Immobili inagibili ed agevolazioni fiscali

Un immobile inagibile è un edificio o una struttura che non può essere utilizzata per il suo scopo previsto a causa di condizioni che ne compromettono la sicurezza, l’abitabilità o la funzionalità. Queste condizioni possono essere il risultato di diversi fattori, tra cui danni strutturali gravi, mancanza di servizi essenziali come acqua o elettricità, o danni causati da eventi naturali come terremoti, alluvioni, o incendi. Per questi immobili è prevista la riduzione del 50% della base imponibile ai fini IMU.

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Gli immobili inagibili sono tutte quelle strutture che non sono di fatto abitabili, e le cause possono essere molteplici. Si può trattare di immobili che comporterebbero gravi rischi per la sicurezza, in quanto sono in parte o completamente in pericolo di crollo, oppure non hanno le autorizzazioni necessarie per essere agibili.

Nel caso di immobili inagibili è possibile renderli agibili unicamente applicando specifici lavori di ristrutturazione, per garantire la sicurezza degli stessi. Immobili inagibili possono anche essere quelli che sono stati soggetti a eventi naturali come i terremoti, che hanno causato parte della distruzione della struttura, oppure la distruzione completa dell’immobile.

Molti si chiedono come funzionano le normative fiscali a proposito degli immobili inagibili: come deve comportarsi il cittadino che viene in possesso di un immobile inagibile, che si trova in uno stato di degrado parziale o totale?

Andiamo a vedere da vicino in questo articolo come funzionano le imposte che riguardano gli immobili per tutti quei soggetti che vengono in possesso di una struttura inagibile, e come è possibile renderla nuovamente agibile.

Cosa si intende per fabbricato?

Per fabbricato si intende la singola unità immobiliare iscritta o iscrivibile a catasto e avente rendita propria. La rendita è il valore che viene attribuito all’immobile e sul quale vengono calcolate le imposte.

Cos’è un fabbricato inagibile?

Con il termine fabbricato inagibile si intende quell’immobile “il cui degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma solo con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia”. Un immobile inagibile è un edificio o una struttura che non può essere utilizzata per il suo scopo previsto a causa di condizioni che ne compromettono la sicurezza, l’abitabilità o la funzionalità. Queste condizioni possono essere il risultato di diversi fattori, tra cui danni strutturali gravi, mancanza di servizi essenziali come acqua o elettricità, o danni causati da eventi naturali come terremoti, alluvioni, o incendi.

In generale, un immobile viene dichiarato inagibile da un’autorità competente, come un ufficio tecnico comunale, dopo un’accurata valutazione che considera aspetti come la sicurezza strutturale, l’igiene, l’accessibilità e altri standard abitativi essenziali.

Una volta dichiarato inagibile, l’immobile non può essere occupato finché non vengono eseguiti i necessari interventi di riparazione o miglioramento per riportarlo a uno stato che soddisfi i requisiti legali di abitabilità e sicurezza. Questo status può avere anche implicazioni fiscali, come l’esenzione o la riduzione di alcune tasse immobiliari, incluse potenzialmente l’IMU (Imposta Municipale Propria), a seconda delle normative locali.

Denuncia di variazione catastale

Il contribuente che possiede un immobile, non utilizzato perché inagibile o per accertato degrado fisico, pensiamo agli immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti o per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, può avviare la specifica procedura di variazione catastale. La denuncia di variazione, se inviata entro il 31 gennaio, è efficace per l’anno in cui la stessa è stata prodotta e per quelli successivi.

Non occorre effettuare la denuncia di variazione se l’inagibilità è determinata da eventi calamitosi e tale condizione risulta dal certificato del Comune che attesta la distruzione ovvero l’inagibilità totale o parziale del fabbricato.

Immobili inagibili e eventi naturali

Come accennato prima, può accadere che un immobile sia inagibile a causa di un grave evento naturale, come ad esempio un terremoto. In questi casi solitamente non bisogna procedere con la denuncia di variazione catastale, in quanto è lo stesso comune ad attestare l’inagibilità totale o parziale dell’immobile.

