Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui scaturisce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Esso costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive, a carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione.
Il canone di locazione consiste nella somma in denaro che un cittadino deve versare ad un altro per l’utilizzo di un bene, concesso in locazione, tramite la stipula di un contratto. Il pagamento del canone di locazione è a carico, nel caso di abitazione in affitto, dell’inquilino che vive all’interno dell’immobile concesso in uso dal proprietario.
Ogni canone di locazione esiste per via di un contratto stipulato tra proprietario e inquilino, e prevede una certa modalità di saldo della somma prevista per l’utilizzo del bene. Il locatore e il conduttore possono liberamente stabilire la cadenza con cui venga pagato il canone. Solitamente si tratta di un periodo mensile, trimestrale o quadrimestrale.
Può capitare che il pagamento del canone di locazione non avvenga entro i termini stabiliti, e il proprietario quindi non si vede accreditare la somma dovuta. Il proprietario può sollecitare il pagamento, ovvero richiedere il saldo della somma pattuita, rivolgendosi direttamente all’inquilino. Quando, nonostante il sollecito, il pagamento non avviene, si può procedere anche in altri modi, anche con lo sfratto degli inquilini. Nell’articolo, tutte le indicazioni utili nel caso particolare.
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Canone di locazione: di cosa si tratta
Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui scaturisce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. L’inquilino quindi accetta di corrispondere al proprietario una certa somma di denaro, in base a quanto stabilito sul contratto.
Il canone di locazione è definito dall’art. 1571 c.c.:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo , verso un determinato corrispettivo
Il canone di locazione rappresenta il corrispettivo della cessione in locazione di un bene al conduttore da parte del locatore.
L’entità del canone di locazione è stabilita nel contratto di locazione, essa deve determinata o determinabile, pena la nullità del contratto.
Cosa succede se il canone di locazione non viene pagato?
Il conduttore è inadempiente quando il canone non viene pagato per intero o in parte alle scadenze stabilite contrattualmente. In questo caso il conduttore viene definito moroso.
L’art. 5 della L. n. 392/1978, riferendosi alle locazioni ad uso abitativo, stabilisce che, il contratto può essere risolto a norma dell’art. 1455 c.c. , se il conduttore non paga il canone o gli oneri accessori per un importo superiore a quello di due mensilità di canone entro la scadenza pattuita.
Tale norma non trova applicazione per le locazioni destinate ad uso diverso da quello abitativo.
Ad ogni modo, se non hai intenzione di risolvere il contratto di locazione, ma la tua intenzione è di far adempiere il conduttore, la soluzione è procedere con la costituzione in mora del conduttore per sollecitare il pagamento del canone di locazione.
Come sollecitare il pagamento di un canone di locazione
Nel caso in cui l’inquilino non provveda al pagamento del canone di locazione nel termine previsto dal contratto di locazione, dopo aver provveduto a sollecitare il pagamento di persona o per telefono, è possibile sollecitare il pagamento mediante una lettera, da inviare tramite raccomandata con avviso di ricevimento al fine di avere una prova dell’avvenuta recezione da parte del destinatario. L’invio della lettera mediante raccomandata con avviso di ricevimento oppure mediante PEC, ti permetterà di intraprendere vie legali, qualora nonostante la lettera il conduttore non provveda al pagamento.
La lettera consentirà al conduttore di avere un ulteriore possibilità di adempiere. La lettera va redatta in carta semplice e, oltre ai dati del destinatario e del mittente, deve indicare chiaramente la mancata recezione del canone di locazione da parte del proprietario dell’immobile, con l’invito rivolto al conduttore di adempiere all’obbligo il prima possibile.
Pertanto, il primo passo da compiere è quello di inviare o consegnare una lettera di messa in mora al conduttore inadempiente. L’art. 1219 c.c. sulla costituzione in mora del debitore infatti dispone che:
“Il debitore è costituito in mora mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto”.
