Permuta immobiliare: cos’è e quali sono i vantaggi?

Cos’è la permuta immobiliare?

La permuta è il contratto avente ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro. La sua disciplina è contenuta nell’art. 1552 c.c. L’articolo non menziona espressamente la permuta immobiliare, tuttavia fa riferimento al “trasferimento della proprietà di cose“. Pertanto, ammette anche la possibilità che abbia ad oggetto un immobile come, una casa. Consiste in una sorta di baratto e non prevede lo scambio di denaro.

Per gli immobili la permuta consiste in un’operazione di reciproco scambio di proprietà di un immobile tra soggetti diversi (privati o aziende).

Permuta nel codice civile

La disciplina normativa della permuta è contenuta all’interno dell’art. 1552 c.c.

Si applica, in quanto compatibile, la disciplina stabilita per la compravendita secondo quanto disposto dall’art. 1555 c.c., tuttavia, la permuta differisce da quest’ultima in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di denaro, ma mediante il reciproco trasferimento della proprietà. Nella compravendita quindi avviene lo scambio di una cosa verso il pagamento di una somma di denaro, mentre nella permuta si ha un reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti.

Essa deriva dal baratto, anche se ne differisce, in quanto nel baratto, se il valore economico degli oggetti dovesse essere diverso, può essere aggiunto allo scambio del denaro, non sempre accade nell’altro caso.

Ad oggi tale pratica non è molto diffusa, in quanto, è necessario che ci siano due soggetti con un medesimo obiettivo. Ad esempio, può accadere che entrambi i soggetti, vogliano entrare in possesso di un immobile senza accedere ad un mutuo, effettuando cosi uno scambio di immobile. Inoltre, tale procedura risulta più semplice e meno onerosa rispetto alla normale compravendita.

Lo scambio può avvenire tra due soggetti privati (permuta diretta), oppure anche tra un privato e un’azienda. Può essere effettuato lo scambio anche tra due aziende (permuta aziendale). Nella permuta con costruttore, viene acquistato un immobile in fase di costruzione e in cambio si cede al costruttore il proprio appartamento in conto vendita.

Tipologie

Possiamo distinguere due diverse tipologie di permuta:

• Permuta pura: qualora gli immobili oggetto di scambio hanno il medesimo valore;
• Permuta con conguaglio: qualora i due immobili oggetto di scambio hanno un valore diverso, pertanto, occorre aggiungere una somma di denaro.

Sussistono anche ulteriori distinzioni:

• La permuta diretta si verifica se entrambi i contraenti sono privati, non sottoposti a regime IVA. Le imposte da pagare vengono calcolate sull’immobile con il valore più alto. Le spese vengono poi divise a metà;
• La permuta indiretta, fa riferimento allo scambio degli immobili transazioni separate.

Le imposte indirette dovute

Le imposte da versare al momento dell’acquisto sono le medesime sia nel caso di compravendita sia in caso di permuta. L’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto, o al 9% se uno dei due immobili è seconda casa.

L’imposta catastale e quella ipotecaria ammontano a 50 euro l’una mentre l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sono nulli se la permuta avviene tra privati.

Quali sono i vantaggi di un’operazione di permuta immobiliare?

L’operazione di permuta immobiliare, nella pratica, non ha un rilevante utilizzo. Affinché si possa perfezionare l’operazione devono esserci due soggetti intenzionati a scambiarsi la titolarità dei propri immobili. Aspetto, questo, non sempre semplice tra trovare.

Inoltre, un punto chiave della permuta immobiliare è che ogni immobile deve essere liberato dai gravami o dai vincoli che potrebbero ostacolare lo scambio, a meno che le parti non accettino espressamente di assumersi tali oneri. La permuta deve essere formalizzata con un atto notarile e registrata per garantire la legalità e la tracciabilità dell’operazione.

Ha costi inferiori rispetto alla compravendita, qualora non ci sia da effettuare un conguaglio. Le spese da sostenere riguardano il notaio e le imposte. Le spese sono più basse, in quanto entrambe le parti si rivolgono una sola volta dal notaio e le spese sono divise a metà.  

Ricapitolando:

• Sono da sostenere minori spese rispetto alla compravendita immobiliare: si ricorre ad un unico atto notarile;
• Non c’è bisogno di chiedere un mutuo;
• L’operazione immobiliare è semplice e veloce.

Esempio di permuta immobiliare

Ad esempio, se la permuta riguarda due abitazioni prima casa del valore catastale di 100.000 e 200.000 euro, si applica l’imposta di registro del 2% sul valore maggiore, cioè sull’immobile da 200.000 euro, e pertanto l’imposta sarà pari ad  4.000 euro. Se l’immobile dal valore catastale inferiore è seconda casa prevale l’imposta del 9% sulla seconda casa da 100.000 euro, e quindi l’imposta applicata sarà pari a di 9.000 euro.

