L’attività di acquisto immobile all’asta, successiva ristrutturazione e/o frazionamento con rivendita a terzi è una delle attività che interessa il mercato immobiliare. Tuttavia, è importante comprendere quando operare da privato e quando è necessaria l’attività di impresa, tipicamente tramite SRL.
Comprare un immobile all’asta e rivenderlo velocemente con profitto (c.d. flipping) è possibile, ma il confine tra operazione da privato con tassazione sulle plusvalenze e attività d’impresa con IVA e imposte ordinarie è sottile e dipende da indici di abitualità e organizzazione desunti da legge, prassi e giurisprudenza tributaria.
La corretta qualificazione dell’attività impatta su: trattamento IVA alla rivendita (esenzione o imponibilità con opzione), tassazione della plusvalenza in capo alla persona fisica (IRPEF o imposta sostitutiva 26%) oppure reddito d’impresa per società, oltre che su imposte indirette in atto e possibilità di applicare il “prezzo-valore” in acquisto all’asta. Questo approfondimento, illustra quando il flipping può restare in area “privato”, quando scatta la riqualificazione in “impresa”, e come cambia il quadro fiscale operando con una SRL, con riferimenti normativi e la nostra esperienza in merito.
Indice degli argomenti
Cos’è il flipping immobiliare post-asta
Per “flipping immobiliare” si intende l’acquisto di immobili, spesso da procedure esecutive, con successiva rivendita in tempi brevi, talvolta dopo lavori di ripristino o ristrutturazione mirati ad aumentare il valore di mercato. Questo tipo di operazioni sono, oggi, sempre più frequenti e sempre più investitori decidono di destinare i propri risparmi all’investimento immobiliare.
Tuttavia, occorre valutare preventivamente l’impatto fiscale di questo tipo di investimento. L’Agenzia delle Entrate valuta ogni operazione attraverso parametri specifici. Il primo elemento da chiarire (probabilmente la domanda che mi viene posta più spesso) è che non esiste una soglia numerica automatica che determina il passaggio da privato a imprenditore.
I criteri principali includono la frequenza delle operazioni, l’organizzazione dell’attività e l’intento speculativo. Un privato che compie sporadiche compravendite mantiene il regime fiscale ordinario. Chi struttura un’attività continuativa diventa imprenditore agli effetti tributari.
Operare da privato: quando si può
Una persona fisica può acquistare all’asta e rivendere un immobile al di fuori dell’esercizio d’impresa se le operazioni non assumono il carattere di professionalità abituale e non si configurano come attività economica organizzata ai sensi dei principi fiscali su reddito d’impresa.
Sul piano civilistico l’imprenditore è chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o scambio di beni o servizi, ma in ambito tributario conta soprattutto l’abitualità, anche senza organizzazione complessa. Indici tipici valutati dai giudici sono numero e frequenza delle transazioni, durata del possesso, intensità dei lavori, comunicazione/marketing, e il fatto che gli immobili siano destinati chiaramente alla rivendita e non all’uso personale. L’intento principale di questo tipo di operazione deve essere il principale utilizzo personale e non tanto l’intenzione di effettuare una rivendita speculativa.
Rischi di riqualificazione in impresa
La Cassazione ha ribadito che per le persone fisiche la nozione di reddito d’impresa ex art. 55 TUIR richiede professionalità abituale ancorché non esclusiva, connotata da stabilità e ripetitività. La semplice pluralità di vendite non basta, ma molteplici indici possono portare a riqualificazione.
In casi in cui il contribuente ha acquistato e ristrutturato un edificio frazionandolo in più unità poi vendute a terzi, i giudici hanno riconosciuto l’esercizio di attività d’impresa con imponibilità ai fini IRES/IRPEF di impresa, IRAP e IVA, nonostante la veste formale di “privato”. Ad esempio, per quanto riguarda la costruzione di unità abitative la Cassazione Sez. V, 8 giugno 2021, ord. n. 15931, ha indicato che “il compimento di un singolo affare può costituire impresa quando implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici“. Nel caso l’intento individuato è stato quello speculativo (la rivendita) piuttosto che l’utilizzo privato dell’immobile. Pertanto, un’attività che si protrae nel tempo per una durata continuata, anche se finalizzata al compimento di un’unica operazione speculativa, può risultare un’attività imprenditoriale.
La prassi dell’Agenzia (es. risoluzione n. 204/E/2002) considera imprenditoriale l’attività che, per dimensione e organizzazione, riveli finalità di lucro e sistematicità, specie quando sono realizzate numerose unità e poste in vendita a mercato.
