Certificato di agibilità immobiliare

Il certificato di agibilità, secondo quanto disposto dall’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnici negli stessi installati. Tali condizioni sono valutate secondo quanto dispone la normativa vigente e nel rispetto dei criteri di abitabilità.

Si tratta di uno dei documenti necessari per effettuare una compravendita o una locazione immobiliare. Essere in possesso di questo documento (al pari del certificato APE) è indispensabile per chi possiede un’immobile.

Fino al 2013 vi erano due tipologie di certificazioni: il certificato di abitabilità e quello di agibilità. Con il D.L. 69/2013, è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità SCA che, ha unito entrambi i certificati. Il certificato di agibilità  non è più un vero e proprio provvedimento emesso dall’autorità amministrativa. Esso è autocertificazione, che presuppone una previa valutazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

Deve essere evidenziato che vi sono delle differenze tra i concetti di agibilità e abitabilità immobiliare. In particolare:

• L’abitabilità era correlata agli immobili ad uno abitativo;
• L’agibilità, correlata agli immobili con uso diverso dal residenziale.

Il D.L. n. 69/13, ha introdotto la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), sotto forma di autocertificazione, ha unito entrambi i documenti.

Quando è necessario essere in possesso del certificato di agibilità?

La segnalazione certificata è un documento indispensabile sia per la compravendita che per la locazione di beni immobili. In particolare, è necessario essere in possesso di questo documento:

• In caso di nuove costruzioni;
• Dopo aver effettuato lavori che abbiano modificato del tutto o in parte la sicurezza, l’igiene e la funzionalità dell’immobile stesso;
• Nel caso di grandi lavori di ristrutturazione o ricostruzione. Si tratta di interventi che possono influire sulle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti istallati negli stessi.

Chi rilascia il certificato di agibilità immobiliare?

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è un’autocertificazione che ha sostituito il certificato di agibilità che veniva rilasciato dai comuni. Adesso, l’autocertificazione SCA deve essere redatta dall’architetto, geometra o ingegnere responsabile dei lavori e deve essere consegnata al Comune di ubicazione dell’immobile. La presentazione del documento deve essere effettuata entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori, utilizzando la modulistica unificata regionale. L’ufficio incaricato è lo sportello unico dell’edilizia.

Il Comune è chiamato a fornire una risposta nel termine di 30 giorni. Deve essere precisato che l’agibilità deve intendersi come attestata anche in caso di silenzio dell’Amministrazione Comunale che non ne rilascia materialmente il certificato. Tuttavia, è necessario tenere in considerazione le seguenti tempistiche (legate alla presentazione dell’autocertificazione completa di ogni allegato):

• 30 giorni in caso che nel procedimento per ottenere il permesso di costruire sia stato acquisito il parere dell’ASL;
• 60 giorni nel caso che il parere dell’ASL non sia stato richiesto, sostituendolo con un’autodichiarazione di rispetto delle norme in materia di igiene edilizia.

Anche in presenza di questo strumento, il Comune, se lo ritiene necessario, mantiene la facoltà di dichiarare l’inagibilità dell’immobile per motivi “igienici”, come previsto dall’art. 26 del DPR n. 380/01. Lo strumento del silenzio assenso si ha solo nel caso in cui siano stati consegnati i documenti richiesti e gli stessi sono regolari e rispondenti alle normative vigenti.

Quale durata per il documento?

Il certificato di agibilità, una volta rilasciato, ha validità illimitata nel tempo. Tuttavia, questo a condizione che non vengano fatti interventi sull’immobile che richiedono il rilascio di una nuova SCA. In questo caso si deve ripetere la procedura sopra indicata per il rilascio di un nuovo documento da parte del Comune.

Quali documenti devono essere allegati all’autocertificazione?

La Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere corredata dalla seguente documentazione:

• Copia della dichiarazione di accatastamento dell’edificio sottoscritto dallo stesso richiedente la segnalazione certificata. Dichiarazione restituita dall’ufficio del Catasto con la relativa attestazione di avvenuta presentazione;
• Dichiarazioni delle imprese installatrici che attestano la conformità degli impianti installati negli edifici alle leggi vigenti in materia. Qualora non vi sia l’obbligatorietà al deposito della dichiarazione di conformità deve essere allegata una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato. Dichiarazione attestante la non obbligatorietà al deposito degli atti di conformità degli impianti;
• Documentazione relativa all’isolamento termico dell’edificio;
• Documentazione relativa al rispetto delle norme di prevenzione incendi completa del certificato di prevenzione incendi rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. Qualora non vi sia l’obbligatorietà al deposito della documentazione deve essere allegata una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato. Dichiarazione attestante l’esenzione dalla presentazione del certificato di prevenzione incendi;
• Certificato di collaudo statico in caso che le opere abbiano interessato nuove strutture dell’edificio di cemento armato, di acciaio, a pannelli portanti o di legno;
• Certificato del competente Ufficio Tecnico della Regione attestante la conformità alle norme vigenti delle opere strutturali eseguite nelle zone sismiche;
• Dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente relativa al rispetto delle norme di igiene edilizia;
• Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Quali sono i costi da sostenere?

