Costituzione del diritto di usufrutto e cessione della nuda proprietà del medesimo immobile – trattamento fiscale – art. 67 del TUIR.
Non si genera un reddito diverso, ex art. 67 del TUIR, a carico di chi cede a titolo oneroso la piena proprietà di un immobile a due distinti soggetti che acquistino uno la nuda proprietà e l’altro il diritto di usufrutto.
Il D.L. n. 84/2025 ha finalmente chiarito il quadro con una norma di interpretazione autentica che elimina il rischio di doppia tassazione come reddito diverso e plusvalenza immobiliare. La cessione della piena proprietà a due acquirenti distinti non genera più redditi diversi per il venditore, limitando l’imposizione alla sola eventuale plusvalenza se ricorrono condizioni specifiche.
In questa guida completa, basata sulle ultime normative TUIR e sulla prassi dell’Agenzia delle Entrate, ti spiegherò passo per passo come applicare le nuove regole, evitare errori costosi e ottimizzare la tua pianificazione fiscale. Se stai valutando una cessione di questo tipo, continua a leggere per scoprire strategie concrete e casi pratici reali.
Indice degli argomenti
Quadro normativo riferimento
La svolta arriva con l’articolo 1-bis del D.L. n. 84/2025, una norma di interpretazione autentica retroattiva dal 1° gennaio 2024 che risolve definitivamente i dubbi interpretativi. Questa disposizione chiarisce l’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR, specificando quando si configura un reddito diverso e quando invece si tratta di semplice plusvalenza immobiliare.
La necessità del chiarimento nasce dalle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 92, legge n. 213/2023), che dal 1° gennaio 2024 ha stabilito una diversa imposizione per gli atti di cessione a titolo oneroso di beni immobili rispetto agli atti di costituzione di diritti reali di godimento.
Prima del chiarimento, l’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 133/2025 aveva creato forte incertezza interpretando restrittivamente la norma. L’Amministrazione finanziaria sosteneva che la cessione di un immobile a due soggetti distinti (uno per la nuda proprietà, l’altro per l’usufrutto) costituisse due negozi autonomi, generando:
- Reddito diverso sulla cessione dell’usufrutto (tassazione IRPEF progressiva);
- Plusvalenza immobiliare sulla cessione della nuda proprietà (se entro 5 anni).
Questa interpretazione contrastava con lo Studio n. 14-2024 del Consiglio Nazionale del Notariato, che aveva fin da subito letto correttamente la norma. La conseguenza era il blocco di numerose operazioni immobiliari per il timore di conseguenze fiscali inattese.
Box normativo: fonti chiave di riferimento
- D.L. n. 84/2025, art. 1-bis: Interpretazione autentica retroattiva dal 2024;
- Legge n. 213/2023, art. 1, c. 92: Modifiche alla disciplina plusvalenze;
- TUIR art. 67, c. 1, lett. h): Redditi diversi da diritti reali;
- TUIR art. 67, c. 1, lett. b) e b-bis): Plusvalenze immobiliari;
- Studio CNN n. 14-2024: Interpretazione notarile corretta.
Costituzione vs cessione di diritti reali
Il cuore della questione fiscale risiede nella distinzione tra costituzione e cessione di diritti reali di godimento. Questa differenza, apparentemente tecnica, ha implicazioni fiscali enormi per imprenditori e privati.
Costituzione di diritto reale: Si verifica quando il proprietario mantiene un diritto reale sul bene e ne costituisce uno nuovo a favore di terzi. In questo caso scatta il reddito diverso con tassazione IRPEF progressiva fino al 43% più addizionali.
Cessione integrale: Avviene quando il proprietario si spoglia completamente di ogni diritto reale, anche cedendo a soggetti diversi. Qui si applica solo l’eventuale plusvalenza immobiliare con possibilità di imposta sostitutiva al 26%.
Quando scatta il reddito diverso
Il reddito diverso si configura esclusivamente quando il cedente mantiene un diritto reale sul bene immobile dopo l’operazione. Esempi tipici:
- Cessione del solo usufrutto mantenendo la nuda proprietà;
- Costituzione di diritto di superficie su terreno di proprietà;
- Cessione di uso o abitazione mantenendo la proprietà.
La base imponibile si calcola come differenza tra corrispettivo percepito e spese specificamente inerenti (articolo 71, comma 2 TUIR), con tassazione IRPEF ordinaria.
Per approfondire:
- Nuda proprietà immobiliare.
- Calcolo usufrutto immobiliare: la tabella.
- Come funziona l’acquisto della nuda proprietà di un immobile?
Quando si applica solo la plusvalenza
La plusvalenza immobiliare è l’unica imposizione quando il venditore perde contestualmente e integralmente ogni diritto reale sul bene. Questo accade anche se la cessione avviene a favore di due soggetti distinti per usufrutto e nuda proprietà.
La plusvalenza scatta solo in presenza di condizioni temporali specifiche:
- Cessione entro 5 anni dall’acquisto (art. 67, lett. b TUIR), esclusi immobili ereditati o adibiti a prima casa per il maggior periodo;
- Cessione entro 10 anni se l’immobile ha beneficiato di interventi agevolati ex art. 119 DL 34/2020 (Superbonus).
