Il 4 dicembre 2025 la Camera ha approvato all’unanimità la proposta di legge che riforma le agevolazioni IMU e TARI per i residenti all’estero. Dal 2026 esenzione o riduzione per immobili nei piccoli Comuni fino a 5.000 abitanti. Requisito minimo: 5 anni di residenza precedente in Italia.
- Approvazione Camera: 229 voti favorevoli, unanimità bipartisan il 4 dicembre 2025
- Requisito residenza: almeno 5 anni in Italia prima del trasferimento all’estero
- Limite territoriale: solo immobili in Comuni con meno di 5.000 abitanti
- Fasce riduzione IMU: esenzione totale (rendita fino € 200), 40% (€ 201-300), 67% (€ 301-500)
- TARI dimezzata: riduzione del 50% senza limiti di rendita catastale
Possiedi un immobile in Italia ma risiedi all’estero? Le regole su IMU e TARI stanno per cambiare radicalmente. Il 4 dicembre 2025 la Camera dei Deputati ha approvato all’unanimità una proposta di legge che riscrive completamente il regime delle agevolazioni fiscali per i non residenti. Si tratta di una svolta attesa da tempo, che coinvolge circa 100.000 italiani iscritti all’AIRE e risponde anche ai rilievi mossi dalla Commissione europea nell’ambito della procedura d’infrazione avviata nel luglio 2025.
La nuova disciplina introduce un sistema di esenzione o riduzione dell’IMU calibrato sulla rendita catastale dell’immobile. Chi possiede un’abitazione con rendita fino a 200 euro non pagherà più l’imposta municipale. Per rendite superiori scattano riduzioni progressive. La TARI, invece, si dimezza per tutti i beneficiari, senza alcun limite legato al valore catastale. Queste misure entreranno in vigore dal 2026, quindi non incideranno sulla rata IMU in scadenza il 16 dicembre 2025.
Il provvedimento ha ottenuto il consenso unanime dei gruppi parlamentari. Ora passa al Senato per l’approvazione definitiva, necessaria affinché le nuove regole diventino operative dal prossimo anno.
Indice degli argomenti
- Che cos’è la nuova esenzione IMU per i residenti all’estero
- I requisiti per accedere alle agevolazioni
- Le tre fasce di riduzione IMU dal 2026
- TARI ridotta del 50% per tutti
- Confronto tra regime attuale e nuova disciplina
- La procedura d’infrazione europea
- Chi resta escluso dalle agevolazioni
- Tempistiche e prossimi passaggi
- Consulenza online su IMU e TARI per residenti all’estero
- Domande frequenti
- Fonti e riferimenti normativi
Che cos’è la nuova esenzione IMU per i residenti all’estero
La proposta di legge approvata dalla Camera introduce un regime di agevolazioni fiscali destinato alle persone fisiche residenti all’estero che possiedono immobili in Italia. A differenza del sistema attuale, riservato esclusivamente ai pensionati titolari di trattamenti maturati in regime di convenzione internazionale, la nuova disciplina estende i benefici a una platea più ampia di contribuenti.
Il cuore della riforma è un meccanismo di riduzione graduata dell’IMU, ancorato alla rendita catastale dell’immobile. L’esenzione totale spetta per gli immobili con rendita non superiore a 200 euro. Per rendite comprese tra 201 e 300 euro l’imposta è dovuta nella misura del 40%. Tra 301 e 500 euro si paga il 67% dell’IMU ordinaria. Oltre questa soglia, l’agevolazione non si applica.
Consiglio operativo: Verifica subito la rendita catastale del tuo immobile sulla visura. Se rientra nelle fasce agevolate e l’immobile si trova in un Comune sotto i 5.000 abitanti, potresti beneficiare di un risparmio significativo dal 2026.
I requisiti per accedere alle agevolazioni
Il legislatore ha previsto condizioni precise per evitare abusi e concentrare i benefici su chi mantiene legami effettivi con i territori di origine. I requisiti sono più stringenti rispetto al regime attuale dei pensionati esteri.
Requisito di residenza pregressa
Il proprietario deve aver risieduto in Italia per almeno cinque anni prima del trasferimento all’estero. Questo vincolo esclude chi si è trasferito giovanissimo o chi non ha mai vissuto stabilmente nel nostro Paese. La ratio è premiare chi ha contribuito alla vita economica e sociale del territorio prima dell’espatrio.
Caratteristiche dell’immobile
L’abitazione deve rispettare contemporaneamente tutte queste condizioni:
- Essere posseduta a titolo di proprietà (escluso l’usufrutto, a differenza del regime attuale);
- Avere destinazione ad uso abitativo;
- Non risultare locata né concessa in comodato d’uso;
- Rrovarsi nel Comune di ultima residenza del proprietario prima del trasferimento;
- Essere situata in un Comune con popolazione inferiore a 5.000 abitanti.