La lettera dev’essere recapitata con dei mezzi che garantiscano l’avvenuta conoscenza della costituzione in mora da parte del debitore, ovvero mediante raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. La lettera di messa in mora al conduttore inadempiente, deve contenere:
- il titolo da cui scaturisce il diritto ad ottenere l’adempimento, ovvero il contratto di locazione;
- la formale costituzione in mora e l’intimazione all’adempimento;
- termine entro cui adempiere.
Qualora neanche l’invio di una lettera di sollecito, tramite raccomandata o PEC, abbia raggiunto l’effetto sperato, ovvero l’adempimento dell’obbligo di pagare il canone di affitto, non resta che intraprendere vie legali per ottenere la somma dovuta o, in alternativa, lo sfratto esecutivo.
Esempio di lettera di sollecito
Gent.le Sig. …………………..
Via …………………..
Cap ……… Città …………………..
RACCOMANDATA A.R.
Oggetto: sollecito pagamento canone di locazione
Egregio Sig. …………………..
in qualità di proprietario dell’appartamento sito a ………………….. in via ………………….. a Lei concesso in locazione tramite contratto di affitto siglato in data ………………….., con la presente intendo sollecitare il pagamento del canone di locazione relativo al periodo ………………….., per un ammontare complessivo di € ……………, essendo stati da Lei interrotti i versamenti mensili unilateralmente e senza alcun motivo.
La avviso inoltre che trascorsi dieci giorni dalla recezione della presente senza che Lei abbia provveduto al pagamento sarò costretto a rivolgermi al giudice per chiedere lo sfratto esecutivo.
Distinti saluti
Luogo e data
Firma
Procedura di sfratto
Nel caso peggiore, è possibile quindi rivolgersi ad un giudice e chiedere l’annullamento del contratto in essere a causa della morosità dell’inquilino. A questo punto l’inquilino ha ancora la possibilità di procedere tempestivamente al versamento del denaro dovuto.
E la legge prevede anche un periodo definito come “termine di grazia” di 90 giorni prima di procedere allo sfratto, tempo disponibile per l’inquilino per recuperare le somme da versare per il pagamento del canone di locazione.
Lo sfratto decade quindi se l’inquilino provvede correttamente a pagare quanto dovuto al proprietario di casa. Se ciò non avviene invece, il proprietario può procedere con lo sfratto per morosità, chiedendo all’inquilino di lasciare l’immobile.
Per procedere, il proprietario di casa deve rivolgersi ad un avvocato, per cui possono essere presenti spese legali non indifferenti. Queste spese sono a carico del conduttore, ovvero dell’inquilino che si trova in una situazione di morosità. La procedura di sfratto può avvenire anche se in casa sono presenti inquilini minorenni, anziani e disabili.
Oltre allo sfratto, il giudice può emettere anche un decreto ingiuntivo per cui viene richiesto all’inquilino di allontanarsi dall’immobile e di pagare tutte le spese arretrate, incluse quelle legali.
Blocco sfratti e pandemia
Le regole viste fino ad ora valgono in situazioni di normalità. Tuttavia, con l’arrivo della pandemia, sono state introdotte regole precise per quanto riguarda gli sfratti, in concomitanza con la forte crisi economica sopraggiunta.
Per diversi mesi infatti è stata attiva la misura del blocco sfratti, per cui molti inquilini che si trovavano in difficoltà con il pagamento del canone di locazione, non potevano essere sfrattati dai proprietari di casa.
Questo blocco sfratti da un lato ha agevolato gli inquilini in difficoltà economica, dall’altro lato però ha provocato non poche conseguenze per i proprietari di casa, che vedevano diminuire le entrate economiche pur mantenendo alte le spese per gli immobili, senza la possibilità di immetterli nuovamente sul mercato.
Attualmente il blocco sfratti non è più attivo, per cui i proprietari, di fronte a casi di morosità accertati, possono provvedere allo sfratto. Tuttavia è consigliato in questi casi di procedere per gradi, chiedendo il saldo del pagamento in un primo momento tramite avviso di tipo bonario, e solo successivamente rivolgendosi ad un avvocato o ad un giudice.
