Compravendite immobiliari: IVA o imposta di registro – Guida

La scelta tra regime IVA e imposta di registro nella cessione di immobili dipende dalla natura del cedente, dalla tipologia dell’immobile e dal momento della cessione. Una corretta valutazione preliminare evita errori costosi e ottimizza il carico fiscale.

La cessione di beni immobili comporta sempre l’applicazione di imposte indirette, ma la determinazione del regime applicabile (alle compravendite) rappresenta spesso una sfida anche per professionisti esperti. Il principio di alternatività sancito dall’articolo 40 del DPR n. 131/86 stabilisce che un’operazione immobiliare non può essere contemporaneamente soggetta a IVA e imposta di registro proporzionale.

La corretta identificazione del regime fiscale applicabile dipende da tre variabili fondamentali: la natura del soggetto cedente (impresa o privato), la classificazione catastale dell’immobile (abitativo o strumentale) e il momento temporale della cessione rispetto all’ultimazione dei lavori. Una valutazione errata può comportare sanzioni significative e perdita di agevolazioni fiscali.

Esempio pratico: Un’impresa di costruzioni che cede un appartamento categoria A/2 entro 4 anni dall’ultimazione deve obbligatoriamente applicare l’IVA al 10% (o 4% se prima casa), mentre la stessa operazione oltre i 5 anni può optare per l’esenzione IVA con imposta di registro al 9% (o 2% se prima casa).

Schema decisionale: come orientarsi nelle compravendite

La classificazione catastale

La categoria catastale dell’immobile rappresenta il primo elemento discriminante per l’applicazione delle imposte indirette. Questa classificazione prescinde dall’utilizzo concreto del bene e si basa esclusivamente sui dati catastali depositati.

Immobili abitativi (Categoria A)

Gli immobili abitativi comprendono tutte le unità immobiliari classificate nella categoria catastale A, ad eccezione degli A/10 (uffici e studi privati). La categoria include:

• A/1: Abitazioni signorili
• A/2: Abitazioni di tipo civile
• A/3: Abitazioni di tipo economico
• A/4: Abitazioni di tipo popolare
• A/5: Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6: Abitazioni di tipo rurale
• A/7: Abitazioni in villini
• A/8: Abitazioni in ville
• A/9: Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici

Immobili strumentali

Gli immobili strumentali includono tutti i fabbricati classificati nelle categorie B (collettività), C (commerciali), D (industriali), E (speciali) e gli A/10. Questa distinzione è cruciale poiché determina regimi fiscali completamente differenti.

Nota operativa: Per gli immobili in corso di costruzione, la classificazione definitiva avviene solo al termine dei lavori. Fino a quel momento si considera la destinazione progettuale.

Compravendite da parte di imprese: quando scatta l’obbligo IVA

Le compravendite di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA. In questo caso deve essere applicata l’IVA con applicazione dell’aliquota del ridotta del 10%. Tuttavia, è prevista l’applicazione dell’aliquota agevolata del 4%, nel caso in cui il cessionario abbia i requisiti per la richiesta dell’agevolazione prima casa. Nel caso in cui, invece, l’acquisto dell’immobile abitativo presenti le caratteristiche di “lusso” l’IVA è dovuta con aliquota ordinaria del 22%.

Il regime obbligatorio (entro 5 anni)

Le imprese di costruzione e ristrutturazione sono soggette a regole specifiche che comportano spesso l’obbligatorietà del regime IVA. L’articolo 10, comma 1, n. 8-bis del DPR n. 633/72 stabilisce che le cessioni di fabbricati abitativi sono esenti da IVA, salvo specifiche eccezioni.

L’obbligo di applicazione dell’IVA sussiste quando l’impresa costruttrice o di ristrutturazione cede l’immobile entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento. Questa regola si applica indipendentemente dalla volontà delle parti e non ammette deroghe.

Esempio numerico: Impresa costruisce villetta A/7, ultimazione lavori: 15 marzo 2023. Cessione il 10 gennaio 2028 = oltre 5 anni → possibilità di optare per esenzione IVA. Cessione il 10 gennaio 2027 = entro 5 anni → IVA obbligatoria.

Il regime opzionale (oltre 5 anni)

Superati i cinque anni dall’ultimazione, l’impresa costruttrice mantiene la facoltà di optare per il regime IVA, ma questa scelta deve essere espressamente manifestata nell’atto di cessione. L’assenza di tale dichiarazione comporta automaticamente l’applicazione del regime di esenzione con imposta di registro proporzionale.

Clausola tipo per l’opzione: “Il venditore, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis, D.P.R. 633/72, dichiara espressamente di sottoporre ad IVA la presente cessione”.

Definizione di impresa di costruzione

La Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006 ha chiarito che costituisce “impresa di costruzioni“ anche quella che ha realizzato i lavori tramite appalto a terzi, senza necessariamente svolgerli direttamente. Questa interpretazione estensiva è fondamentale per determinare l’applicabilità del regime.

Le aliquote IVA: tabella completa e casistiche

Fabbricati Tupini: Costruzioni realizzate su aree concesse in diritto di superficie da enti pubblici, disciplinati dalla Legge n. 408/49.

