Mancato rispetto del compromesso: come tutelarsi?

Se una delle due parti non rispetta il contratto preliminare di compravendita (compromesso) è possibile: svincolarsi dal contratto e chiedere il risarcimento dei danni o chiedere il trasferimento coattivo della proprietà.

Qualora il venditore o l’acquirente non dovessero rispettare il contratto preliminare di compravendita immobiliare (detto anche, compromesso), le soluzioni sono o svincolarsi dal contratto e chiedere il risarcimento danni o chiedere comunque il trasferimento coattivo della proprietà.

Con il contratto preliminare di compravendita, le parti, acquirente e venditore, si impegnano alla stipula di un contratto definitivo. In pratica l’accordo preliminare vincola le parti a raggiungere gli effetti determinabili con il contratto definitivo. Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà di un immobile. Il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore si obbliga a vendere. 

Può accadere che, in sede di stipula del contratto preliminare vengano stabilite delle condizioni che poi non vengono rispettate o da parte dell’acquirente o da parte del venditore. Vediamo in che modo è possibile tutelarsi.

Contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso), è un atto mediante il quale le parti si impegnano alla futura stipula del contratto di compravendita definitivo davanti al notaio. Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà di un immobile. Il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore si obbliga a vendere. Si tratta di un vero e proprio contratto.

Mediante questo atto, le parti si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito entro un termine stabilito. Il compromesso deve essere redatto in forma scritta e registrato entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto o entro 30 giorni se siglato con atto notarile.

L’art. 2932 c.c. prevede quanto segue:

“Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”

Pertanto, il codice civile assicura un rimedio alternativo alla risoluzione del contratto contro il rifiuto dell’altra parte a rispettare l’impegno assunto con il preliminare. Nel caso in cui una parte (promissario acquirente o promittente venditore) che ha l’obbligo di concludere il contratto, non adempia, l’altra parte può ricorrere al giudice competente al fine di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. Il giudice è comunque vincolato a quanto previsto dal contratto preliminare. La sentenza, una volta passata in giudicato, produce gli stessi effetti del contratto definitivo.

Nel caso in cui si siano verificati casi specifici come errore o incapacità delle parti stipulanti, o raggiro, o violenza psicologica/fisica che ha portato alla stipula del compromesso, il promissario acquirente potrebbe essere legittimato a non rispettare il compromesso. Per non incorrere in eventuali sanzioni, è necessario dimostrare i motivi che hanno portato l’acquirente e non rispettare il compromesso.  

Mancato rispetto del contratto preliminare da parte del promittente venditore

Che cosa accade se il proprietario dell’immobile si tira indietro perché ha trovato un’altra persona interessata all’acquisto che offre più soldi? Come può tutelarsi il promissario acquirente?

Il promissario acquirente in questo caso può inviare al venditore una lettera di diffida ad adempiere. Al fine di intimare il venditore a presentarsi dinnanzi al Notaio per la stipula del rogito. Se la lettera non produce gli effetti sperati, ovvero il venditore comunque non si presenta dinnanzi al Notaio, l’acquirente potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria. Egli può rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso. È la sentenza stessa a trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente, e non il contratto. Con la conseguenza che, anche in caso di mancato rispetto del compromesso da parte del venditore, l’acquirente potrà vedersi trasferire la proprietà dell’immobile.

In questo caso, l’acquirente del bene dovrà pagare quanto dovuto per il bene immobile, che sarà concordato dal giudice. Inoltre, il giudice potrebbe stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti dal futuro acquirente a causa del ritardo.

Procedura Giudiziaria
In caso di mancato rispetto del compromesso, la parte lesa deve avviare una causa civile presso il tribunale competente per far valere i propri diritti. È consigliabile avere un avvocato specializzato in diritto immobiliare per gestire il procedimento legale.

In alternativa, il promissario acquirente può richiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare, ovvero lo scioglimento di ogni vincolo con la controparte. In questo caso è necessario che l’inadempimento da parte del venditore sia grave. Il giudice competente dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente al risarcimento del danno subito. Anche in questo caso è importante farsi assistere da un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile, rappresenta il meccanismo più diffuso per garantire l’adempimento del compromesso immobiliare e regolare le conseguenze dell’eventuale inadempimento.

