Immobile in Olanda: come si tassa in Italia (Box 3 e riforma 2028)

Il fisco olandese non tassa il canone ma un rendimento figurativo: scopri come questo meccanismo incide sulla dichiarazione italiana e sul credito per imposte estere.

Il residente fiscale italiano che possiede un immobile in Olanda tassazione deve gestire una sovrapposizione asimmetrica: i Paesi Bassi applicano il Box 3 (inkomstenbelasting), che non colpisce il canone percepito ma un rendimento patrimoniale presunto, mentre l’Italia — in base all’art. 70 TUIR e all’art. 6 della Convenzione Italia-Paesi Bassi (L. 305/1993) — tassa il canone effettivo al netto delle spese deducibili estere. L’articolo analizza la base imponibile IRPEF, il credito ex art. 165 TUIR su basi disomogenee, gli obblighi RW/IVIE e gli impatti della riforma Wet werkelijk rendement box 3 prevista dal 1° gennaio 2028.

Il sistema fiscale olandese: cos'è il Box 3

Il Box 3 è la sezione dell'imposta sul reddito olandese (inkomstenbelasting) dedicata alla tassazione di risparmi e investimenti, inclusi gli immobili diversi dall'abitazione principale. A differenza dei sistemi fiscali di tradizione continentale, che tassano il reddito effettivamente prodotto, il Box 3 applica un'imposta su un rendimento patrimoniale presunto, calcolato sul valore netto degli asset detenuti al 1° gennaio di ogni anno fiscale, indipendentemente da quanto il contribuente abbia effettivamente incassato. Questo significa che un proprietario di immobile in Olanda paga l'imposta anche negli anni in cui l'appartamento è rimasto sfitto e non ha prodotto alcun canone.

La struttura fiscale olandese si articola in tre compartimenti separati ("box"), ciascuno con base imponibile e aliquota proprie. Il Box 1 tassa i redditi da lavoro e l'abitazione principale con aliquote progressive fino al 49,5%. Il Box 2 si applica ai proventi da partecipazioni sostanziali (quota ≥5% in una società di capitali). Il Box 3 copre tutto il patrimonio finanziario e immobiliare residuale, compresi gli immobili locati, i conti correnti, i fondi di investimento e le obbligazioni.

Il regime transitorio 2025-2027: rendimento presunto e aliquota al 36%

Il regime attualmente in vigore è il frutto di un lungo contenzioso giudiziario. La Corte Suprema olandese aveva dichiarato il previgente sistema incompatibile con la Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo, poiché tassava rendimenti presunti superiori a quelli reali in anni di tassi di interesse bassi. Il legislatore olandese ha risposto con un sistema transitorio che distingue il rendimento presunto per categoria di asset: gli immobili locati sono soggetti a un tasso figurativo più elevato rispetto ai depositi bancari, mentre i debiti finanziari riducono la base. L'aliquota flat è del 36% e si applica al rendimento netto così calcolato. Ogni contribuente gode di una franchigia patrimoniale di circa €57.684 (importo 2025, aggiornato annualmente): solo il patrimonio eccedente tale soglia concorre alla formazione della base imponibile. I partner fiscali possono sommare le rispettive franchigie, raddoppiandola di fatto a circa €115.368.

Il punto cruciale per il residente italiano è che il Box 3 non tassa il canone di locazione percepito, bensì un rendimento figurativo calcolato sul valore catastale olandese (il cosiddetto WOZ-waarde). Ne consegue che l'imposta olandese e il reddito imponibile italiano si calcolano su basi strutturalmente diverse, generando un disallineamento che deve essere gestito con attenzione in sede di dichiarazione italiana.

Immobili locati nel Box 3: le tre categorie

Il regime transitorio olandese e, ancor più chiaramente, il disegno di legge Wet werkelijk rendement box 3 — approvato dalla Camera bassa (Tweede Kamer) il 12 febbraio 2026 e con entrata in vigore prevista al 1° gennaio 2028 — distinguono tre categorie di trattamento per gli immobili detenuti da persone fisiche:

Questa classificazione, già anticipata nel regime transitorio 2025-2027, è destinata a diventare strutturale con la riforma 2028 e costituisce la chiave di lettura per comprendere come calibrare il credito per imposte estere in Italia.