Con maggiore dettaglio, possiamo individuare come indici di “attività d’impresa” nel flipping:
- Ripetitività e numero delle compravendite in un arco temporale contenuto;
- Frazionamento, importanti lavori di ristrutturazione/ripristino, organizzazione di mezzi e terzi;
- Marketing e canali commerciali;
- Breve durata di possesso come indizio di speculazione sistematica.
Tassazione del privato: plusvalenze ex art. 67 TUIR
La rivendita a titolo oneroso da parte di privati genera “redditi diversi” se l’immobile è rivenduto entro cinque anni dall’acquisto o costruzione, salvo eccezioni per successione e per l’abitazione principale adibita per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione.
In alternativa all’IRPEF ordinaria, il venditore può optare in atto per l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze pari al 26% dal 1° gennaio 2020, con versamento a cura del notaio entro i termini dell’imposta di registro. Dal 2024 è tassabile come plusvalenza anche la cessione entro dieci anni di immobili su cui si sono effettuati interventi agevolati “Superbonus” ex art. 119, con specifici limiti alla deducibilità dei costi agevolati nella base della plusvalenza.
Per approfondire:
Esempio pratico
Acquisto all’asta di un bilocale a € 100.000 e rivendita a € 145.000 dopo 12 mesi con € 15.000 di lavori e € 5.000 di spese inerenti: la plusvalenza è € 145.000 − (€ 100.000 + € 20.000) = € 25.000; optando in atto, si applica imposta sostitutiva 26% pari a € 6.500. Se l’immobile fosse stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza non sarebbe imponibile (nel regime dei redditi diversi), ferma restando la necessità di verificare gli altri presupposti normativi.
Imposte indirette su aste e rivendite da privato
In acquisto all’asta, se la cessione è soggetta a registro, una persona fisica può chiedere il sistema “prezzo-valore” per immobili abitativi e pertinenze, tassando sul valore catastale invece che sul prezzo di aggiudicazione, se ricorrono i requisiti.
L’imposta di registro è generalmente il 9% (minimi e ipocatastali/catastali fisse), ridotta al 2% con “prima casa”, mentre se la vendita è soggetta a IVA (es. impresa costruttrice entro cinque anni), il registro è fisso e l’IVA si applica secondo aliquote proprie. In rivendita da privato, l’operazione è fuori campo IVA e sconta registro proporzionale lato acquirente, salvo diversa disciplina se il cessionario è impresa e se intervengono regole speciali in funzione del soggetto cedente originario.
Operare come impresa (SRL): IVA e redditi
Le cessioni immobiliari effettuate da soggetti passivi IVA seguono l’art. 10, comma 1, nn. 8-bis e 8-ter, DPR n. 633/1972: in generale esenti, con imponibilità obbligatoria per cessioni di imprese costruttrici/ripristino entro cinque anni e con facoltà di opzione per imponibilità oltre i cinque anni.
Per fabbricati abitativi, l’esenzione è la regola, salvo imponibilità entro cinque anni per costruttori/ripristino o imponibilità per opzione; per strumentali, esenzione come regime naturale, con possibilità di opzione e specifici casi di imponibilità.
In caso di imponibilità per opzione, l’IVA è spesso assolta con inversione contabile quando l’acquirente è soggetto passivo, con effetti sulla detrazione dell’IVA sugli acquisti e sui pro-rata nelle attività miste.
Perché una SRL nel flipping?
La necessità di passare ad una SRL è legata al fatto che, come visto in precedenza, vi sono i requisiti per operare in regime di impresa. Per questo la struttura tramite SRL è la migliore possibile per questo tipo di business. Operare in questo modo, sotto il profilo fiscale, significa:
- Recupero dell’IVA su lavori e costi, specie se si opterà per imponibilità alla cessione;
- Contenimento del rischio personale grazie alla responsabilità limitata rispetto all’operare come persona fisica;
- Pianificazione IRES/IRAP del margine d’impresa e gestione professionale dei flussi.
Esempio: SRL costruttrice
SRL acquista all’asta un immobile, realizza risanamento conservativo e vende entro tre anni: cessione imponibile IVA obbligatoria, con possibilità di recupero dell’IVA su lavori e spese, e imposta di registro fissa in atto, con effetti positivi sul cash flow. Se la vendita avviene oltre cinque anni, la SRL può optare per l’imponibilità in atto per preservare la detraibilità dell’IVA sugli acquisti e prevenire rettifiche, valutando pro-rata e natura dell’acquirente.
