Quando si possiede un terreno e si decide di venderlo, bisogna fare attenzione ad alcuni fattori. Non è un’operazione semplice vendere un terreno, anche se di tipo agricolo, soprattutto per decidere qual è il prezzo della vendita e trovare un acquirente.
Quando si decide di vendere un terreno, è necessario anche valutare quali sono i prezzi di mercato nel momento in cui si procede, e ottenere informazioni a proposito del valore catastale specifico al Comune in cui si ha la proprietà dello stesso.
Forse non tutti sanno che esiste un certificato di destinazione urbanistica, cioè un documento che la pubblica amministrazione, ovvero il Comune, rilascia con tutti i dati relativi al terreno, la destinazione urbanistica, le caratteristiche più importanti dello stesso. Si tratta di un documento importante per chi acquista un terreno dal precedente proprietario, per cui si ha l’obbligo di disporre questo certificato.
Molti si chiedono però se è possibile procedere alla vendita di un terreno senza il certificato di destinazione urbanistica. A rispondere a questa domanda è intervenuta la Sentenza della Cassazione n. 23541/2017, del 9 ottobre, con cui si dichiara che in assenza di tale certificato non si può procedere con la vendita, per cui il trasferimento di un terreno ha nullità assoluta.
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Cos’è il certificato di destinazione urbanistica
Per fare chiarezza, vediamo prima di tutto che cos’è un certificato di destinazione urbanistica. Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è un documento necessario quando si stipula un atto relativo ad un terreno, come un atto di compravendita o di donazione. Esso è un documento della Pubblica Amministrazione, che viene rilasciato dal Comune in cui è ubicato il terreno. Attraverso il certificato di destinazione urbanistica l’ente comunale certifica la sua destinazione urbanistica, sulla base del piano regolatore a livello locale e regionale. In particolare, il Comune certifica che la particella di terreno per cui si è richiesto il certificato, sia un terreno con destinazione agricola o edificabile. Lo scopo è trovare la categoria urbanistica del terreno al fine di capire quali siano i diritti e doveri che ricadranno sul proprietario. Ad esempio, può trattarsi del divieto di edificare in caso di terreno agricolo.
Questo documento può anche riferirsi a un fabbricato di diverso tipo, e specifica qual è la zona e la destinazione d’uso nel caso di un terreno. Questo documento è molto utile per chi è interessato ad acquistare un terreno, perché riporta tutte le informazioni specifiche su come può essere utilizzato, ad esempio:
- un terreno può essere destinato a zona edificabile;
- un terreno può essere utilizzato per la produzione agricola;
- lo stesso terreno può essere utilizzato per produzione artigianale;
- può essere utilizzato per motivi industriali;
- può essere indirizzato a zona residenziale.
Come si può intuire, questo documento è fondamentale per il compratore, per sapere quali sono le possibilità edilizie sullo stesso. Il certificato viene rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile, o il terreno specifico, ed è possibile richiederlo in modo abbastanza semplice.
Come anticipato qui, la destinazione urbanistica è il principale dato che interessa agli acquirenti, e il certificato riporta anche limiti e informazioni relative a ciò che non si può costruire, nella zona specifica, per cause di tipo paesaggistico o idrogeologico.
Il certificato di destinazione urbanistica non ha una validità infinita in quanto, una volta rilasciato, non vincola il Comune a mantenere la stessa destinazione urbanistica certificata. . Il CDU ha la validità di un anno dal momento del rilascio, a condizione che non ci siano state modifiche agli strumenti urbanistici.
Come si richiede
Una volta accertato che è necessario richiedere al Comune il certificato, ecco una panoramica di come funziona la richiesta. Il certificato viene rilasciato dal Comune, redatto da un reparto tecnico specifico, e si basa sul piano regolatore generale e sul piano urbanistico comunale.
Questo documento deve tenere conto quindi di eventuali limitazioni di tipo paesaggistico, idrogeologico o similari presenti nella zona. Ogni ufficio comunale è tenuto a consegnare questa certificazione entro 30 giorni dal momento in cui è stata effettuata la richiesta.
