Investimenti immobiliari negli USA tramite LLC: guida

Come costituire una Limited Liability Company per proteggere i tuoi investimenti immobiliari statunitensi, ottimizzare la gestione fiscale e salvaguardare il patrimonio personale nel rispetto delle normative Italia-USA.

Investire nell’immobiliare negli Stati Uniti presenta una serie di sfide. Per coloro che desiderano proteggere i propri asset e godere di una gestione semplificata, trasferire la proprietà dell’immobile USA ad una società a responsabilità limitata (LLC), può essere una mossa intelligente. Caso classico può essere quello di un soggetto che decide di tornare in Italia dopo un periodo negli USA e decide di ottimizzare la gestione degli immobili ivi detenuti.

Questa struttura societaria, peculiare del sistema giuridico statunitense, consente di separare nettamente il patrimonio personale dell’investitore dagli asset immobiliari detenuti per finalità di investimento, creando uno scudo protettivo contro potenziali azioni legali, richieste risarcitorie e responsabilità derivanti dalla gestione degli immobili. Per i contribuenti italiani che rientrano in patria dopo un periodo di residenza negli Stati Uniti, oppure per coloro che dall’Italia desiderano investire nel mercato immobiliare americano, la LLC rappresenta non solo uno strumento di protezione, ma anche un veicolo di pianificazione fiscale internazionale che richiede un’attenta analisi delle implicazioni normative sia nel sistema USA che in quello italiano.

Vantaggi del trasferimento di proprietà da una persona fisica ad una LLC

Il trasferimento della proprietà da una persona fisica ad una LLC presenta diversi vantaggi per gli investitori immobiliari.

Il trasferimento della proprietà ad una LLC consente, innanzitutto, di proteggere il patrimonio personale da eventuali responsabilità derivanti dalla proprietà. Ad esempio, se qualcuno presenta un reclamo contro l’immobile, il proprietario deve risponderne personalmente. Se invece la proprietà dell’immobile viene trasferita dalla persona fisica alla LLC, il patrimonio personale è protetto da potenziali azioni legali o richieste di risarcimento. Inoltre, il trasferimento della proprietà a una LLC consente maggiore flessibilità nella gestione dell’investimento immobiliare.

Se la società decide di assumere dei dipendenti, sarà la stessa LLC a pagare i loro stipendi e ad essere responsabile del pagamento delle imposte sul reddito. Un altro vantaggio del trasferimento della proprietà sull’immobile ad una LLC è la privacy. Quando una LLC è proprietaria dell’immobile nei registri fiscali vengono indicati l’indirizzo e le informazioni sulla proprietà della LLC, mentre le informazioni personali della persona fisica che la costituisce non sono pubblicate nei registri immobiliari.

Immobile acquisito con mutuo: le variabili

Se per l’acquisto dell’immobile hai ottenuto un mutuo da un istituto finanziario, dovrai informare il creditore dell’intenzione di trasferire la proprietà dell’immobile ad una LLC, in quanto il finanziamento è stato concesso sulla base delle tue informazioni finanziarie, la nuova LLC non dispone di una storia creditizia o di un reddito consolidato.

Di conseguenza, il creditore potrebbe:

• Accettare di trasferire il titolo consentendoti di mantenere il mutuo; oppure
• Richiederti di fornire una garanzia personale nel caso in cui la LLC sia inadempiente o, infine,
• Volere che tu estingua il mutuo esistente.

Pertanto, prima di avviare il processo di trasferimento del titolo dalla tua persona giuridica a una LLC, è essenziale conoscere le prerogative del finanziatore.

Posso trasferire il mio mutuo a una LLC?

Trasferire un mutuo da una persona fisica a una società a responsabilità limitata (LLC) è un’operazione complessa, solitamente regolata dai termini e dalle condizioni stabiliti dall’istituto di credito che eroga il mutuo.

Prima di procedere con un trasferimento, dovresti assicurarti di comunicare chiaramente le tue intenzioni all’istituto di credito che ha concesso il mutuo (non tutti lo consentiranno e il processo di trasferimento potrebbe comportare il pagamento di commissioni), cercare una consulenza legale o fiscale e valutare attentamente le potenziali implicazioni.

