La donazione รจ un contratto, che tuttavia si ritiene essere una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria. Il donatario, come accade sovente in questi casi, deve imputare a legittima la donazione, alla parte del patrimonio del donante che gli spetta per legge alla sua morte, laddove rientri tra i legittimari di questโultimo.
Oggetto della donazione puรฒ essere validamente un immobile, che, ad esempio, un genitore dona ad uno dei figli. Ci si chiede, nel presente articolo, quali sono gli effetti su un’eventuale vendita di bene immobile ricevuto in donazione. Questo, in relazione al fatto che la donazione di immobile, in questo caso va ad influire sulla validitร della successiva compravendita. Tale aspetto assume rilievo anche in considerazione del fatto che anche gli altri eredi legittimari, come gli altri figli, potrebbero avere delle pretese sul bene in questione.
Quindi quando รจ necessario provvedere alla vendita di un bene immobile donato? Cerchiamo di scoprirlo nel presente articolo.
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Cos’รจ una donazione?
Prima di esaminare la questione della vendita di immobile donato, vogliamo preliminarmente esaminare l’istituto della donazione. Questa figura รจ un contratto, che tuttavia si ritiene essere una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria.
Il donatario, come accade sovente in questi casi, deve imputare a legittima la donazione, alla parte del patrimonio del donante che gli spetta per legge alla sua morte, laddove rientri tra i legittimari di questโultimo. Si presume, infatti, che la donazione rappresenti un anticipo delle quote di legittima dell’ereditร . Tuttavia, in molti casi, quando si รจ in vita, si potrebbe decidere di disporre del proprio patrimonio.
In questo caso, il patrimonio viene impiegato per lโacquisto di unโimmobile. Fino allโapertura della successione, coloro che sono menzionati nel testamento non hanno che unโaspettativa futura. Mentre con la donazione non รจ cosรฌ. La donazione diverge dalla disciplina del testamento, perchรฉ la volontร del donante non รจ dominata dalla disciplina esclusiva della volontร del donante. La principale differenza risiede nel fatto che la donazione ha una struttura bilaterale, cโรจ comunque un affidamento da considerare quella del donatario.
Quali sono gli elementi della donazione?
Detto ciรฒ, la vendita di un immobile donato, si caratterizza per lo spirito di liberalitร , che campeggia nella definizione dellโart 799 c.c. Tramite suddetto negozio una parte arricchisce lโaltra, assumendo unโobbligazione o attribuendo un bene, per spirito di liberalitร . Lโatto, infatti, si caratterizza per una contestuale depauperazione del donante.
Lโelemento appartiene al foro interno del soggetto. Un orientamento afferma che sia un motivo individuale, che indebolisce lโelemento causale del contratto. Proprio per tale ragione che il contratto di donazione รจ circondato da altre cautele. Cerca di recuperare la mancanza di una ragione di scambio con lโelemento della forma solenne. La forma dellโatto pubblico con la presenza dei testimoni. La forma solenne surroga la mancanza di causa. Anche laddove sia previsto un modus, ossia un onere in capo al donatario, non attenua lo spirito di liberalitร . Il modus puรฒ essere imposto per soddisfare interessi di natura morale, non economico.
Spirito di liberalitร
Il concetto di gratuitร , che viene in rilievo con riferimento alle donazioni immobiliari, puรฒ essere interpretato secondo due accezioni. La gratuitร economicamente disinteressata รจ laย liberalitร , la quale puรฒ essere considerata una causa debole, in quanto รจ priva di razionalitร economica. La liberalitร puรฒ essere espressione di una competente dellโanimo umano e il legislatore tutela anche questo aspetto: il diritto di dare e promettere per spirito di liberalitร . Tuttavia, in tal caso, la debolezza causale deve essere surrogata da una forma solenne che richiami lโattenzione sullโimportanza dellโatto. Infatti, sorge un problema con riferimento alla donazione di modico valore, che non prevede la forma solenne. In tal caso, tuttavia, cโรจ la datio rei, non serve la forma solenne, ma la consegna del bene, cioรจ la Datio rei, surroga la debolezza causale.
Lโatto per spirito di liberalitร non รจ causa economica del contratto. Non รจ la giustificazione economica, trova il suo fondamento nellโanimo umano. Proprio per lโassenza della causa di giustificazione, il legislatoreย dedica una disciplinaย particolare della forma. La donazione รจ una tipologia di contratto a sรฉ stente. Ciรฒ lo si deduce anche dal fatto che la donazione per essendo un contratto รจ disciplinata nel libro delle successioni. Puรฒ essere intesa come anticipo di successione, debolezza della causa รจ surrogata dalla forma solenne o datio rei.
Accanto a questa gratuitร liberale, cโรจ quella economicamente interessata, che oggi specie in un contesto di causa in concreto, dove vengono gli interessi perseguiti, รจ un dare apparentemente in assenza di una controprestazione. Tuttavia, il contraente comunque riceve qualcosa in cambio. ร un dare utilitaristico.
