L’usucapione configura una particolare modalità di acquisto dei beni a titolo originario.
In breve, il possesso, se protratto per un determinato lasso di tempo, fa acquisire al possessore la titolarità del diritto esercitato (proprietà, usufrutto, servitù, etc.). L’acquisizione del titolo di proprietà deve derivare dal continuo ed ininterrotto possesso per un periodo di almeno 20 anni consecutivi.
In questo articolo ci concentriamo sulla casistica dell’usucapione di un terreno agricolo. Si può diventare proprietari di un terreno che di fatto è di un’altra persona, purché venga dimostrato che lo stesso sia stato utilizzato in modo continuativo per un lungo periodo di tempo dal soggetto interessato. Non è necessario stipulare contratti per il passaggio del bene, né che lo stesso venga ceduto o donato.
Al fine di potersi realizzare l’operazione, il terreno agricolo deve essere iscritto nel catasto rustico, deve quindi avere come destinazione d’uso l’attività agraria. Inoltre, il proprietario deve non occuparsi del terreno per almeno venti anni consecutivi. Tuttavia, secondo quanto previsto dal codice civile, per alcuni tipologie di terreno, il proprietario non deve rivendicare né manifestare nulla sul terreno agricolo in oggetto per quindici anni.
Questa possibilità è particolarmente vantaggiosa per chi si prende cura di un terreno che, pur essendo di un altro proprietario, non è utilizzato da quest’ultimo. Tuttavia ci sono dei requisiti per poter accedere a questa possibilità e di fatto diventare proprietari del bene.
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Usucapione terreno agricolo: di cosa si tratta
L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà di un bene sulla base del possesso di alcuni requisiti ed è disciplinata dagli art. 1158 e seguenti del Codice civile. In relazione ai terreni è necessario che lo stesso debba essere utilizzato per svolgere un’attività di tipo agrario. In particolare, per la produzione di prodotti agricoli. L’esercizio dell’attività per un periodo ininterrotto di tempo, di fatto, determina il mancato utilizzo da parte del reale proprietario del bene.
Infatti, tale procedura non può essere attivata nel momento in cui il primo proprietario effettivamente sta utilizzando questa porzione di terreno per una produzione, e si prende effettivamente cura della zona. Inoltre, è necessario che il soggetto che ottiene tramite questa possibilità un bene o terreno, deve essere effettivamente il soggetto che svolge una attività di produzione sullo stesso. Per applicare questa procedura, infatti, non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che questo, sia destinato in concreto all’attività agraria.
Usucapione di beni immobili
La possibilità di poter acquisire la proprietà per possesso, oltre che peri terreni, è valida anche per le proprietà immobiliari. Anche in questo caso è necessario che il possessore di fatto non sia il proprietario del bene, ma lo diventi dopo un certo periodo di tempo, acquisendo diritto di proprietà. Possiamo dire, quindi, che questa procedura determina la proprietà di un bene o di un terreno in modo pacifico, ovvero tramite il suo utilizzo che non viene contestato dall’effettivo proprietario.
I presupposti per l’usucapione
Possiamo individuare i presupposti fondamentali per poter acquistare la proprietà del terreno con usucapione riguardano, sono i seguenti:
- Il possesso continuo e ininterrotto del bene: è necessario che non vi siano state interruzioni causate da terzi o da cause oggettive nel possesso del terreno e, non rileva in tal caso la buona o la mala fede del possessore;
- Il possesso pacifico e pubblico del bene: il possesso del bene dev’essere stato ottenuto in modo non violento e non clandestino;
- Presenza dell’animus possidendi: si tratta dell’intenzione evidente di esercitare il controllo effettivo sul bene come se si stesse agendo in qualità di proprietario, accompagnata dall’inattività ed il disinteresse del proprietario legittimo durante lo stesso periodo di tempo richiesto per l’usucapione del terreno.
Tutti questi presupposti devono verificarsi per una durata, prevista dalla legge in misura ordinaria, di 20 anni. Si passa a 15 anni per i fondi rustici montani e la possibilità di procedere con una procedura di usucapione abbreviata (ad esempio l’usucapione del terreno agricolo dopo 5 anni o di altro bene).
Pertanto, non è sufficiente il solo decorso del tempo e l’inerzia del proprietario nel rivendicarne il possesso ma è necessario anche un comportamento del detentore, che travalichi i poteri che la legge gli attribuisce. Il detentore deve atteggiarsi a unico proprietario del bene.
Soggetti coinvolti
Nell’usucapione sono coinvolti diversi soggetti: da un lato vi è il proprietario del terreno, dall’altro l’effettivo utilizzatore o possessore del terreno. Di fatto il soggetto che non è proprietario procede con l’acquisto della proprietà del bene in base ad alcuni requisiti.
Per ottenere la proprietà del terreno tramite acquisizione è necessario che trascorrano periodi di tempo piuttosto lunghi, anche fino a 20 anni, in cui il soggetto possiede di fatto, in modo continuativo, il determinato terreno. Bisogna poi procedere a una richiesta specifica di usucapione del terreno.
A questo punto possono accadere diversi scenari: da un lato è possibile che il soggetto che richiede all’usucapione del terreno ne divenga proprietario in modo lineare, senza ulteriori ostacoli. In alternativa, è possibile che l’effettivo proprietario del terreno possa in qualche modo negare questa possibilità dichiarando tramite azione di rivendicazione che il terreno è di sua proprietà.