Costituire una LLC immobiliare

La costituzione di una LLC immobiliare richiede, innanzitutto, la scelta di un nome che rifletta la natura dell’entità commerciale e contenga le parole limited liability company o LLC. Il passo successivo prevede la nomina di un Register Agent, affidare ad un terzo questo ruolo è preferibile per salvaguardare la privacy, in questo modo il tuo nome e indirizzo non saranno indicati su registri pubblici.

I documenti necessari per la costituzione

Per la costituzione della vostra LLC sono necessari alcuni documenti. Innanzitutto, dovrete preparare l’atto costitutivo e il c.d. Operating Agreement, ossia lo statuto sociale.

L’atto costitutivo (cd. Articles of Organization), essere depositato e registrato (cd. filing) presso l’ufficio che gestisce le pratiche commerciali nello Stato ove intendete costituire la società. Per costituire la LLC, in genere sono necessari:

• Il nome della LLC;
• L’indirizzo della sede della LLC;
• L’oggetto sociale (cd. purpose) della LLC;
• Il nome del amministratore (manager) della LLC (ossia del socio munito dei poteri amministrativi);
• il nome e l’indirizzo del Register Agent.

Le tariffe variano a seconda dello Stato, ma la maggior parte degli Stati richiede circa 100$ per il deposito  e la registrazione degli atti costitutivi di una LLC. Negli Stati che offrono una procedura accelerata possono essere applicate tariffe aggiuntive.

Ottenimento del codice EIN

Il numero di identificazione fiscale noto come EIN (Employer Identification Number) è un codice fiscale federale a nove cifre che identifica la società ai fini fiscali e consente di aprire un conto bancario aziendale.

Sebbene non sia obbligatorio per tutte le LLC, ottenere un EIN è altamente consigliabile per diversi motivi: 

• In genere è obbligatorio per le LLC con più soci o per quelle che intendono assumere dipendenti. 
• Avere un EIN separa gli obblighi fiscali aziendali da quelli personali, semplifica la tenuta dei registri e facilita l’apertura di un conto bancario LLC.

Aprire un conto bancario

È infine essenziale tenere separati i fondi personali da quelli della LLC per mantenere una contabilità separata ai fini fiscali. Aprire un conto bancario della LLC per tutte le transazioni finanziarie che riguardano la società. La vostra LLC è un’entità legale separata ed è importante che le finanze aziendali siano separate da quelle personali.

Scelta dello Stato di incorporazione

Una decisione strategica riguarda l’individuazione dello Stato federale in cui costituire la LLC. Sebbene sia possibile costituire la società in qualsiasi Stato degli USA indipendentemente dalla localizzazione degli immobili, nella maggior parte dei casi risulta conveniente scegliere lo Stato in cui si trovano le proprietà immobiliari, evitando così la necessità di registrarsi come “foreign LLC” in uno Stato diverso, con i conseguenti costi e adempimenti amministrativi aggiuntivi. Alcuni Stati, come Delaware, Nevada e Wyoming, offrono regimi particolarmente favorevoli in termini di privacy, flessibilità normativa e assenza di tassazione statale sul reddito delle LLC, ma queste giurisdizioni divengono vantaggiose principalmente quando si gestiscono portafogli immobiliari multi-statali o strutture complesse.

Denominazione

La denominazione sociale della LLC deve rispettare i requisiti normativi dello Stato di costituzione, includendo obbligatoriamente la dicitura “Limited Liability Company” o una delle sue abbreviazioni ammesse (LLC, L.L.C.). Il nome scelto deve essere distintivo e non confondibile con altre società già registrate nello Stato. La verifica di disponibilità del nome può essere effettuata attraverso i database online del Secretary of State o dell’ente equivalente dello Stato prescelto. Per gli investitori che operano attraverso multiple LLC, può risultare strategico adottare una nomenclatura sistematica che identifichi chiaramente la destinazione di ciascuna società.

