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Cessione di fabbricati strumentali: il regime IVA

Quali sono le imposte da pagare per la cessione/acquisto di fabbricati strumentali? Qual è l’imposta di registro se la vendita è effettuata da un privato? Quando la cessione è esente IVA o imponibile per obbligo o opzione, ai sensi dell’articolo 10, primo comma, n. 8-ter del DPR n. 633/72? In questa guida tutte le informazioni utili per capire la tassazione indiretta nella cessione di fabbricati strumentali (es. uffici, capannoni, etc).

Il settore immobiliare è caratterizzato da numerose particolarità che riguardano le operazioni di compravendita. Queste operazioni, possono essere soggette, a seconda dei casi, al regime di esenzione o di imponibilità IVA.

Le specificità dipendono dalla tipologia di fabbricato oggetto di vendita e dalla possibile opzione per l’imponibilità IVA a disposizione del cedente.

La Cessione di Fabbricati Strumentali è disciplinata, ai fini delle imposte indirette, dall’articolo 10, primo comma, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del DPR n 633/72. Questa norma prevede una generale possibilità di applicazione dell’IVA.

L’applicazione dell’IVA evita per il cedente l’indetraibilità dell’imposta sugli acquisti che discende dal regime di esenzione (pro-rata IVA).

In questa analisi voglio concentrare la mia attenzione sulle attività di Pianificazione Fiscale da effettuare quando si deve effettuare una Cessione di Fabbricati Strumentali.

Cominciamo!


LA DEFINIZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI

Sono considerati Fabbricati Strumentali per Natura gli immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, A/10.

In pratica, sono strumentali per natura gli immobili che, per le loro caratteristiche, non possono essere utilizzati diversamente senza radicali trasformazioni, anche se non utilizzati o dati in locazione o comodato. Vedi l’articolo 43, comma 2, del DPR n 917/86.

In pratica, volendo semplificare, si tratta di tutti quei fabbricati a destinazione non abitativa utilizzati dalle imprese nella loro attività.

Quando ci si trova nella situazione di dover cedere fabbricati strumentali, ci si chiede inevitabilmente quale sia la tassazione applicabile, ai fini delle imposte indirette.

In particolare, il dubbio è quello riguardante la possibilità di applicare:

Le due imposte, infatti, sono alternative tra loro.

La risposta a questa domanda dipende da alcune variabili. In particolare, dalla possibilità che il cedente sia un soggetto privato o un soggetto passivo IVA (un’azienda, ad esempio).

Vediamo di seguito queste fattispecie.

CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI TRA IVA ED IMPOSTA DI REGISTRO

L’articolo 10, comma 1, lettera n 8-ter, del DPR n 633/72 prevede che la Cessione di Immobili Strumentali sconti in via generale un regime di esenzione da IVA.

Questo salvo specifiche ipotesi nelle quali l’operazione è assoggettata ad IVA in via obbligatoria. In ogni caso rimane ferma la possibilità, per l’impresa cedente, di optare comunque per l’applicazione dell’IVA.

In particolare possiamo avere le seguenti situazioni:

CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI CON IVA OBBLIGATORIA

Devono scontare obbligatoriamente l’IVA le cessioni di immobili strumentali effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

E’ importante, per poter verificare l’applicazione dell’IVA che si tratti di impresa che ha costruito il fabbricato con l’intento di rivenderlo.

Nel caso di cessione di fabbricati strumentali di imprese costruttrici l’operazione è imponibile IVA per obbligo normativo e l’IVA viene esposta in fattura (non si applica, in questo caso il reverse charge).

E’ il caso, ad esempio, di un impresa che possiede un capannone con l’intento di rivenderlo. Il capannone industriale ha subito nel corso dei due anni precedenti la vendita, un intervento di ristrutturazione edilizia e di restauro e risanamento conservativo.

In questo caso la cessione del fabbricato strumentale sconta l’IVA per obbligo, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera 8-ter del DPR n 633/72.

CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI CON IVA SU OPZIONE

Al di fuori del caso precedente, la regola generale prevede la cessione di immobili strumentali in esenzione IVA (ex articolo 10 comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 633/72).

Per evitare la cessione in esenzione IVA, e le sue conseguenze (applicazione del “pro-rata“, agli acquisti degli ultimi 10 anni), è possibile optare per l’imponibilità IVA.

In questo caso, l’opzione per l’applicazione dell’IVA può essere richiesta, al momento della stipulazione del rogito notarile.

L’applicazione dell’IVA:

  • Se l’acquirente è un’altra impresa avviene con il meccanismo del “reverse charge“, mentre
  • Se l’acquirente è un privato l’IVA deve essere esposta in fattura.

CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI IMPONIBILE IVA

In tutti i casi di imponibilità ad IVA, in via obbligatoria o su opzione, si applica, in via generale, l’aliquota ordinaria del 22%.

