L’eredità di beni immobili è un argomento complesso che richiede un’attenta comprensione delle norme sulla successione e delle implicazioni fiscali. La successione rappresenta un fenomeno inevitabile che si verifica alla morte di un soggetto titolare di un patrimonio, ed è regolata per garantire la continuità della proprietà e la trasmissione dei beni.
Dunque l’eredità di beni immobili, nel nostro ordinamento, può essere trasmessa secondo due forme di successione. L’eredità dei beni immobili viene devoluta in base alla legge e li individua in base a rapporto di parentela e devolve a ciascuno di essi una quota del patrimonio ereditario, e la successione testamentaria dove il de cuius che ha fatto il testamento individua i successibili e le quote ad essi assegnate.
L’eredità di beni immobili comporta una serie di oneri fiscali che devono essere adempiuti dagli eredi. In primo luogo, si dovrà procedere al pagamento dell’imposta di successione è una tassa che si applica ai beni ricevuti in eredità.
Questo articolo fornisce una guida completa, spiegando le due principali forme di successione, gli obblighi fiscali connessi e i meccanismi legati alla divisione ereditaria
Indice degli Argomenti
Successione ereditaria: di cosa si tratta?
Per offrirti una quadro chiaro in tema di eredità di beni immobili è opportuno procedere ad individuare alcune nozioni in tema di successione.
La successione è un fenomeno necessario, che si verifica alla morte del soggetto titolare di un patrimonio. In questo caso, al fine di soddisfare esigenza di continuità, è necessario devolvere il patrimonio che egli lascia deve essere devoluto a qualche altro soggetto.
Laddove manchi il testamento o i successivi legittimi, cioè coloro ai quali la legge devolve l’eredità in mancanza di testamento, l’eredità si devolve in base all’art. 586 c.c. i beni sono devoluti allo stato, ciò sottolinea la necessarietà di predetto fenomeno.
Lo strumento principale per regolare la successione è il testamento, ed è l’unico strumento l’unico negozio che può essere mortis causa è il testamento. Si ricava dalla dicotomia fondamentale.
Tipologie di successione: legittima e testamentaria
La successione si verifica automaticamente alla morte del titolare del patrimonio, con lo scopo di trasferire i beni a uno o più successori. Il nostro ordinamento prevede due principali forme di successione:
- Successione legittima: si applica in assenza di testamento e distribuisce i beni in base ai rapporti di parentela, secondo le regole stabilite dal Codice Civile.
- Successione testamentaria: il testatore, tramite testamento, individua i beneficiari e le quote da assegnare.
Quando mancano sia un testamento sia successori legittimi, i beni del defunto vengono devoluti allo Stato, in conformità con l’articolo 586 del Codice Civile. Questo principio sottolinea la natura necessaria della successione.
Io potrei fare un testamento con cui dispongo solo una parte delle quote del patrimonio ereditario. Rispetto alle quote che non sono oggetto di testamento, si apre la successione legittima. A tal proposito, parliamo di quote e non singoli beni, in quanto ciò che caratterizza la chiamata all’eredità è l’attribuzione di una quota ideale del patrimonio successorio.
L’erede non è colui a cui vengono lasciati i singoli beni di regola, a meno che i singoli non siano individuati per simboleggiare una quota, che è al istitutio ex recerta, ma quel bene è quota.
L’istituzione si caratterizza per la chiamata per quote. L’erede, dunque, può subentrare per l’intero o per quota subentra nella totalità dei rapporti pro quota. La successione si definisce universalmente pro quota, l’erede subentra in tutti i rapporti ereditari che fanno parte del patrimonio proporzionalmente alla quota. Tutto questo devoluzione eredità per legge o per testamento, non ci sono alternative, non c’è devoluzione contrattuale, il contratto è escluso dalla regolazione del fenomeno successioni. Questo è il divieto del patto successorio istitutivi.
La combinazione delle due successioni
In alcuni casi, la successione può essere sia legittima sia testamentaria. Se il testamento dispone solo per una parte del patrimonio, la quota rimanente viene distribuita secondo le regole della successione legittima. Tuttavia, il nostro ordinamento esclude la possibilità di contratti che regolano direttamente la successione, vietando i cosiddetti patti successori.
Divisione ereditaria
Il contratto di divisione convenzionale, del patrimonio ereditario, è un contratto inter vivos con effetti costitutivi non meramente dichiarativi. Non è un contratto di mero accertamento, ma modifica la realtà giuridica con effetti costitutivi e retroattivi.
Il contratto di divisione determina l’apporzionamento trasforma le quote ideali in porzioni materiali del bene, prima della divisione ciascuno ha la quotona, per effetto della divisone ho la proprietà esclusiva della proprietà esclusiva dai beni, passa dalla comunione alla proprietà esclusiva, dalla quota alla porzione materiale.
Viene meno la contitolarità e diventa proprietario esclusivo di beni che vengono assegnati in sede di divisione. questo è effetto costitutivo modificativo. E’ un negozio che retroagisce, dunque è necessariamente costitutivo.