Nomina del Registered Agent

Ogni LLC deve designare un Registered Agent, chiamato in alcuni Stati Statutory Agent o Resident Agent, che rappresenta il punto di contatto ufficiale della società per la ricezione di comunicazioni legali, notifiche governative e documenti processuali. Il Registered Agent deve possedere un indirizzo fisico nello Stato di costituzione della LLC e deve essere disponibile durante l’orario lavorativo standard. Per investitori non residenti negli Stati Uniti o per coloro che desiderano massimizzare la privacy, risulta preferibile nominare un servizio professionale di Registered Agent, evitando così di dover indicare il proprio indirizzo personale nei documenti pubblici.

Come si trasferisce la proprietà di un immobile da una persona fisica ad una LLC?

Una volta che avete creato la vostra LLC, potete trasferire la vostra proprietà alla società costituita. Un modo per farlo è attraverso un conferimento sociale: in altre parole, all’atto della costituzione della LLC conferite alla stessa la proprietà dell’immobile. Per il trasferimento potete scegliere tra un warranty deed e un quitclaim deed. La principale differenza è che il quitclaim deed si limita a trasferire la proprietà e non garantisce che il titolo sia valido o che siate proprietari dell’immobile e possiate trasferirlo.

In pratica il warranty deed è un tipo di documento immobiliare che certifica che una proprietà è “libera e sgombra” da garanzie come l’ipoteca. Ciò significa che il proprietario della proprietà è legalmente libero da qualsiasi ipoteca in sospeso, privilegi o altri tipi di reclami che potrebbero essere potenzialmente avanzati contro un immobile. Questo tipo di atto di garanzia è utilizzato, generalmente, per fornire la prova della proprietà di un immobile. 

Locazione di immobili

Una volta che la proprietà è trasferita alla LLC, dovrete aggiornare tutti i documenti relativi all’immobile, in particolare i contratti di locazione. In futuro, i vostri inquilini dovranno pagare l’affitto su un conto bancario separato intestato alla LLC e non più a voi come persona fisica. Più le vostre finanze sono separate dalla LLC, maggiore è la protezione dalla responsabilità per le vostre finanze personali.

Implicazioni fiscali del trasferimento della proprietà in una LLC

Le conseguenze fiscali del trasferimento di proprietà a una LLC possono variare in base alla vostra specifica giurisdizione fiscale. Inoltre, è necessario rivolgersi ad un consulente fiscale per ottenere assistenza nella compilazione delle imposte di fine anno per la vostra LLC.

Tasse statali

Lo Stato può imporre tasse sia sul trasferimento della proprietà alla LLC sia sul reddito generato dalla LLC da tale proprietà.

Imposta sulle plusvalenze

Se il valore della proprietà è aumentato, potrebbe essere applicata un’imposta sulle plusvalenze . Tuttavia, se la LLC è un’entità mono-membro classificata come entità ignorata ai fini fiscali, il trasferimento in genere non ha conseguenze fiscali immediate.

Imposte sul trasferimento del titolo di proprietà

Ad esempio, alcuni stati considerano il trasferimento di beni immobili a una LLC come una vendita, anche se sei sia il proprietario originale della proprietà che l’unico membro della LLC. Ciò innesca imposte di trasferimento.

A New York, ad esempio, la commissione di trasferimento, quando applicabile, è attualmente di $ 2 per ogni $ 500 di valore della proprietà fino a $ 1 milione, punto in cui si applica un’ulteriore imposta sulle ville dell’1%. Ma, nella maggior parte dei casi, se si trasferisce una proprietà dal proprio nome a una LLC con un solo membro, l’imposta non si applica. Non ci sono imposte di trasferimento in stati come il Texas e lo Utah.

Trasferimento di proprietà da una S-corp a una LLC

Un’altra possibilità è che abbiate già costituito una S-corp e vogliate trasferire la vostra proprietà a una LLC. Ciò può essere fatto in due modi: convertendo la S-corp in una LLC o trasferendo la proprietà. Quando si trasferisce una proprietà da una S-corp a una LLC, tuttavia, la S-corp deve riconoscere il guadagno o la perdita derivante dal trasferimento.  In ogni caso è necessario consultare esperti legali e fiscali per ulteriori requisiti e conseguenze fiscali.

