Negli ultimi anni, l’investimento immobiliare in Svizzera ha attratto sempre più l’attenzione di investitori internazionali, compresi quelli residenti in Italia. Grazie alla sua stabilità economica e politica, nonché al sistema fiscale vantaggioso, la Svizzera si è affermata come una meta interessante per coloro che desiderano diversificare il loro portafoglio di investimenti nel settore immobiliare. Tuttavia, prima di intraprendere qualsiasi investimento, è fondamentale comprendere a fondo le implicazioni fiscali coinvolte, specialmente per i soggetti fiscali residenti in Italia.
Questo articolo fornisce una panoramica delle principali considerazioni fiscali che i residenti italiani dovrebbero tenere presente quando investono in immobili in Svizzera. Esamineremo le disposizioni fiscali sia a livello svizzero che italiano, fornendo informazioni preziose per aiutare gli investitori a prendere decisioni informate e ottimizzare la pianificazione fiscale.
Esploreremo prima di tutto il trattamento fiscale degli investimenti immobiliari in Svizzera per i residenti italiani, concentrandoci su aspetti chiave come l’imposta sul reddito, l’imposta sulla proprietà e l’imposta sugli utili da locazione. Inoltre, esamineremo le normative sulla successione e le imposte applicabili nel caso di eredità o trasferimento di proprietà immobiliari in Svizzera.
Successivamente, esamineremo le implicazioni fiscali in Italia per gli investitori che possiedono immobili in Svizzera. Analizzeremo la tassazione degli immobili situati all’estero, la dichiarazione dei redditi, le convenzioni per evitare la doppia imposizione fiscale e le eventuali agevolazioni fiscali disponibili per gli investitori italiani.
Infine, offriremo una prospettiva generale sulla strategia di pianificazione fiscale che i residenti italiani dovrebbero adottare quando investono in immobili in Svizzera. Considerazioni come la struttura societaria, la pianificazione successoria e le possibili opportunità di ottimizzazione fiscale saranno esaminate in dettaglio per fornire una guida pratica agli investitori italiani interessati a sfruttare le opportunità offerte dal mercato immobiliare svizzero.
Prima di procedere con qualsiasi decisione di investimento, è fondamentale consultare un consulente fiscale qualificato che abbia conoscenza approfondita delle normative fiscali sia in Svizzera che in Italia. Solo una valutazione personalizzata della situazione fiscale di ciascun individuo può garantire un’adeguata pianificazione fiscale e una gestione corretta degli investimenti immobiliari in Svizzera.
Nel prosieguo di questo articolo, esploreremo nel dettaglio le questioni fiscali coinvolte nell’investimento immobiliare in Svizzera per i residenti italiani, fornendo una panoramica completa e aggiornata delle disposizioni normative.
Chi può comprare casa in Svizzera?
In Svizzera, le leggi sull’acquisto di immobili da parte di stranieri sono piuttosto restrittive e soggette a norme specifiche. Secondo la legge federale sulla l’acquisizione di immobili da parte di persone domiciliate all’estero (LFAIE), gli stranieri non residenti in Svizzera hanno bisogno di una specifica autorizzazione per acquistare una proprietà immobiliare nel paese. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni a questa regola.
Le persone che godono del diritto di libera circolazione in Svizzera, come cittadini dell’Unione Europea (UE) o dello Spazio economico europeo (SEE), hanno il diritto di acquistare immobili senza dover ottenere un’autorizzazione speciale. Questo significa che i cittadini italiani che risiedono in Svizzera o che hanno un permesso di soggiorno valido possono comprare una casa in Svizzera senza restrizioni particolari.
Per gli stranieri non residenti nell’UE o nello SEE, l’acquisto di immobili in Svizzera è generalmente consentito solo a determinate condizioni. Le autorizzazioni per l’acquisto di immobili vengono concesse su base cantonale e possono variare da un cantone all’altro. In generale, gli stranieri non residenti devono dimostrare un legame stretto con il paese, ad esempio attraverso il possesso di un permesso di lavoro a lungo termine o una comprovata relazione familiare con un cittadino svizzero o con un residente straniero già autorizzato all’acquisto di immobili.