Diversamente, l’Iva è applicabile con l’aliquota ridotta del 10% solo nelle seguenti fattispecie:

  • Cessioni di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa (es. uffici e negozi) effettuate dall’impresa costruttrice;
  • Cessioni di fabbricati, o loro porzioni, effettuate dalle imprese che hanno eseguito sugli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia o urbanistica. Per tali cessioni si applicano, oltre all’Iva (al 22% o al 10%) anche l’imposta di Registro in misura fissa pari a €. 200, l’imposta Ipotecaria pari al 3%, e l’imposta Catastale pari all’1%.

CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI ESENTE IVA

Come abbiamo visto in precedenza, in tutte le fattispecie in cui la cessione dell’immobile strumentale è effettuata da impresa diversa da quella costruttrice o ristrutturatrice (nei 5 anni successivi alla conclusione dei lavori), la cessione di fabbricati strumentali è esente IVA.

In particolare, le fattispecie di esenzione IVA possono essere:

  • Cessioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità;
  • Cessioni effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice/ristrutturatrice) per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità. In tali fattispecie, il trasferimento dell’immobile strumentale è esente da Iva e soggetto all’imposta di Registro in misura fissa di €. 200, all’imposta Ipotecaria del 3% e all’imposta Catastale dell’1%.

CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI DA PARTE DI PRIVATI

Se la cessione di fabbricati strumentali viene effettuata da un soggetto privato (non titolare di partita IVA), sconta:

  • Imposta di registro nella misura del 9% ed
  • Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, per €. 50,00 ciascuna.

TABELLA RIEPILOGATIVA DI IVA E REGISTRO NELLA CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI

In pratica, la cessione di fabbricati strumentali ultimati è imponibile IVA se effettuata, dall’impresa che lo ha costruito o vi ha effettuato interventi di recupero, entro i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento. In tutti gli altri casi è esente, salvo opzione espressa per l’imponibilità.

VENDITORECONDIZIONEIVAREGISTROIPOCATASTALE
Impresa che ha costruito il fabbricato o lo ha ristrutturato Cessione prima dell’ultimazione dei lavoriImponibile€ 200€ 200 ciascuna
Impresa che ha costruito il fabbricato o lo ha ristrutturato Cessione effettuata entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori Imponibile € 2003% ipotecaria 1% catastale
Impresa che ha costruito il fabbricato o lo ha ristrutturato Cessione effettuata oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori Imponibile; se acquirente è soggetto IVA si applica reverse charge € 2003% ipotecaria 1% catastale
Soggetti diversi Il venditore esercita nel contratto l’opzione per l’imponibilità Imponibile; se acquirente è soggetto IVA si applica reverse charge € 200 3% ipotecaria 1% catastale
Soggetti diversi Il venditore non esercita opzione per l’imponibilità IVA Esente € 200 3% ipotecaria 1% catastale

IMPONIBILITÀ IVA E REVERSE CHARGE

In caso di cessione di fabbricati strumentali con imponibilità IVA, se acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione), l’opzione per l’imponibilità comporta l’applicazione del meccanismo del “reverse charge“.

Questo, a norma dell'”articolo 17, comma 6, DPR n. 633/72“, in base al quale:

  • Il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’Iva e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (articolo 17, comma 6, lett. a)-bis, del DPR n. 633/72);
  • L’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota (10% o 22%, a seconda che si tratti o meno di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa ceduti da impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice“) e della relativa imposta dovuta. Con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (di cui all’articolo 24 del DPR n.  633/72), sia in quello degli acquisti (di cui all’articolo 25 del DPR n. 633/72).

ACCONTI SUL PREZZO

Nel caso in cui vengano pagati degli acconti sul prezzo, l’Iva relativa agli acconti deve essere assolta con il meccanismo dell’inversione contabile. Questo sempre se ricorrono i presupposti (cessione soggetta ad imponibilità su opzione e acquirente soggetto passivo d’imposta).

REVERSE CHARGE FABBRICATI STRUMENTALI

A tal proposito, si ricorda che il meccanismo del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi di liquidazione e versamento dell’imposta. Questo senza incidere in alcun modo sul diritto dell’impresa cedente alla detrazione dell’IVA pagata in sede di costruzione o ristrutturazione dell’immobile ceduto.

Diversamente, il meccanismo non opera:

  • Quando acquirente è un privato persona fisica;
  • In caso di cessione dell’immobile prima della sua ultimazione (ossia ancora in corso di costruzione o di ristrutturazione. In tale ipotesi, infatti l’operazione è soggetta ad Iva obbligatoria e deve essere fatturata con le modalità ordinarie.

CESSIONE FABBRICATI STRUMENTALI: CONSULENZA

In questo articolo ho voluto riepilogarti le principali possibilità a disposizione per la cessione di un fabbricato strumentale da parte di un impresa.

Come hai visto se trattasi di impresa costruttrice o ristrutturatrice vi è applicazione dell’IVA, esposta in fattura, oppure tramite reverse charge, a seconda dei casi.

