La caparra confirmatoria è uno strumento fondamentale nel diritto civile, utilizzato per garantire l’adempimento di un contratto. Essa rappresenta una somma di denaro versata da una parte all’altra come segno di impegno e serietà nell’accordo. In questo articolo, esploreremo le caratteristiche principali della caparra confirmatoria, le sue implicazioni legali e come può influenzare le trattative tra le parti coinvolte. Scopriremo anche le differenze rispetto ad altre forme di garanzia e i diritti e doveri che ne derivano.
Cos’è la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria è un istituto giuridico che, solitamente risulta essere accessorio ad un altro contratto, che si perfeziona con il passaggio di un importo di denaro (o beni). Si tratta di un anticipo di denaro versato per l’acquisto di un bene, il quale può essere trattenuto in caso di inadempimento dell’acquirente o restituita del doppio se il venditore non rispetta quanto previsto.
Sostanzialmente, la caparra assume la funzione di erogazione anticipata dell’eventuale danno da inadempimento dell’obbligazione principale. Per questo motivo, in modo più semplice possiamo definire la caparra confirmatoria come un istituto volto a regolare, per entrambe le parti in causa le conseguenze di un inadempimento contrattuale.
Proviamo a fare un esempio per chiarire meglio la portata. Siamo di fronte ad una caparra quando, negli accordi legati alla compravendita di un immobile, il promissario acquirente decide di consegnare al promissario venditore una somma di denaro. Tale somma è vincolata e trattenuta dal promittente venditore fino alla stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare. A quel punto:
- Se si avvera la conclusione del contratto principale (immobiliare) la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo relativo all’immobile;
- Se non si arrivi alla conclusione del contratto, la caparra viene acquisita definitivamente dal promissario venditore, ove la motivazione della mancata conclusione del contratto derivi dal promissario acquirente.
Come abbiamo potuto vedere la caparra, di fatto, assolve una duplice funzione di garanzia che regola il funzionamento di un contratto principale. Da una parte il promissario venditore si tutela dal possibile inadempimento dell’altra parte. Allo stesso tempo il promissario acquirente vincola il promissario venditore alla stipulazione con lui dell’atto definitivo di compravendita.
Questo strumento giuridico viene utilizzato soprattutto nei contratti immobiliari, per garantire l’interesse di entrambe le parti a portare a termine la transazione. Tuttavia, è fondamentale che le condizioni relative alla caparra siano chiaramente stabili nel contratto per evitare possibili contestazioni future.
Caratteristiche principali
Sotto il profilo giuridico l’art. 1385 c.c. chiarisce quali sono gli elementi essenziali che caratterizzano la presenza di una caparra confirmatoria, come forma di garanzia tra le parti. In particolare, si tratta dei seguenti:
- La presenza di un negozio giuridico bilaterale;
- L’erogazione di una somma di denaro (o assegno);
- Il mancato adempimento previsto dalla prestazione contrattuale causato dal soggetto che ha elargito la somma di denaro.
Tuttavia, occorre considerare alcuni aspetti giuridici che delineano l’operatività della caparra confirmatoria. Ti consiglio di verificare questi aspetti con attenzione quando stipuli un contratto perché conoscerli da subito ti permetterà di evitare sorprese. Quello che devi ricordare è che, di fatto, la caparra confirmatoria funziona in questo modo, facendo un esempio:
- In caso di adempimento della prestazione prevista (nel nostro esempio, la stipula del rogito di compravendita immobiliare), la caparra confirmatoria deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (acconto di prezzo);
- In caso di inadempimento del soggetto che aveva corrisposto la caparra (promissario acquirente), l’altra parte (promissario venditore) ha la possibilità di recedere dal contratto, tenendosi la caparra;
- In caso di inadempimento del soggetto che ha ricevuto la caparra (promissario venditore), l’altra parte (promissario acquirente) può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se hai capito il concreto funzionamento della caparra confirmatoria ti sarà semplice intuire che devi determinare l’importo della caparra in modo tale ottenere il risarcimento del danno nell’esatta misura opportuna. Attraverso l’utilizzo della caparra, infatti, potrai evitare, in caso di inadempimento contrattuale, di dover provare il danno subito a causa dell’inadempimento, ed il suo ammontare. Per questo motivo, è opportuno inserire la previsione di una caparra confirmatoria in molte tipologie contrattuali a negozio bilaterale, per evitare conseguenze giudiziali per risarcimento (in caso di inadempimento).