Tassazione in Italia: la Convenzione Italia-Paesi Bassi e l'art. 70 TUIR

Il residente fiscale italiano che detiene una proprietà immobiliare olandese è soggetto al principio della worldwide taxation: tutti i redditi, ovunque prodotti, concorrono alla formazione del reddito complessivo IRPEF. Il coordinamento con la tassazione olandese avviene attraverso la Convenzione tra la Repubblica italiana e il Regno dei Paesi Bassi per evitare le doppie imposizioni, firmata all'Aia l'8 maggio 1990 e ratificata con Legge 26 luglio 1993, n. 305.

Art. 6 della Convenzione: potestà concorrente

L'articolo 6 della Convenzione stabilisce che i redditi che un residente di uno degli Stati ritrae da beni immobili situati nell'altro Stato sono imponibili in quest'altro Stato. La norma si applica ai redditi derivanti dall'utilizzazione diretta, dalla locazione o dall'affitto, nonché da ogni altra forma di sfruttamento dei beni immobili. La potestà tributaria olandese sull'immobile situato nei Paesi Bassi è quindi piena e non limitata dalla Convenzione.

Tuttavia, l'articolo 24, paragrafo 4, della stessa Convenzione prevede il meccanismo per eliminare la doppia imposizione dal lato italiano: l'Italia può includere nella propria base imponibile i redditi tassabili nei Paesi Bassi, ma deve dedurre dall'imposta italiana così calcolata l'imposta pagata in Olanda, nei limiti della quota di IRPEF proporzionalmente attribuibile a quei redditi. Si tratta del classico metodo del credito d'imposta, disciplinato internamente dall'art. 165 TUIR.

La base imponibile italiana: canone effettivo o rendimento figurativo?

In Italia, la base imponibile IRPEF è sempre il canone effettivo percepito, al netto delle spese deducibili ammesse dalla legislazione olandese. Lo stabilisce l'art. 70, comma 2, del TUIR, secondo cui i redditi dei fabbricati situati all'estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero — e, in assenza di tale valutazione, per l'ammontare percepito ridotto forfettariamente del 15%. Come precisato dalla prassi dell'Agenzia delle Entrate, quando l'immobile estero è locato, la base imponibile è data dal canone al netto degli oneri deducibili esteri.

Il Box 3 olandese non fornisce una "valutazione" del canone nel senso inteso dall'art. 70 TUIR: tassa un rendimento figurativo sull'intero patrimonio, non il singolo canone. Ne consegue che il contribuente italiano non può sostituire il canone effettivo con il rendimento presunto olandese nella propria dichiarazione. Il canone percepito, anche se nei Paesi Bassi non è mai stato considerato come tale ai fini fiscali, resta la grandezza rilevante per l'IRPEF italiana. Questo disallineamento strutturale tra i due sistemi è la principale fonte di complessità gestionale per il proprietario residente in Italia.

Il credito per imposte estere: il problema delle basi asimmetriche

L'art. 165 TUIR consente di scomputare dall'IRPEF italiana le imposte pagate all'estero in via definitiva sui medesimi redditi, fino a concorrenza della quota d'imposta italiana corrispondente. Il limite è dato dalla formula:

Il problema con il Box 3 è che l'imposta olandese non è calcolata sul canone, bensì su un rendimento figurativo che comprende l'intero patrimonio del contribuente, immobili, conti correnti, investimenti finanziari, al netto dei debiti e della franchigia.

Nella prassi, ciò significa che non esiste una corrispondenza diretta e automatica tra l'imposta Box 3 pagata e il reddito immobiliare dichiarato in Italia. Il contribuente deve operare una ripartizione proporzionale dell'imposta Box 3 tra i diversi asset che la compongono, isolando la quota attribuibile all'immobile locato. Tale quota, e solo quella, può essere portata in credito contro l'IRPEF italiana sul canone. La documentazione di supporto (dichiarazione fiscale olandese, prospetto di calcolo del Box 3) è indispensabile per giustificare il calcolo in caso di controllo. In assenza di prassi specifica dell'Agenzia delle Entrate su questo punto, è opportuno adottare un criterio proporzionale basato sul valore dell'immobile rispetto al patrimonio totale soggetto a Box 3, conservandone evidenza analitica.