Per quanto riguarda i costi vivi da sostenere per il ritiro del certificato, questi possono variare da Comune a Comune. Tuttavia, gli oneri da sostenere dovrebbero aggirarsi attorno ad una cifra di 160 euro, relativi ai diritti di segreteria ed alle (due) marche da bollo. È possibile informarsi sull’importo dei diritti di segreteria andando nel portale web del Comune di riferimento.

Oltre agli oneri sopra indicati, potrebbe essere necessario considerare anche gli oneri legati al collaudo dell’immobile. Si tratta di un’attività per la quale deve essere incaricato un tecnico (es. geometra), il quale chiederà la sua parcella per il servizio professionale prestato. Gli oneri legati alla parcella del professionista sono variabili in quanto differiscono in relazione alla tipologia dell’immobile, delle tariffe applicate e da altre variabili tecniche.

Mancanza del certificato di agibilità: conseguenze

Possiamo ora andare ad esaminare cosa accade nel caso in cui non si esegue la predetta segnalazione e non si ottiene il certificato di agibilità. A tal proposito è possibile distinguere tra due distinte casistiche:

• La mancata presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità nel contratto di compravendita;
• La mancata presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità nella locazione immobiliare.

Mancata presentazione della SCA nel contratto di compravendita

La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità in un contratto di compravendita non preclude la conclusione dell’atto. La mancanza del documento, infatti, non rende illecita la produzione dell’atto. In questo caso, il notaio alla cui presenza si procede alla conclusione del contratto, deve invitare le parti a procurarsi l’atto. Il venditore dovrà o procurarsi il certificato, oppure impegnarsi nel contratto a farne richiesta. Per procedere con la conclusione dell’atto, in questo scenario, entrambe le parti in causa devono essere concorde.

Per approfondire: “Come comprare o vendere una casa senza agibilità“.

Mancata presentazione della SCA nel contratto di locazione

La stipula di un contatto di locazione in mancanza della segnalazione certificata di agibilità. Questa seconda ipotesi, invero, è stata oggetto di intervento giurisprudenziale. A tal proposito la Corte di Cassazione ha individuato una serie di principi, con la sentenza n. 12286 del 7 giugno 2011:

• La mancanza del certificato di agibilità giustifica la risoluzione del contratto di locazione;
• Se il conduttore, alla data di conclusione del contratto, era a conoscenza della mancanza del certificato di locazione il contratto di locazione resta valido.

Il contratto di locazione continua ad essere valido anche nei due seguenti casi:

• Alla stipula del contratto, il conduttore ha accettato tutti i rischi di una potenziale inagibilità dell’immobile;
• Il conduttore esegue di fatto le sue attività all’interno dei locali, malgrado la mancanza del certificato.

Il conduttore ha diritto a presentare la risoluzione del contratto, laddove il Comune abbia dichiarato l’inagibilità.

Sanzioni e responsabilità

Sono previste poi alcune sanzioni, in caso di mancata presentazione della segnalazione per ottenere il certificato di agibilità entro 15 giorni dalla data di conclusione dei lavori di finitura. Il legislatore, a tal proposito, ha previsto come sanzione una pena amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro, come previsto dall’art. 24 comma 3 del DPR n. 380/01.

Inoltre, come affermato nel precedente paragrafo, la mancata richiesta dell’agibilità non si limita solo all’aspetto sanzionatorio, ma anche ad eventuali problemi legati alla vendita dell’immobile. Invero, in base al dato normativo, la responsabilità della mancata richiesta del certificato di agibilità viene trasmessa ai successori o aventi causa, anche se quest’ultimi non hanno effettuato i lavori. 

Conclusioni

Il certificato di agibilità edilizia è un elemento fondamentale nel panorama immobiliare italiano. Esso garantisce che un edificio sia conforme alle normative in termini di sicurezza, igiene, salute e risparmio energetico. Senza questo certificato, un edificio non può essere utilizzato legalmente per scopi residenziali o commerciali, e i servizi pubblici possono essere negati. Le norme specifiche possono variare da una regione all’altra, quindi è sempre consigliabile consultare un esperto locale o l’autorità comunale per ottenere informazioni precise e aggiornate.