Quando l’inadempiente è la parte che ha dato la caparra (normalmente l’acquirente), l’altra parte può recedere dal contratto ritenendo la caparra versata. Questo meccanismo offre al venditore una tutela immediata senza necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria, purché l’inadempimento sia chiaramente imputabile alla controparte.

Se l’inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra (normalmente il venditore), l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata. La Cassazione, con sentenza n. 8934/2024, ha chiarito che “il diritto alla restituzione del doppio della caparra sorge automaticamente con l’inadempimento e non richiede costituzione in mora”.

È fondamentale distinguere la caparra confirmatoria dalla caparra penitenziale, che invece attribuisce alle parti il diritto di recedere dal contratto. L’articolo 1386 del Codice Civile stabilisce che la caparra penitenziale deve essere espressamente pattuita e consente il recesso anche in assenza di inadempimento della controparte.

Mancato rispetto del contratto preliminare da parte del promissario acquirente

Anche nel caso in cui a non rispettare il compromesso per l’acquisto di casa sia il promissario acquirente, è possibile applicare le soluzioni riportate sopra. Se l’acquirente non rispetta il compromesso per l’acquisto di un immobile, il venditore può chiedere al giudice competente la risoluzione del contratto ed un eventuale risarcimento dei danni subiti, può trattenere la caparra già versata dall’acquirente, oppure può anche chiedere al giudice anche il trasferimento coattivo della proprietà della casa oggetto di contratto preliminare.

Azione di esecuzione specifica e tutela dell’acquirente

L’azione di esecuzione specifica rappresenta il rimedio principale a disposizione dell’acquirente quando il venditore si rifiuti di adempiere agli obblighi derivanti dal compromesso.

L’articolo 2932 del Codice Civile consente di ottenere una sentenza costitutiva che produce gli effetti del contratto non concluso, rendendo possibile il trasferimento della proprietà anche senza la cooperazione del venditore inadempiente. Questo strumento risulta particolarmente efficace quando l’acquirente abbia interesse specifico al bene e non possa considerarsi soddisfatto dal solo risarcimento pecuniario.

I presupposti per l’esecuzione specifica richiedono che l’acquirente dimostri di essere stato sempre pronto ad adempiere alle proprie obbligazioni e che l’inadempimento sia chiaramente imputabile al venditore. La giurisprudenza consolidata richiede che l’acquirente effettui una formale messa in mora del venditore, assegnando un termine ragionevole per l’adempimento.

Particolarmente rilevante è la valutazione della disponibilità finanziaria dell’acquirente. La Cassazione, con sentenza n. 15678/2023, ha stabilito che “l’acquirente deve dimostrare di avere effettivamente la disponibilità del prezzo al momento della richiesta di esecuzione specifica“.

Risoluzione per inadempimento e risarcimento danni

La risoluzione del contratto per inadempimento, disciplinata dagli articoli 1453 e seguenti del Codice Civile, rappresenta l’alternativa all’esecuzione specifica quando la parte adempiente preferisca liberarsi dal vincolo contrattuale.

Il risarcimento del danno conseguente alla risoluzione deve comprendere sia il danno emergente che il lucro cessante, purché siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento. Nel caso del compromesso immobiliare, il danno emergente include tipicamente le spese sostenute per la ricerca dell’immobile, le spese notarili, quelle per perizie tecniche e legali.

Il lucro cessante è spesso rappresentato dalla maggior spesa sostenuta per l’acquisto di un immobile alternativo a prezzo superiore, o dalla mancata vendita dell’immobile di proprietà che doveva essere sostituito. La Cassazione, con sentenza n. 22341/2023, ha precisato che “il danno da mancata conclusione del compromesso deve essere provato con ragionevole certezza, non essendo sufficiente la mera allegazione“.

Nelle controversie immobiliari assume particolare rilievo la valutazione peritale del bene oggetto del compromesso, necessaria per quantificare correttamente i danni subiti dalle parti. L’eventuale apprezzamento del valore dell’immobile nel periodo intercorso tra il compromesso e la risoluzione può costituire elemento di danno per l’acquirente inadempiente.

Clausola penale e liquidazione forfetaria del danno

La clausola penale, disciplinata dall’articolo 1382 del Codice Civile, rappresenta uno strumento contrattuale fondamentale per predeterminare l’ammontare del risarcimento dovuto in caso di inadempimento del compromesso.

