Immobili locati all’estero: imponibile il canone “netto”

Quando un soggetto fiscalmente residente in Italia mette a reddito un immobile situato all'estero deve porsi il problema legato alla tassazione del reddito percepito. In particolare, secondo le Convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni redatte in base al modello OCSE, il reddito da locazione derivante da immobile situato all'estero è imponibile:

Nel Paese ove è svolta la locazione (c.d. "Stato della fonte");
In modo concorrente, anche nel Paese di residenza del soggetto proprietario o titolare del diritto reale sull'immobile.

Siamo di fronte, in buona sostanza, ad una tassazione concorrente del reddito in due diversi stati. Questa situazione di doppia imposizione, viene gestita attraverso l'applicazione di un credito per imposte estere nello Stato di residenza fiscale del proprietario dell'immobile. Di seguito, in modo molto schematico, andremo ad analizzare come avviene, operativamente la tassazione del reddito da locazione dell'immobile estero per il soggetto residente in Italia. In particolare, analizzeremo le due diverse modalità di tassazione applicabili, a seconda che il reddito da locazione sia stato soggetto a tassazione nello Stato della fonte. Tuttavia, l'aspetto che maggiormente ci interessa in questa analisi è il profilo della corretta individuazione della base imponibile italiana del canone di locazione estero.
La tassazione per gli immobili locati all'estero: criteri di collegamento del reddito
La tassazione del reddito derivante dagli immobili locati all'estero è disciplinato dall'articolo 70, comma 2, del TUIR. In particolare, i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione (come ad esempio nel Regno Unito, Canada o Australia), per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano.
Oltre a questo devono essere tenute in considerazione le istruzioni al quadro RL del modello Redditi P.F. Secondo queste disposizioni, nel caso in cui una persona fisica detenga immobili locati in Stati esteri, le possibilità di tassazione sono alternative e dipendono dalla tassazione (o meno) del reddito da locazione nello Stato di ubicazione dell'immobile. In particolare, le situazioni che si possono verificare sono le seguenti:

Il reddito da locazione estera è stato tassato nello Stato estero. In pratica, si tratta della casistica in cui lo Stato estero ha potestà impositiva sul reddito da locazione. In questo caso il reddito deve essere assoggettato a tassazione in Italia e spetta il credito per le imposte pagate all'estero. In questo senso vedasi l'ordinanza della Cassazione n. 30006, depositata il 26 ottobre 2021, la quale ha confermato il principio secondo cui, per gli immobili siti all'estero e locati dal proprietario residente in Italia, la base imponibile della dichiarazion...