Nel caso in cui un trasferimento è soggetto ad IVA e l’altro è soggetto ad imposta di registro, i vantaggi fiscali di questa operazione vengono meno. L’art. 43, co 1, lett. b), del TUR rinvia, per la determinazione della base imponibile, all’art. 40, co. 2, del TUR, il quale prevede che per le operazioni permutative l’imposta di registro si applica sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA.

Se si tratta di una permuta tra un soggetto privato ed un’azienda, il privato paga un’imposta di registro del 9% e l’imposta catastale e ipotecaria 50 euro ciascuna. L’azienda dovrà sostenere le imposte ipotecaria, catastale e di registro per un valore totale di circa 600 euro (200 euro ciascuna). Nel caso di immobili strumentali, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura proporzionale rispettivamente del 3 e dell’1 per cento.

I vantaggi vengono meno anche nel caso in cui l’operazione abbia ad oggetto immobili i cui trasferimenti sono entrambi soggetti ad IVA. In questo caso si applicano:

• Imposta di registro in misura fissa di 200 euro;
• Due imposte ipotecarie nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
• Due imposte catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
• Un’imposta di bollo del valore di circa 230 euro;
• I tributi speciali catastali.

Quali sono gli svantaggi della permuta immobiliare?

Come è riportato nel paragrafo precedente, la permuta è meno onerosa della normale compravendita, tuttavia è anche la meno diffusa. Perchè? Innanzitutto, è necessario che il venditore che ha intenzione di alienare il proprio immobile trovi un acquirente proprietario di un altro immobile che sia interessato al suo. Ricordiamo che ciò che avviene in questa procedura è il reciproco trasferimento degli immobili. Gli immobili devono avere il medesimo valore, se cosi non fosse occorre pagare un conguaglio. Il valore in questo caso è individuato da un soggetto terzo.

L’immobile deve essere inoltre privo di ipoteche o mutui. È comunque compito del Notaio effettuare ogni verifica. Il rischio più grande è quello di trovarsi un appartamento gravato da ipoteca o da un mutuo.  In questo caso esso deve essere liberato da eventuali mutui o ipoteche prima di poter procedere con lo scambio. 

Permuta di casa con mutuo

La permuta immobiliare può avvenire solo se i due immobili sono privi di ipoteche e mutui. Soltanto dopo che l’immobile sarà privo dal vincolo mutuale è possibile procedere. Questo può accadere se, il vecchio proprietario estingue il debito verso la banca, oppure il nuovo proprietario si accolla il mutuo. In alternativa il nuovo proprietario può scegliere di accederne uno nuovo.

Permuta con costruttore

In questo caso l’acquirente “scambia” un immobile vecchio con uno nuovo. Tuttavia, il costruttore potrebbe avere difficoltà a rivenderlo, pertanto in questo caso l’immobile vecchio viene valutato di meno rispetto al valore di mercato. Inoltre, in questo caso si pagano più imposte rispetto a una permuta fra privati, in particolare, occorre sostenere:

• Imposta ipotecaria e catastale (400 euro);
• imposta di bollo;
• tasse ipotecarie;
• tributi speciali catastali;
• visure catastali di entrambi gli edifici;
• Imposta di registro (al 2% dell’immobile di maggiore valore se si tratta di prime case o al 10% se entrambe o anche solo una delle due risulta seconda casa).

La permuta in caso di eredità

In assenza di testamento, tutte le proprietà del defunto passano agli eredi. Gli eredi possono decidere di scambiarsi le quote. Nel caso di immobili occorre rivolgersi ad un notaio per stabilire se si tratta di permuta pura o se è necessario un conguaglio. La tassazione resta quella prevista per una qualsiasi permuta immobiliare, deve essere pagata l’imposta di registro sulla quota immobiliare più elevata (ma comunque non inferiore a 100 euro) e le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna).

Forma del contratto

Per la permuta immobiliare necessaria la forma scritta nel caso in cui anche uno solo dei diritti scambiati abbia ad oggetto beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri.

Possono essere oggetto di tale istituto beni immobili, mobili e anche crediti. È possibile scambiare diritti diversi, infatti è possibile scambiare la proprietà di un bene con l’usufrutto di un altro bene e viceversa.

Conclusioni

In conclusione, la permuta immobiliare rappresenta un’opzione vantaggiosa per chi cerca flessibilità nel mercato immobiliare. Questa pratica consente di adattarsi a cambiamenti nelle esigenze abitative senza i costi e le complessità associate alla vendita e all’acquisto tradizionali. Grazie alla permuta, le parti coinvolte possono evitare il lungo processo di trovare un acquirente adatto e possono ridurre le spese di transazione. Tuttavia, è fondamentale avvalersi di consulenza legale e valutare attentamente i valori degli immobili per garantire un accordo equo e conforme alle normative vigenti.

Domande frequenti