Quando il patrimonio olandese è sotto la franchigia (circa € 57.684 per contribuente nel 2025), nessuna imposta Box 3 è dovuta: in questo caso il credito è zero e il canone entra integralmente nella base IRPEF italiana, senza possibilità di scomputo.

Come dichiarare in Italia il reddito dell'immobile olandese: guida per situazione

Il trattamento fiscale italiano varia in funzione di tre variabili: l'utilizzo dell'immobile, l'ammontare del patrimonio olandese rispetto alla franchigia Box 3 e il periodo d'imposta di riferimento (regime transitorio fino al 2027 o regime riformato dal 2028). L'albero logico che segue consente di individuare il percorso dichiarativo corretto per ciascuna situazione.

→ PRIMO NODO: l'immobile è stato locato nel corso dell'anno fiscale?

SE SÌ — immobile locato (anche parzialmente)

→ Il canone è stato effettivamente percepito?

SE SÌ — canone percepito

La base imponibile IRPEF è il canone annuo lordo percepito, ridotto forfettariamente del 15% a titolo di spese deducibili olandesi (art. 70, comma 2, TUIR), salvo che il contribuente possa documentare spese effettive superiori ammesse dalla legislazione dei Paesi Bassi. Il reddito va indicato nel quadro RL del Modello Redditi PF, rigo RL12.

→ Il patrimonio olandese complessivo supera la franchigia Box 3 (circa €57.684 nel 2025)?

SE SÌ — imposta Box 3 pagata in Olanda

Spetta il credito per imposte estere ex art. 165 TUIR, nei limiti della quota IRPEF proporzionalmente riferibile al reddito olandese. Poiché il Box 3 tassa l'intero patrimonio con un rendimento figurativo, occorre isolare la quota di imposta attribuibile all'immobile: il criterio più prudente è quello proporzionale basato sul valore WOZ dell'immobile rispetto al patrimonio netto totale soggetto a Box 3. Conservare la dichiarazione fiscale olandese (aangifte inkomstenbelasting) a supporto.

SE NO — patrimonio sotto franchigia, nessuna imposta Box 3

Nessun credito per imposte estere è fruibile. Il canone entra integralmente nella base IRPEF italiana. Non vi è doppia imposizione formale, poiché l'Olanda non ha applicato alcuna imposta sull'immobile.

SE NO — immobile a disposizione per tutto l'anno

Non vi è canone da dichiarare in Italia. A differenza degli immobili italiani non locati — per i quali la rendita catastale rivalutata concorre al reddito complessivo — i fabbricati esteri non locati non generano reddito imponibile IRPEF. Il quadro RL non va compilato per questo immobile.

Restano tuttavia dovuti due adempimenti distinti e autonomi rispetto alla tassazione del reddito:

→ il monitoraggio fiscale nel quadro RW (obbligo dichiarativo sul possesso dell'asset estero);

→ l'IVIE — imposta patrimoniale sugli immobili esteri — calcolata sul valore WOZ o, in assenza, sul costo storico documentato.

→ SECONDO NODO: l'immobile è stato locato per meno del 90% dell'anno (uso misto)?

SE SÌ — uso misto

La base imponibile italiana è il canone riferibile al solo periodo di effettiva locazione, al netto delle spese deducibili olandesi. Il periodo a disposizione non genera reddito IRPEF. Il credito per imposte estere, se spettante, va calcolato proporzionalmente alla sola quota di imposta Box 3 attribuibile all'immobile nel periodo locato — non sull'intera imposta olandese pagata, che copre l'intero patrimonio per l'intero anno.

Questa è la situazione più complessa sotto il profilo documentale: è necessario conservare evidenza analitica dei periodi di locazione, dei canoni percepiti e del calcolo proporzionale dell'imposta Box 3 attribuita all'immobile.

→ TERZO NODO: siamo nel regime riformato (dal 1° gennaio 2028)?

SE SÌ — immobile locato ≥90% dell'anno nel nuovo regime

La base olandese converge verso quella italiana: il Box 3 tasserà il canone effettivo, eliminando il disallineamento strutturale descritto sopra. Il credito per imposte estere diventerà più lineare da calcolare, poiché l'imposta olandese sarà direttamente collegata al canone percepito — la stessa grandezza tassata in Italia.

