Accade di sovente che i proprietari, una volta restituito l’immobile dato in locazione, si ritrovino di fronte a danni o rotture di parti dell‘immobile. Nel contratto di locazione il conduttore è tenuto a restituire l’immobile in buono stato di conservazione. Egli è obbligato a custodire l’immobile nel modo adeguato, qualora contravvenisse a tale obbligo potrebbe andare incontro a responsabilità civili e penali.
Nei casi in cui l’inquilino danneggi l’immobile durante il periodo di locazione è tenuto a rimborsare e risarcire il proprietario per il danno procurato. In caso di danneggiamento è sempre previsto il risarcimento del danno come responsabilità civile, sia nel caso in cui sia stato procurato con l’intenzionalità sia se è stato provocato per colpa dell’inquilino.
Sono considerati danni per esempio, un sanitario o più, rotti, una porta o una finestra rotte, un mobile molto danneggiato o rotto. L’inquilino è anche tenuto al risarcimento del danno per il tempo in cui l’appartamento è rimasto sfitto per effettuare gli appena citati lavori di riparazione. In questo caso, l’importo previsto per il risarcimento è pari al canone per il periodo necessario alle riparazioni. Se i danni derivano dalla malafede dell’inquilino, il proprietario può denunciare l’inquilino per danneggiamento.
Danni causati dall’inquilino: quali conseguenze?
Il proprietario di un immobile che decide di concederlo in locazione può trovarsi a fare i conti con alcuni inconvenienti. Il primo rischio riguarda il mancato pagamento del canone di affitto pattuito da parte del conduttore. In tali casi, il proprietario può agire mediante il procedimento di sfratto. Tuttavia, può anche accadere l’ipotesi in cui il conduttore danneggi l’immobile.
Cosa fare in questi casi?
La legge prevede che le spese di ripristino dell’appartamento locato siano a carico del locatore, fatte salve però le spese che è necessario sostenere a causa della negligenza del conduttore nella custodia dell’immobile. Quindi, nonostante la legge tuteli la posizione del proprietario non è facile provare la negligenza del conduttore.
Se i danni riguardano la struttura dell’immobile e non sono stati causati direttamente dall’inquilino, la responsabilità può ricadere sul proprietario.
Solitamente nel contratto di locazione viene riportata la descrizione dell’immobile, con particolare riferimento allo stato di conservazione e di manutenzione dello stesso e con precisa menzione degli eventuali danni o malfunzionamenti già sussistenti. Inoltre, è opportuno stabilire nel contratto di locazione che, le parti al termine del periodo concordato, redigano un verbale nel quale indicheranno le eventuali difformità rispetto allo stato originario.
La Corte di Cassazione nella sentenza n. 27418/2021 ha previsto anche la possibilità che, il locatore si rifiuti di ricevere l’immobile in restituzione, in caso di danneggiamento da parte del conduttore e il mancato risarcimento dei danni da parte dello stesso.
Responsabilità civile del conduttore
Il conduttore è responsabile della distruzione e del deterioramento dell’immobile durante la locazione. Il conduttore è responsabile nei confronti del proprietario dell’immobile anche se i danni sono stati causati da terzi. Il conduttore è tenuto a risarcire i danni, compresi i canoni dovuti fino alla scadenza del contratto.
Spesso, i proprietari richiedono un deposito cauzionale che può essere utilizzato per coprire eventuali danni.
Il risarcimento del danno è una responsabilità civile e non tiene conto della volontarietà e intenzionalità del comportamento. Tuttavia, se i danni si sono verificati a causa di eventi inevitabili e imprevedibili, l’inquilino non può essere considerato responsabile, se:
- I danni sono dovuti al normale invecchiamento del bene come l’ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri, la presenza di pochi e piccoli fori sulle pareti;
- Il danno che ha determinato la distruzione o il deterioramento è casuale o non è imputabile a lui, pensiamo al caso di un incendio dovuto a causa estranee all’inquilino.
Qualora il locatore abbia intenzione di chiedere il risarcimento dei danni subiti, dovrebbe prima di procedere far effettuare una perizia da parte di un tecnico specializzato e presentarla come prova dell’entità dei danni.
La Corte di Cassazione ha chiarito che, l’inquilino che restituisce l’immobile con gravi danni è tenuto a rimborsare il locatore per le spese necessarie a sostenere i lavori di riparazione, e di risarcirlo per il tempo in cui l’immobile è rimasto necessariamente sfitto a causa dei lavori. Il risarcimento è pari al canone per il periodo necessario alle riparazioni. Il proprietario non deve dimostrare di aver ricevuto altre richieste di affitto.
Responsabilità generali dell’Inquilino
Le responsabilità generali dell’inquilino in un contratto di locazione possono essere così schematizzate:
- Danni al bene locato: L’inquilino è responsabile per i danni causati all’immobile durante la locazione, a meno che non si tratti di usura normale o di eventi esterni imprevedibili. Questo include danni a pareti, pavimenti, impianti e arredi forniti dal proprietario;
- Obbligo di manutenzione: L’inquilino deve mantenere l’immobile in buone condizioni e segnalare tempestivamente eventuali problemi o danni al proprietario;
- Riparazione e rimborso: Se l’inquilino causa danni, è tenuto a ripararli o a rimborsare il proprietario per le spese necessarie per la riparazione.
Responsabilità penale del conduttore
In caso di danneggiamento doloso dell’immobile, l’inquilino va incontro ad una responsabilità penale. Il reato di danneggiamento è soltanto doloso e non colposo, pertanto, in caso di danneggiamento volontario è possibile denunciare l’inquilino per danneggiamento, aggravato se commessi su un edificio di interesse storico o artistico o posto nel perimetro dei centri storici.
In caso di sottrazione di oggetti dell’appartamento di proprietà del locatore l’inquilino può essere denunciato per appropriazione indebita.
Conclusioni
È essenziale che entrambe le parti comprendano le loro responsabilità e diritti. Un contratto ben redatto può prevenire conflitti e chiarire le aspettative riguardo ai danni, garantendo una gestione più serena della locazione.
È fondamentale che il contratto di locazione contenga clausole chiare riguardo alla responsabilità per i danni. Queste clausole possono specificare quali tipi di danni sono coperti e quali no.
Spesso, i proprietari richiedono un deposito cauzionale che può essere utilizzato per coprire eventuali danni all’immobile. Questo deposito viene restituito all’inquilino al termine della locazione, dedotte le eventuali spese per riparazioni.
In ogni caso per il locatore può essere utile stipulare un’apposita assicurazione che copra danni accidentali all’immobile o ai beni personali.
Utilizzare una combinazione di questi servizi e pratiche preventive può ridurre significativamente il rischio di danni durante la locazione, garantendo una gestione più sicura e serena dell’immobile.
