Bonus facciate 2021: interventi sulle facciate degli edifici

Il Bonus facciate rientra tra le agevolazioni fiscali prorogate per il 2021, dalla Legge di Bilancio 2021, per gli interventi di rifacimento delle facciate degli edifici.

Con l’art. 1, co. 219 – 223 della Legge n. 160/19 è stata introdotta una detrazione fiscale per gli interventi di rifacimento delle facciate degli immobili. La Legge di bilancio 2021 ha prorogato il Bonus facciate anche per tutto il 2021. Il Bonus facciate consiste in una detrazione del 90% degli importi sostenuti per il rifacimento delle facciate esterne degli edifici, senza limiti massimi di spesa.

Possono beneficiare della detrazione fiscale, i soggetti Irpef titolari di redditi da lavoro dipendente ed i titolari di partita IVA, così come soggetti Ires. Tra i soggetti beneficiari rientrano inoltre anche gli inquilini di immobili in affitto. L’agevolazione riguarda sia gli edifici aventi destinazione residenziale e non residenziale.

Per averne diritto al Bonus facciate, occorre realizzare interventi di recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale, anche quelli strumentali. In particolare, i lavori ammessi in detrazione sono quelli di manutenzione ordinaria che riguardano le strutture opache della facciata, balconi, ornamenti e fregi. L’elenco dei lavori per i quali sarà possibile beneficiare del bonus facciate è molto ampio.

Come funziona il Bonus facciate 2021?

L’agevolazione consiste nella detrazione dell’imposta lorda (IRPEF o IRES), e consente di recuperare il 90% dei costi sostenuti per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici.

Non ci sono limiti massimi di spesa e possono beneficiarne tutti, persone fisiche o imprese, inquilini e proprietari, residenti e non nel territorio dello Stato.

I lavori di recupero della facciata esterna possono essere effettuati su qualsiasi categoria catastale di edifici, comprese quelli strumentali, purché siano già esistenti.

Una delle condizione fondamentale è che gli immobili si trovino nelle zone A e B, individuate dal Decreto ministeriale n. 1444/1968, o in zone ad esse assimilabili, in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

La detrazione è riconosciuta nella misura del 90% delle spese documentate, e viene ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo, da far valere nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in corso fino al 31 dicembre e nei nove periodi d’imposta successivi.

La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Ammontare della detrazione

L’agevolazione consiste nella detrazione dall’imposta lorda (IRPEF o IRES) pari al 90% per:

• Le spese documentate e sostenute;
• Gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna (sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi);
• Gli edifici ubicati in zona A o B ai sensi del DM 2.4.68 n. 1444.

Bonus facciate e ubicazione degli edifici

Per beneficiare della detrazione gli edifici devono essere ubicati nelle zone A o B di cui al Decreto ministeriale n. 1444/68. Quindi, per sapere se un edificio si trova in queste zone è necessario informarsi presso gli uffici tecnici dei Comuni o da un professionista (geometri, architetti, ecc.).

L’art. 2 del D.M. n. 1444/68 definisce:

• Zona A: le parti del territorio interessate da aglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli aglomerati stessi;
• Zona B: le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A. Si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti sia inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Zone assimilate dall’ente locale

L’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 2/2020, ha precisato che la detrazione spetta anche se gli edifici sono ubicati nelle zone ad esse assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. In questi casi, l’assimilazione alle zone A o B della zona territoriale nella quale è ubicato l’immobile oggetto dell’intervento deve risultante dalla certificazione urbanistica rilasciata dagli enti competenti.

Zone escluse

Sono escluse dalla detrazione in commento le zone omogenee C, D, E ed F definite dal Decreto Ministeriale n. 1444/68. Ad esempio, non è possibile beneficiare della detrazione fiscale per le case isolate e per quelle situate in zone rurali.

Chi può beneficiare del Bonus facciate?

Come abbiamo detto, l’agevolazione consiste in una detrazione dall’imposta lorda (IRPEF o IRES).

La detrazione riguarda, quindi, tutti i contribuenti che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati:

• Residenti e non residenti in Italia;
• A prescindere dalla tipologia di reddito cui essi sono titolari;
• Soggetti all’IRPEF o all’IRES.

Rientrano tra i soggetti beneficiari del bonus facciate:

• Le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
• Gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
• Le società semplici;
• Le associazioni tra professionisti;
• I soggetti che conseguono reddito d’impresa.

Possessori e detentori dell’immobile

Per poter beneficiare dell’agevolazione occorre:

• Possesso dell’immobile oggetto dell’intervento, sulla base dei titoli di:
  • Piena proprietà;
  • Nuda proprietà;
  • Altri diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione o diritto di superficie);
• Detenzione dell’immobile sulla base di un contratto di:
  • Locazione, anche finanziaria;
  • Comodato, regolarmente registrato, l’inquilino e comodatario devono ottenere il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Possesso o detenzione: chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Nella Circolare n. 2/2020, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che per poter beneficiare della detrazione necessario che il possesso o la detenzione dell’immobile sussista:

• Al momento di avvio dei lavori;
• Al momento di sostenimento delle spese, se antecedente all’avvio dei lavori.