Soltanto in ipotesi residuali la cessione avviene in esenzione IVA. In questo caso occorre valutare bene la scelta perché si andrà incontro all’applicazione del Pro-rata IVA. Questo significa l’applicazione dell’indetraibilità IVA per gli acquisti di beni strumentali dei 10 anni precedenti.

Se hai bisogno di un consulente esperto che possa aiutarti a valutare questi aspetti nella cessione di fabbricati strumentali, contattami!

Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

View Comments

  • Buongiorno,
    sono interessato a partecipare ad un asta giudiziaria per l'acquisto di un immobile strumentale. Il debitore esecutato è una società non costruttrice ed io acquisterei in quanto rapressentante legale di una società, sempre non costruttrice.
    In tal caso quale sarebbe il regime fiscale? Iva al 22% + ipotecaria al 3% + catastale all'1% da calcolarsi sul prezzo di aggiudicazione?
    (ho chiamato il professionista delegato alle operazioni di vendita, ma non ha saputo fornirmi risposte esaustive ahimè!)
    ringraziando in anticipo, porgo cordiali saluti.
    I.G.

  • Salve,
    Sono in procinto di acquistare a titolo di investimento 2 locali magazzino addiacenti esenti Iva.
    Qualora tra qualche tempo decidessi di venderne uno o entrambi, devo pagare qualcosa oppure procedo come una normalissima vendita ove il solo acquirente si paga la tassazione?

    Grazie

  • Buongiorno, ho partecipato all’asta immobiliare per un immobile uso commerciale . L’ordinanza del giudice dice che devo pagare l’iva a parte rispetto al prezzo di aggiudicazione. La società fallita non è costruttrice e l’immobile e’ stato realizzato nel 1966 . Ovviamente da privato vorrei acquistarlo senza iva . E’ possibile ? A quanto ammonterebbe eventualmente l’iva ? Grazie

    • Se la cessione prevede l'Iva significa che è stato verificato dal giudice che l'Iva deve essere applicata. L'aliquota è il 22%.

  • Immobile acquistato nel 2002 con detrazione iva
    Rivenduto nel 2018 a privato con esenzione
    Il cedente deve effettuare il calcolo del Pro Rata? (10 anni ) l'indetraibilità è zero ?

    • Il periodo di osservazione per effettuazione della rettifica della detrazione Iva è passato.

  • buongiorno, l'imposta ipotecaria al 3% e catastale al 1% su cosa viene calcolata, sull'importo dell'acquisto o sulla rendita rivalutata per quale valore?
    Grazie mille

  • Buonasera volevo info riguardo alla vendita di un capannone bene strumentale ,
    dove cè una parte che in corso di definizione, siccome è una società che vende ,
    essendo soggetto a iva non so se si può optare per la reverse charge”.
    Grazie

    • Per capire come deve avvenire la cessione servono maggiori informazioni. Per una consulenza mi contatti in privato.

  • Una societá di leasing cede un capannone attualmente occupato dal locatore che non paga le rate di leasing da parecchi mesi .domanda : L’atto di vendita verrá stipulato direttamente con la societá di leasing ... visto che l’attuale cliente non ha riscattato il bene ,,, ma all’atto dovrá partecipare anche l’attuale locatario e dare il proprio consenso . Ringrazio per le risposte

    • Non è necessario, se l'immobile ceduto è in affitto, all'affittuario non è richiesto nessun assenso sul cambio di proprietà.

  • Salve, sono un privato e vorrei acquistare intestandolo a me come persona fisica, un magazzino (C2) da un'azienda non costruttrice e che non ha ristrutturato negli ultimi 5 anni.
    Volevo sapere, se al prezzo finale di vendita verrà applicata l'IVA e in che misura.
    Grazie

  • BUONGIORNO,
    DEVO ACQUISTARE COME PRIVATO UN IMMOBILE AD USO UFFICIO VENDUTO DA UN IMPRESA NON COSTRUTTRICE O CHE HA RISTRUTTURATO L'UNITA' IMMOBILIARE NEGLI ULTIMI 5 ANNI.
    COME PRIVATO E' POI MIA INTENZIONE AFFITTARE L'UNITA' IMMOBILIARE COME UFFICIO.
    QUALI E DI CHE % O VALORI, SONO LE IMPOSTE CHE MI APPLICHERANNO (IVA, IPOTECARIA, CATASTALI...)?
    QUALCUNO MI SA AIUTARE A TROVARE I DATI CHIARI E SENZA DUBBIO ALCUNO?
    GRAZIE

    • Il regime generale prevede l'esenzione Iva, ma la società costruttrice ha facoltà di applicare l'Iva. Pagherà sempre 200 euro di registro, 3% di ipotecaria e 1% di catastale.

      • La società non è costruttrice. Sono quindi esente da IVA o no? Se no, quanto mi verrà applicato come IVA?

        • Ripeto, il regime naturale è l'esenzione, ma il venditore ha facoltà di applicare l'Iva. Deve chiedere alla società venditrice che regime intende applicare.

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