L’ultimo elemento che caratterizza la caparra è che questa non richiede alcuna forma specifica. Tuttavia, l’accordo tra le parti deve essere esistente e deve essere esteriorizzato. In altri termini, la mera consegna del denaro, non è in grado di configurare una caparra, se non accompagnata dall’accordo sulla natura di caparra medesima. Per questo motivo, solitamente, la caparra è legata alla stipulazione di un contratto preliminare.
Importo
L’importo della caparra confirmatoria non è rigidamente stabilito dalla legge, ma generalmente varia tra il 7% e il 10% del prezzo di acquisto dell’immobile. In alcuni casi, può arrivare fino al 20%, a seconda degli accordi tra le parti coinvolte. È importante notare che l’importo deve essere concordato liberamente tra acquirente e venditore, senza una regolamentazione specifica che ne stabilisca un minimo o un massimo.
È importante che l’importo concordato sia sufficientemente significativo per dimostrare l’impegno dell’acquirente, ma non così elevato da comportare rischi eccessivi per quest’ultimo
Il versamento della caparra può avvenire tramite:
- Assegno bancario;
- Assegno circolare;
- Bonifico bancario.
Mancata restituzione della caparra
In caso di mancata restituzione della caparra confirmatoria, il cliente gode di specifici diritti tutelati dalla legge. Innanzitutto, ha il diritto di richiedere la restituzione della somma versata, soprattutto se l’altra parte non ha adempiuto agli obblighi contrattuali. Questo diritto si fonda sul principio che la caparra serve a garantire l’impegno delle parti e, in caso di inadempimento, il cliente può legittimamente pretendere il rimborso.
Se la restituzione non avviene, il cliente può anche richiedere un risarcimento per i danni subiti a causa della mancata restituzione. In questo contesto, è importante che il cliente documenti tutte le comunicazioni e le richieste fatte all’altra parte, poiché ciò può essere utile nel caso si renda necessario intraprendere azioni legali. In aggiunta, il cliente ha la facoltà di considerare il contratto risolto e, conseguentemente, di richiedere la restituzione della caparra. Qualora la controparte continui a rifiutare la restituzione, il cliente può avvalersi della possibilità di avviare un’azione legale per recuperare quanto dovuto. In alcune situazioni, potrebbe anche avere diritto a ricevere interessi sulla somma non restituita.
Quali sono le alternative possibili?
Esistono diverse alternative alla caparra che possono essere utilizzate nel contesto di un contratto di compravendita. Ecco le principali:
Caparra Penitenziale
La caparra penitenziale è simile alla caparra confirmatoria, ma con alcune differenze significative. Essa non funge da garanzia in caso di inadempimento, ma piuttosto consente a una delle parti di recedere dal contratto senza dover fornire motivazioni. Se l’acquirente decide di non procedere, la caparra viene trattenuta e non può essere richiesta la restituzione. In caso di conclusione positiva del contratto, la caparra può essere restituita.
Acconto
L’acconto è un pagamento parziale del prezzo totale dell’immobile. A differenza della caparra, l’acconto è considerato un pagamento vero e proprio e viene assoggettato a tassazione. Se il contratto non si realizza, la restituzione dell’acconto dipende da chi è responsabile del mancato adempimento: se l’acquirente è inadempiente, perde l’acconto; se il venditore è inadempiente, deve restituirlo.
Cauzione
Il deposito cauzionale, comunemente noto come cauzione, è una somma versata come garanzia per eventuali danni o inadempienze da parte dell’inquilino in un contratto di locazione. Sebbene non sia direttamente applicabile alla compravendita, può essere utilizzato in contesti in cui si desidera garantire il rispetto degli obblighi contrattuali.
Caparra confirmatoria trattenuta: deve essere tassata?