Pertanto, il titolo di detenzione dell’immobile deve risultare da un atto registrato:

• Dalla data di inizio lavori;
• Dalla data del pagamento delle spese se i lavori non sono ancora iniziati, ma si è provveduto già ad effettuare il pagamento.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito anche che il diritto alla detrazione è precluso per coloro che provvedono alla successiva regolarizzazione dei contratti che non erano registrati alla data di inizio lavori o al momento del pagamento se anteriore.

Familiare convivente

La detrazione spetta:

• Ai familiari del possessore o del detentore dell’immobile;
• Ai conviventi di fatto definiti dalla L. n. 76/2016, che sostengono le spese per la realizzazione dei lavori.

A questi soggetti la detrazione è subordinata alla circostanza che:

• Il rapporto di convivenza con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento sussista:
  • Alla data di inizio dei lavori;
  • Al momento di sostenimento delle spese (se anteriore);
• Le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

Per fruire del bonus facciate non è necessario che i familiari devono attestare, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi.

Promissario acquirente

Il promissario acquirente dell’immobile oggetto dell’intervento può beneficiare del bonus facciate a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Lavori in proprio

La detrazione può essere fruita anche da coloro che eseguono i lavori in proprio, con riferimento alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Bonus facciate: cosa si intende per facciata?

La detrazione per il Bonus facciate, è ammessa a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di tutti gli edifici esistenti.

L’Agenzia delle Entrate ha affermato che gli interventi devono essere eseguiti sulla parte esterna visibile dell’edificio, sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno a prescindere delle esposizioni – nord, sud, ovest ed est).

L’agevolazione spetta anche per le facciate che non riguardano i condomini, come ad esempio, le ville private e le villette a schiera.

Edifici interessati dall’agevolazione

L’agevolazione si applica per gli interventi eseguiti su:

• Gli edifici esistenti;
• Parti di edifici esistenti;
• Unità immobiliari esistenti, di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali;
• Sono compresi gli immobili vincolati che sono stati riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali, ecc.

I lavori ammessi in detrazione nel Bonus facciate

Per poter beneficiare del bonus facciate gli interventi devono essere “finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti”.

L’agevolazione riguarda:

 lavori che rientrano nel bonus facciate sono quelli che fanno parte della manutenzione ordinaria, come:

• Interventi sulle strutture opache della facciata;
• Lavori su balconi, ornamenti, marmi e fregi;
• I lavori di pulitura;
• Tinteggiatura esterna;
• Interventi di pulitura o tinteggiatura influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
• Consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento;
• Il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, ornamenti e dei fregi;
• I lavori riconducibili al decoro urbano: quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

È possibile portare in detrazione anche le spese per:

• Acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori, come l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica;
• Gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, per esempio: le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’IVA, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

Tabella di riepilogo sugli interventi ammessi in detrazione

Interventi per cui spetta l’agevolazione	Interventi non agevolabili
Gli Interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici	Interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni (fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico)
Gli Interventi di riqualificazione energetica sulle strutture opache della facciata, influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio	Interventi su facciate interne dell’edificio (non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico)
Consolidamento, ripristino, miglioramento delle caratteristiche termiche	Sostituzione di infissi, di grate, portoni e cancelli e di vetrate.
Consolidamento, ripristino, inclusa la pulitura e tinteggiatura della superficie
Interventi su balconi, ornamenti e dei fregi
Lavori riconducibili al decoro urbano quali, ad esempio quelli riguardanti: – grondaie; – pluviali; – parapetti; – cornicioni; – sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata

L’elenco fornito dall’Agenzia delle Entrate è esemplificativo e rientrano nella ratio della norma anche gli interventi di sostituzione dei componenti delle facciate.

Interventi di efficienza energetica nel bonus facciate

I lavori di rifacimento della facciata, non di sola pulitura o tinteggiatura esterna, possono riguardare interventi:

• Influenti dal punto di vista termico,
• Che interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

In questi caso, gli interventi devono soddisfare:

• I requisiti di cui al DM 26.6.2015, che definisce le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici;
• I requisiti di cui alla Tabella 2 dell’Allegato B al DM 11.3.2008.

Nella Circolare n. 2/2020, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che ai fini del bonus facciate, occorre comunque che i valori delle trasmittanze termiche delle strutture opache verticali da rispettare siano quelli inferiori tra quelli indicati nell’Allegato B alla Tabella 2 del DM 11.3.2008 e quelli riportati nell’Appendice B all’Allegato 1 del DM 26.6.2015.

Calcolo della superficie

Come precisato nella Circolare dell’ Agenzia delle Entrate, il calcolo della percentuale, prevista nella misura del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, deve essere effettuato tenendo conto del totale della superficie complessiva disperdente.

