Credito prima casa: ora hai 2 anni per vendere

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che puoi vendere la tua vecchia casa entro 2 anni dall’acquisto della nuova e mantenere tutte le agevolazioni fiscali. Scopri come funziona e cosa cambia per te.

Dal 1° gennaio 2025, il tempo per vendere la vecchia prima casa è passato da 1 anno a 2 anni. Questa modifica vale sia per le agevolazioni prima casa che per il credito d’imposta. A chiarire questo aspetto ci ha pensato la risposta ad interpello n. 197 del 30 luglio 2025 dell’Agenzia delle Entrate, la quale ha specificato (con un’interpretazione adeguatrice decisamente favorevole al contribuente) che il termine biennale riguarda anche il credito di imposta per il riacquisto (art. 7 della L. 448/98).

Il problema nasceva dal fatto che l’art. 1, comma 116, della L. 207/2024 aveva esteso da uno a due anni il termine per vendere l’ex prima casa mantenendo l’agevolazione, ma non aveva modificato l’art. 7 della L. 448/98, creando una potenziale disparità di trattamento.

Acquisto nuova prima casa con impegno a vendere la “vecchia” entro 2 anni

L’art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al DPR n. 131/86, sostituendo le parole “entro un anno” con “entro due anni“. Questa modifica consente al contribuente di acquistare una nuova prima casa pur essendo ancora proprietario di un’abitazione agevolata, purché si impegni a vendere quest’ultima entro due anni dal nuovo acquisto.

La ratio dell’intervento normativo è chiaramente quella di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione, come espressamente dichiarato nella relazione tecnica alla legge di bilancio.

Per approfondire: Credito di imposta per il riacquisto della prima casa.

L’interpretazione estensiva

Il credito d’imposta ex art. 7 della L. 448/98 consente di recuperare l’imposta di registro o l’IVA pagata sul precedente acquisto agevolato quando si procede al riacquisto di un’altra prima casa. Originariamente la norma prevedeva che il credito spettasse solo quando l’acquisto della nuova abitazione avvenisse entro un anno dall’alienazione della precedente.

Già con la Circolare 8 aprile 2016 n. 12/E, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che il credito spetta anche nel caso inverso, quando cioè l’acquisto precede la vendita, purché tra i due atti non intercorresse più di un anno. Questa interpretazione si basava sulla necessità di mantenere coerenza con la riforma che aveva introdotto maggiore flessibilità nei tempi per la dismissione dell’immobile pre-posseduto.

Il caso pratico risolto dall’interpello

Il contribuente che si era rivolto all’Agenzia delle Entrate aveva acquistato nel novembre 2024 una nuova prima casa richiedendo sia l’agevolazione sia il credito d’imposta, impegnandosi alla rivendita entro un anno. Con l’entrata in vigore del nuovo termine di due anni per l’agevolazione, si poneva il dubbio sulla possibilità di applicare lo stesso termine anche al credito d’imposta.

L’Agenzia ha risposto affermativamente, chiarendo che il nuovo termine di due anni si applica non solo agli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche a tutti gli acquisti per i quali alla stessa data il previgente termine di un anno non fosse ancora scaduto.

Le conseguenze operative per i contribuenti

La decisione dell’Agenzia delle Entrate produce effetti pratici immediati e significativi:

• Per gli acquisti effettuati nel 2024: Se al 31 dicembre 2024 non era ancora decorso il termine di un anno per la vendita dell’ex prima casa, il contribuente può beneficiare dell’estensione a due anni sia per mantenere l’agevolazione sia per conservare il diritto al credito d’imposta.
• Concessione provvisoria: Questo viene concesso in via provvisoria a condizione che l’abitazione agevolata pre-posseduta venga alienata entro il termine di due anni dal nuovo acquisto. In caso di mancato rispetto del termine, si verifica sia la decadenza dall’agevolazione sia il venir meno del credito d’imposta.

Il ragionamento giuridico dell’Amministrazione

L’Agenzia delle Entrate ha fondato la sua interpretazione su un principio di coerenza sistematica. Considerando che la ratio della recente modifica legislativa è la medesima dell’intervento precedente (agevolare la sostituzione del primo acquisto agevolato), e che già in passato si era riconosciuta la necessità di estendere al credito d’imposta gli effetti delle novità normative relative all’agevolazione prima casa, l’estensione deve operare anche per il termine di due anni.

Diversamente, il nuovo termine di due anni per l’agevolazione finirebbe per pregiudicare il diritto al credito sul nuovo acquisto, creando un’ingiustificabile disparità di trattamento.

Casi pratici di applicazione del termine biennale

Vediamo, di seguito, alcuni esempi di applicazione utili ai contribuenti che vogliono acquistare una nuova abitazione vendendo la vecchia (nei termini previsti).

Caso 1 – Acquisto novembre 2024: Un contribuente che ha acquistato nel novembre 2024 una nuova prima casa, impegnandosi alla vendita entro un anno, può beneficiare dell’estensione a due anni se al 31 dicembre 2024 il termine annuale non era ancora decorso. In questo specifico caso, potrà vendere entro novembre 2026 mantenendo sia l’agevolazione prima.

Caso 2 – Acquisto post 1° gennaio 2025: Per tutti gli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2025, si applica automaticamente il termine biennale per la vendita dell’immobile pre-posseduto, con piena applicazione sia dell’agevolazione.

Caso 3 – Doppia operazione simultanea: È possibile acquistare una nuova prima casa pur essendo già proprietari di un’abitazione agevolata nello stesso Comune, purché ci si impegni alla vendita entro due anni. In questa ipotesi, il contribuente può richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto.

Conseguenze del mancato rispetto dei termini

Se il contribuente non aliena l’immobile pre-posseduto entro il termine di due anni dal nuovo acquisto, decade dall’agevolazione prima casa fruita per il riacquisto. Questo comporta l’obbligo di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata già versata.

Come precisato nella risposta ad interpello n. 197/2025, in caso di mancato rispetto del termine biennale, “verrà meno il diritto al credito d’imposta“. Il contribuente dovrà quindi restituire l’importo utilizzato in compensazione.

La decadenza comporta l’applicazione di sanzioni amministrative e il pagamento di interessi moratori calcolati dal momento in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata. L’importo complessivo può risultare significativo, considerando che si applica sulla differenza tra aliquota ordinaria e agevolata

Prospettive future

L’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, pur essendo chiaramente favorevole al contribuente, solleva alcune riflessioni sulla tecnica normativa. Il fatto che l’Amministrazione debba ricorrere a interpretazioni adeguatrici per colmare lacune legislative evidenzia la necessità di maggiore coordinamento tra le diverse disposizioni che disciplinano il settore immobiliare.

Resta inoltre da chiarire se l’estensione del termine a due anni valga anche nel caso “standard“ in cui la vendita precede il riacquisto, questione che l’interpello non ha affrontato direttamente ma che appare logicamente conseguente ai principi enunciati.

La prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate dimostra comunque una chiara volontà di interpretazione sistematica delle norme agevolative, privilegiando soluzioni che favoriscano la mobilità immobiliare e riducano gli ostacoli al cambio dell’abitazione principale.