L’applicazione delle imposte dirette, alle somme acquisite a titolo di caparra confirmatoria, risente delle teorie sulla natura risarcitoria o sanzionatoria di esse. Senza voler entrare nel merito di queste posizioni, proviamo a fare chiarezza.
Sul punto, l’Amministrazione finanziaria, con la pubblicazione dalla Risoluzione Ministeriale n. 1856 del 27 gennaio 1982, ha chiarito stabilendo l’esclusione da tassazione per le somme trattenute a titolo di caparra confirmatoria. Infatti, il trattenimento della caparra, pur costituendo un fatto economicamente rilevante, non rappresenta ricchezza in virtù del suo carattere puramente risarcitorio. Per questo motivo, ai fini fiscali non rappresenta un incremento di ricchezza e quindi non vi è materia imponibile. In particolare, il caso oggetto della risoluzione era relativo ad un preliminare di cessione di un pacchetto azionario da parte di un privato. A parere dell’Amministrazione finanziaria l’esclusione da tassazione deve avvenire sempre, a prescindere dal tipo di atto da cui deriva la caparra e indipendentemente dalla tassazione o meno di tale atto.
Di diverso parere, invece, è la Corte di Cassazione. Sul punto è utile richiamare la sentenza n. 11307/2016. Nel caso i giudici si sono pronunciati su un caso di caparra trattenuta da un privato per inadempimento del promissario acquirente, ritenendolo soggetto a tassazione. Qui di seguito un breve estratto della sentenza:
“La penale è assoggettabile ad imposizione diretta, in quanto la prestazione principale rimasta ineseguita (cessione dell’immobile) avrebbe costituito reddito ai sensi dell’art. 67, comma 1, del tuir. La tassabilità della caparra incamerata costituendo la stessa il risarcimento della perdita dei proventi che, per loro natura e in base a quanto sopra considerato avrebbero generato redditi tassabili per un soggetto privato, con il conseguimento di una plusvalenza ai sensi dell’art. 67 del tuir”
Il giudizio della Cassazione parte dal disposto del comma 2 dell’art. 6 del TUIR. In particolare, all’interno dell’incremento patrimoniale che si realizza in capo alla parte non inadempiente, si possono individuare, ai fini fiscali, due diverse componenti risarcitorie: una relativa alla perdita subita ed una relativa al mancato guadagno. Orbene, secondo i giudici quest’ultima è assimilabile al reddito e, quindi, non può che ritenersi assoggettata ad imposizione diretta, in quanto sostitutiva del reddito che è venuto a mancare a causa dell’inadempimento, il quale, qualora questo non si fosse verificato, sarebbe stato tassato ai sensi del comma 1 dell’art. 67 del TUIR.
Pertanto, anche la tassazione delle somme trattenute/ricevute a titolo di caparra confirmatoria deve essere operata limitatamente al risarcimento del “lucro cessante” e non, invece, in relazione al “danno emergente“. Pertanto, è necessario individuare quale quota della caparra sia riconducibile alla volontà di risarcire il mancato guadagno che, a causa dell’inadempimento altrui, la parte ha subito.
Caparra confirmatoria ed imposte indirette
La consegna della caparra confirmatoria non realizza i presupposti di applicazione dell’Iva, in quanto tale somma non ha natura di “corrispettivo“, bensì di risarcimento del danno da inadempimento. Infatti, le somme corrisposte a titolo di caparra non soddisfano il presupposto oggettivo Iva, come enucleato dagli artt. 2 e 3 del DPR n. 633/72, non costituendo corrispettivi di una prestazione di servizi o di una cessione di beni ed assolvendo, invece, una funzione risarcitoria. Tuttavia, occorre tenere in considerazione che l’Iva, deve, però, applicarsi, in un secondo momento, ove la somma, inizialmente corrisposta a titolo di caparra, venga, in caso di adempimento, imputata al corrispettivo.