L’intervento deve interessare nella misura del 10% dell’intonaco della superficie lorda complessiva disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l’esterno, vani freddi o terreno.

Bonus facciate: come effettuare il pagamento

Per beneficiare della detrazione del 90% delle spese sostenute, le persone fisiche non titolari di reddito d’impresa devono effettuare il pagamento tramite bonifico bancario o postale, anche online, dal quale deve risultare:

• La causale del versamento;
• Il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• Il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori).

È possibile utilizzare i bonifici già predisposti per la detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di quella per la riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus).

Sono validi anche i bonifici effettuati tramite conti aperti presso gli istituti di pagamento, cioè le imprese, diverse dalle banche, autorizzate dalla Banca d’Italia a prestare servizi di pagamento.

Su questi bonifici le banche, Poste Italiane Spa e gli istituti di pagamento autorizzati applicano una ritenuta d’acconto pari all’8%.

Titolari di reddito di impresa

I contribuenti titolari di reddito d’impresa devono effettuare gli stessi adempimenti indicati sopra, tuttavia, per loro non sussiste l’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico, in quanto il momento dell’effettivo pagamento della spesa non assume alcuna rilevanza per la determinazione del reddito d’impresa.

Per quanto riguarda gli altri adempimenti, i contribuenti sono tenuti a:

• Indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione;
• Comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all’azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, quando obbligatoria, secondo le disposizioni in vigore sulla sicurezza dei cantieri.

Documenti da conservare

I contribuenti che vogliono ottenere il bonus facciate devono avere cura di conservare i seguenti documenti:

• Le fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi;
• La ricevuta del bonifico attraverso cui è stato effettuato il pagamento;
• Le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare o, nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili;
• La copia della domanda di accatastamento, per gli immobili non ancora censiti;
• Le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, se dovuti;
• Copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e la tabella millesimale di ripartizione delle spese;
• La dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori, nel caso in cui gli stessi siano effettuati dal detentore dell’immobile, diverso dai familiari conviventi.

Comunicazione ENEA solo per i lavori di efficienza energetica

Per quanto riguarda gli interventi di efficienza energetica in aggiunta agli adempimenti sopra elencati, i contribuenti sono tenuti ad acquisire e conservare:

• Asseverazione, con la quale un tecnico abilitato certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi;
• Attestato di prestazione energetica (APE) per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali, che deve essere redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori.

Inoltre, i contribuenti che hanno effettuato lavori di efficienza energetica devono inviare la comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Devono essere indicati:

• I dati identificativi dell’edificio e di chi ha sostenuto le spese;
• La tipologia di intervento effettuato;
• Il risparmio annuo di energia che ne è conseguito;
• Costo dell’intervento, comprensivo delle spese professionali;
• Importo utilizzato per il calcolo della detrazione.

Assenza di un limite massimo di spesa

La detrazione spetta nella misura del 90% ed è calcolata sull’intera spesa sostenuta ed effettivamente rimasta a carico del contribuente.

Per il bonus facciate non è stabilito né un limite massimo di detrazione, né un limite massimo di spesa ammissibile.

Ad esempio, nel caso vengano eseguiti lavori di rifacimento della facciata di un palazzo, composto da 10 unità immobiliari identiche, per un ammontare pari a 180.000,00 euro.

La detrazione fiscale è di 162.000,00 euro (90% di 180.000,00 euro). Il singolo condomino, al quale vengono attribuiti in base ai millesimi 18.000,00 euro di spese, potrà iniziare a detrarre la prima rata pari a 1.620,00 euro (18.000,00 × 90% / 10) nella dichiarazione dei redditi del 2021.

Decadenza del Bonus facciate

Nella Circolare n. 2/2020, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la mancata effettuazione degli adempimenti sopramenzionati non consente la fruizione del bonus facciate.

Per effetto del rinvio al DM 18.2.98 n. 41 operato dal co. 223 dell’art. 1 della L. 160/2019 anche al bonus facciate si estendono le cause di decadenza previste per la detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

In aggiunta, il decreto dispone che la detrazione per gli interventi di recupero non è riconosciuta, oltre nel caso di violazione dei sopraelencati obblighi, qualora:

• Sono stati effettuati i pagamenti con modalità diverse dal bonifico (necessario per i soggetti IRPEF non titolari di reddito d’impresa);
• Sono state eseguite opere edilizie difformi da quelle autorizzate dal Comune;
• Sussistono violazioni delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri.

Cumulabilità del Bonus facciate

Per le spese per le quali non si fruisca del bonus facciate rimangono applicabili, ove vi siano le condizioni, le agevolazioni previste per gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR e per quelli di riqualificazione energetica degli edifici.

Inoltre, è possibile beneficiare soltanto di una delle suddette agevolazioni.

Qualora vengano eseguiti interventi sull’involucro riconducibili a diverse fattispecie agevolabili (ad esempio bonus facciate ed ecobonus), il contribuente può beneficiare di entrambe le agevolazioni a condizione che:

• Siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi;
• Vengano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

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