La penale svolge una duplice funzione: risarcitoria, predeterminando l’ammontare dei danni, e coercitiva, incentivando l’adempimento attraverso la minaccia di una sanzione economica. L’inserimento di una clausola penale ben calibrata evita alla parte adempiente l’onere della prova del danno e accelera significativamente i tempi di recupero.

L’articolo 1384 del Codice Civile stabilisce che “la penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno” e che “il creditore non può chiedere insieme la prestazione principale e la penale, se questa non è stata stipulata per il semplice ritardo”. Questa norma consente alla parte adempiente di scegliere tra l’esecuzione del contratto e la penale.

Il controllo giudiziale sulla penale è limitato ai casi di manifesta eccessività, come previsto dall’articolo 1384 del Codice Civile. La Cassazione ha chiarito che la riduzione della penale è possibile solo quando l’importo risulti sproporzionato rispetto all’interesse della parte adempiente e al danno effettivamente subito.

Vendita a terzi e tutela dell’acquirente

La vendita a terzi dell’immobile oggetto del compromesso da parte del venditore inadempiente genera conseguenze particolarmente gravi e configura spesso un inadempimento qualificato che legittima richieste risarcitorie maggiorate.

L’opponibilità del compromesso ai terzi acquirenti è disciplinata dall’articolo 2645-bis del Codice Civile, che consente la trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. La trascrizione, efficace per tre anni rinnovabili, rende il compromesso opponibile ai terzi e protegge l’acquirente dalle alienazioni successive.

Quando il compromesso non sia stato trascritto, l’acquirente può comunque tutelare le proprie ragioni attraverso l’azione revocatoria prevista dall’articolo 2901 del Codice Civile, purché riesca a dimostrare la frode del venditore e l’eventuale malafede del terzo acquirente.

L’azione di risarcimento nei confronti del venditore che abbia alienato a terzi include tipicamente il maggior valore dell’immobile nel mercato attuale, le spese legali sostenute per la tutela dei diritti e spesso una componente di danno non patrimoniale per il disagio e la frustrazione subiti.

Prescrizione e decadenza nelle azioni contrattuali

La disciplina della prescrizione nelle controversie derivanti dal mancato rispetto del compromesso immobiliare presenta aspetti di notevole complessità tecnica che richiedono un’attenta valutazione tempistica.

L’azione di esecuzione specifica si prescrive in dieci anni dalla data in cui doveva essere stipulato il rogito definitivo, come stabilito dall’articolo 2946 del Codice Civile per i diritti reali. Questo termine relativamente lungo consente all’acquirente di valutare attentamente le proprie strategie processuali.

L’azione di risoluzione e risarcimento danni è invece soggetta alla prescrizione ordinaria di dieci anni dal momento dell’inadempimento. La Cassazione ha chiarito che il termine inizia a decorrere dalla data in cui doveva essere stipulato l’atto definitivo o dal momento in cui il venditore ha manifestato definitivamente la propria volontà di non adempiere.

Particolare attenzione deve essere prestata agli atti interruttivi della prescrizione, disciplinati dall’articolo 2943 del Codice Civile. La costituzione in mora mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno rappresenta l’atto interruttivo più semplice ed efficace, purchè contenga una chiara manifestazione di volontà di far valere il proprio diritto.

Mediazione e risoluzione alternativa delle controversie

La mediazione civile e commerciale, resa obbligatoria dal decreto legislativo 28/2010 per le controversie in materia di contratti immobiliari, rappresenta un passaggio imprescindibile prima dell’accesso alla tutela giurisdizionale.

Il tentativo di mediazione deve essere esperito presso un organismo accreditato presso il Ministero della Giustizia e ha durata massima di quattro mesi dalla presentazione della domanda. L’esito positivo della mediazione comporta la redazione di un verbale di accordo che ha efficacia di titolo esecutivo.

I vantaggi della mediazione includono tempi ridotti rispetto al processo ordinario, costi contenuti e la possibilità di raggiungere soluzioni creative che tengano conto degli interessi reali delle parti. L’esperienza professionale dimostra che molte controversie immobiliari trovano composizione efficace attraverso questo strumento.

Il mancato esperimento del tentativo di mediazione comporta l’improcedibilità della domanda giudiziale, con conseguente perdita di tempo e aggravio dei costi. L’eccezione di improcedibilità può essere sollevata dal convenuto anche nelle fasi successive del processo.

Profili fiscali e implicazioni tributarie

Il mancato perfezionamento del compromesso immobiliare genera conseguenze fiscali specifiche che devono essere attentamente valutate per evitare contenziosi con l’amministrazione finanziaria.

L’imposta di registro versata sulla registrazione del compromesso, calcolata nella misura del 3% del corrispettivo per le prime case o del 9% per gli altri immobili, non è rimborsabile in caso di risoluzione del contratto. La risoluzione comporta invece l’obbligo di registrare l’atto risolutorio con versamento dell’imposta fissa di 200 euro.

Le imposte ipotecarie e catastali eventualmente versate per la trascrizione del compromesso seguono il medesimo principio e non sono recuperabili. Questa circostanza deve essere considerata nel calcolo dei danni derivanti dall’inadempimento della controparte.

Particolare attenzione deve essere prestata ai profili IVA quando il compromesso coinvolga imprese costruttrici o soggetti che agiscano nell’esercizio di attività commerciali. La risoluzione del compromesso può comportare l’obbligo di emettere note di variazione IVA con le relative implicazioni contabili e dichiarative.

Tutela del consumatore e normativa speciale

Quando l’acquirente sia qualificabile come consumatore ai sensi del Codice del Consumo (decreto legislativo 206/2005), si applicano tutele rafforzate che modificano significativamente l’equilibrio contrattuale del compromesso.

L’articolo 79 del Codice del Consumo stabilisce specifiche garanzie per i contratti di vendita di immobili da costruire, imponendo al venditore-costruttore l’obbligo di prestare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della restituzione delle somme versate dall’acquirente in caso di mancata consegna dell’immobile.

Le clausole vessatorie inserite nel compromesso sono soggette al controllo di meritevolezza previsto dagli articoli 33 e seguenti del Codice del Consumo. Sono considerati vessatori e quindi nulli i patti che prevedano penali manifestamente eccessive a carico del consumatore o che escludano la responsabilità del professionista.

Il diritto di recesso del consumatore può essere previsto da normative speciali e deve essere chiaramente indicato nel contratto con modalità e termini per l’esercizio. La violazione di queste disposizioni comporta nullità delle relative clausole e applicazione delle sanzioni amministrative previste.

Consulenza online

Il rispetto puntuale degli obblighi derivanti dal compromesso immobiliare rappresenta un elemento fondamentale per evitare conseguenze legali ed economiche spesso superiori al valore stesso dell’operazione immobiliare.

La prevenzione delle controversie attraverso la redazione di compromessi chiari e completi, contenenti clausole penali adeguate e meccanismi di garanzia efficaci, riduce significativamente i rischi di inadempimento e facilita la risoluzione di eventuali conflitti.

Quando l’inadempimento si è già verificato, l’intervento tempestivo attraverso la costituzione in mora della controparte e l’attivazione dei rimedi contrattuali previsti consente di massimizzare le possibilità di tutela e di limitare l’aggravamento del danno.

L’assistenza professionale qualificata fin dalla fase di negoziazione del compromesso e durante tutta la gestione dell’operazione immobiliare rappresenta un investimento indispensabile per proteggere adeguatamente i propri diritti e interessi patrimoniali.

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Riferimenti normativi e giurisprudenziali

• Codice Civile, articoli 1351 (contratti preliminari), 1382-1386 (clausola penale e caparra), 1453-1469 (risoluzione del contratto), 1965 (transazione), 2645-bis (trascrizione contratti preliminari), 2901 (azione revocatoria), 2932 (esecuzione specifica), 2943-2946 (prescrizione)
• Decreto Legislativo 28/2010
• Decreto Legislativo 206/2005
• Codice di Procedura Civile, articolo 20 (competenza territoriale), articolo 2697 (onere della prova)

Giurisprudenza consolidata:

• Cassazione Civile, Sez. II, n. 22341 del 15 novembre 2023 – Quantificazione del danno da mancata conclusione del compromesso
• Cassazione Civile, Sez. I, n. 15678 del 8 agosto 2023 – Presupposti per l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre
• Cassazione Civile, Sez. II, n. 12547 del 22 maggio 2023 – Elementi essenziali del contratto preliminare
• Cassazione Civile, Sez. I, n. 8934 del 14 aprile 2024 – Automaticità della restituzione del doppio della caparra

Prassi amministrativa:

• Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 67/E del 28 luglio 2023
• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 15/E del 12 marzo 2024