Inoltre, è importante sottolineare che il mercato immobiliare svizzero è soggetto a regolamenti molto rigorosi per prevenire la speculazione e garantire l’accesso alla proprietà abitativa per i cittadini svizzeri. Questo significa che l’acquisto di seconde case o di proprietà ad uso non residenziale da parte di stranieri non residenti è generalmente soggetto a restrizioni ancora più severe.
In linea di massima possono acquistare casa in Svizzera:
- I cittadini Europei (e quindi anche gli italiani), che hanno un permesso di soggiorno svizzero;
- Chi ha un permesso C per vivere in Svizzera.
- Società con sede all’estero (anche se il proprietario è cittadino svizzero)
- Società con sede legale in Svizzera ma i cui soci o azionisti sono stranieri residenti all’estero, che possiedono più di un terzo del capitale della società o hanno più di un terzo dei diritti di voto.
Nel caso in cui si sia in possesso di un permesso B, è possibile comunque acquistare, ma soltanto nel caso in cui si vada a vivere in quella casa. Non è possibile concedere l’immobile in affitto e questo restringe di molto le possibilità che vengono offerte all’investitore che magari aveva pensato di acquistare per mettere a rendita.
In conclusione, mentre i cittadini dell’UE o dello SEE e i residenti stranieri in Svizzera hanno la possibilità di acquistare immobili senza restrizioni significative, gli stranieri non residenti nell’UE o nello SEE devono ottenere un’autorizzazione specifica, soggetta a condizioni specifiche stabilite dai cantoni svizzeri. È fondamentale consultare le norme e i requisiti specifici di ciascun cantone e ottenere un consulente legale competente per affrontare correttamente l’acquisto di un immobile in Svizzera.
Immobili residenziali e commerciali
In Svizzera, esistono differenze significative tra l’acquisto di un immobile abitativo e un immobile commerciale. Le normative e le considerazioni fiscali possono variare a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e ciò può influenzare la decisione di investimento di un acquirente.
Per quanto riguarda gli immobili abitativi, l’acquisto da parte di stranieri può essere soggetto a restrizioni specifiche, come menzionato in precedenza. Tuttavia, una volta ottenuta l’autorizzazione, gli stranieri possono acquistare e possedere una casa o un appartamento a scopo residenziale. Questi immobili sono destinati all’uso personale dei proprietari o possono essere affittati per scopi residenziali. Le normative fiscali per gli immobili abitativi possono variare a livello cantonale, ma in generale, gli immobili residenziali sono soggetti all’imposta sulla proprietà e possono generare reddito da locazione, soggetto all’imposta sul reddito.
Gli immobili commerciali, d’altra parte, sono destinati a scopi non residenziali, come uffici, negozi, locali commerciali o immobili industriali. L’acquisto di un immobile commerciale da parte di stranieri può essere soggetto a regolamenti più stringenti rispetto agli immobili abitativi. In alcuni casi, l’acquisto di immobili commerciali da parte di stranieri può essere completamente vietato o limitato solo a determinati settori o condizioni specifiche.
Dal punto di vista fiscale, gli immobili commerciali sono soggetti a diverse normative rispetto agli immobili abitativi. L’imposta sulla proprietà può essere più elevata per gli immobili commerciali, e gli immobili utilizzati per scopi commerciali possono generare reddito imponibile differente, come ad esempio gli utili derivanti dall’affitto di spazi commerciali. Inoltre, le norme fiscali relative alla deducibilità delle spese possono essere diverse per gli immobili commerciali rispetto a quelli residenziali.
Prima di acquistare un immobile in Svizzera, sia abitativo che commerciale, è essenziale consultare un consulente fiscale qualificato per comprendere appieno le norme e le implicazioni fiscali specifiche per il tipo di immobile desiderato. Un consulente esperto può aiutare a valutare la fattibilità dell’acquisto, guidare nella pianificazione fiscale e fornire una chiara comprensione delle disposizioni legali e fiscali pertinenti.
