Che cos’è la visura ipotecaria?

La visura ipotecaria, anche nota come visura ipocatastale o ispezione ipotecaria, è un documento che consente di stabilire se un determinato soggetto giuridico, persona fisica o giuridica, sia titolare di un diritto di proprietà su bene immobile. In particolare, mediante la visura si va anche a verificare se il bene è gravato da pesi o vincoli che incidono sulla sua circolazione, come la presenza di ipoteche.

Il documento è conservato dalla Conservatoria dei Registri immobiliari, che ha sede provinciale e presso la quale è conservato ogni documento relativo ai beni immobili.

Esistono due diverse tipologie di accertamenti ipocatastali:

• Le visure immobiliari sugli immobili, richieste prima di effettuare un’operazione commerciale, quindi l’acquisto o la vendita del bene;
• Le visure ipocatastali sulle persone, necessarie per individuare i beni in loro possesso in caso di rapporti commerciali o azioni giudiziarie. 

La visura può essere richiesta sia da persone fisiche che giuridiche, presentandosi allo sportello fisico, o facendo richiesta sulla piattaforma online, risparmiando così molto tempo. Vediamo cosa c’è da sapere nel dettaglio cosa c’è da sapere sulla visura ipotecaria e come potrai acquisire predetto documento.

La visura ipotecaria: nozioni introduttive

La visura ipotecaria, anche nota come visura ipocatastale o ispezione ipotecaria, è un documento che consente di stabilire se un determinato soggetto giuridico, persona fisica o giuridica, sia titolare di un diritto di proprietà su bene immobile. In particolare, mediante la visura si va anche a verificare se il bene è gravato da pesi o vincoli che incidono sulla sua circolazione, come la presenza di ipoteche.

In genere, presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, sono presenti una serie di documenti contenenti dati e informazioni, nonché un elenco di formalità che gravano sulla persona o sull’immobile, di cui puoi entrare a conoscenza mediante la visura. Questo ufficio è presente sul territorio provinciale, in genere sono collocati presso l’Agenzia delle Entrate. Svolgono la funzione di conservare le iscrizioni concernenti le operazioni giuridiche relative ai beni immobili, che siano essi terreni o fabbricati. Nella sostanza, sono uffici presso i quali sono conservati sia i registri immobiliari che i registri ipotecari. La funzione è di rendere pubblici gli atti che hanno ad oggetti beni immobili.

Sono sempre aggiornate le operazioni aventi a che fare con i diritti reali, che siano esse compravendite, ipoteche o pignoramenti. Inoltre, sono registrati tutti i passaggi di proprietà.

In estrema sintesi, la visura ipocatastale è un documento in cui sono riportati tutti i dati presenti i dati presenti nei registri immobiliari della Conservatoria. Grazie a tale strumento è possibile risolvere eventuali controversie concernenti la proprietà immobiliare di un soggetto. Esso consente di conoscere eventuali pendenze che gravano su ciascun immobile, che siano

La visura ipocatastale è di fatto un documento da cui si desumono le proprietà immobiliari di un soggetto (persona fisica o giuridica). Tramite lo stesso è altresì possibile individuare le eventuali pendenze che gravano su ciascun immobile. Ad esempio, riporta le ipoteche derivanti da mutuo o da decreto ingiuntivo, pignoramenti, sequestri, donazioni, successioni, usufrutto, ecc..

Tipologie di visure ipotecarie

Dopo aver chiarito cosa siano le visure ipocatastali, è necessario operare una distinzione. Infatti, esistono due diverse tipologie di accertamenti ipocatastali:

1. Le visure immobiliari sugli immobili, richieste prima di effettuare un’operazione commerciale, quindi l’acquisto o la vendita del bene.
2. Le visure ipocatastali sulle persone, necessarie per individuare i beni in loro possesso in caso di rapporti commerciali o azioni giudiziarie. 