In questo caso si tratta di un particolare evento che ha portato all’inagibilità della struttura, per cui si presuppone che venga abbattuto definitivamente, oppure venga ristrutturato è rimesso nuovo. Tuttavia la realtà è molto differente, e a volte ci va moltissimo tempo prima che queste case diventino nuovamente agibili, soprattutto a causa di rallentamenti nei lavori.

Sulla ricostruzione di questi immobili infatti è necessario presentare dei progetti completi, e avere a disposizione fondi per la ricostruzione. In alcune zone d’Italia dove sono avvenuti grandi terremoti purtroppo sono ancora presenti moltissime case di fatto inagibili e inabitabili.

Come accertare l’inagibilità di un immobile?

Un immobile inagibile è considerato tale nel momento in cui esiste una inagibilità stabilita a causa del degrado dello stesso: si tratta di una struttura diroccata o pericolante, oppure distrutta in parte o totalmente. Un immobile è inagibile nel momento in cui non è possibile migliorare la sua situazione tramite lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma è necessario intervenire tramite una ristrutturazione apposita dell’immobile.

A causa della pericolosità di questi edifici, l’immobile non deve venire utilizzato, e per poter confermare l’inagibilità della struttura è necessario che un proprietario chieda una perizia al comune di riferimento. Un tecnico qualificato, come un ingegnere o un architetto, effettua un’ispezione iniziale per valutare le condizioni dell’immobile. Questo professionista esaminerà la struttura per rilevare eventuali danni o difetti che possono compromettere la sicurezza o l’abitabilità. La relazione tecnica deve essere poi presentata all’autorità locale competente, come l’ufficio tecnico del comune. Questo passaggio è fondamentale per ottenere un riconoscimento ufficiale dello stato di inagibilità.

Ruolo delle autorità locali

L’autorità locale, spesso attraverso i suoi tecnici o ingegneri, valuterà la relazione e, se necessario, effettuerà ulteriori ispezioni per confermare lo stato dell’immobile. Se l’autorità locale conferma che l’immobile non è sicuro o abitabile, emetterà una dichiarazione ufficiale di inagibilità. Questo documento è importante sia per fini legali che assicurativi. Dopo che i necessari interventi di riparazione o ristrutturazione sono stati completati, un’ulteriore ispezione può essere richiesta per verificare che l’immobile soddisfi ora i requisiti di sicurezza e abitabilità. Se l’immobile viene ritenuto nuovamente sicuro e abitabile, l’autorità locale ha la possibilità di revocare la dichiarazione di inagibilità, permettendo così la sua rioccupazione.

Anche questi immobili, come quelli agibili, sono tassabili, in quanto proprietà del soggetto. Tuttavia si può procedere tramite questa variazione catastale con l’abbassamento della rendita catastale stessa. Per quanto riguarda infatti i fabbricati che vengono dichiarati come inagibili o inabitabili, è possibile ottenere un’agevolazione sull’IMU.

Immobili inagibili e riduzione del 50% della base imponibile IMU

L’IMU, Imposta Municipale Unica, si applica su tutti gli immobili di proprietà dei cittadini italiani, ad esclusione dell’immobile adibito a prima abitazione. Questo significa che anche i cittadini che possiedono immobili inagibili o inabitabili di fatto, devono provvedere al pagamento di questa imposta. Questo principio è valido anche se i soggetti non utilizzano queste strutture.

L’articolo 1, comma 747, lettera b), Legge n. 160/2019 stabilisce la riduzione della base imponibile del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, in alternativa, il contribuente ha facoltà di rendere una autocertificazione che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.

Per poter trovare applicazione la riduzione occorre che:

• L’immobile non sia utilizzato, anche per usi difformi rispetto alla destinazione originaria;
• L’agevolazione non si applica ai fabbricati oggetto di interventi di demolizione o di recupero edilizio ai sensi dell’art. 3, lettere c), d) ed f), DPR n. 380/2001.

Può accadere che un soggetto erediti, oppure ottenga in donazione, un immobile di fatto inagibile, per diversi motivi. In questo caso è bene informarsi sulle condizioni fiscali che regolamentano anche queste strutture, al pari merito di come succede con gli immobili agibili di proprietà. Può anche accadere che l’immobile sia inagibile per un periodo proprio perché soggetto a ristrutturazione, l’agevolazione in questo caso si applica solamente per il periodo specifico.

