I vizi dell’immobile dopo la compravendita danno luogo alla possibilità di ricorrere alle azioni redibitorie proprie dei vizi edilizi. A tal proposito, il legislatore ha previsto apposita disciplina nel codice civile, completata anche dei copiosi interventi giurisprudenziali in materia. Come evidenziato dall’interprete, il venditore è tenuto a garantire che la cosa sia immune ai vizi che la rendano inidonea a l’uso e ne diminuiscono in maniera apprezzabile il valore. A tal proposito, invero, distinguiamo tre principali categorie di vizi:
- Vizi che rendono inidoneo all’uso;
- Mancanza di qualità promesse essenziali;
- Vizi giuridici.
A queste tre categorie si aggiunge, in linea di principio, l’aliud pro alio, cioè la vendita di un bene diverso da quello originariamente previsto.
I principali rimedi a disposizione del compratore sono due: la risoluzione e la riduzione del prezzo. È esclusa, invece, la possibilità di chiedere la rimozione del vizio. Il contratto di compravendita ha, infatti, ad oggetto un dare, che non presuppone un onere consistente in un facere, che giustificherebbe il dovere di rimediare ai vizi della cosa.
La disciplina della risoluzione, inoltre, si presta ad alcune eccezioni alla disciplina generale, con riferimento al termine e all’onere di comunicazione del vizio. A tal proposito, ricordiamo che non sempre le disposizioni sui rimedi edilizi operano.
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I vidi dell’immobile: quali rimedi?
I principali problemi che sono stati posti riguardano la natura e gli effetti e la garanzia per i vizi dell’immobile, a seguito di compravendita, attengono alla natura dei i rimedi edilizi art. 1490 ss c.c.. Il venditore è tenuto a garantire che la cosa sia immune ai vizi che la rendano inidonea a l’uso e ne diminuiscono in maniera apprezzabile il valore.
Si può mettere in evidenza che il legislatore del codice introduce una disciplina caratterizzata da una significativa diversificazione della tipologia dei vizi.
Da un lato ci sono i vizi redibitori, di cui all’art. 1490 c.c., che rendono idonea la cosa all’uso o diminuiscono il valore. Il codice poi distingue questa situazione dalla mancanza delle qualità essenziali, per i quali abbiamo un rimedio diverso. A tal proposito è prevista una norma ad hoc, l’art. 1497 c.c., il quale afferma che quando la cosa non ha le qualità promesse il compratore ha diritto alla risoluzione secondo le regole ordinarie.
Quindi non sarebbe la risoluzione prevista per i rimedi edilizi, ma quella per inadempimento. Salvo poi specificare che, tuttavia, il diritto di ottenere questa risoluzione sconta il regime particolare dei rimedi, la denunzia entro 8 giorni e la prescrizione entro un anno dalla consegna (ex art. 1495 c.c.).
La circostanza anche il legislatore dica che si applica il regime temporale è quasi contraddittorio, questa risoluzione diventa l’azione redibitoria dei rimedi edilizi.
Disciplina dei vizi edilizi
Il legislatore, al fine di far valere i vizi dell’immobile, prevede che questi siano denunciati entro e non oltre 8 giorni dalla loro scoperta. Le parti possono, tuttavia, derogare in base alla propria autonomia negoziale. Nel contratto, infatti, può essere indicato un lasso di tempo superiore. Questo termine è previsto dalla legge a pena di decadenza.
L’acquirente ha solo 8 giorni per poter informare il venditore dei vizi riscontrati, che decorrono dal momento della scoperta. Non rileva dunque la data del rogito o della consegna delle chiavi della casa.
Mancanza di qualità promesse ed essenziali
Il legislatore prevede diverse tipologie di vizi dell’immobili. Ad esempio con riferimento alle mancanza di qualità promesse ed essenziali che il legislatore prevede una differenzia. Apparentemente prevede l’azione di risoluzione secondo la disciplina generale del contratto, quindi la generale azione di risoluzione salvo prevedere che soggiace al regime generale. Non si prevede il diritto di ottenere la riduzione del prezzo.
