Il Regime IVA specifico delle Imprese di costruzioni prevede la possibilità di applicare un’imposta sul valore aggiunto (IVA) agevolata a seconda delle fattispecie di attività messe in atto dalla Società stessa, inoltre è opportuno ricordare il meccanismo del Reverse charge che viene applicato nei settori quali nel caso in oggetto, l’edilizia e prevede un meccanismo d’inversione contabile, regolato dall’art 17 del Testo Unico sull’IVA, il quale stabilisce che l’onere di pagare l’IVA si sposti dal cedente al cessionario, costituendo quindi una deroga alla normativa tradizionale.
Definizione Imprese di Costruzioni
Si definisce Impresa di costruzioni una Società che svolge in via prevalente una o più delle seguenti macro-attività:
- Lavori di costruzione specializzati;
- Costruzione edifici;
- Ingegneria civile.
Dove più nello specifico parliamo di:
- Costruzione di edifici adibiti ad abitazione o al commercio;
- Demolizione e preparazione del cantiere edile;
- Installazione di impianti elettrici, idraulici ed altri lavori di costruzioni e installazione;
- Completamento e finiture di edifici;
- Altri lavori specializzati di costruzione.
La forma giuridica di tale tipo di Società può essere alternativamente:
- Ditta individuale;
- Società in nome collettivo (s.n.c.);
- Società in accomandita semplice (s.a.s.);
- altra Società di persone diversa da snc e sas;
- Società per azioni, società in accomandita per azioni:;
- Società a responsabilità limitata (s.r.l.);
- Società cooperativa sociale;
- Società cooperativa esclusa società cooperativa sociale;
- altra forma d’impresa.
Secondo le statistiche dell’ANAC (Associazione Nazionale Costruttori Edili), il settore delle costruzioni si presenta organizzato per la maggior parte dalle forme giuridiche delle ditte individuali, società di persone e società a responsabilità limitata. Meno frequenti sono le società cooperative incidono e le altre forme di imprese (ad esempio i consorzi) e le società per azioni/in accomandita per azioni.
Per quanto concerne i dati ISTAT, sulla base dell’ultimo rapporto stilato dall’ente nell’aprile 2024, i prezzi alla produzione delle costruzioni per “Edifici residenziali e non residenziali” diminuiscono dello 0,2% su base mensile e dello 0,8% su base annua (erano stazionari il mese precedente); quelli di “Strade e Ferrovie” diminuiscono dello 0,1% su base mensile e flettono dell’1,1% in termini tendenziali (lo stesso valore registrato a marzo), come evidenziato dalle figure seguenti:
Regime IVA
Nel caso delle Imprese di costruzioni, per alcune categorie vi è la possibilità di beneficiare di una aliquota IVA ridotta dal 4 al 10%, in particolare le operazioni effettuate nel settore edile alle quali si applicano le aliquote IVA sono stabilite dalla tabella A, parte II e III, allegata al DPR 633/1972.
In linea generale possiamo dire che si applica l’aliquota del 4% a:
- Cessioni di beni, con esclusione delle materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, di fabbricati di cui alla “Legge Tupini” e di costruzioni rurali;
- Nei casi di prestazioni di servizi nei casi di costruzione di case di abitazione con le caratteristiche “prima casa”;
- Realizzazione delle costruzioni rurali;
- Realizzazioni di opere direttamente finalizzate al superamento o all’eliminazione di barriere architettoniche;
- Cessioni di costruzioni rurali effettuate dalle imprese costruttrici, anche se non ultimate, purchè permanga l’originaria destinazione;
- Alle assegnazioni di case di abitazione fatte a soci da cooperative edilizie e loro consorzi di qualsiasi tipo (a proprietà divisa o indivisa) ed nel caso delle abitazioni assegnate, possono essere anche non ultimate, purchè permanga l’originaria destinazione, devono essere adibite ad abitazione principale da parte dell’assegnatario.
L’aliquota del 10%, invece è applicabile a:
- Prestazioni aventi ad oggetto le manutenzioni ordinarie e straordinarie, eseguite su edifici e prevalentemente destinazione abitativa privata;
- Prestazioni relative ad interventi di manutenzione straordinaria su edifici residenziale pubblici, per la costruzione, cessione di beni, escluse le materie prime e semilavorate, impiegate per la costruzione e alla prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
- Costruzione di linee di trasporto, impianti di produzione e reti distribuzione elettrica, Edifici assimilati alla Legge Tupini.