Nel negozioย gratuito economicamente interessato non รจ posto in essere un atto per liberalitร , ma per avere un ritorno che non deriva da una controprestazione, che non รจ prevista, ma da un vantaggio economico che indirettamente riesco a ottenere attraverso lโadempimento gratuito allโobbligazione assunta.
Imposte di donazione sul bene immobile
Lโimposta sulle donazioni รจ determinata sulla base sia del valore della cosa donata che il grado di parentela. Di seguito una tabella che puรฒ riassumere efficacemente i criteri di calcolo:
Soggetti | Franchigia โฌ | Aliquota โฌ |
---|---|---|
Coniuge e parenti in linea retta, genitori e i figli, anche naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in linea retta, gli adottanti e gli adottati, gli affiliati e gli affiliati | 1.000.000 | 4% |
Fratelli e sorelle | 100.000 | 6% |
Altri parenti fino al 4ยฐ grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3ยฐ grado | โ | 6% |
Altri soggetti | โ | 8% |
Persona portatrice di handicap | 1.500.000 | 4%, 6%, o 8% a seconda del legame di parentela |
Inoltre, in caso di donazione di un immobile trovano applicazione ancheย altre imposte indirette. Nello specifico, si tratta delle seguenti:
- Imposta ipotecaria (2% del valore immobiliare)
- Imposta catastale (1% del valore immobiliare).
Vendita immobile donato: di cosa si tratta?
Dopo una preliminare premessa sulla donazione, possiamo ora passare ad esaminare gli effetti della vendita di un immobile donato.
Puรฒ accadere infatti che tu riceva un immobile in donazione. Non di rado, i genitori tendono a costruire o acquistare una casa per i propri figli. Dopodichรฉ provvedono a intestarlo o donarlo ad uno dei figli, in genere mediante atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni, secondo le prescrizione normative.
Laddove, la donazione sia realizzata secondo le disposizioni di legge, essa รจ legittima. Infatti, รจ necessario garantire la validitร dell’atto presupposto, che consente di garantire anche la validitร della successiva vendita di immobile donato.
Laย venditaย diย immobile donato รจ assolutamente valida e consentita. Le difficoltร , pertanto, sono evidentemente di altro tipo ed hanno a che fare con laย successione ereditariaย e, nello specifico, con quella dei genitori.
Quando si puรฒ vendere la casa ricevuta in donazione? la posizione dei legittimari
Il soggetto donante che decide di donare un immobile ad un soggetto terzo (o ad un parente) compie un atto che รจ in grado di danneggiare i suoi legittimari. Infatti, la legge accorda a questi ultimi un quota minima relativa al patrimonio del de cuius, indipendentemente dalla sua volontร . Nel caso in cui, il donatario proceda con la vendita dell’immobile donato,ย gli altri eredi legittimari potranno esercitare lโazione di riduzione. Infatti, ai legittimari รจ data la possibilitร di compiere l’azione di riduzione della legittima. Questo, al fine di recuperare una quota di ereditร spettante per legge ai legittimari.
Lโordinamento per tutelare i rapporto familiari piรน stretti riserva una quota indisponibile del patrimonio.ย Cโรจ unโindisponibilitร che evoca una forte limitazione del potere di disporre del proprio patrimonio. Questa forte indisponibilitร della proprietร privata, non ne potrร fare ciรฒ che voglio, la devo lasciare a costoro in quanto ad essi รจ riservato. Quindi, cโรจ lโinteresse alla tutela della famiglia che prevale sulla scelta della libera disponibilitร del patrimonio.
Entro quanto tempo gli eredi possono esercitare l’azione di riduzione?
Gli eredi avranno un periodo di tempo in cui esercitare il proprio diritto all’ereditร . I termini a cui fare attenzione sono due:
- Entro 10 anni dal momento dell’apertura della successione per agire contro il donatario e ottenere parte dellโereditร legittima;
- 20 anni di tempo รจ il tempo a disposizione per poter agire contro terzi che avessero acquistato la casa proveniente dalla donazione.
Una volta concluso il termine dei 10 anni, gli eredi legittimari non potranno richiedere la parte dellโereditร spettante loro.
Di fatto, quindi, la cessione di un immobile ricevuto in donazione non crea problemi se questo non lede le possibili quote di legittima al momento di apertura della successione del donante (aspetto difficile da prevedere in anticipo). Dopo la successione si deve attendere almeno dieci anni, ovvero il periodo nel corso del quale gli altri eredi legittimari hanno la possibilitร di rivendicare la propria quota lesa dalla donazione, con l’esercizio dell’azione di riduzione. La possibilitร per i legittimari di agire riguarda anche la posizione del terzo acquirente dell’immobile, che ha acquistato l’immobile proveniente da donazione.