Per quanto riguarda invece la validità del documento, il periodo di riferimento è di un anno dal momento in cui viene erogato. Per richiederlo ci si può presentare di persona recandosi all’ufficio comunale oppure procedere tramite modalità telematiche, messe a disposizione dal Comune specifico.
Per presentare la propria domanda di accesso al certificato è necessario avere con sé il documento di identità e i dati catastali relativi al terreno, ovvero il Comune in cui è situato, la Provincia, foglio e particella. La richiesta di questa certificazione si paga? Solitamente viene previsto il pagamento di una marca da bollo da €16 o di importo superiore.
Esclusi questi costi, il proprietario che attua la compravendita non avrà altre spese a carico, se non quelle dovute alla stessa vendita del terreno, ovvero le tasse. Tra le tasse che dovranno essere pagate sulla vendita vi è l’IRPEF, l’imposta di bollo, l’imposta di registro, l’imposta catastale e ipotecaria, oltre alle spese per eventuali visure catastali.
Quando non occorre
L’obbligo di allegazione del CDU è previsto per gli atti tra vivi e non per gli atti mortis causa. Questo significa che non sarà necessaria nel caso di accettazione dell’eredità che contenga al suo interno uno o più terreni.
Gli atti tra vivi comprendono sia quelli a titolo oneroso sia quelli a titolo gratuito come la donazione o la cessione in godimento del terreno. Il Certificato è obbligatorio anche in caso di costituzione o scioglimento di una comunione sul bene.
Come vendere un terreno
Per vendere un terreno bisogna prima di tutto essere a conoscenza di diversi fattori, come le caratteristiche dello stesso e la destinazione d’uso possibile. Vendere un terreno di proprietà non è un’operazione semplice, anche perché bisogna fare attenzione a diversi fattori:
- il prezzo a cui vendere il terreno: deve essere ponderato in base alla zona specifica, il valore catastale aggiornato, i dati relativi al mercato immobiliare del periodo;
- a chi vendere il terreno: individuare un acquirente può sembrare semplice, ma non è così immediato. Bisogna decidere qual è la modalità di vendita del terreno, ovvero se procedere online, tramite un’asta oppure chiedere il supporto di un’agenzia immobiliare;
- burocrazia: la compravendita di un immobile, come di un terreno, prevede sempre che siano presentati una serie di documenti, tra cui anche la documentazione che certifica la destinazione urbanistica.
Quando si decide di vendere un terreno bisogna prima di tutto essere certi che non ci siano soggetti con un diritto di prelazione, o altri soggetti che possono avere dei diritti reali sullo stesso. Bisogna poi verificare la regolarità catastale, ovvero accertarsi che il terreno specifico sia censito regolarmente, con tutti i dati aggiornati. Inoltre bisogna accertarsi di provvedere al pagamento di alcune imposte previste per la compravendita dei terreni.
Quando è legalmente possibile vendere senza CDU
Dal punto di vista strettamente legale, la vendita di un terreno senza certificato di destinazione urbanistica non è vietata dalla normativa italiana. Il Codice Civile non prevede infatti l’obbligatorietà di questo documento per la validità del contratto di compravendita. Tuttavia, questa possibilità si scontra con diverse problematiche pratiche e normative che rendono l’operazione complessa.
La vendita risulta tecnicamente possibile quando le parti sono consapevoli dell’assenza del certificato e accettano esplicitamente di procedere nonostante questa mancanza. In questi casi, è fondamentale che il contratto contenga clausole specifiche che disciplinino la ripartizione dei rischi e delle responsabilità tra venditore e acquirente.
Sentenza della Cassazione n. 23541/2017
Molti si chiedono se sia possibile procedere alla vendita di un terreno senza avere il certificato di destinazione urbanistica erogato dal Comune. A rispondere a questa domanda interviene una sentenza specifica, la Sentenza della Cassazione n. 23541/2017, del 9 ottobre, con cui si dichiara che in assenza di tale certificato non si può procedere con la vendita, per cui il trasferimento di un terreno ha nullità assoluta.