Possiamo dire, quindi, che l’Iva trovi applicazione, per il medesimo importo inizialmente corrisposto a titolo di caparra, nel caso di adempimento dell’obbligazione principale, ove la caparra, anziché essere restituita, sia imputata alla prestazione dovuta, come previsto dall’art. 1385 co. 1 c.c. Invece, ove il contratto non venga adempiuto, ed il soggetto che ha ricevuto la caparra, la trattenga, questa sfuggirà definitivamente all’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.
L’esclusione dell’applicazione dell’Iva sulla somma corrisposta a titolo di caparra (in presenza del presupposto soggettivo Iva) comporta che tale somma sia assoggettata all’imposta di registro proporzionale (nella misura dello 0,50%). Inoltre, in base ai principi generali, l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale nel caso in cui la caparra sia corrisposta in assenza del presupposto soggettivo Iva.
Caparra nel contratto preliminare
La caparra confirmatoria è espressamente contemplata dalla nota all’art. 10 della Tariffa, Parte I allegata al DPR n. 131/86, concernente la tassazione dei contratti preliminari. Tale norma dispone che, ove il contratto preliminare preveda la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, queste siano assoggettate ad imposta di registro proporzionale dello 0,50%. Tuttavia, l’imposta corrisposta sulla caparra potrà essere imputata all’imposta principale dovuta sul contratto definitivo.
Si rileva che l’imposta di registro proporzionale dovuta sulla caparra si aggiunge a quella fissa (200,00 euro) dovuta sul contratto preliminare. Infatti, le due pattuizioni sono autonome, a norma dell’art. 21 co. 1 del DPR n. 131/86. Quindi, la tassazione applicata, sulla caparra, al momento del contratto preliminare configura un’anticipazione di quanto dovuto sul contratto definitivo (ove questo venga ad esistenza), atteso che l’imposta pagata sulla caparra viene detratta dall’imposta dovuta sul definitivo.
La decurtazione dell’imposta di registro pagata sulla caparra, dall’imposta dovuta sul contratto definitivo, è possibile solo ove il contratto definitivo risulti soggetto ad imposta di registro, e non nell’ipotesi di soggezione ad Iva del definitivo (con conseguente applicazione dell’imposta di registro nella sola misura fissa). Si tratta, quindi, di una penalizzazione per i contratti definitivi che scontano l’applicazione dell’Iva.
Tabella: imposta di registro sulla caparra nel preliminare
| Fattispecie | Imposta di registro |
|---|---|
| Contratto preliminare senza corresponsione di somme | 200,00 euro |
| Contratto preliminare con corresponsione di caparra confirmatoria | 200,00 euro + 0,50% sull’ammontare della caparra |
Differenza tra caparra confirmatoria e acconto
La caparra confirmatoria e l’acconto sono importi versati in anticipo in relazione a un contratto, ma hanno funzioni diverse nel diritto civile italiano.
La caparra confirmatoria, come abbiamo visto, ha una doppia funzione. Da un lato, serve come garanzia dell’adempimento del contratto. Se una delle parti recede ingiustificatamente, la caparra viene trattenuta (se a recedere è l’acquirente) o restituita raddoppiata (se a recedere è il venditore). Dall’altro lato, rappresenta una conferma dell’accordo raggiunto.
L’acconto è una somma versata in anticipo sul prezzo totale concordato. L’acconto viene detratto dall’importo totale dovuto al momento della conclusione dell’operazione o della prestazione del servizio. Non ha funzione penitenziale come la caparra confirmatoria.
Per quanto riguarda le conseguenze in caso di inadempimento, nel caso della caparra confirmatoria, se una delle parti recede ingiustificatamente dal contratto, la caparra può essere trattenuta o deve essere restituita raddoppiata. Nel caso dell‘acconto, in caso di inadempimento, l’acconto può essere trattenuto, ma non ha la stessa funzione penitenziale della caparra confirmatoria. La parte che ha ricevuto l’acconto potrebbe doverlo restituire se non fornisce il bene o il servizio concordato.
Inoltre, nel caso di caparra confirmatoria se il contratto viene portato a termine, la caparra confirmatoria viene solitamente detratta dal prezzo totale pattuito. Nel caso dell’acconto, esso viene sempre detratto dal prezzo totale pattuito, indipendentemente dalla funzione penitenziale della caparra.