Imposte dirette in SRL e alternative
L’attività di trading immobiliare in SRL genera reddito d’impresa con IRES e, ordinariamente, IRAP, oltre agli effetti IVA sopra descritti; l’inquadramento come “impresa di trading” è coerente con gli indici di professionalità abituale e sistematicità.
La scelta della forma societaria consente di isolare l’attività d’impresa rispetto al patrimonio personale e strutturare la detraibilità dell’IVA su lavori e servizi, fermo restando il rispetto delle regole su esenzione e opzione in atto. Operare come impresa individuale o società di persone non elimina i rischi di responsabilità illimitata e può risultare meno efficiente nella gestione del rischio rispetto alla SRL in attività di flipping ripetuta.
Per approfondire:
Tabella: privato vs SRL nel flipping post-asta
Casi tipici di riqualificazione fiscale
La giurisprudenza ha considerato indici di impresa l’acquisto di un edificio, la sua ristrutturazione con aumento delle unità e la vendita a terzi estranei, configurando reddito d’impresa e applicazione dell’IVA, anche a prescindere dalla partita IVA formalmente attivata. In altri casi, il mero numero di vendite in un lungo arco temporale non è bastato a dimostrare abitualità, ma la Corte esige una valutazione concreta degli elementi di stabilità e ripetitività delle operazioni.
Questi principi impongono cautela a chi intende fare flipping “seriale” come privato, perché l’Amministrazione può recuperare imposte e sanzioni se ravvisa esercizio di attività d’impresa di fatto. Questo tipo di accertamenti, oggi, sono più frequenti rispetto al passato ed un’analisi del progetto deve passare anche da un’attenta pianificazione fiscale.
Giurisprudenza sulla riqualificazione dell’attività
La riqualificazione delle compravendite immobiliari in attività d’impresa ruota attorno a indici di stabilità, sistematicità e finalità speculativa, valutati caso per caso dalla Cassazione in relazione al periodo d’imposta e agli elementi oggettivi delle operazioni. In ambito tributario non è necessario il requisito civilistico dell’organizzazione: conta soprattutto l’abitualità dell’attività economica, mentre gli atti isolati non integrano reddito d’impresa, salvo che l’operazione unica sia così complessa da costituire un “affare” imprenditoriale.
- Cass. 20065/2022: l’attività d’impresa richiede abitualità “stabile nel tempo” con riguardo al periodo d’imposta; gli atti isolati o occasionali non sono reddito d’impresa, e la nozione tributaria prescinde dal requisito organizzativo civilistico.
- Cass. 36992/2022: acquisto di un edificio, ristrutturazione con aumento delle unità e vendita a terzi estranei configura attività d’impresa, a prescindere dalla veste formale del contribuente, per la presenza di finalità lucrativa e organizzazione dei mezzi.
- Cass. 8797/2017: non diventa imprenditore il privato che cede tre immobili nello stesso anno, poiché il numero di vendite, da solo, non prova professionalità e abitualità senza ulteriori indici organizzativi e di sistematicità.
- Cass. 16534/2017: la vendita isolata di un immobile patrimoniale da parte di un ente (nel caso, un Comune) sconta l’imposta di registro e non l’IVA, poiché manca l’esercizio abituale e professionale dell’attività commerciale.
Particolarmente rilevante è il principio del “singolo affare”: un’unica operazione può integrare impresa quando comporta una serie coordinata di atti (acquisto, trasformazione, frazionamento, commercializzazione) con chiara finalità speculativa e impiego organizzato di mezzi.
Da quanto possiamo vedere la Cassazione ha un orientamento sistematico: l’attività di acquisto, ristrutturazione e vendita a mercato, specie con frazionamento e canali commerciali, è tipicamente qualificata come impresa ai fini fiscali, con applicazione di IVA e imposte d’impresa.
Consulenza fiscale online
Un singolo affare, isolato e privo di organizzazione e indici di sistematicità, può ragionevolmente rientrare nell’alveo del privato con tassazione per “redditi diversi” e opzione 26% in atto se spettante. Operazioni ripetute, con lavori significativi, frazionamenti e canali di vendita strutturati, suggeriscono invece di operare da subito come impresa, preferibilmente SRL, per allineare trattamento IVA, deduzioni e protezione patrimoniale. In caso di dubbio, è prudente formalizzare l’attività aprendo partita IVA o costituendo una SRL, impostando correttamente le opzioni IVA nelle cessioni e la contabilità per evitare recuperi a posteriori.
Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Come Dottore commercialista posso aiutarti a valutare e risolvere i tuoi dubbi di fiscalità immobiliare.
Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento, mettendo a disposizione la mia esperienza di ausilio di privati ed imprese. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.
