Caso pratico di applicazione dell’IVA per gli immobili turistico ricettivi in caso di acquisto dell’immobile e di messa a reddito.

Considerate le peculiarità che caratterizzano l’applicazione dell’IVA sugli immobili turistico ricettivi ho deciso di proporre, di seguito, l’esposizione di un caso pratico di consulenza che abbiamo svolto legato alla corretta applicazione dell’IVA negli immobili destinati a reddito come attività turistico-ricettive extra alberghiere.

Immobili turistico ricettivi
Immobili turistico ricettivi

Vediamo, di seguito il caso e la sua risoluzione.

Il quesito posto dal lettore sull’applicazione dell’IVA negli immobili turistico ricettivi

Il caso – Una SRL, con oggetto sociale compravendita e locazione di immobili a fini esclusivamente turistico-ricettivi, procede all’acquisto di immobili accatastati in categoria A da un’impresa costruttrice. Si chiede di conoscere quale sia il corretto trattamento IVA.
La medesima società conclude un contratto di gestione delle case vacanze con un’agenzia immobiliare soggetto IVA. Qual è il trattamento IVA nei rapporti con l’agenzia immobiliare?

La soluzione al quesito ed il corretto trattamento IVA per gli immobili turistico ricettivi

La classificazione catastale di un immobile costituisce, a prescindere dall’effettivo utilizzo dell’immobile, il criterio oggetti a cui fare riferimento per la distinzione tra fabbricati strumentali e fabbricati ad uso abitativo, ai fini dell’applicazione delle imposte indirette. Questo è quanto ha chiarito anche l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n 8/E/2014.

Sono considerati fabbricati strumentali per natura le unità immobiliari catastalmente censite o censibili nelle categorie dei gruppi B, C, D ed E, nonché nella categoria A/10, mentre nei fabbricati diversi da quelli strumentali per natura rientrano le unità immobiliari a uso abitativo, catastalmente censite o censibili nelle categorie del gruppo A che, a eccezione della categoria A/10, comprendono le abitazioni.

La rilevanza della classificazione catastale anche per gli immobili utilizzati nell’ambito di attività turistico-ricettive supera le indicazioni fornite dalla stessa Agenzia delle entrate nella Risoluzione n. 321/E/2002.

In tale occasione, in risposta a una istanza d’interpello diretta a sapere se alle prestazioni di servizi dipendenti da un contratto d’appalto stipulato per la costruzione di un residence (nella specie, costituito da bungalow destinati a ospitare turisti per periodi di vacanza) si applicasse l’aliquota IVA del 10% prevista dal n. 127-quaterdecies), Tabella A, Parte III, allegata al DPR n 633/1972, era stato precisato che:

“la circostanza che i bungalow vengano costruiti al fine di ospitare turisti per soggiorni di vacanza esclude che gli stessi possano costituire, anche astrattamente, una stabile dimora, idonea allo svolgimento della quotidiana vita domestica. La costruzione del residence è infatti finalizzata all’esercizio di una attività turistico-alberghiera da parte della società istante e pertanto le strutture in esame costituiscono di fatto un luogo deputato all’esercizio di una attività di impresa”

Il concetto di “casa-albergo

Sostanzialmente possiamo dire che l’Agenzia delle Entrate riprende quanto osservato dalla Corte di Cassazione nel valutare l’applicabilità alle strutture in esame dell’agevolazione prevista per i fabbricati “Tupini” (Legge n 408/1949).

La Corte ha affermato che la cosiddetta “casa-albergo“, che costituisce una struttura funzionale all’esercizio di una attività d’impresa, cioè di prestare ospitalità dietro corrispettivo ad una massa indiscriminata di fruitori, non è assimilabile alla casa di abitazione. Quest’ultima, infatti, deve essere intesa come luogo destinato ad ospitare, con tendenziale continuità, nuclei familiari, per lo svolgimento della loro vita privata.

Quindi, la casa-albergo deve essere, piuttosto, ricondotta nella diversa categoria del negozio, costituita come luogo deputato allo svolgimento di attività d’impresa.