Comprare casa in Svizzera: tasse
La fiscalità svizzera per l’acquisto di un immobile da parte di un soggetto non residente è influenzata da diverse disposizioni normative. In generale, gli acquirenti stranieri non residenti sono soggetti alle stesse leggi fiscali degli acquirenti svizzeri, ma potrebbero essere soggetti a regolamenti specifici e a procedure amministrative aggiuntive.
Un aspetto importante da considerare è l’imposta sulla proprietà, che è applicata a livello cantonale e comunale. La base imponibile e le aliquote possono variare da un cantone all’altro. Gli acquirenti non residenti devono assicurarsi di comprendere appieno le disposizioni fiscali locali relative all’imposta sulla proprietà e di soddisfare tutti gli obblighi dichiarativi e di pagamento. Per la tassazione sul trasferimento di proprietà, questa cambia da cantone a cantone: qualche cantone non la applica, altri cantoni arrivano ad imporre fino al 3,3%. Chiedi all’agenzia o al notaio in precedenza a quanto ammonta la tassa di trasferimento della proprietà, anche prima di fare la proposta di acquisto. Ultima tassa da pagare sono le imposte di registrazione: sono intorno all’1% del valore dell’immobile, e anche in questo caso ci sono delle variazioni da cantone a cantone.
Inoltre, gli acquirenti non residenti che acquistano un immobile in Svizzera e lo affittano a scopo residenziale devono considerare l’imposta sul reddito da locazione. In base alla legge fiscale svizzera, gli affitti sono considerati reddito imponibile e sono soggetti all’imposta sul reddito a livello cantonale. Gli acquirenti non residenti devono dichiarare correttamente gli affitti ricevuti e pagare le imposte dovute alle autorità fiscali competenti.
È importante sottolineare che la Svizzera ha firmato diverse convenzioni per evitare la doppia imposizione fiscale con numerosi paesi, compresa l’Italia. Queste convenzioni stabiliscono le regole per determinare quale paese ha il diritto di tassare determinati tipi di reddito. Gli acquirenti non residenti dovrebbero consultare tali convenzioni per comprendere le disposizioni specifiche applicabili al loro caso e per evitare la doppia imposizione fiscale.
Infine, i non residenti che acquistano un immobile in Svizzera devono considerare anche le norme sulla successione e le eventuali imposte sulle eredità. Le disposizioni relative alla successione possono variare a seconda del cantone e possono coinvolgere aspetti come il diritto di successione, l’imposta di successione e le formalità di registrazione.
L’acquisto di un immobile in Svizzera da parte di un soggetto non residente comporta obblighi fiscali specifici. È fondamentale comprendere le disposizioni fiscali locali relative all’imposta sulla proprietà, all’imposta sul reddito da locazione, alle convenzioni per evitare la doppia imposizione e alle norme sulla successione.
Sistema federale svizzero
È molto importante verificare in anticipo in quale Cantone si intende investire in un immobile, poiché anche gli aspetti logistici e fiscali saranno fondamentali. Nonostante la pressione fiscale complessiva è moderata rispetto a quella di altri Paesi industrializzati altamente sviluppati, il sistema fiscale riflette la struttura federale del Paese, che è composto da 26 cantoni. Secondo la Costituzione, ogni cantone può riscuotere le imposte in modo indipendente, ad eccezione di quelle riscosse dal governo federale. Questa struttura si riflette anche nella tassazione: la Confederazione, i Cantoni e i Comuni possono imporre tasse in modo separato e indipendente.
Quali modalità per acquistare un immobile in Svizzera?
Un soggetto residente in Italia che desidera acquistare un immobile in Svizzera può farlo utilizzando diverse modalità. Ecco alcune delle opzioni più comuni:
- Acquisto come privato: il soggetto può acquistare l’immobile come privato, utilizzando i propri soldi e pagando le tasse e le spese associate all’acquisto come farebbe in Italia;
- Acquisto tramite società: il soggetto può acquistare l’immobile attraverso una società, sia essa una società italiana o una società del Regno Unito. Questa opzione può offrire alcuni vantaggi fiscali rispetto all’acquisto come privato.