Ciò appena detto può essere riassunto nella Tabella seguente
| Categoria | Aliquota |
| Cessione di beni destinati alla costruzione di fabbricati di cui alla Legge Tupini | 4% |
| Cessioni di beni per interventi di restauro, ristrutturazione edilizia e urbanistica | 10% |
| Cessioni di beni per la costruzione di opere di urbanizzazione | 10% |
| Cessioni di costruzioni rurali effettuato dalle imprese costruttrici e destinate ad uso abitativo | 4% |
| Contratto di appalto per la costruzione di immobili, fabbricati ricompresi nella Legge Tupini, fabbricati rurali ad uso abitativo | 4% |
| Contratto di appalto per eliminazione barriere architettoniche | 4% |
| Contratti appalto per costruzioni immobili di abitazione non contrattualmente considerate “prima casa” | 10% |
| Contratti appalto per restauri e risanamento conservativo | 10% |
| Contratti di appalto per lo svolgimento di opere di urbanizzazione | 10% |
| Assegnazione di abitazioni da parte di cooperativa ai soci | 4% |
| Interventi di recupero edilizio per immobili adibiti prevalentemente ad abitazione | 10% |
| Interventi di manutenzione straordinaria su immobili adibiti ad abitazione residenziale | 10% |
Reverse Charge
Il Reverse charge disciplinato dall’art.17 del DPR 633/1972, individua tra i settori soggetti all’applicazione di tale meccanismo: l’edilizia, i dispositivi elettronici, l’oro, i rottami, il gas e l’energia, le attività dei consorzi.
Il reverse charge è un meccanismo di inversione contabile applicato in alcuni settori commerciali, e come tale rappresenta una deroga alla normale gestione dell’IVA che di solito stabilisce che chi vende beni o fornisce servizi debba addebitare l’IVA al cliente. Per regola generale, la norma IVA prevede infatti che sia il venditore ad emettere la fattura e incassare il valore dell’IVA (diventando così debitore nei confronti dell’Erario per l’IVA percepita (IVA a debito).
Con il Reverse Charge invece avremo che:
- il venditore o prestatore d’opera emette una fattura senza IVA con l’indicazione del regime d’inversione contabile;
- Il cliente dovrà integrare la fattura ricevuta dell’IVA mancante, annotandola sul registro IVA vendite e IVA acquisti.
Esistono due tipi di Reverse charge:
- Reverse charge esterno: si applica alle transazioni con venditori esteri, che possono fare parte o meno dell’UE.
- Reverse charge interno: si applica alle transazioni tra soggetti passivi italiani per determinate categorie di beni e servizi considerati ad alto rischio di evasione fiscale, come ad esempio edilizia, oro, prodotti elettronici, tablet, gas ed energia
In particolare, nel settore edile l’inversione contabile viene applicata in due rami principali:
- Subappalti edili legati ai beni immobili
- Applicazione nei Subappalti Edili
Il reverse charge nel settore delle costruzioni trova applicazione nelle imprese che forniscono servizi attraverso contratti di appalto e subappalto. Nel caso dei subappalti sono richiesti tre presupposti contemporaneamente ai fini dell’applicazione del reverse charge:
- L’operazione deve riguardare lavori edili e vi deve essere un contratto intercorrente tra le parti che hanno stipulato l’appalto
- La prestazione di servizi dev’essere seguita sulla base di un contratto di subappalto
- Le Società coinvolte devono essere imprese appaltatrici e subappaltatrici e la fattura deve riportare sempre la dicitura dell’inversione contabile quale “operazione soggetta al reverse charge ex art. 17, comma 6 del DPR 633/1972“.
Nella seguente tabella riassumiamo gli ambiti applicativi del Reverse nel settore delle costruzioni
| Categoria |
| Costruzione e installazione di infissi |
| Forniture di beni con posa in opera |
| Installazione e manutenzione di impianti idraulico sanitari |
| Installazione, manutenzione e riparazione di impianti di allarme |
| Appalto, prestazioni d’opera e fornitura di beni |
| Noleggio di ponteggi |
| Manutenzione ordinaria e straordinaria su fabbricati abitativi |
| Contratto di avvalimento stipulato tra società del gruppo |
| Nolo con operatore (nolo a caldo) |
| Costruzione e montaggio di prefabbricati |
| Subappalto di lavoro edili accessori alle attività principali del contratto di appalto |
| Realizzazione di opere civili per la costruzioni di impianti elettrici |
| Fornitura di beni di posa in opera |