Limite alla rendita catastale
Per beneficiare della riduzione IMU, la rendita catastale dell’immobile non deve superare 500 euro. Questo tetto esclude le abitazioni di maggior pregio, concentrando il beneficio sulle case di modesta entità tipiche dei piccoli borghi.
Le tre fasce di riduzione IMU dal 2026
La proposta di legge introduce un sistema progressivo che modula il beneficio in base al valore catastale dell’immobile. L’obiettivo è garantire sgravi maggiori per chi possiede abitazioni di minor valore.
| Rendita catastale | IMU dovuta | Riduzione effettiva |
| Fino a € 200 | Non dovuta | Esenzione totale |
| Da € 201 a € 300 | 40% | Riduzione del 60% |
| Da € 301 a € 500 | 67% | Riduzione del 33% |
| Oltre € 500 | 100% | Nessuna agevolazione |
Fonte: Proposta di legge C. 1379 approvata dalla Camera il 4 dicembre 2025.
Questo meccanismo a scaglioni crea una discontinuità significativa. Un immobile con rendita di 199 euro beneficia dell’esenzione totale, mentre uno con rendita di 201 euro paga comunque il 40% dell’imposta. La differenza di soli 2 euro nella rendita catastale può tradursi in centinaia di euro di imposta.
TARI ridotta del 50% per tutti
A differenza dell’IMU, la riduzione sulla tassa rifiuti non è subordinata ad alcun limite di rendita catastale. Tutti i residenti all’estero che rispettano i requisiti generali beneficiano di uno sconto del 50% sulla TARI o sulla tariffa corrispettiva.
Questa scelta risponde a una logica di equità contributiva. Gli italiani residenti all’estero utilizzano l’immobile solo per brevi periodi durante l’anno, producendo una quantità di rifiuti marginale rispetto ai residenti stabili. La riduzione ex lege uniforma il trattamento a livello nazionale, sottraendo i contribuenti alla discrezionalità delle singole amministrazioni locali.
Attenzione: La riduzione TARI al 50% sostituisce quella attuale dei due terzi (circa 67%) prevista per i pensionati esteri. Per questa categoria specifica, il nuovo regime potrebbe risultare meno vantaggioso sul fronte della tassa rifiuti.
Confronto tra regime attuale e nuova disciplina
Le differenze tra la normativa vigente (art. 1, comma 48, L. 178/2020) e la proposta di legge approvata dalla Camera sono sostanziali. Cambiano sia i requisiti soggettivi che le modalità di calcolo del beneficio.
| Aspetto | Regime attuale (L. 178/2020) | Nuovo regime (dal 2026 – proposto) |
| Beneficiari | Solo pensionati con trattamento in convenzione internazionale. | Tutti i residenti all’estero con 5 anni di pregressa residenza in Italia. |
| Titolo di possesso | Proprietà o usufrutto. | Solo proprietà. |
| Ubicazione immobile | Qualsiasi Comune italiano. | Solo Comuni sotto 5.000 abitanti. |
| Limite rendita IMU | Nessun limite. | Massimo € 500 di rendita catastale. |
| Riduzione IMU | 50% uniforme. | Esenzione totale (fino a € 200), 40% o 67% a scaglioni (vedi tabella precedente). |
| Riduzione TARI | Due terzi (circa 67%). | 50%. |
| Residenza pregressa | Non richiesta. | Minimo 5 anni in Italia (come condizione per l’accesso). |
Fonti: Art. 1, co. 48, Legge n. 178/2020 e Proposta di legge C. 1379.
Il nuovo sistema amplia la platea dei potenziali beneficiari, superando il vincolo della pensione in convenzione internazionale. Al contempo, restringe l’ambito territoriale ai soli piccoli Comuni e introduce limiti sulla rendita catastale assenti nella normativa vigente.
Per approfondire le regole ancora vigenti fino al 31 dicembre 2025, consulta la guida sulla riduzione IMU per pensionati residenti all’estero.
La procedura d’infrazione europea
La riforma risponde anche ai rilievi formulati dalla Commissione europea con la procedura d’infrazione INFR(2025)4015, avviata nel luglio 2025. Bruxelles contestava la disparità di trattamento tra residenti e non residenti italiani in materia di IMU.
Nel dettaglio, la Commissione riteneva che le condizioni imposte per ottenere i benefici fiscali sui tributi locali penalizzassero i pensionati che si trasferiscono in altri Stati UE o dello Spazio economico europeo. Il requisito della pensione maturata in regime di convenzione internazionale era considerato potenzialmente discriminatorio, rendendo meno attraente acquistare o mantenere immobili in Italia rispetto ai pensionati residenti.