La posizione del venditore e del compratore
Come abbiamo dunque affermato, รจ possibile provvedere alla vendita di un immobile donato. Come abbiamo detto in precedenza, gli eredi legittimari del donante potrebbero, anche a distanza di anni, mettere in discussione la predetta compravendita. In sostanza, essi, se non sono trascorsi almeno ventโanni dalla detta donazione, potrebbero agire contro il compratore, per avere conto della lesione dei proprio diritti ereditari. Ciรฒ comporta che il compratore sia tenuto a versare una somma di denaro. In tal modo, potrร andare a bloccare, in via meramente eventuale, gli eredi legittimariย del donante. Inoltre, anche il venditore deve prestare la dovuta attenzione. Infatti, secondo quanto disposto dallโAgenzia delle Entrate, vendere una casa ricevuta poco tempo prima in donazione puรฒ configurare una fattispecie di evasione fiscale, rivolta a non corrispondere le imposte sulla plusvalenza da parte del venditore.
Le problematiche della vendita di una casa ereditata
Come abbiamo visto gli eredi legittimari hanno la possibilitร di esercitare l’azione di riduzione nei confronti del donatario dell’immobile. Questo, in quanto al momento di apertura dell’ereditร del donante รจ necessario includere non solo i beni presenti nel patrimonio al momento della morte, ma anche i beni che sono stati oggetto di donazione. La ricostruzione, quindi, di questo patrimonio legato alla successione puรฒ portare verso due scenari:
- La donazione/i non lede/ono le quote di legittima, ed in questo caso non vi sono effetti;
- La donazione/i lede/ono le quote di legittima degli eredi. In questo caso gli eredi legittimari hanno la possibilitร di esercitare l’azione di riduzione, nell’arco di temporale di:
- Dieci anni, nei confronti del donatario;
- Venti anni, nei confronti di possibili terzi acquirenti l’immobile.
Di fatto, questo tipo di problematica non puรฒ essere sottovalutata se si decede di cedere un immobile ricevuto per donazione. I possibili acquirenti, infatti, potrebbero fare un passo indietro per evitare possibili future azioni legali. L’unico modo per superare, preventivamente, questa problematica รจ fare in modo che il donatario vada a versare agli eredi una somma di denaro (per coprire le loro quote di legittima) ed evitare che questi possano andare a rivendicare diritti sull’immobile.
Deve essere tenuto, presente, come accennato anche nel paragrafo precedente che la cessione di immobile ricevuto per donazione possa configurare ipotesi di evasione fiscale. Questo nel caso in cui la vendita dell’immobile donato sia avvenuta entro i primi cinque anni dall’acquisto (evitando cosรฌ la tassazione sull’eventuale plusvalenza generata). Per approfondire: “Plusvalenza da Cessione di Immobili: IRPEF o imposta sostitutiva?“.
Le problematiche che si possono creare con la vendita di un immobile ricevuto per donazione sono le seguenti.
Impossibile accedere ai mutui bancari
La situazione in questo caso non รจ frequente perchรฉ sono poche le persone che acquistano una casa donata eย le banche tendono a non finanziare compravenditeย di questo tipo. Infatti, qualora la banca concedesse un mutuo per acquistare una casa, precedentemente ricevuta per donazione dal venditore, rischierebbe di restare senza la garanzia del bene in caso di azione di riduzione da parte dei legittimari.
Possibile risoluzione del preliminare da parte del promissario acquirente
L’acquisto di un immobile precedentemente ricevuto per donazione rappresenta un pregiudizio per il promissario acquirente. Nel caso in cui, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, non venga indicata la provenienza dell’immobile da donazione ci possono essere conseguenze. Il promissario acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del preliminare. Questo, in quanto se il promissario acquirente avesse saputo la situazione reale avrebbe deciso di acquistare un altro immobile.
Conclusioni
Acquistare un immobile ricevuto per donazione comporta diverse complessitร legali e fiscali, pertanto รจ essenziale affidarsi a professionisti del settore con una preparazione adeguata. Gli esperti, come avvocati e notai, possiedono la conoscenza specifica necessaria per navigare le normative vigenti, le implicazioni fiscali, e gli eventuali vincoli legali associati a tale tipo di trasferimento immobiliare. L’assistenza di un professionista garantisce una gestione accurata di tutte le fasi dell’acquisto, dalla verifica della validitร della donazione e della regolaritร documentale dell’immobile, fino alla gestione delle questioni fiscali connesse all’acquisto. Questo aiuta a evitare potenziali complicazioni legali, disguidi burocratici e costi aggiuntivi imprevisti. Inoltre, l’assistenza professionale puรฒ fornire consulenza personalizzata basata sulle esigenze specifiche dell’acquirente, assicurando una transazione sicura e conforme alle normative vigenti.รน
Domande frequenti
Sรฌ, generalmente si devono pagare le tasse relative all’acquisto di un immobile donato. La natura e l’ammontare delle tasse dipendono dalla legislazione locale e dal grado di parentela con il donante.
Sรฌ, puoi vendere un immobile ricevuto per donazione, ma ci sono aspetti legali e fiscali da considerare. ร consigliabile consultare un professionista per comprendere eventuali restrizioni o obblighi fiscali.
Entro 10 anni dal momento dell’apertura della successione per agire contro il donatarioย e ottenere parte dellโereditร legittima;
20 anni di tempoย รจ il tempo a disposizione per poter agire contro terzi che avessero acquistato la casa proveniente dalla donazione.