Applicazione dell’IVA ordinaria sull’appalto per la costruzione del residence

Di conseguenza, la circostanza che il residence venga destinato allo svolgimento di un’attività d’impresa di tipo turistico-alberghiero esclude che le unità abitative facenti parte di tale complesso possano essere assimilate alle case di civile abitazione di cui alla L. n 408/1949 e rientrare, pertanto, nell’ambito di applicazione della disposizione di cui al citato n. 127-quaterdecies), Tabella A, Parte III, allegata al DPR n 633/1972. Ragion per cui, alle prestazioni di servizio relative al contratto di appalto stipulato per la costruzione del residence, deve applicarsi l’aliquota IVA ordinaria.

Dalle considerazioni che precedono di desume che, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-bis), DPR n 633/1972, gli immobili abitativi acquistati presso l’impresa costruttrice sono imponibili ai fini IVA per obbligo se l’operazione è effettuata entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori. In caso contrario, l’imponibilità è opzionale e deve essere esercitata nel relativo atto, con imposta assolta dal cessionario con il meccanismo del reverse charge, ex articolo 17, comma 6, lettera a-ter), DPR n 633/72.

  • Per le case di abitazione accatastate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11, l’aliquota applicabile è quella ridotta del 10%, di cui al n. 127-undecies), Tabella A, Parte III, allegata al DPR n 633/1972;
  • per le case di abitazione accatastate, invece, nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, si applica l’aliquota ordinaria (attualmente pari al 22%).

La detraibilità dell’IVA assolta sugli acquisti

Riguardo, invece, alla detraibilità dell’IVA assolta in sede di acquisto, l’articolo 19-bis1, comma 1, lettera i), DPR n 633/72 preclude la detrazione dell’imposta assolta in relazione all’acquisto e alla manutenzione di immobili abitativi.

La preclusione non opera, in virtù di una specifica previsione contenuta nella norma, per le spese sostenute dalle imprese di costruzione nonché da quelle che pongono in essere locazioni esenti, di cui all’articolo 10, comma 1, n. 8), DPR n 633/1972, che determinano l’applicazione del pro-rata di detrazione.

L’indetraibilità dell’imposta riguarda i fabbricati abitativi che risultano tali secondo le risultanze catastali e, in linea generale, prescinde dall’utilizzo effettivo dei medesimi, ma l’Agenzia delle entrate – con la Risoluzione n. 8/E/2014 – ha chiarito:

“che gli immobili abitativi, utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitto camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili a IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura”

Questo ha come conseguenza “che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità di cui all’art. 19-bis1, lettera i), D.P.R. 633/1972”.

IVA nella gestione della Casa Vacanze

Per quanto riguarda la disciplina IVA relativa all’attività di gestione delle case vacanze, la Risoluzione n. 8/E/2014 ha precisato che il regime applicabile è quello previsto dall’articolo 10, comma 1, n. 8), DPR n 633/1972.

Tali operazioni sono, pertanto, esenti, salvo che le imprese costruttrici che le pongono in essere optino per l’imponibilità. L’aliquota applicabile, ove non ricorra l’ipotesi di esenzione, è quella ridotta del 10% ai sensi del n. 127-duodevicies), Tabella A, Parte III, allegata al DPR n 633/1972.

Dall’ambito di esenzione devono, tuttavia, ritenersi escluse, in conformità all’articolo 135, § 2, lettera a), Direttiva 2006/112/CE, le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero, individuato secondo le definizioni degli ordinamenti interni dei singoli Stati membri.

Pertanto, qualora le unità abitative in commento siano locate – nell’ambito di un’attività riconducibile al settore turistico-alberghiero secondo la normativa regionale di settore – a uso turistico, i relativi canoni restano soggetti a Iva con applicazione dell’aliquota del 10%, ai sensi del n. 120), Tabella A, Parte III, allegata al DPR n 633/1972, riferito alle prestazioni di alloggio in strutture ricettive.

Nel caso di specie, quindi, le unità abitative locate nell’ambito di un’attività turistico-ricettiva sono imponibili con aliquota ridotta del 10%.

Immobili turistico ricettivi ed applicazione dell’IVA: conclusioni

In questo articolo ho deciso di approfondire un caso pratico di applicazione dell’IVA per mostrarti le casistiche di applicazione dell’imposta negli immobili turistico ricettivi.

Particolare attenzione deve essere prestata nel caso di acquisto dell’immobile o nel caso di contratto di appalto per la costruzione dello stesso, ove l’IVA è ordinaria al 22%.

Per quanto riguarda, invece, la gestione della Casa Vacanze vi è l’imponibilità IVA delle prestazioni con aliquota ridotta del 10%.

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