SE SÌ — immobile a disposizione nel nuovo regime

Il Box 3 tasserà in Olanda un rendimento figurativo sul valore WOZ. Questa imposta olandese non troverà un corrispondente reddito imponibile in Italia (l'immobile non locato non genera IRPEF), quindi non sarà utilizzabile come credito. L'unico effetto italiano resta l'IVIE, che tuttavia ha natura patrimoniale e non è compensabile con il credito ex art. 165 TUIR.

Quadro RW e IVIE: gli obblighi patrimoniali

Il possesso di un fabbricato nei Paesi Bassi genera, in capo al residente fiscale italiano, due obblighi autonomi rispetto alla tassazione del reddito: il monitoraggio fiscale attraverso il quadro RW e il versamento dell'IVIE — Imposta sul Valore degli Immobili situati all'Estero. Entrambi sussistono indipendentemente dal fatto che l'immobile sia locato o a disposizione e indipendentemente dall'ammontare del reddito prodotto. Per un'analisi completa degli obblighi di monitoraggio fiscale nel quadro RW si rinvia all'approfondimento dedicato.

Monitoraggio fiscale nel quadro RW: cosa indicare

Il quadro RW del Modello Redditi PF deve essere compilato da ogni residente fiscale italiano che detenga attività patrimoniali all'estero, inclusi gli immobili. L'obbligo sussiste anche quando l'immobile non produce reddito e anche quando il suo valore è inferiore alle soglie di esenzione previste per altri asset finanziari. Per gli immobili, la soglia minima di esonero non si applica: il quadro RW va sempre compilato.

I dati da indicare sono il valore dell'immobile al termine del periodo d'imposta (o al termine del periodo di detenzione, se ceduto in corso d'anno), il Paese estero di ubicazione (Paesi Bassi), il codice di individuazione del bene (codice 1 per gli immobili), la quota di possesso e il titolo di detenzione (proprietà, usufrutto, nuda proprietà). Per gli immobili olandesi, il valore di riferimento da indicare nel quadro RW è il valore WOZ (Waardering Onroerende Zaken) — la valutazione catastale olandese aggiornata annualmente dal Comune in cui è situato l'immobile — oppure, in assenza di tale dato, il costo storico di acquisto documentato.

IVIE: base di calcolo e aliquota per gli immobili olandesi

L'IVIE — imposta patrimoniale sugli immobili esteri si applica con aliquota dello 1,06% sul valore dell'immobile, da versare con le stesse modalità e scadenze dell'IMU. La base imponibile per gli immobili situati nei Paesi Bassi è il valore WOZ, che costituisce il riferimento catastale ufficiale olandese. In assenza del dato WOZ, circostanza rara ma possibile per immobili di recente acquisizione o per i quali la valutazione non sia ancora disponibile, si utilizza il costo storico risultante dall'atto di acquisto.

L'IVIE è dovuta in proporzione alla quota di possesso e ai mesi di detenzione nell'anno fiscale (si considera il mese intero se la detenzione supera i 15 giorni). È possibile scomputare dall'IVIE l'imposta patrimoniale eventualmente pagata in Olanda sullo stesso immobile, fino a concorrenza dell'IVIE dovuta. Nel regime transitorio Box 3, la componente patrimoniale è inclusa nell'imposta sul reddito complessiva: occorre verificare se la dichiarazione olandese consenta di isolare la quota riferibile al solo immobile, per evitare duplicazioni nel calcolo dello scomputo.

Un elemento da non trascurare: IVIE e credito per imposte estere operano su piani distinti. Il credito ex art. 165 TUIR compensa l'IRPEF sul reddito da locazione; lo scomputo dall'IVIE riguarda invece le imposte patrimoniali estere. I due meccanismi non sono fungibili e vanno gestiti separatamente in dichiarazione.

La plusvalenza da vendita di un immobile in Olanda

La cessione di un immobile situato nei Paesi Bassi da parte di un residente fiscale italiano genera una plusvalenza potenzialmente imponibile in entrambi gli Stati, secondo il meccanismo della potestà concorrente già visto per i redditi da locazione. L'art. 13, paragrafo 1, della Convenzione Italia-Paesi Bassi stabilisce che gli utili che un residente di uno degli Stati ritrae dall'alienazione di beni immobili situati nell'altro Stato sono imponibili in quest'altro Stato. I Paesi Bassi possono quindi tassare la plusvalenza realizzata sulla vendita dell'immobile olandese.