La giurisprudenza e la dottrina prevalente ritengono che la riduzione sia connaturale al contratto sinallagmatico. Esso è, in qualche modo, espressione di un principio generale in forza del quale laddove una prestazione è viziata e il suo valore diminuisce, l’altra parte per riequilibrare il contratto può ottenere la riduzione del prezzo in alternativa alla risoluzione. È un rimedio conservativo del contratto. Da questo punto di vista è uno strumento di carattere generale, che può trovare applicazione in un’ottica di conservazione del vincolo anche se non espressamente preavviso.
La distinzione tra mancanza di qualità e vizi edilizi, dunque, si attenua nell’interpretazione giurisprudenziale. Anche quando il bene è privo delle qualità essenziali e si colloca nell’ambito del diverso fenomeno regolato alla mancanza di qualità, la normativa prevede come rimedi la risoluzione sottoposto a regime temporale speciale decadenza e prescrizione e l’azione di riduzione del prezzo.
Impossibilità parziale e vizi
La disciplina dei vizi dell’immobile a seguito di contratto di compravendita sembra essere riconducibile ad altri rimedi previsti dal codice.
Il legislatore prevede una soluzione analoga per impossibilità parziale dovuta a causa non imputabile. Ivi dispone una soluzione analoga: se una prestazione non è possibile per una causa non imputabile a chi la deve eseguire l’altra parte può ottenere anche una riduzione del prezzo ai sensi dell’art.1464 c.c.. Può, allora, esser richiesta una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta o è possibile recedere dal contratto.
Si ritiene, dunque, che le norme assolvano alla stessa esigenza di conservazione, sussistente quando questa impossibilità derivi sia da causa non imputabile sia da causa imputabile . Il vizio è una forma di inadempimento imparziale derivante da una causa imputabile al creditore. Quindi non ci sono ragioni per escludere il rimedio in caso di inadempimento parziale, in caso di vizi della cosa.
Difetti preesistenti e successivi al contratto di compravendita
Le diverse ipotesi che possiamo individuar rispetto ai vizi dell’immobile non finiscono qua. La disciplina dei vizi redibitori, nonché delle corrispondenti azioni edilizi, si applicano anche in caso di vizi che sono preesistenti alla conclusione del contatto. Questa è l’ipotesi in cui il bene presenti questo vizio, proprio la circostanza che questo vizio preesiste alla conclusione del contratto induce la dottrina e la giurisprudenza a ritenere che la garanzia per i vizi non si traduca in una forma di inadempimento dell’obbligazione.
Il venditore deve garantire una qualità preesistente. Si ritiene che è una garanzia che opera oggettivamente, non in conseguenza di un inadempimento di un’obbligazione, non configurabile in un contratto ad effetti reali rispetto ad un vizio preesistente.
E’ un vincolo speciale, è correlato alla circostanza che l’effetto reale si produce ma non è perfetto, se si trasferisce un bene diverso da quello che ci si aspettava, purché quel bene presente difetti preesistenti.
Se il difetto insorge dopo la conclusione del contratto e nella fase che può esistere tra conclusione del contratto e consegna, la disciplina è diversa.
La vendita è una contratto ad effetti reali, che trasferisce la proprietà in base al consenso, il compratore è proprietario e ha diritto a ricevere la consegna, che è un’obbligazione a carico del venditore, deve consegnar il bene nello stato in cui si trova. Se i vizi insorgono successivamente, in quel momento ho la materiale disponibilità del bene, ma gravano sul proprietario (cioè l’acquirente) eventuali vizi e parimenti parziali, che derivano da cause non imputabili al venditore sono a carico dell’acquirente.
Obbligo di consegna
Possono essere individuabili vizi dell’immobili addebitabili al venditore e sorti in fase successiva alla conclusione del contratto?