Tabella aliquote comparative
| Tipologia reddito | Aliquota minima | Aliquota massima | Opzioni alternative |
|---|---|---|---|
| Reddito Diverso | 23% + addizionali | 43% + addizionali | Nessuna |
| Plusvalenza Immobiliare | 23% + addizionali | 43% + addizionali | Sostitutiva 26% |
| Sostitutiva 26% | 26% | 26% | – |
Evoluzione della posizione dell’Agenzia delle Entrate
Di seguito ripercorriamo l’evoluzione della posizione di prassi nel corso del tempo, per comprenderne il cambiamento.
La risposta 133/2025: l’interpretazione controversa
La Risposta n. 133/2025 dell’Amministrazione finanziaria aveva sollevato un polverone interpretativo, sostenendo la tassazione separata dei due negozi. Secondo questa lettura:
- Cessione usufrutto = Reddito diverso (IRPEF al 23-43%);
- Cessione nuda proprietà = Plusvalenza (26% sostitutiva).
Questa posizione aveva generato una doppia tassazione potenzialmente devastante per i contribuenti, con aliquote cumulative superiori al 60% in alcuni casi.
Le risposte confermate: 129/2025 e 224/2024
Alcune indicazioni di prassi rimangono valide anche dopo il chiarimento normativo:
Risposta n. 129/2025: Confermata per enti non commerciali che cedono proprietà superficiaria mantenendo il suolo – genera reddito diverso IRES.
Risposta n. 224/2024: Da rivedere per operazioni successive al 31/12/2023, ora riassorbite nell’art. 67, comma 1, lett. h) TUIR.
Prassi consolidata: Risoluzione 20/1993
Rimane valida la storica Risoluzione 20/1993 che aveva già chiarito principi simili per operazioni ante-riforma. Questa prassi consolidata supporta l’interpretazione corretta ora codificata nel D.L. n. 84/2025.
Esempi pratici dettagliati: casistiche reali
Vediamo adesso alcuni esempi pratici di applicazione di questo tipo di normativa.
Caso 1: operazione standard post-riforma
Situazione: Imprenditore proprietario di villa acquisita nel 2020 per € 400.000. Nel 2025 cede:
- Usufrutto trentennale: € 180.000
- Nuda proprietà: € 220.000
- Totale incassato: € 400.000
Tassazione Pre-D.L. n. 84/2025:
- Reddito diverso su usufrutto: € 180.000 – spese = € 175.000 x 43% = € 75.250
- Plusvalenza: € 0 (parità prezzo acquisto/vendita)
- Totale imposte: € 75.250
Tassazione Post-D.L. n. 84/2025:
- Plusvalenza: € 400.000 – € 400.000 = € 0
- Totale imposte: € 0
- Risparmio: € 75.250
Caso 2: Cessione con plusvalenza
Situazione: Privato con appartamento Milano acquistato 2021 per € 250.000, ceduto 2025:
- Usufrutto ventennale: € 150.000
- Nuda proprietà: € 200.000
- Totale incassato: € 350.000
Calcolo plusvalenza:
- Base imponibile: € 350.000 – € 250.000 = € 100.000
- Opzioni tassazione:
- IRPEF ordinaria: € 100.000 x aliquota marginale (23-43%)
- Imposta sostitutiva: € 100.000 x 26% = € 26.000
Convenienza imposta sostitutiva: Per redditi superiori a € 100.000 annui, sempre conveniente l’opzione al 26%.
Consulenza fiscale online
Le novità del DL 84/2025 elimina l’incertezza fiscale che aveva bloccato numerose operazioni. La cessione di usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi non genera più redditi diversi se comporta spoliazione integrale, limitando l’imposizione alla sola plusvalenza eventuale.
Tuttavia, ogni situazione patrimoniale ha le sue specificità. La corretta applicazione delle nuove regole richiede un’analisi approfondita del caso concreto, considerando:
- Struttura patrimoniale complessiva del contribuente;
- Coordinamento con altri redditi e perdite fiscali;
- Tempistiche ottimali per massimizzare i benefici;
- Compliance con tutti gli adempimenti normativi.
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FAQ: domande frequenti
Sì, la qualificazione fiscale è indipendente dal rapporto di parentela tra gli acquirenti. L’importante è la spoliazione integrale del venditore.
Utilizza le tabelle demografiche ISTAT basate su età dell’usufruttuario e durata del diritto. L’usufrutto vale: valore piena proprietà x coefficiente demografico.
Ogni coniuge dichiara la propria quota di plusvalenza. Se un coniuge mantiene diritti reali, solo per lui scatta il reddito diverso.
Sì, ma i terreni edificabili sono sempre soggetti a plusvalenza indipendentemente dal quinquennio (art. 67, lett. b-bis TUIR).
Fonti normative e di prassi
Questo articolo si basa interamente su fonti ufficiali aggiornate:
- Normativa primaria: DL 84/2025 (art. 1-bis), Legge 213/2023 (art. 1, c. 92), TUIR (artt. 67, 68, 71), Statuto del Contribuente (Legge 212/2000, art. 1).
- Prassi amministrativa: Risposte Agenzia delle Entrate nn. 133/2025, 129/2025, 224/2024, Risoluzione 20/1993.
- Ultimo aggiornamento: 8 agosto 2025, in attesa di pubblicazione definitiva in Gazzetta Ufficiale della legge di conversione del DL 84/2025.