La tassazione dei redditi immobiliari USA per residenti in Italia

Dal punto di vista della fiscalità italiana, i redditi derivanti da proprietà immobiliari localizzate negli Stati Uniti sono soggetti a tassazione in Italia secondo il principio della world-wide taxation applicabile ai residenti fiscali. Il reddito imponibile viene determinato andando ad individuare il denaro prelevato dalla società a titolo personale. Tale reddito viene considerato reddito di capitale ai sensi dell’art. 44 del TUIR e deve essere dichiarato nel quadro RM dal socio residente in Italia.

La Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Stati Uniti, ratificata con Legge 763/1985 e successivamente modificata dal Protocollo del 1999, attribuisce agli Stati Uniti il diritto di applicare una ritenuta convenzionale sui dividendi erogati verso l’estero.

Questa articolazione impone agli investitori italiani l’obbligo di monitorare attentamente i flussi reddituali, mantenere documentazione precisa delle imposte pagate negli Stati Uniti e compilare correttamente la dichiarazione italiana includendo i redditi esteri.

Separazione rigorosa tra patrimonio personale e societario

Il principio cardine per preservare la protezione offerta dalla LLC consiste nel mantenere una separazione assoluta e inderogabile tra le finanze personali e quelle della società. Ogni transazione economica relativa agli immobili detenuti dalla LLC deve transitare esclusivamente attraverso i conti bancari aziendali: i canoni di locazione devono essere versati sul conto della LLC, mentre tutte le spese operative, le manutenzioni, le utenze, le imposte sulla proprietà e gli interessi passivi devono essere pagati con fondi societari.

Gli eventuali apporti di capitale da parte dei membri o, al contrario, le distribuzioni di utili devono essere formalizzati attraverso bonifici documentati tra i conti personali e quello aziendale, evitando tassativamente l’utilizzo promiscuo di carte di credito personali per spese societarie o viceversa. La tentazione di utilizzare fondi personali per piccole spese della LLC o di attingere al conto aziendale per esigenze private rappresenta uno degli errori più frequenti e pericolosi, poiché dimostra ai tribunali che proprietario e società sono indistinguibili, autorizzando il “piercing of the corporate veil” e vanificando completamente la protezione patrimoniale.

Obblighi di monitoraggio fiscale

I contribuenti italiani che detengono partecipazioni in LLC statunitensi sono soggetti agli obblighi di monitoraggio fiscale previsti dall’articolo 4 del D.L. n. 167/1990, che impone la compilazione del Quadro RW nella dichiarazione dei redditi per tutte le attività patrimoniali e finanziarie detenute all’estero. La partecipazione in una LLC deve essere valorizzata indicando il valore della quota di partecipazione, calcolato proporzionalmente al patrimonio netto della società alla fine del periodo d’imposta o, in alternativa, al costo di acquisizione.

Consulenza fiscale online

L’utilizzo di una LLC per il conferimento di beni immobili detenuti personalmente può essere una soluzione da prendere in considerazione sia per i soggetti che rientrano in Italia dagli Stati Uniti, ma anche per chi dall’Italia vuole investire in immobili negli USA. Con questa struttura, infatti, è possibile minimizzare l’impatto fiscale legato alla detenzione di beni immobili negli USA, e possono esserci vantaggi anche in relazione alla tassazione dei redditi derivanti dalla LLC. Tuttavia, non tutto è così semplice. Infatti, devono essere rispettate normative antielusive sulla gestione di società non residenti.

Tutti questi aspetti possono essere valutati con attenzione e pianificati in relazione alla tua situazione personale, gli obiettivi che intendi raggiungere e le tue prospettive future. Per questo, possiamo aiutarti a valutare la soluzione migliore per te.

Tramite la collaborazione tra Fiscomania.com e lo studio legale Tech-legal Partners di NY possiamo aiutarti sia per la parte legata agli USA che per gli aspetti che impattano sulla fiscalità italiana.

Se necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento.