dall’atto di compravendita (o valore risultante dall’atto di successione);
• Valore di mercato al 31 dicembre, in mancanza del valore di costo.

Regime delle plusvalenze

La tassazione delle plusvalenze da cessione presenta differenze significative tra i due ordinamenti:

In Svizzera: l’imposta sulle plusvalenze varia considerevolmente tra cantoni, con aliquote progressive basate sulla durata del possesso. Alcuni cantoni non prevedono tale imposta.

In Italia: secondo l’art. 67, co. 1, lett. b) del TUIR, le plusvalenze sono imponibili solo se l’immobile viene ceduto entro cinque anni dall’acquisto, con tassazione IRPEF ordinaria.

Acquisto tramite società italiana: vantaggi e criticità

Dal punto di vista fiscale, l’acquisto di un immobile in Svizzera da parte di una società residente in Italia comporta diverse implicazioni.

Regime fiscale della società

L’acquisto attraverso una società residente in Italia comporta l’applicazione del regime ordinario di tassazione societaria. La società sarà soggetta:

• In Svizzera: all’imposta sulla proprietà e, in caso di locazione, all’imposta sul reddito;
• In Italia: all’IRES sui redditi prodotti dall’immobile.

Problematica della stabile organizzazione

Un aspetto critico è rappresentato dalla possibile configurazione di una stabile organizzazione in Svizzera. L’art. 5 della Convenzione definisce la stabile organizzazione come “una sede fissa di affari per mezzo della quale l’impresa esercita in tutto o in parte la sua attività“.

Se l’Amministrazione fiscale svizzera dovesse qualificare la presenza dell’immobile come stabile organizzazione, la società italiana dovrebbe:

• Registrarsi presso l’ufficio delle imposte svizzero;
• Presentare dichiarazione dei redditi in Svizzera;
• Versare le imposte sui redditi da locazione in Svizzera, con l’applicazione di sanzioni amministrative. In questo caso, comunque, è possibile usufruire delle detrazioni previste dalla doppia tassazione per evitare di pagare le tasse due volte sullo stesso reddito.

Vantaggi amministrativi

L’utilizzo della società di capitali, tipicamente una SRL, presenta alcuni vantaggi operativi:

• Esclusione dall’obbligo di compilazione del quadro RW (l’investimento è tracciabile nel bilancio societario);
• Non applicabilità dell’IVIE (l’imposta grava sulla società, non sui soci);
• Deducibilità dei costi di gestione e manutenzione dell’immobile.

Tassazione della plusvalenza da cessione

Per quanto riguarda la plusvalenza da cessione dell’immobile questa è imponibile in Italia secondo le ordinari disposizioni legate al reddito di impresa nel TUIR.

Acquisto tramite società svizzera: struttura ottimale

L’acquisto di un immobile in Svizzera tramite una società residente in Svizzera offre diversi vantaggi e presenta aspetti fiscali e legali specifici da considerare. Una delle principali ragioni per utilizzare una società svizzera per l’acquisto immobiliare è la possibilità di beneficiare di un ambiente fiscale favorevole e di regolamentazioni stabili.

Vantaggi fiscali e di asset protection

L’acquisto attraverso una società residente in Svizzera rappresenta spesso la soluzione più efficiente, offrendo:

• Tassazione competitiva (aliquote societarie generalmente inferiori rispetto all’Italia);
• Asset protection: separazione tra patrimonio personale e aziendale;
• Privacy: maggiore riservatezza nella gestione dell’investimento.

Requisiti operativi fondamentali

La costituzione di una società svizzera richiede il rispetto di specifici adempimenti:

• Nomina di almeno un amministratore fiscalmente residente in Svizzera;
• Capitale sociale minimo di CHF 100.000 per le SA (Società Anonime);
• Registrazione presso il Registro di Commercio cantonale.

Rischi di esterovestizione

L’utilizzo improprio della società svizzera può configurare la fattispecie di esterovestizione societaria prevista dall’art. 73 del TUIR. Per evitare tale rischio, è necessario che la società abbia:

• Sede legale effettiva in Svizzera;
• Oggetto sociale reale e non meramente formale;
• Amministrazione effettiva svolta in Svizzera.

L’aspetto maggiormente critico e che deve essere valutato in sede di pianificazione riguarda, soprattutto, l’amministrazione effettiva della società. Trattandosi di attività immobiliare diventa molto difficile dimostrare che l’effettiva attività di amministrazione viene svolta dalla Svizzera, piuttosto che dall’Italia. Per questo motivo è importante ponderare bene questo tipo di investimento fin dalla fase di pianificazione.

Per approfondire: Residenza fiscale delle startup internazionali: criteri, rischi e opportunità.

Obblighi di monitoraggio per i soci italiani

I soci residenti in Italia devono dichiarare nel quadro RW la partecipazione nella società svizzera (valore nominale del capitale sottoscritto), ma non sono tenuti al versamento dell’IVIE, in quanto non detengono direttamente l’immobile.

Per approfondire: Acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri.

Aspetti successori e pianificazione patrimoniale

Quando il de cuius è fiscalmente residente in Italia, nella successione rientrano anche i beni immobili ubicati all’estero, secondo quanto previsto dall’art. 2 del TUS (D.Lgs. n. 346/90).

Sarà necessario predisporre:

• Dichiarazione di successione in Svizzera limitata all’immobile;
• Dichiarazione di successione in Italia comprensiva di tutti i beni del de cuius.

L’art. 8 della Convenzione tra Italia e Svizzera per evitare le doppie imposizioni in materia di successioni stabilisce che gli immobili sono tassabili nello Stato di ubicazione, con riconoscimento del credito d’imposta in Italia.

Considerazioni strategiche e best practices

La selezione della struttura più appropriata ad un investimento immobiliare estero dipende da diversi fattori:

• Valore dell’investimento: per importi elevati, la società svizzera offre maggiori vantaggi fiscali;
• Finalità dell’investimento: uso personale vs. investimento da reddito;
• Orizzonte temporale: investimenti di lungo termine beneficiano maggiormente della struttura societaria;
• Complessità gestionale accettabile: l’acquisto diretto presenta minori oneri amministrativi.

Consulenza fiscale online

L’acquisto di un immobile in Svizzera da parte di un residente italiano rappresenta un’operazione complessa che richiede una pianificazione multidisciplinare coinvolgente aspetti fiscali, legali e amministrativi.

La corretta strutturazione dell’investimento fin dalla fase iniziale consente di ottimizzare il carico fiscale complessivo e di evitare problematiche successive. È fondamentale avvalersi di consulenti specializzati in fiscalità internazionale che abbiano esperienza specifica nelle normative di entrambi i Paesi.

Per aiutare gli investitori a comprendere appieno questi aspetti, invitiamo a consultare il nostro servizio di consulenza legato alla fiscalità internazionale per una valutazione personalizzata e un supporto nella pianificazione e nell’esecuzione degli investimenti immobiliari in Svizzera.