Una società immobiliare che acquista un fabbricato abitativo con l’intento di locarlo a terzi per brevi periodi come “casa vacanze” (locazione turistica) deve fare valutazioni in termini di IVA. Il riferimento è alla possibilità di detrarre l’IVA assolta al momento dell’acquisto dell’immobile. Da precisare, in relazione a quanto diremo di seguito, è che l’immobile era già utilizzato per locazioni turistiche da parte della società venditrice, nel rispetto della normativa regionale di settore.
La locazione della “casa” avviene mediante un sistema di prenotazioni on line, anche a distanza di diversi mesi. Il fabbricato viene ceduto con l’applicazione dell’IVA da parte della società venditrice (avendo questa eseguito interventi di ristrutturazione edilizia senza che siano decorsi 5 anni dal completamento dei lavori), nella misura del 10% (in quanto immobile abitativo nella categoria catastale A/7).
In questo contesto la domanda che si è posta la società immobiliare acquirente è se vi sia (o meno) il diritto di esercitare la detrazione dell’IVA assolta in acquisto. Il tutto, in relazione a quanto disposto dall’art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR n. 633/72. Disposizione, questa, che prevede l’indetraibilità oggettiva del tributo per l’acquisto di fabbricati abitativi, senza una deroga espressa per l’esercizio di un’attività turistico ricettiva.
Detraibilità IVA per l’acquisto di immobili abitativi destinati ad attività di casa vacanze o locazione turistica
La detrazione dell’IVA assolta al momento dell’acquisto di un immobile abitativo non viene meno nel caso in cui l’immobile viene utilizzato esclusivamente per attività di casa vacanze o locazione turistica. La detrazione dell’imposta non viene meno nel caso in cui la gestione dell’attività di locazione non viene effettuata direttamente dal proprietario ma affidata a terzi (in “outsourcing“).
A fornire questo chiarimento è stata l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 392/E del 24 luglio 2023. La ratio della risposta fornita è che il regime legato all’indetraibilità oggettiva dell’IVA è quello di evitare indebite detrazioni di imposta in caso di acquisto di fabbricati abitativi. Questi, infatti, potrebbero essere suscettibili ad essere utilizzati in modo promiscuo (sia per attività di impresa sia per finalità estranee ad essa).
Nel caso esaminato a fare la differenza è la destinazione dell’immobile da parte della società immobiliare acquirente, la quale esercita un’attività turistico ricettiva le cui prestazioni risultano essere assoggettate ad IVA (con aliquota 10%), come l’esercizio di casa vacanze o di affittacamere. Pertanto, tale immobile, a prescindere dalla propria classificazione catastale, deve essere considerato come immobile strumentale per natura.
Risoluzione n. 18/E/2012
| Quando “gli immobili abitativi, (n.d.r. sono) utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità di cui all’articolo 19bis1, comma 1, lettera i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633“. |
Questa considerazione trova riscontro anche nella risposta ad interpello n. 844/E/2021, nella risoluzione n. 117/E del 10 agosto 2004 e nella Circolare 12/E del 1° marzo 2007, ove si afferma che ”gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con aliquota al 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972”.
L’attività turistico ricettiva svolta da terzi
Ulteriore elemento emerso nel documenti di prassi in esame riguarda il fatto che la detraibilità dell’IVA non risulta essere inficiata dal fatto che la società immobiliare intenda affidare ad una società terza l’esercizio dell’attività turistico ricettiva. Questo in relazione alla stipula di un contratto di mandato con rappresentanza, in forza del quale gli atti giuridici posti in essere dal mandatario producono i loro effetti direttamente in capo al mandante (ex art. 3 co. 3, del DPR n. 633/72).
Ne consegue che se la prospettata attività turistico ricettiva è continuata dalla società immobiliare anche se per il tramite di un outsourcer nel rispetto della normativa di settore:
- Le relative prestazioni sono assoggettate a IVA nella misura stabilita dal n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al Decreto IVA, ossia 10 per cento (cfr. sul punto anche risposta n. 84 del 2020);
- ”In conseguenza dell’imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell’IVA, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative” (cfr. risoluzione n. 18/E del 2012).
Per approfondire gli aspetti legati all’applicazione dell’IVA nell’attività di locazione turistica rimando a questo articolo di approfondimento: “Locazione di appartamenti per vacanze: disciplina IVA“.