In ogni caso, è importante considerare che l’acquisto di un immobile in Svizzera può comportare alcune complicazioni legali e fiscali, quindi è consigliabile cercare consulenza professionale per aiutare con il processo.
Acquisto immobile in Svizzera come privato residente in Italia
L’acquisto di un immobile in Svizzera da parte di un privato residente in Italia comporta una serie di aspetti fiscali che devono essere presi in considerazione. Dal punto di vista svizzero, l’acquirente sarà soggetto alle normative fiscali svizzere relative all’imposta sulla proprietà e, se l’immobile viene affittato, all’imposta sul reddito da locazione. Tuttavia, è importante comprendere anche gli aspetti fiscali italiani che coinvolgono l’acquirente residente in Italia.
In base alle norme fiscali italiane, gli immobili situati all’estero, inclusi quelli in Svizzera, sono soggetti all’imposta italiana sul reddito. L’acquirente residente in Italia dovrà dichiarare il possesso dell’immobile svizzero nella dichiarazione dei redditi italiana e pagare le relative imposte sul reddito generato dall’immobile, indipendentemente dal fatto che venga utilizzato a scopo personale o affittato. Si consiglia di consultare un consulente fiscale italiano per valutare l’impatto specifico dell’acquisto di un immobile in Svizzera sulla dichiarazione dei redditi e per ottenere informazioni dettagliate sulle regole fiscali italiane applicabili.
In questo caso si dovrà dichiarare e pagare le tasse sui redditi generati dall’immobile sia in Italia che in Svizzera e si potrà usufruire delle detrazioni previste dalla doppia tassazione per evitare di pagare le tasse due volte sullo stesso reddito. In questo caso è fondamentale analizzare le disposizioni contenute nell’art. 6 e 23 della Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra Italia e Svizzera.
Se desideri approfondire questo argomento ti consiglio la lettura di questo articolo dedicato: “Immobile estero: il regime di tassazione in Italia“. In questo modo potrai approfondire tutti gli aspetti fiscali legati all’acquisto diretto dell’immobile come persona fisica. In relazione a questo deve essere tenuto presente anche l’obbligo di monitoraggio fiscale dell’investimento immobiliare nel quadro RW del modello Redditi PF, con l’obbligo di effettuare il calcolo ed il versamento dell’IVIE (l’imposta patrimoniale sui beni immobili detenuti all’estero).
Plusvalenza da cessione dell’immobile
Per quanto riguarda la plusvalenza (eventualmente) derivante dalla cessione dell’immobile questa può essere imponibile fiscalmente sia in Svizzera che in Italia, con regole diverse. In Svizzera, la plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile è soggetta a specifiche disposizioni fiscali. La plusvalenza rappresenta la differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il suo costo di acquisizione, comprensivo di eventuali spese accessorie.
Dal punto di vista fiscale svizzero, la plusvalenza è generalmente considerata un guadagno di capitale e può essere soggetta all’imposta sulle plusvalenze. Tuttavia, l’imposta sulle plusvalenze può variare a seconda del cantone in cui è situato l’immobile. Alcuni cantoni non prevedono l’imposta sulle plusvalenze, mentre altri applicano aliquote progressive in base alla durata di possesso dell’immobile. È fondamentale consultare le disposizioni fiscali specifiche del cantone in cui è ubicato l’immobile per comprendere le regole e le aliquote applicabili.
Per quanto riguarda l’Italia la plusvalenza da cessione dell’immobile è imponibile solo se l’immobile viene ceduto prima dei cinque anni dall’acquisto. Nel caso è soggetta ad imposizione IRPEF rientrano nella generalità dei redditi imponibili del contribuente.