Qui può accadere che in questa fase il venditore non sia diligente nell’adempimento dell’obbligazione di consegna. Tale obbligazione presuppone un obbligo di custodia. Il venditore deve custodire l’immobile e preservarlo da eventuali vizi sopravvenuti. Il venditore deve, dunque, custodire il bene in modo tale che non sia colpita da vizi sopravvenuti. Egli sarà responsabile dei vizi dell’immobile sopravvenuti che derivino da una causa imputabile alla negligenza dello stesso, il quale deve precedere la consegna.
Allora qua le cose cambiano, non è il vizio redibitorio che opera a prescindere dall’obbligazione, come hanno chiarito le Sezioni Unite.
Qui c’è inadempimento di obbligazione, il vizio è derivato dal fatto che il venditore non ha custodito in maniera diligente. Mentre per i vizi preesistenti c’è una responsabilità oggettiva, questa è da inadempimento dell’obbligazione, che ricade nella disciplina generale. Dunque, il compratore deve solo allegare l’inadempimento, ove invece il debitore deve dimostrare che ha diligentemente custodito.
Differenza di regime
Il rimedio al vizio dell’immobile sopravvenuto potrebbe essere la riduzione del prezzo, inteso come un principio di carattere generale desumibile dalla disciplina dell’impossibilità parziale. Poi c’è anche la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto, ma in questo caso la risoluzione è sottoposta a regime ordinario, è risoluzione generale per inadempimento senza termini di decadenza e prescrizione e sembra che questa richieda l’inadempimento imputabile.
La risoluzione generale richiede l’inadempimento imputabile, perché altrimenti sarebbe un’impossibilità sopravvenuta. La risoluzione per inadempimento presuppone che l’inadempimento deriva da una causa imputabile al debitore.
Non basta l’inadempimento, ma occorre anche che sia addebitabile ad una delle parti, altrimenti avremmo un altra ipotesi. Mentre il vizio redibitorio nasce dall’oggettiva esigenza del vincolo a prescindere dall’imputabilità, il dolo e colpa rileva ai fini del risarcimento del danno.
Vizi giuridici
I vizi dell’immobile possono anche essere vizi giuridici. Questi ultimi presuppongono che il bene in tutto o parte altrui o il bene gravato da diritti altrui, quindi all’evizione totale e parziale, si verificano in caso di:
- Art.1480 c.c. vendita di cosa parzialmente altrui, in base agli artt. 1478 e 1479 c.c., vendita cosa altrui, e
- Art. 1482 c.c., ossia cosa gravata da grazia reale e altri vincoli. C’è una sorta di evizione qualitativa è gravata da diritti reali o altri vincoli, abbiamo una diversificazione dove il rimedio è differenziato. La disciplina è quella dell’evizione totale e parziale o qualitativa cioè il 1482, quando la cosa è gravata da vincoli o garanzia reali.
L’evizione totale e parziale è l’altra faccia della medaglia della vendita di cosa altrui.
Il terzo titolare del diritto lo rivendica e il compratore subisce l’evizione e applica i rimedi. Se subisce l’evizione totale e della cosa per effetto di diritti che ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcire il danno. In caso di evizione totale si applica la disciplina dell’art. 1480 c.c., cioè la disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui.
L’evizione parziale è la conseguenza di una vendita parzialmente altrui, può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno quando non avrebbe concluso il contratto senza quella parte che non gli viene trasferita, o altrimenti riduzione del prezzo.
Strategie per prevenire i vizi dell’immobile
Prevenire i vizi dell’immobile richiede un approccio proattivo:
- Ispezioni preventive: Eseguire ispezioni dettagliate prima dell’acquisto;
- Clausole contrattuali di garanzia: Includere nel contratto clausole specifiche che tutelano l’acquirente;
- Assicurazioni: Stipulare polizze assicurative che coprano eventuali difetti emergenti.
Conclusioni
Gestire i vizi dell’immobile dopo una compravendita è essenziale per proteggere i diritti dell’acquirente e garantire una transazione equa. Conoscere i propri diritti, seguire le procedure corrette e adottare misure preventive può fare la differenza tra una risoluzione rapida e una lunga disputa legale.
