Come sollecitare il pagamento di un canone di locazione

Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui scaturisce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Esso costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive, a carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione. 

Il canone di locazione consiste nella somma in denaro che un cittadino deve versare ad un altro per l’utilizzo di un bene, concesso in locazione, tramite la stipula di un contratto. Il pagamento del canone di locazione è a carico, nel caso di abitazione in affitto, dell’inquilino che vive all’interno dell’immobile concesso in uso dal proprietario.

Ogni canone di locazione esiste per via di un contratto stipulato tra proprietario e inquilino, e prevede una certa modalità di saldo della somma prevista per l’utilizzo del bene. Il locatore e il conduttore possono liberamente stabilire la cadenza con cui venga pagato il canone. Solitamente si tratta di un periodo mensile, trimestrale o quadrimestrale.

Può capitare che il pagamento del canone di locazione non avvenga entro i termini stabiliti, e il proprietario quindi non si vede accreditare la somma dovuta. Il proprietario può sollecitare il pagamento, ovvero richiedere il saldo della somma pattuita, rivolgendosi direttamente all’inquilino. Quando, nonostante il sollecito, il pagamento non avviene, si può procedere anche in altri modi, anche con lo sfratto degli inquilini. Nell’articolo, tutte le indicazioni utili nel caso particolare.

Canone di locazione: di cosa si tratta

Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui scaturisce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. L’inquilino quindi accetta di corrispondere al proprietario una certa somma di denaro, in base a quanto stabilito sul contratto.

Il canone di locazione è definito dall’art. 1571 c.c.:

Il canone di locazione rappresenta il corrispettivo della cessione in locazione di un bene al conduttore da parte del locatore. L’entità del canone di locazione è stabilita nel contratto di locazione, essa deve determinata o determinabile, pena la nullità del contratto.

Cosa succede se il canone di locazione non viene pagato

Il conduttore è inadempiente quando il canone non viene pagato per intero o in parte alle scadenze stabilite contrattualmente. In questo caso il conduttore viene definito moroso.

L’art. 5 della Legge n. 392/78, riferendosi alle locazioni ad uso abitativo, stabilisce che, il contratto può essere risolto a norma dell’art. 1455 c.c. , se il conduttore non paga il canone o gli oneri accessori per un importo superiore a quello di due mensilità di canone entro la scadenza pattuita.

Tale norma non trova applicazione per le locazioni destinate ad uso diverso da quello abitativo.

Ad ogni modo, se non hai intenzione di risolvere il contratto di locazione, ma la tua intenzione è di far adempiere il conduttore, la soluzione è procedere con la costituzione in mora del conduttore per sollecitare il pagamento del canone di locazione.

Come sollecitare il pagamento di un canone di locazione

Nel caso in cui l’inquilino non provveda al pagamento del canone di locazione nel termine previsto dal contratto di locazione, dopo aver provveduto a sollecitare il pagamento di persona o per telefono, è possibile sollecitare il pagamento mediante una lettera, da inviare tramite raccomandata con avviso di ricevimento al fine di avere una prova dell’avvenuta recezione da parte del destinatario. L’invio della lettera mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure mediante PEC, ti permetterà di intraprendere vie legali, qualora nonostante la lettera il conduttore non provveda al pagamento.

La lettera consentirà al conduttore di avere un ulteriore possibilità di adempiere. La lettera va redatta in carta semplice e, oltre ai dati del destinatario e del mittente, deve indicare chiaramente la mancata recezione del canone di locazione da parte del proprietario dell’immobile, con l’invito rivolto al conduttore di adempiere all’obbligo il prima possibile.

Pertanto, il primo passo da compiere è quello di inviare o consegnare una lettera di messa in mora al conduttore inadempiente. L’art. 1219 c.c. sulla costituzione in mora del debitore infatti dispone che:

Elementi essenziali e struttura del sollecito

Per garantire la validità legale e l’efficacia del sollecito, il documento deve contenere alcuni elementi fondamentali:

Una corretta intestazione deve includere i dati completi sia del proprietario che dell’inquilino, comprensivi di nome, cognome e indirizzo. È importante inserire un riferimento preciso al contratto di locazione, citando il numero del contratto, la data di stipula e la durata dello stesso.

L’oggetto della lettera deve indicare chiaramente che si tratta di un “Sollecito di pagamento per canone di locazione“, seguito dal corpo del testo che descrive la situazione in modo oggettivo e preciso. Nel corpo della lettera va specificato dettagliatamente l’importo dovuto, i periodi a cui si riferisce e il termine entro cui effettuare il pagamento.

È fondamentale includere una chiara indicazione delle conseguenze in caso di mancato pagamento, come l’avvio di procedure legali o lo sfratto per morosità. Infine, la lettera deve essere datata e firmata dal proprietario per conferirle piena validità.