In generale è importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto di un immobile in Svizzera come soggetto privato residente in Italia, è importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto. Potrebbe essere utile consultare un professionista del settore per aiutare a capire le implicazioni fiscali e legali dell’acquisto.
Acquisto immobile in Svizzera con società residente in Italia
Dal punto di vista fiscale, l’acquisto di un immobile in Svizzera da parte di una società residente in Italia comporta diverse implicazioni. La società sarà soggetta alle normative fiscali svizzere relative all’imposta sulla proprietà e, se l’immobile viene affittato, all’imposta sul reddito da locazione. Inoltre, la società dovrà rispettare le norme fiscali italiane e dichiarare eventuali redditi derivanti dall’immobile nella dichiarazione dei redditi italiana. È consigliabile consultare un consulente fiscale sia in Svizzera che in Italia per valutare l’impatto fiscale specifico dell’acquisto di un immobile attraverso una società.
Oltre agli aspetti fiscali, l’acquisto di un immobile in Svizzera tramite una società residente in Italia richiede una valutazione legale. È necessario considerare le leggi societarie sia svizzere che italiane e assicurarsi di ottemperare ai requisiti e alle formalità legali pertinenti. Inoltre, potrebbe essere necessario stabilire un adeguato sistema di governance aziendale per garantire la gestione corretta e trasparente dell’immobile.
Infine, è importante considerare le implicazioni delle convenzioni per evitare la doppia imposizione fiscale tra Italia e Svizzera. Queste convenzioni stabiliscono le regole per determinare quale paese ha il diritto di tassare determinati tipi di reddito. L’acquisizione di un immobile attraverso una società residente in Italia può influenzare l’applicazione di tali convenzioni. È consigliabile consultare un consulente fiscale qualificato per comprendere le disposizioni specifiche della convenzione tra i due paesi e per ottimizzare la pianificazione fiscale.
L’acquisto di un immobile in Svizzera attraverso una società residente in Italia richiede un’analisi approfondita degli aspetti fiscali e legali. È essenziale consultare consulenti fiscali e legali specializzati in entrambi i paesi per garantire la conformità alle normative e per pianificare adeguatamente l’acquisizione dell’immobile. Una valutazione accurata e una consulenza professionale contribuiranno a facilitare l’acquisto e a ottimizzare gli aspetti fiscali e legali legati all’immobile in Svizzera.
Per quanto riguarda le imposte sul reddito derivanti dalla locazione dell’immobile è necessario effettuare precisazioni importanti. Nel caso in cui l’Agenzia tributaria Svizzera valuti la presenza dell’immobile come fattispecie di stabile organizzazione nel Paese della società italiana, questa è tenuta ad indentificarsi e presentare la propria dichiarazione dei redditi per determinare e versare l’imposta sul reddito da locazione. In questo modo, la società dovrà registrarsi presso l’ufficio delle imposte del Regno Unito per dichiarare e pagare le tasse sui redditi generati dall’immobile. In questo caso è possibile usufruire delle detrazioni previste dalla doppia tassazione per evitare di pagare le tasse due volte sullo stesso reddito. Solo nel caso in cui, invece, la presenza in UK legata all’immobile non venga considerata come fattispecie di stabile organizzazione le società italiana pagherà le imposte sul reddito da locazione dell’immobile svizzero esclusivamente in Italia.
Monitoraggio ed IVAFE esclusi
L’investimento tramite società italiana residente non richiede la compilazione del quadro RW (in quanto l’investimento è tracciabile attraverso il bilancio societario) e non è dovuta l’IVIE. Tuttavia, è necessario tenere in considerazione che eventuali dividendi e compensi distribuiti dalla società ai soci/amministratori devono essere soggetti a tassazione in UK ed in Italia, secondo le normative fiscali previste a livello convenzionale.
Tassazione della plusvalenza da cessione
Per quanto riguarda la plusvalenza da cessione dell’immobile questa è imponibile in Italia secondo le ordinari disposizioni legate al reddito di impresa nel TUIR.
