La Corte di Cassazione con la sentenza n. 12395 depositata il 7 maggio 2024 ha chiarito che, la cedolare secca può essere applicata anche quando l’inquilino è una società o un’impresa che affitta una casa per i propri dipendenti, clienti o fornitori. La Corte considera “irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti)”.
La Cassazione nella sentenza in commento contraddice la tesi del Fisco sull’applicabilità della cedolare secca per le partite IVA, affermando che le restrizioni trovano applicazione solo per i locatori che esercitano attività d’impresa e non per i conduttori che affittano nell’esercizio della sua attività professionale. La Corte ha di fatto ampliato l’ambito di applicazione della tassazione agevolata sugli affitti.
Cedolare secca per gli affitti di immobili ad uso abitativo nei confronti di conduttori titolari di partita IVA.
La Corte di Cassazione chiarisce che il requisito della locazione dell’immobile al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni riguarda esclusivamente il locatore, al contrario di quanto sostenuto dall’Agenzia delle Entrate negli ultimi 13 anni. In particolare, la Corte afferma quanto segue:
| In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni. |
La normativa relativa alla cedolare secca sugli affitti prevede che soltanto i locatori non possono agire nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni, mentre non varrebbe per i conduttori (persone fisiche) che affittano immobili a uso abitativo ai loro dipendenti. Tale esclusione aveva comportato l’instaurarsi di numerosi contenziosi.
La Cassazione prima del 7 maggio, non si era espressa palesemente, adesso contraddice il Fisco, chiarendo che, l’esclusione prevista dall’articolo 3, comma 6 del decreto legislativo n. 23/2011 si riferisca solo ai locatori. Pertanto, l’applicazione della cedolare secca è esclusa in caso di affitto effettuato da parte di titolari di partita IVA, ma nel rispetto della finalità abitativa dell’immobile è possibile accedere alla tassazione agevolata anche se il conduttore, persona fisica, esercita attività d’impresa, di arti e professioni. Non ha rilievo la natura soggettiva del conduttore del contratto di affitto.
Si è espressa in maniera favorevole alla Cassazione, Confedilizia, che negli anni ha sempre ammesso le criticità dell’interpretazione restrittiva del Fisco.
Conclusioni
La sentenza in commento è sicuramente un’apertura importante sulla possibilità di applicazione della cedolare secca per la locazione di immobili abitativi con conduttore un’impresa. A questo punto, tuttavia, occorrerà attendere per capire se muterà la posizione dell’Agenzia delle Entrate o meno. Infatti, sino a questo momento la registrazione di contratti con cedolare secca verso conduttore impresa vengono bloccati al momento della registrazione. Occorrerà attendere per capire se questa sentenza aprirà a nuove posizioni a favore dei locatori.