Esempio di calcolo IVA

Caso pratico: Cessione appartamento A/2 da impresa costruttrice entro 5 anni dall’ultimazione

• Prezzo di vendita: € 200.000
• Acquirente con requisiti prima casa: IVA = € 200.000 x 4% = € 8.000
• Acquirente senza requisiti: IVA = € 200.000 x 10% = € 20.000
• Se fosse A/1 (lusso): IVA = € 200.000 x 22% = € 44.000

Il regime di imposta di registro: quando l’IVA non si applica

Nelle cessioni esenti da IVA, trova applicazione l’imposta di registro proporzionale secondo le disposizioni dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, del DPR n. 131/86.

L’imposta minima per le cessioni soggette ad aliquota ordinaria non può essere inferiore a 1.000 euro, come stabilito dall’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/11. Questa soglia minima si applica anche quando il calcolo proporzionale produrrebbe un importo inferiore.

Il Sistema Prezzo-Valore: Vantaggio Concreto per l’Acquirente

Il sistema del prezzo-valore, disciplinato dall’articolo 1, commi 497 e 498 della Legge n. 266/05, rappresenta un’importante agevolazione per gli acquirenti privati di immobili abitativi.

Base imponibile = Rendita catastale x 1,05 x Moltiplicatore

• Moltiplicatore 110: Con agevolazione prima casa
• Moltiplicatore 120: Senza agevolazione prima casa

Il sistema prezzo-valore richiede il rispetto di condizioni specifiche:

1. L’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali
2. Deve farne richiesta esplicita al notaio
3. Le parti devono dichiarare nell’atto il corrispettivo pattuito, le modalità di pagamento e l’eventuale intervento di mediatori

Il reverse charge immobiliare

Il reverse charge scatta automaticamente quando l’impresa opta per l’imponibilità IVA di una cessione naturalmente esente, purché il cessionario sia un soggetto passivo IVA. Il meccanismo operativo di funzionamento è il seguente.

Cedente:

• Emette fattura senza IVA
• Indica dicitura: “Operazione non soggetta ai sensi dell’art. 17, comma 6, lett. a-bis) D.P.R. 633/72”

Cessionario:

• Registra l’operazione sia nel registro acquisti che vendite
• Versa l’IVA se non ha diritto alla detrazione integrale

Il reverse charge non si applica:

• Alle cessioni obbligatoriamente imponibili (entro 5 anni)
• Quando il cessionario è un soggetto privato
• Nelle cessioni di immobili strumentali obbligatoriamente imponibili

Cessioni da parte di privati

Le cessioni effettuate da soggetti privati sono sempre escluse dal campo di applicazione dell’IVA e scontano esclusivamente l’imposta di registro proporzionale.

Le imposte ipotecaria e catastale si applicano sempre in misura fissa di 50 euro ciascuna, indipendentemente dal valore dell’immobile.

Agevolazione per l’acquisto della prima casa

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita, normalmente, è soggetto alle seguenti imposte:

1. Imposta di registro del 2%;
2. Imposta ipotecaria fissa di €. 50;
3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo IVA. Quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’IVA da versare, nella seguente misura:

1. IVA del 4%;
2. Imposta di registro fissa di €. 200;
3. Imposta ipotecaria fissa di €. 200;
4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
3. L’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Cessioni effettuate da imprese

Per le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese, l’imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di €. 200. Questo sia per le operazioni assoggettate ad IVA sia per quelle esenti dall’imposta. Per quanto riguarda l’applicazione dell’IVA è necessario distinguere i casi in cui il venditore è impresa costruttrice dell’immobile o meno.

• Venditore impresa costruttrice. Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dell’immobile, e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, l’acquirente è tenuto a versare l’IVA al:
  • 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa“;  
  • 10% per l’acquisto “non prima casa’”;  
  • 22% per l’acquisto per immobile di lusso.

• Venditore impresa non costruttrice. Quando si acquista un’immobile abitativo da un’impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione lavori (che non opta per l’imponibilità dell’operazione) l’operazione avviene:
  • in esenzione Iva
  • con applicazione dell’imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se oggetto dell’atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa.

Contratti preliminari: aspetti fiscali

Il contratto preliminare è soggetto a registrazione in termine fisso entro 20 giorni:

Esempio Pratico

Preliminare con caparra confirmatoria € 20.000:

• Imposta fissa: € 200
• Imposta proporzionale: € 20.000 x 0,5% = €100
• Totale: € 300

Al rogito definitivo, l’imposta versata sulla caparra si detrae dall’imposta complessiva dovuta.

Consulenza fiscale online

In questo articolo ho cercato di riassumere le principali informazioni che riguardano l’applicazione delle imposte indirette in caso di acquisto di beni immobili. Naturalmente, le casistiche a disposizione possono essere tantissime e non è possibile offrire tutti gli esempi possibili.

Stai acquistando un’immobile e vuoi avere maggiori informazioni riguardanti l’applicazione di Iva o Imposta di registro?

Contattaci attraverso l’apposito servizio di consulenza fiscale online. Ti risponderemo nel più breve tempo e potrai contare sulla consulenza di un professionista preparato. In caso contrario lascia un commento di seguito, ti risponderemo nel più breve tempo e la tua esperienza potrà essere utile anche ad altri lettori.

Domande frequenti