Immobili inagibili soggetti ad IMU esenti da IRPEF

Gli immobili inagibili o inabitabili per i quali si versa l’IMU (seppur in misura ridotta) non sono assoggettati all’IRPEF e alle relative addizionali (circ. Agenzia Entrate 11.3.2013 n. 5). Nel modello 730 o REDDITI PF, tuttavia, nei quadri B o RB, devono essere indicati tutti i fabbricati, compresi quelli i cui redditi sono sostituiti dall’IMU.

Immobili inagibili: altre imposte e rivendita

Per quanto riguarda le altre imposte presenti sugli immobili, deve essere ricordato che tutti gli immobili inagibili o inabitabili per cui si paga l’IMU, anche con il 50% di riduzione, non sono assoggettabili all’IRPEF o a tutte le addizionali aggiuntive.

A questo punto è utile chiarire come comportarsi nel caso in cui si ottenga un immobile inagibile, in eredità o in donazione, e lo si intenda rivendere. Bisogna sapere che secondo le norme italiane un immobile che è sprovvisto di certificato di abitabilità è vendibile, ma con una serie di problematiche. La vendita di un immobile che non dispone dell’agibilità non è vietata. Quello che conta è che l’acquirente sia consapevole dello stato di fatto e di diritto del bene. È fondamentale essere completamente trasparenti riguardo allo stato di inagibilità dell’immobile con i potenziali acquirenti. Ciò include la condivisione di tutte le relazioni tecniche e documentazioni che attestano lo stato dell’immobile.

Vendere un immobile privo di certificato di agibilità non rende l’atto di vendita nullo, ma consente all’acquirente di rescindere il contratto e chiederne gli eventuali danni (Corte di Cassazione Sent. n. 34211 del 21/11/2022).

Durante la vendita, tutte le clausole contrattuali devono riflettere chiaramente lo stato di inagibilità dell’immobile. Questo aiuta a prevenire future dispute legali. È consigliabile far redigere o revisionare il contratto da un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Valutazione dell’immobile

Il valore di un immobile inagibile potrebbe essere significativamente inferiore rispetto a un immobile agibile. Potrebbe essere necessario consultare un valutatore immobiliare professionista per determinare un prezzo di vendita adeguato che tenga conto dello stato dell’immobile.

Agevolazioni per la ristrutturazione

Attualmente lo stato ha previsto diversi sostegni e agevolazioni fiscali per poter ristrutturare un immobile. È possibile avvalersi di queste agevolazioni fiscali per rimettere in sesto un immobile che altrimenti continuerebbe essere inagibile. Può essere infatti una buona scelta quella di vendere una struttura ereditata o donata come investimento per il futuro. Tuttavia, per quanto riguarda gli immobili inagibili può accadere di trovarsi in una spiacevole situazione. Ovvero, il caso in cui si continua a pagare l’imposta IMU (anche se del 50%) pur non potendo abitare all’interno della struttura, non potendola mettere in affitto o vendere.

Per questo motivo si consiglia di procedere tramite una ristrutturazione specifica per rimettere a nuovo l’immobile, e venderlo così a terzi, oppure sceglierlo come propria abitazione. Assicurarsi, infine, che tutta la documentazione sia in ordine, inclusi eventuali permessi di costruzione o di ristrutturazione, certificazioni di sicurezza, e rapporti di ispezione.

Conclusioni

Gli immobili inagibili rappresentano una sfida sia per i proprietari che per il mercato immobiliare. Essenziali sono la consapevolezza e la comprensione delle implicazioni legali, fiscali e di sicurezza che accompagnano la gestione di tali proprietà. È importante che i proprietari affrontino proattivamente le questioni legate all’inagibilità, sia per salvaguardare il valore del loro investimento sia per assicurare la sicurezza e il benessere della comunità. La collaborazione con professionisti qualificati e il rispetto delle normative locali sono cruciali in questo processo. Alla fine, mentre un immobile inagibile può sembrare un onere, con la giusta gestione e investimento, può trasformarsi in un’opportunità sia di rinnovamento urbano sia di profitto personale.

Domande frequenti