La discussione in Aula, inizialmente prevista per fine luglio, era stata rinviata proprio per consentire l’adeguamento della norma alle indicazioni comunitarie. Il nuovo impianto normativo supera questi rilievi, sganciando l’agevolazione dal requisito pensionistico e ancorandola invece alla residenza pregressa in Italia.
Chi resta escluso dalle agevolazioni
Nonostante l’ampliamento della platea, diversi contribuenti non potranno beneficiare del nuovo regime. L’impostazione della riforma privilegia i legami con i piccoli borghi a scapito delle grandi città.
Proprietari in Comuni oltre 5.000 abitanti
Il limite demografico è il vincolo più stringente. Chi possiede un’abitazione in città medio-grandi non accede ad alcuna agevolazione, indipendentemente dalla rendita catastale o dalla durata della residenza pregressa. Secondo le stime, questa limitazione esclude una quota significativa degli immobili potenzialmente interessati.
Immobili con rendita catastale elevata
Anche nei piccoli Comuni, le abitazioni con rendita superiore a 500 euro restano escluse dalla riduzione IMU. Mantengono però il diritto alla TARI dimezzata, a condizione che rispettino gli altri requisiti.
Residenti all’estero da breve periodo
Chi ha vissuto in Italia per meno di cinque anni prima del trasferimento non può accedere alle agevolazioni. Questo esclude giovani emigrati precocemente e cittadini stranieri che hanno acquisito immobili in Italia senza avervi mai risieduto stabilmente.
Immobili locati o in comodato
L’abitazione deve risultare non locata e non concessa in comodato d’uso. Chi affitta l’immobile a terzi o lo lascia in uso gratuito a familiari perde il diritto alle agevolazioni.
Tempistiche e prossimi passaggi
La proposta di legge approvata dalla Camera il 4 dicembre 2025 con 229 voti favorevoli e nessun contrario è stata trasmessa al Senato il giorno successivo. Per diventare legge dello Stato necessita dell’approvazione definitiva da parte di Palazzo Madama.
Le nuove disposizioni entreranno in vigore dal 1° gennaio 2026. Questo significa che:
- La rata IMU in scadenza il 16 dicembre 2025 segue ancora le regole attuali;
- I Comuni dovranno adeguare le proprie delibere per recepire le nuove categorie di beneficiari;
- I contribuenti interessati potranno presentare la dichiarazione IMU per comunicare il possesso dei requisiti.
Il costo del provvedimento è stimato in circa 8 milioni di euro annui, di cui 3 milioni destinati a ristorare i Comuni per le minori entrate.
Consulenza online su IMU e TARI per residenti all’estero
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Come posso aiutarti:
- Analizzo la tua posizione fiscale e verifico i requisiti per accedere alle agevolazioni;
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Domande frequenti
No, la proposta di legge richiede espressamente che il proprietario abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni prima del trasferimento all’estero. Questo requisito temporale è tassativo e non ammette deroghe. Dovrai attendere il raggiungimento di questo termine, e possedere gli altri requisiti previsiti.
Per l’IMU no, perché la rendita supera il limite massimo di 500 euro previsto dalla proposta di legge. Tuttavia, manterrai il diritto alla riduzione TARI del 50%, che non è subordinata ad alcun tetto di rendita catastale.
Dipende dalla situazione specifica. Se la tua pensione è maturata in regime di convenzione internazionale (quindi con contributi versati sia in Italia che in Svizzera), attualmente benefici della riduzione IMU al 50% e TARI di due terzi. Con il nuovo regime, dovrai verificare se l’immobile si trova in un Comune sotto i 5.000 abitanti e quale sia la sua rendita catastale. Se rispetti questi requisiti, potresti ottenere un’esenzione totale o una riduzione maggiore sull’IMU. Sulla TARI, invece, la riduzione scenderebbe dal 67% al 50%.
La proposta di legge fa riferimento a “una sola unità immobiliare ad uso abitativo”. Il testo non menziona esplicitamente le pertinenze. Sarà necessario attendere eventuali chiarimenti ministeriali o le delibere dei singoli Comuni per verificare se il beneficio si estenda anche a box e cantine accatastate separatamente.
Sì, è ragionevole attendersi che i Comuni richiedano la presentazione della dichiarazione IMU per attestare il possesso dei requisiti previsti dalla nuova normativa.
Fonti e riferimenti normativi
- D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR)
- Legge 30 dicembre 2020 n. 178, art. 1, comma 48
- Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, commi 739-783
- Proposta di legge C. 1379 (Ricciardi e altri)
- Risoluzione Ministero dell’Economia e delle Finanze n. 5/DF dell’11 giugno 2021
- Risposta MEF alla Videoconferenza del 21 gennaio 2021
- Procedura INFR(2025)4015 – Lettera di costituzione in mora della Commissione europea in materia di agevolazioni IMU e TARI per non residenti (luglio 2025)