Come mai questa sentenza della cassazione ha dichiarato la totale nullità della compravendita in assenza di questo documento? Questo perché la normativa italiana vuole limitare il moltiplicarsi di abusi edilizi, che possono portare alla costruzione di determinate strutture, o all’utilizzo di un determinato terreno i modi illegittimi, ovvero non a norma.
La destinazione urbanistica quindi è importante perché definisce cosa si può costruire su determinati terreni e cosa invece è ritenuto abusivo. Tuttavia ci sono delle regole specifiche che rendono indispensabile questo certificato. In particolare in caso di compravendita o passaggio di proprietà è necessario chiedere al Comune il certificato, ed è obbligatorio in due casi:
- nel caso di vendita di un terreno, di qualsiasi tipologia;
- nel caso di passaggio di proprietà con presenza di fabbricati con almeno 5.000 metri quadrati con pertinenze di edifici censiti.
I rischi per il venditore
Il venditore che procede alla cessione senza certificato di destinazione urbanistica si espone a diversi rischi significativi. Il principale riguarda la responsabilità per vizi della cosa venduta, qualora dovessero emergere problematiche urbanistiche non dichiarate che compromettano l’utilizzo del terreno secondo le aspettative dell’acquirente.
Inoltre, il venditore potrebbe trovarsi esposto a richieste di risarcimento danni se l’acquirente dovesse scoprire vincoli o limitazioni non preventivamente comunicati. La mancanza del CDU può anche comportare una svalutazione del prezzo di vendita, poiché l’acquirente tenderà a cautelarsi contro l’incertezza urbanistica offrendo un importo inferiore al valore di mercato.
I rischi per l’acquirente
L’acquirente che procede all’acquisto senza certificato di destinazione urbanistica assume rischi ancora maggiori. Il principale pericolo consiste nella possibilità di acquisire un terreno che non presenta le caratteristiche urbanistiche desiderate o necessarie per il progetto di investimento pianificato.
Senza il CDU, l’acquirente non ha certezze sulla reale edificabilità del terreno, sui vincoli paesaggistici o ambientali esistenti, sulla possibilità di ottenere permessi edilizi futuri. Questa incertezza può tradursi in un investimento improduttivo o addirittura in perdite economiche significative, specialmente se l’acquisto era finalizzato a specifici progetti di sviluppo immobiliare.
Alternative e soluzioni pratiche
Esistono diverse strategie per gestire la vendita di un terreno in assenza del certificato di destinazione urbanistica. Una soluzione comune prevede l’inserimento nel contratto di compravendita di clausole sospensive che subordinano il perfezionamento dell’operazione all’ottenimento del CDU entro un termine prestabilito.
Un’altra alternativa consiste nell’accordo tra le parti per la richiesta congiunta del certificato, con ripartizione dei costi e dei tempi di attesa. In alcuni casi, è possibile procedere con un contratto preliminare che preveda il versamento di una caparra confirmatoria limitata, rimandando il rogito definitivo al momento dell’ottenimento del documento urbanistico.
Il ruolo del notaio e degli intermediari
Il notaio svolge un ruolo fondamentale nell’assistere le parti durante una compravendita priva del certificato di destinazione urbanistica. Il professionista ha l’obbligo di informare accuratamente le parti sui rischi dell’operazione e di suggerire le clausole contrattuali più appropriate per tutelare gli interessi di entrambi i contraenti.
Gli intermediari immobiliari, dal canto loro, dovrebbero sempre consigliare l’ottenimento del CDU prima della vendita, informando i clienti sui tempi e sui costi necessari. Quando ciò non fosse possibile, il loro ruolo diventa cruciale nel facilitare la comunicazione tra le parti e nel garantire la massima trasparenza informativa.