La retroattività è espressamente prevista dal legislatore, infatti ogni coerede si considera come se fosse proprietario esclusivo sin dall’apertura della successione. Dunque, per effetto del contratto di divisione si genera una fictio iuris, che garantisce la continuità nella titolarità del patrimonio.
Divisione e eredità di beni immobili
La divisione trova applicazione anche con riferimento all’eredità di beni immobili. Questa, consistendo in un contratto inter vivos, soggiace alla disciplina delle nullità urbanistiche, deve contenere la menzione del titolo sulla cui base l’immobile è stato realizzato. Se l’immobile è dovrebbe operare la nullità urbanistica di cui all’art. 46 TU edilizia.
La nullità urbanistica è un’invalidità formale e testuale, è sufficiente che ci sia il titolo riferito a quell’immobile, affinché sia soddisfatto il requisito formale.
L’invalidità opera se il contratto non indica il titolo, se l’immobile è abusivo in questo caso la mancata indicazione del titolo denota oggettiva inesistenza. Nel caso, invece, in cui sia dotato del titolo, ma non sia stato per errore indicato, la nullità può essere sanata con tardiva indicazione.
Ovviamente, laddove il titolo sia falso, non è possibile procedere alla sanatoria. Quindi la nullità opera in caso di radicale manca del titolo o manca menzione di un titolo esistente. Se il titolo esiste la posso sanare se manca completamente la posso sanare, la circostanza che il bene non sia conforme non rileva, non comporta la nullità del contratto.
Divisione parziale
Questi principi valgono anche in sede di divisione ereditaria. Quindi non è possibile effettuare la divisione dell’immobile abusivo in quanto la divisione sarebbe nulla. Ciò tuttavia, sembra contrastare con il principio dell’integralità della divisione.
In realtà il principio di integralità della divisione, non opera quando è giuridicamente impossibile, come in questo caso. Dunque, è possibile operare una divisione parziale, siccome quella integrale sarebbe nulla.
Il principio di universalità è derogabile o nei casi previsti dalla legge o c’è il consenso di tutti o quando è giuridicamente impossibile. In questo caso la divisione è giuridicamente impossibile per le ragioni dette. In questo caso, l’erede può imporre la divisione senza immobile abusivo. Se non si raggiunge l’accordo, è possibile ricorrere alla divisione giudiziale.
Tassazione ed eredità di beni immobili
L’eredità di beni immobili comporta una serie di oneri fiscali che devono essere adempiuti dagli eredi. In primo luogo, si dovrà procedere al pagamento dell’imposta di successione è una tassa che si applica ai beni ricevuti in eredità. C’è chi la considera un prelievo supplementare su patrimoni già tassati, chi invece la invoca come misura anti-diseguaglianza.
In Italia è stata introdotta nel 1862 come tassa “liberale“, ha lo scopo di combattere la rendita, promuovere la mobilità sociale e garantire pari opportunità a tutti attraverso la redistribuzione di ricchezza.
Inoltre, se non l’erede non rinuncia all’eredità e il valore è superiore a 100mila euro o se l’eredità comprende beni immobili, bisogna presentare in via telematica – tramite commercialista o Caf – la dichiarazione di successione.
Imposta di successione
L’imposta di successione si applica ai beni ricevuti in eredità e varia in base al grado di parentela con il defunto:
- Coniuge, figli, genitori e nipoti: 4% sul valore che eccede 1 milione di euro.
- Fratelli e sorelle: 6% sul valore che eccede 100.000 euro.
- Altri parenti fino al 4° grado: 6% senza franchigia.
- Soggetti non legati da vincoli di parentela: 8% senza franchigia.
- Disabili: franchigia di 1,5 milioni di euro.
Imposte Ipotecarie e Catastali
Oltre all’imposta di successione, gli eredi devono pagare le imposte ipotecarie e catastali, che si applicano rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile.
L’imposta ipotecaria è è un’imposta indiretta dovuto in maniera fissa che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari, ed è disciplinata dal decreto legislativo n. 347 del 1990. L’imposta è dovuta applicando al valore dell’immobile un’aliquota fissa, equivalente al 2%.
Mentre l’imposta catastale è è dovuta, invece, ogni volta che si esegue una voltura catastale, in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali. Anche in questo caso si calcola in una percentuale fissa, ossia si applica l’aliquota dell’1% sul valore delle quote dell’immobile.
In caso di agevolazioni per la prima casa, queste imposte sono ridotte a 200 euro ciascuna, a condizione che l’erede trasferisca la residenza entro 18 mesi e non possieda altre abitazioni nello stesso Comune.
Conclusioni
La gestione dell’eredità di beni immobili è un processo che richiede conoscenze specifiche sia dal punto di vista normativo sia fiscale. Con una corretta pianificazione, è possibile ottimizzare la trasmissione dei beni e ridurre gli oneri fiscali. Per qualsiasi dubbio o necessità, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista esperto in successioni e fiscalità. Nel caso contattaci per ricevere tutte le info per una consulenza personalizzata.
