Edificio unifamiliare: il concetto viene in evidenza con riferimento a molti bonus edilizi. Tuttavia, il legislatore non ha offerto una specifica definizione di edificio unifamiliare. Vediamo, allora, che caratteristiche possiede!
Il termine edificio unifamiliare รจ spesso richiamato dalla disciplina degli ecobonus o bonus edilizi per la ristrutturazione. Tuttavia, non รจ stata prevista una definizione specifica di edificio unifamiliare, quindi determinando alcuni dubbi interpretativi circa la disciplina da applicare al caso concreto.
Tuttavia, al fine di ottenere il Superbonus, destinato ai fabbricati residenziali, secondo l’interpretazione prevalente sono edifici unifamiliari gli immobili che:
- Appartengono per intero ad unโunica persona fisica o sono in comproprietร tra persone fisiche;
- Hanno uno o piรน accessi autonomi che li separano dallโesterno;
- Sono destinati interamente allโabitazione di un singolo nucleo familiare.
In tal senso, invero, si รจ espresso anche il legislatore nel decreto efficienza energetica 2020, che ha offerto una definizione di edificio unifamiliare.
Vediamo insieme di cosa si tratta.
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Edificio unifamiliare: definizione
Il termine edificio unifamiliare รจ spesso richiamato dalla disciplina degli ecobonus o bonus edilizi per la ristrutturazione. Tuttavia, non รจ stata prevista una definizione specifica di edificio unifamiliare, quindi determinando alcuni dubbi interpretativi circa la disciplina da applicare al caso concreto.
Cerchiamo quindi di stabilire prima di tutto di cosa si tratti. Infatti, possiamo sintetizzare alcune caratteristiche dell’edificio unifamiliare come segue:
- (unica) unitร immobiliare urbana: ponete attenzione perchรจ questa definizione trova piena corrispondenza con quella della normativa Catastale. Infatti la u.i.u. nella disciplina di accertamento delle consistenze catastali ha unโaltra definizione e scopo. Quindi si rende necessario fare (doppio) riferimento anche a questa normativa?
- destinazione abitativa: unica destinazione dโuso ammessa;
- proprietร esclusiva: lโedificio inteso come intero, deve essere di proprietร esclusiva del nucleo familiare. In caso contrario se esistono porzioni di proprietร di soggetti terzi o esterni al nucleo familiare, decade lโuni-familiaritร ;
- indipendenza funzionale: lโedificio, considerato nel suo insieme, deve essere funzionalmente indipendente, e ciรฒ รจ dimostrabile con la sua configurazione e i relativi accessi.
Definizione del Ministero
Il Ministero nel decreto efficienza energetica 2020 ha offerto una definizione di edificio unifamiliare come segue:
per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unitร immobiliare di proprietร esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o piรน accessi autonomi dall’esterno e destinato allโabitazione di un singolo nucleo familiare. Una unitร immobiliare puรฒ ritenersi “funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietร esclusiva (ad uso autonomo ed elusivo) e la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno”, presuppone che lโunitร immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unitร immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da una strada o da cortile o giardino di proprietร e esclusiva.
Edifici unifamiliare e Superbonus
La Legge di Bilancio 2021 quindi, dal 1ยฐ gennaio 2021 prevede le persone fisiche che possono beneficiare del Superbonus 110%. In particolare, la normativa fa riferimento anche agli interventi su edifici non condominiali, composti da massimo 4 unitร distintamente accatastate, escluse le pertinenze.
Quindi, al fine di ottenere il Superbonus, destinato ai fabbricati residenziali, si considerano edifici unifamiliari gli immobili che:
- Appartengono per intero ad unโunica persona fisica o sono in comproprietร tra persone fisiche;
- Hanno uno o piรน accessi autonomi che li separano dallโesterno;
- Sono destinati interamente allโabitazione di un singolo nucleo familiare.
Nel caso sia necessario applicare il superbonus, รจ opportuno identificare l’edificio unifamiliare. Infatti questa tipologia non รจ assimilabile come definizione allโappartamento di un fabbricato condominiale. Difatti le implicazioni ai fini fiscali potrebbero essere molto vantaggiose, le quali se ottenute indebitamente, comporta l’erogazione della sanzione amministrativa.
Le pertinenze
Al fine di accertare se l’immobile รจ un edificio unifamiliare non รจ necessario procedere ad esaminare solo l’edificio centrale e non anche le pertinenze. Ad esempio, un edificio composto da 4 unitร abitative e 4 pertinenze, sarร considerato solo come un edificio composto da 4 unitร immobiliari.
Mentre le pertinenze possono essere considerate nel momento in cui si procede a calcolare i limiti di spesa da poter portare in detrazione, le pertinenze si potranno contare.
La disciplina del Superbonus prevede che la cifra di riferimento dei massimali di tutti gli interventi venga moltiplicata per ogni unitร esistente. Tale criterio si applica sia per gli edifici condominiali che non. In questa sede, dovranno inoltre essere calcolate le pertinenze.
Tuttavia, dobbiamo ricordare anche che nel caso in cui l’edificio sia qualificabile come unifamiliare, ma รจ composto da 4 unitร , รจ possibile ottenere l’incentivo su solo due unitร . Infatti, le persone fisiche possono usufruire del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico solo su un massimo di 2 unitร immobiliari, incluse le pertinenze.
Lavori trainanti
Gli edifici unifamiliari sono equiparati al condominio per quanto riguarda i lavori trainanti. I lavori trainanti sono:
- gli interventi di isolamento termico sugli involucri;
- la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
- la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unitร immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
- gli interventi antisismici (la detrazione giร prevista dal Sismabonus รจ elevata al 110% per le spese sostenute dal 1ยฐ luglio 2020 al 31 dicembre 2021).
In primo luogo, l’esecuzione di interventi trainati secondari รจ subordinata all’esecuzione di interventi trainanti principali.
Come dicevamo, poi, si applica la disciplina anche la disciplina dei condomini, quindi gli interventi sugli edifici unifamiliari comporta che siano obbligatoriamente effettuati anche gli intervenire trainanti sulle parti comuni dellโedificio, mentre gli interventi trainati potranno interessare le singole unitร .
Sono trainati i seguenti interventi:
- gli interventi di efficientamento energetico;
- lโinstallazione di impianti solari fotovoltaici;
- le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
- gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.