Tassazione della plusvalenza nei Paesi Bassi: il regime transitorio e il 2028

Nel regime transitorio Box 3 attualmente vigente, le plusvalenze da alienazione di immobili non sono tassate annualmente: il Box 3 colpisce solo il rendimento patrimoniale figurativo, non i guadagni in conto capitale realizzati. La plusvalenza da vendita di un immobile nei Paesi Bassi è quindi, sotto il profilo olandese, esente da imposizione nel regime transitorio 2025-2027 per i contribuenti non residenti nei Paesi Bassi.

Il quadro cambia radicalmente con la riforma Wet werkelijk rendement box 3. Il disegno di legge approvato dalla Camera bassa il 12 febbraio 2026 introduce per gli immobili un modello a capital gains tax: le plusvalenze non vengono tassate annualmente sulle variazioni di valore non realizzate, ma l'incremento di valore è tassato al momento della cessione — oppure in occasione di altri eventi assimilati quali eredità, emigrazione o divorzio. L'aliquota applicabile resta quella flat del 36%. I costi di miglioramento sostenuti sull'immobile si aggiungono al prezzo di acquisto, riducendo la plusvalenza imponibile; i costi di manutenzione ordinaria sono invece deducibili annualmente dal reddito da locazione.

Tassazione della plusvalenza in Italia: art. 67 TUIR e credito d'imposta

Dal lato italiano, la plusvalenza realizzata dalla cessione di un immobile estero rientra tra i redditi diversi ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, se la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto. Decorso tale termine, la plusvalenza non è imponibile in Italia, indipendentemente dall'eventuale tassazione olandese. Questo è un elemento di pianificazione non irrilevante: il contribuente che detiene l'immobile da oltre cinque anni evita la tassazione italiana sulla plusvalenza, mentre sotto il vecchio regime Box 3 transitorio evita anche quella olandese — una finestra di neutralità fiscale destinata a chiudersi con l'entrata in vigore della riforma 2028.

Se la cessione avviene entro il quinquennio, la plusvalenza è imponibile in Italia come reddito diverso, con aliquota marginale IRPEF. In questo caso, l'eventuale imposta pagata nei Paesi Bassi sulla medesima plusvalenza è scomputabile dall'IRPEF italiana ex art. 165 TUIR, nei consueti limiti proporzionali previsti dall'art. 24, paragrafo 4, della Convenzione. Il meccanismo è simmetrico a quello già descritto per i redditi da locazione: l'Italia include la plusvalenza nella propria base, calcola l'IRPEF e deduce l'imposta olandese fino a concorrenza della quota italiana attribuibile a quel reddito.

Un avvertimento di metodo: la plusvalenza deve essere calcolata in euro, convertendo sia il prezzo di acquisto sia il prezzo di vendita al tasso di cambio vigente alle rispettive date. Le oscillazioni del cambio euro-euro non rilevano per gli immobili olandesi (entrambi gli Stati usano l'euro), ma il dato deve essere comunque espresso nella valuta della dichiarazione italiana.

La riforma Box 3 dal 2028: cosa cambia per il residente italiano

Il sistema fiscale olandese applicabile agli investimenti patrimoniali è in fase di trasformazione strutturale. La Wet werkelijk rendement box 3, il disegno di legge approvato dalla Camera bassa (Tweede Kamer) il 12 febbraio 2026 e in attesa di ratifica dal Senato (Eerste Kamer), introduce un cambio di paradigma che interessa direttamente i residenti fiscali italiani proprietari di immobili nei Paesi Bassi. L'entrata in vigore è prevista per il 1° gennaio 2028, subordinata al completamento del processo legislativo e all'adeguamento dei sistemi informativi delle istituzioni finanziarie olandesi entro il 15 marzo 2026.