In generale, l’acquisto di un immobile in Svizzera attraverso una società di capitali può offrire alcuni vantaggi fiscali rispetto all’acquisto come privato, ma richiede una maggiore complessità amministrativa e fiscale. È importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto di un immobile in Svizzera come società di capitali residente in Italia, potrebbe essere utile consultare un professionista del settore per aiutare a capire le implicazioni fiscali e legali dell’acquisto.
Acquisto immobile in Svizzera come società residente in Svizzera
L’acquisto di un immobile in Svizzera tramite una società residente in Svizzera offre diversi vantaggi e presenta aspetti fiscali e legali specifici da considerare. Una delle principali ragioni per utilizzare una società svizzera per l’acquisto immobiliare è la possibilità di beneficiare di un ambiente fiscale favorevole e di regolamentazioni stabili.
Dal punto di vista fiscale, una società svizzera che acquista un immobile in Svizzera sarà soggetta alle norme fiscali svizzere, compresa l’imposta sulla proprietà e l’imposta sul reddito da locazione. Tuttavia, la Svizzera offre generalmente una tassazione competitiva per le società, con aliquote fiscali inferiori rispetto ad altri paesi europei. Questo può contribuire a una gestione fiscale efficiente e a un’ottimizzazione delle imposte per la società.
Inoltre, l’utilizzo di una società svizzera per l’acquisto immobiliare può offrire vantaggi in termini di asset protection e privacy. La proprietà dell’immobile sarà intestata alla società, separando gli attivi personali dai beni aziendali e fornendo una maggiore protezione da eventuali rischi o passività personali. Inoltre, la struttura societaria può garantire un maggiore grado di riservatezza nella gestione dell’immobile e delle attività correlate.
Dal punto di vista legale, l’acquisto di un immobile in Svizzera attraverso una società residente in Svizzera richiede una corretta costituzione societaria e l’adempimento delle normative locali. Sarà necessario registrare la società presso le autorità competenti, seguire le procedure di registrazione dell’immobile e rispettare le norme sulle operazioni immobiliari. È consigliabile avvalersi di consulenti legali specializzati per guidare attraverso il processo e garantire la conformità alle leggi svizzere.
È importante sottolineare che la pianificazione fiscale e legale dovrebbe essere effettuata in modo oculato e in conformità con le norme fiscali e legali vigenti. Si consiglia di consultare consulenti fiscali, legali e finanziari esperti sia in Svizzera che nel paese di residenza per ottenere una consulenza personalizzata e adeguata. Questi professionisti possono fornire una valutazione accurata delle implicazioni fiscali e legali e aiutare nella pianificazione strategica per l’acquisto di un immobile in Svizzera tramite una società residente in Svizzera.
Con questa soluzione è necessario tenere presente che l’investimento legato alla costituzione di una società in Svizzera deve essere accompagnato dalla nomina di un’amministratore della società che deve essere fiscalmente residente in Svizzera. In caso contrario potrebbero, infatti, sorgere problematiche fiscali importanti tra cui anche quelle connesse all’art. 73 del TUIR (c.d. “esterovestizione societaria“).
Monitoraggio ed IVAFE
Con questa soluzione il soggetto (persona fisica) residente in Italia che detiene quote di una società immobiliare non residente è tenuto ad adempiere agli obblighi di monitoraggio fiscale per la partecipazione detenuta (e non anche per l’immobile) nella società Svizzera. Tuttavia, non detenendo direttamente l’immobile non è dovuto il versamento dell’IVIE.
Conclusioni e consulenza fiscale online
In conclusione, l’investimento immobiliare in Svizzera può essere un’ottima scelta per gli investitori internazionali, ma è importante considerare tutti gli aspetti fiscali e legali prima di procedere. Per aiutare gli investitori a comprendere appieno questi aspetti, invitiamo a consultare il nostro servizio di consulenza legato alla fiscalità internazionale per una valutazione personalizzata e un supporto nella pianificazione e nell’esecuzione degli investimenti immobiliari in Svizzera.
