Indennità escomio locazione commerciale: tassazione e IVA

Quando il conduttore riceve una buonuscita dal terzo che vuole subentrare. Guida completa al trattamento fiscale per società e imprese.

L'indennità di escomio corrisposta da un terzo al conduttore di una locazione commerciale costituisce un componente positivo del reddito d'impresa tassabile ai fini IRES ed è soggetta a IVA quando entrambi i soggetti sono imprenditori, configurandosi come corrispettivo di una prestazione di servizi.
Immagina questa situazione: la tua SRL conduce in locazione un negozio nel centro della città da diversi anni. Un giorno ricevi la proposta da una nuova società interessata a quel locale: ti offre una somma consistente se accetti di recedere anticipatamente dal contratto, permettendo a loro di subentrare nella locazione con il proprietario. Questa somma viene comunemente chiamata "indennità di escomio" o "buonuscita", e rappresenta la remunerazione per rinunciare alla tua posizione contrattuale. La questione fiscale che si pone è tutt'altro che semplice: come deve essere trattata questa indennità ai fini IRES e IVA? È un ricavo tassabile o un risarcimento esente? Si applica l'imposta sul valore aggiunto? La risposta richiede di distinguere con precisione questa fattispecie dall'indennità per perdita di avviamento prevista dall'articolo 34 della legge n. 392/78, che ha natura e disciplina completamente diverse.​
Cos'è l'indennità di escomio
L'indennità di escomio si verifica quando un soggetto terzo, interessato ad acquisire la disponibilità dell'immobile in locazione, corrisponde una somma al conduttore in carica affinché questi accetti di recedere anticipatamente dal contratto. Non esiste una disciplina normativa specifica che regoli questa tipologia di indennità, a differenza di quanto accade per la più nota indennità di avviamento commerciale. La situazione tipica vede protagonisti tre soggetti: il proprietario dell'immobile, l'attuale conduttore che occupa legittimamente il locale in forza di un contratto ancora valido, e un terzo soggetto che desidera subentrare nella locazione per avviare la propria attività commerciale. Il terzo, non potendo ottenere immediatamente la disponibilità del locale poiché occupato dall'attuale conduttore, negozia direttamente con quest'ultimo il pagamento di una somma per convincerlo a lasciare anticipatamente l'immobile.​
La natura giuridica di questa indennità è fondamentale per determinarne il corretto trattamento fiscale. A differenza dell'indennità per perdita di avviamento prevista dalla legge n. 392/78, che ha natura risarcitoria ed è dovuta dal locatore al conduttore per compensarlo della perdita del legame con la clientela, l'indennità di escomio ha natura corrispettiva. Il conduttore che la riceve fornisce infatti una controprestazione specifica: rinuncia volontariamente alla propria posizione contrattuale e si obbliga a rilasciare l'immobile prima della scadenza naturale del contratto, permettendo al terzo di subentrare. La Corte di Cassazione con sentenza n. 29180 del 12...