Da ciò possiamo desumere da ciò che la visura può essere richiesta per:

• soggetto, in modo tale da conoscere tutte le proprietà immobiliari di una determinata persona, fisica o giuridica.
• immobile, in modo tale da conoscere i dati della proprietà di uno specifico bene immobile. Si tenga presente che, per effettuare una visura ipotecaria per immobile, occorre disporre di informazioni su Comune, catasto terreni oppure catasto urbano, sezione urbana se è presente, foglio mappale, particella dell’immobile da attenzionare.
• nota ipotecaria, solitamente richiesta per acquisire maggiori dettagli su uno specifico atto registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di riferimento. In questo caso, occorre conoscere gli estremi riportati nell’elenco sintetico (numero di registro, anno).

Quali informazioni sono contenute nella visura?

Come dicavamo nel paragrafo iniziale, la visura ipotecaria contiene una serie di dati molto significativi concernente i diritti gravanti sugli immobili. In esso sono indicati eventuali gravami, ma nella documentazione ipocatastale possono desumersi numerose altre informazioni:

• Descrizione catastale dell’immobile. 
• Quota di proprietà. 
• Ubicazione precisa dell’immobile. 
• Atto pubblico di provenienza.
• Trascrizioni (passaggi di proprietà, donazioni, successioni, locazioni, etc).
• Iscrizioni (ipoteche).
• Annotazioni. 

La visura ipocatastale ha carattere probatorio, dunque ha valore giuridico e come tale può essere utilizzata in sede di controversie per individuare il patrimonio aggredibile di un soggetto o la sua solvibilità.

Che differenza c’è tra visura ipotecaria e catastale?

La visura ipotecaria (o ipocatastali) si distingue dalla visura catastale. Queste, infatti, sono due diverse tipologie di documenti che differiscono sia per quanto concerne le informazioni fornite, sia per le finalità d’uso.

Entrambi i documenti sono essenziali per assumere determinate informazioni circa i beni immobili. In particolare, è possibile stabilire se persone fisiche e giuridiche vantino diritti sui beni. Tuttavia,  mentre per un certificato ipocatastale è necessario rivolgersi alla Conservatoria o ad un notaio, le visure catastali possono essere richieste presso gli uffici del Catasto.

In una visura catastale sono presenti i dati identificativi aggiornati dell’immobile:

• foglio, mappale, particella, subalterno,
• la rendita catastale,
• le informazioni relative all’esatta ubicazione e tutte le eventuali modifiche urbanistiche effettuate nel corso del tempo.

Quindi, hanno un diverso contenuto. Vi è anche una differenza dal punto di vista dal valore probatorio, infatti le indagini catastali non possono essere utilizzate in sede giudiziaria. Sono però prova ai fini fiscali, per determinare la rendita di un immobile, quindi calcolare anche i tributi dovuti, soprattutto in fase di acquisto o vendita dell’immobile.

Il certificato ipocatastale, invece, è richiesto in sede giudiziaria e in tutti i casi in cui siano necessari documenti con carattere probatorio.

Come chiedere una visura ipotecaria

La visura ipotecaria per immobile può essere richiesta da qualsiasi soggetto, come già abbiamo accennato in uno dei paragrafi precedenti. Sia le persone fisiche che giuridiche possono presentare richiesta.

Tuttavia, è necessario che abbiano a disposizione di informazioni su comune, tipologia di immobile (terreno o fabbricato), sezione urbana se è presente, foglio mappale e particella. In linea generale si può richiedere in due modi differenti:

• Presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio Conservatoria, compilando l’apposito modulo e pagando i relativi tributi.
• Online, direttamente alla sezione Visure Conservatoria del nostro sito web.

Quindi potrai accedere anche al portale online, comodamente da casa tua o dal tuo ufficio. In questo modo risparmierai molto tempo, evitando code, sempre presenti allo sportello territoriale, che in tempi di pandemia non sono ben gradite.

Inoltre, potrai accedere a tutte le altre informazioni che ti servono accedendo al servizio Catasto Semplice. In tal modo, in poco meno di due ore potrai disporre della visura ipotecaria direttamente via mail. Invero, utilizzando il servizio di consegna urgente, è possibile ridurre i tempi di attesa ad un massimo di trenta minuti.

Il risultato inviato a mezzo posta elettronica sarà quindi un documento che riporta tutti i dati presenti nel Registro Conservatoria, dove sarà possibile verificare