La notifica al debitore

La lettera dev’essere recapitata con dei mezzi che garantiscano l’avvenuta conoscenza della costituzione in mora da parte del debitore, ovvero mediante raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. La lettera di messa in mora al conduttore inadempiente, deve contenere:

• Il titolo da cui scaturisce il diritto ad ottenere l’adempimento, ovvero il contratto di locazione;
• La formale costituzione in mora e l’intimazione all’adempimento;
• Il termine entro cui adempiere.

Qualora neanche l’invio di una lettera di sollecito, tramite raccomandata o PEC, abbia raggiunto l’effetto sperato, ovvero l’adempimento dell’obbligo di pagare il canone di affitto, non resta che intraprendere vie legali per ottenere la somma dovuta o, in alternativa, lo sfratto esecutivo.

Esempio di lettera di sollecito 

La lettera di sollecito rappresenta un documento formale di fondamentale importanza nel processo di recupero del credito. Deve essere redatta con attenzione, mantenendo un tono professionale e rispettoso, evitando espressioni aggressive o minacciose che potrebbero compromettere ulteriormente il rapporto con l’inquilino. Vediamo, di seguito, un esempio.

Gent.le Sig. …………………..
Via …………………..
Cap ……… Città …………………..

RACCOMANDATA A.R.

Oggetto: sollecito pagamento canone di locazione

Egregio Sig. …………………..
in qualità di proprietario dell’appartamento sito a ………………….. in via ………………….. a Lei concesso in locazione tramite contratto di affitto siglato in data ………………….., con la presente intendo sollecitare il pagamento del canone di locazione relativo al periodo ………………….., per un ammontare complessivo di € ……………, essendo stati da Lei interrotti i versamenti mensili unilateralmente e senza alcun motivo.

La avviso inoltre che trascorsi dieci giorni dalla recezione della presente senza che Lei abbia provveduto al pagamento sarò costretto a rivolgermi al giudice per chiedere lo sfratto esecutivo.

Distinti saluti

Luogo e data

Firma

Gestione del post-sollecito

Dopo l’invio del sollecito formale possono verificarsi diversi scenari che richiedono approcci differenti. Nel caso in cui l’inquilino risponda positivamente al sollecito e manifesti la volontà di pagare, ma si trovi in difficoltà economiche temporanee, è possibile valutare la definizione di un piano di rientro rateale che permetta di dilazionare i pagamenti arretrati nel tempo. Questo accordo dovrebbe sempre essere formalizzato per iscritto e firmato da entrambe le parti, specificando con precisione tempi e modalità di pagamento.

Se, invece, l’inquilino continua a non pagare, non risponde alle sollecitazioni o non rispetta l’accordo di rientro stipulato, il proprietario può procedere con l’avvio di azioni legali. In questo caso, è consigliabile affidarsi a un professionista del settore legale. Una lettera monitoria sottoscritta da un avvocato e proveniente da uno studio legale gode generalmente di maggiore considerazione da parte del debitore, aumentando le probabilità di ottenere il pagamento senza dover ricorrere a ulteriori misure.

Procedura di sfratto

Nel caso peggiore, è possibile quindi rivolgersi ad un giudice e chiedere l’annullamento del contratto in essere a causa della morosità dell’inquilino. A questo punto l’inquilino ha ancora la possibilità di procedere tempestivamente al versamento del denaro dovuto.

E la legge prevede anche un periodo definito come “termine di grazia” di 90 giorni prima di procedere allo sfratto, tempo disponibile per l’inquilino per recuperare le somme da versare per il pagamento del canone di locazione.

Lo sfratto decade quindi se l’inquilino provvede correttamente a pagare quanto dovuto al proprietario di casa. Se ciò non avviene invece, il proprietario può procedere con lo sfratto per morosità, chiedendo all’inquilino di lasciare l’immobile.

Per procedere, il proprietario di casa deve rivolgersi ad un avvocato, per cui possono essere presenti spese legali non indifferenti. Queste spese sono a carico del conduttore, ovvero dell’inquilino che si trova in una situazione di morosità. La procedura di sfratto può avvenire anche se in casa sono presenti inquilini minorenni, anziani e disabili.

Oltre allo sfratto, il giudice può emettere anche un decreto ingiuntivo per cui viene richiesto all’inquilino di allontanarsi dall’immobile e di pagare tutte le spese arretrate, incluse quelle legali.

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Il sollecito di pagamento del canone di locazione rappresenta uno strumento essenziale per il proprietario che si trova ad affrontare situazioni di morosità da parte dell’inquilino. Un approccio metodico e rispettoso delle procedure legali aumenta significativamente le possibilità di recuperare quanto dovuto, preservando al contempo i propri diritti.

È sempre consigliabile tentare prima una soluzione amichevole, mantenendo aperto il dialogo con l’inquilino, ma essere pronti a procedere per vie legali quando necessario. La documentazione accurata di tutti i passaggi effettuati risulta fondamentale per tutelarsi in caso di contenzioso futuro.