Dal rendimento figurativo al rendimento effettivo

Il principio cardine della riforma è il passaggio dalla tassazione su un rendimento patrimoniale presunto — calcolato forfettariamente sul valore degli asset — alla tassazione sul rendimento effettivamente conseguito (werkelijk rendement). Per gli asset finanziari (conti correnti, obbligazioni, fondi) viene introdotta una vermogensaanwasbelasting — imposta sull'incremento patrimoniale — che colpisce annualmente sia i proventi distribuiti sia le variazioni di valore non realizzate, anche in assenza di vendita.

Per gli immobili, il legislatore olandese ha scelto un trattamento differenziato rispetto agli asset finanziari, proprio per evitare di tassare plusvalenze latenti su un bene illiquido. Il regime immobiliare nella riforma 2028 si articola come segue: il reddito da locazione è tassato annualmente sul canone effettivo percepito; le spese di manutenzione ordinaria sono deducibili dal canone; i costi di miglioramento si capitalizzano sul prezzo di acquisto, riducendo la plusvalenza futura; l'incremento di valore è tassato solo al momento della cessione o di eventi assimilati (eredità, emigrazione, divorzio). La soglia di reddito esente passa dall'attuale franchigia patrimoniale di circa €57.684 a una franchigia sul reddito di €1.800 annui per contribuente. L'aliquota resta al 36% su tutto il reddito Box 3 eccedente la soglia.

Impatto sulla dichiarazione italiana e sul credito d'imposta

La riforma produce effetti significativi sulla gestione fiscale italiana dell'immobile olandese, con implicazioni diverse a seconda del tipo di utilizzo.

Per gli immobili locati per almeno il 90% dell'anno, il disallineamento strutturale tra base olandese e base italiana si riduce considerevolmente. Dal 2028, il Box 3 tasserà in Olanda il canone effettivo — la stessa grandezza su cui l'Italia calcola l'IRPEF. Il credito per imposte estere diventa più lineare: l'imposta Box 3 sarà direttamente collegata al canone percepito, eliminando la necessità del calcolo proporzionale sul patrimonio complessivo che caratterizza il regime transitorio. Rimane il limite del 36% di aliquota olandese contro le aliquote progressive italiane: per i contribuenti in scaglioni IRPEF elevati, l'imposta olandese potrebbe non coprire integralmente quella italiana, con un residuo da versare in Italia.

Per gli immobili a disposizione, la riforma introduce una novità rilevante: il Box 3 applicherà un rendimento figurativo sul valore WOZ anche nel nuovo regime. Questa imposta olandese continuerà a non trovare un corrispondente reddito imponibile in Italia — l'immobile non locato non genera IRPEF — e quindi non sarà utilizzabile come credito ex art. 165 TUIR. Dal punto di vista del residente italiano, la posizione non cambia rispetto al regime transitorio: IVIE dovuta, nessun reddito IRPEF, nessun credito fruibile sul reddito immobiliare.

Per gli immobili in uso misto, la situazione migliora parzialmente: la base olandese per il periodo locato converge verso il canone effettivo, ma la componente figurativa per il periodo a disposizione mantiene un disallineamento residuo. Il calcolo proporzionale del credito rimane necessario, sebbene più agevole rispetto al regime transitorio.

Un aspetto da monitorare con attenzione riguarda la tassazione delle plusvalenze al momento dell'emigrazione (exit tax): la riforma prevede che, in caso di trasferimento di residenza fuori dai Paesi Bassi, le plusvalenze latenti sull'immobile vengano tassate come se l'immobile fosse stato venduto. Per il contribuente italiano che rientra in Italia dopo un periodo di residenza olandese mantenendo la proprietà dell'immobile, questo evento potrebbe generare un'imposta olandese immediata sulla rivalutazione dell'asset, con conseguente necessità di valutare il credito ex art. 165 TUIR anche in assenza di una vendita effettiva.

Conviene mantenere l'immobile in Olanda? Una valutazione per il residente

La risposta dipende da variabili che non sono esclusivamente fiscali, ma il quadro tributario incide in modo rilevante sulla convenienza economica complessiva. Di seguito una valutazione strutturata per profilo di utilizzo, che tiene conto del regime attuale e degli effetti della riforma 2028.

Immobile locato: il carico fiscale effettivo

Per chi affitta stabilmente l'appartamento olandese, il carico fiscale complessivo è determinato dalla sovrapposizione di tre livelli: l'imposta Box 3 olandese (36% su rendimento figurativo nel transitorio, 36% sul canone effettivo dal 2028), l'IRPEF italiana sul canone al netto del credito per imposte estere e l'IVIE sullo 0,76% del valore WOZ.

Nel regime transitorio, il Box 3 calcola l'imposta su un rendimento presunto che può essere inferiore o superiore al canone effettivo a seconda del valore WOZ e dei tassi figurativi applicati. Se il rendimento presunto è inferiore al canone reale, l'imposta olandese è relativamente contenuta, ma il credito fruibile in Italia è proporzionalmente ridotto, con un maggior residuo IRPEF da versare. Se il rendimento presunto supera il canone reale — circostanza possibile per immobili ad alto valore WOZ con canoni di mercato relativamente bassi — il contribuente paga più imposta in Olanda di quanto la base italiana giustificherebbe, senza possibilità di recuperare l'eccedenza in Italia.

Dal 2028, la convergenza tra base olandese e base italiana per gli immobili locati ≥90% dell'anno semplifica il calcolo e riduce le inefficienze. L'aliquota olandese del 36% copre o eccede l'IRPEF italiana per i contribuenti nei primi tre scaglioni (fino a circa €50.000 di reddito complessivo), mentre per i contribuenti in scaglioni superiori rimane un differenziale da versare in Italia. In termini assoluti, il carico fiscale combinato su un immobile locato rimane gestibile e prevedibile, a condizione di documentare correttamente il calcolo del credito.

Immobile a disposizione: il costo del possesso

Per chi mantiene l'immobile olandese senza locarlo, come seconda casa o come investimento in attesa di rivalutazione, il quadro è meno favorevole. Non vi è reddito da locazione che compensa i costi, ma gli obblighi fiscali italiani (IVIE allo 1,06% sul valore WOZ) e olandesi (Box 3 sul rendimento figurativo, anche nel nuovo regime) permangono integralmente. Su un immobile con valore WOZ di €300.000, ad esempio, l'IVIE ammonta a €2.280 annui, cui si aggiunge l'imposta Box 3 olandese sul rendimento figurativo — senza alcun canone che compensi questi esborsi.

La riforma 2028 non migliora questa situazione per il residente italiano: l'immobile a disposizione continuerà a essere tassato in Olanda su base figurativa, generando un'imposta che non trova spazio nel meccanismo del credito italiano. Chi mantiene l'immobile a disposizione dovrebbe valutare con attenzione se il rendimento atteso dalla rivalutazione del capitale giustifica il costo fiscale annuo combinato, tenendo conto che la plusvalenza latente sarà tassata in Olanda al 36% al momento della vendita — o anticipatamente in caso di trasferimento di residenza.

La finestra di neutralità fiscale sulla plusvalenza: agire prima del 2028

Chi detiene l'immobile da oltre cinque anni si trova attualmente in una posizione di relativa neutralità fiscale sulla plusvalenza: nessuna tassazione italiana (decorso il quinquennio ex art. 67 TUIR) e nessuna tassazione olandese nel regime transitorio Box 3 (le plusvalenze non realizzate non sono tassate annualmente e la cessione da parte di non residenti non genera imposta nei Paesi Bassi nel regime vigente). Questa finestra si chiuderà con l'entrata in vigore della riforma 2028, che introdurrà la tassazione della plusvalenza al momento della vendita al 36%.

Per i proprietari che stanno valutando la cessione, la variabile temporale assume quindi rilevanza strategica: una vendita completata entro il 31 dicembre 2027 — assumendo che il calendario legislativo olandese venga rispettato — consente di uscire dall'investimento senza imposta sulla plusvalenza in Olanda (nel regime transitorio) e senza imposta in Italia (se decorso il quinquennio). Dopo il 2028, la stessa operazione genererà un'imposta olandese del 36% sulla differenza tra valore di vendita e costo storico rivalutato dai miglioramenti. Si tratta di una valutazione che richiede un'analisi caso per caso, tenendo conto del costo storico documentato, del valore WOZ attuale e delle prospettive di mercato immobiliare olandese — e che giustifica un approfondimento in sede di consulenza dedicata.

Consulenza fiscale tassazione immobile olandese in Italia

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