Intorno a queste possibilità possono nascere anche delle controversie. L’usucapione è possibile quando il soggetto che ne vuole beneficiare dimostra di aver reso produttivo questo terreno, per il tempo minimo stabilito, o di aver modificato la zona senza che il proprietario reale sia intervenuto in alcun modo, e inoltre può provare la continuità effettiva di una attività.
La richiesta
Per poter chiedere l’usucapione di un terreno agricolo bisogna comunque presentare una domanda al Tribunale di competenza, e dimostrare con tutta una serie di prove che l’attività viene effettivamente svolta in questo particolare terreno, in modo continuativo da almeno un periodo di tempo di 20 anni.
Questo periodo può anche essere inferiore nel caso di particolari tipi di terreni, per esempio quelli di montagna. Bisogna fare attenzione alle casistiche che si possono presentare in questo senso, per non incorrere in contrasti con l’effettivo proprietario del terreno.
Può accadere infatti che il soggetto che richiede la procedura sia stato autorizzato dal proprietario a svolgere una determinata attività presso questo terreno agricolo, anche tramite compenso. In questa casistica non si può richiedere niente, in quanto il soggetto che opera sul terreno ha effettivamente riconosciuto che questa zona è di proprietà di un altro soggetto.
Se, invece, il soggetto chiede di diventare proprietario di un terreno per cui il proprietario non ha mai contestato eventuali lavori di tipo agricolo, o modifiche strutturali alla zona, in questo caso può richiedere il diritto di proprietà e di fatto diventare nuovo proprietario del terreno, purché sia rispettato il passaggio dei vent’anni stabiliti per legge.
L’usucapione, di fatto, permette di trasmettere un determinato terreno agricolo da un soggetto ad un altro senza la necessità di una vendita, di un contratto o di una donazione. Non è possibile in nessun modo accedere a questa eventualità nel momento in cui il vero proprietario rivendichi la zona.
Terreno agricolo di montagna
L’usucapione di fatto prevede che il nuovo soggetto proprietario si prenda cura del terreno, in particolare garantendo una produzione di tipo agricolo.
Il soggetto che diventa nuovo proprietario deve di fatto procedere con una serie di azioni che dimostrano che viene svolto un diritto di proprietà sullo stesso: dall’aggiunta di un recinto per il terreno, alla costruzione di un casolare, fino a una modifica d’uso del terreno, o un cambiamento importante nella sua conformità.
Chi rivendica una proprietà su un terreno deve sempre fare attenzione a conoscere il punto di vista dell’effettivo proprietario per evitare di incorrere in cause di difficile risoluzione. Le modifiche al terreno, o il suo utilizzo al pari di un proprietario, devono essere considerevoli, e lo stesso deve essere utilizzato per un arco di tempo piuttosto lungo, di 20 anni.
Questi tempi si riducono nel caso dei terreni montani che si trovano presso comuni di piccole dimensioni, nel caso in cui i redditi siano bassi. In questo caso è possibile che l’usucapione venga confermato dopo soli 15 anni, oppure anche meno. Per alcuni casi i tempi si possono accorciare ulteriormente fino a soli 5 anni.
Interruzione della procedura
L’interruzione dell’usucapione, in termini legali, avviene quando si verifica un evento che interrompe il possesso ininterrotto del bene. Questo può avvenire in diversi modi:
- Interruzione naturale: Avviene quando il possessore perde di fatto il possesso del bene. Ad esempio, se una persona possiede un terreno senza titolo e poi viene fisicamente rimossa dal terreno da un’altra persona (il vero proprietario o un terzo);
- Interruzione legale: Questo tipo di interruzione si verifica quando il proprietario originale intraprende un’azione legale. Può essere il caso di una causa, contro il possessore per rivendicare i suoi diritti sulla proprietà. Una volta notificata l’azione legale, la procedura viene interrotta. Importante è che l’azione legale sia effettivamente intrapresa e non solo minacciata;
- Riconoscimento dell’altrui diritto: Se il possessore riconosce in qualche modo il diritto del vero proprietario ciò può interrompere la procedura. Ad esempio attraverso un contratto o una dichiarazione pubblica. Questo perché tutta la procedura si basa sull’idea di un possesso che sfida il diritto del vero proprietario.
Dopo un’interruzione, il periodo di possesso necessario per l’usucapione deve ricominciare da zero. Se l’interruzione è temporanea e il possessore riacquista il possesso, un nuovo periodo inizia dal momento in cui il possesso è riacquisito.
Rilevanza giuridica dell’interruzione
L’interruzione dell’usucapione è un istituto giuridico importante perché tutela il diritto di proprietà del titolare del bene. In caso di interruzione, il possessore non potrà usucapire il bene, anche se il termine richiesto dalla procedura è quasi scaduto.
Tra le casistiche affrontate dalla giurisprudenza possiamo menzionare le seguenti:
- Cassazione civile, sez. II, 23/11/2001, n. 14917: la Corte di Cassazione ha affermato che per l’interruzione della procedura è necessaria una manifestazione di volontà del proprietario incompatibile con il possesso altrui.
- Cassazione civile, sez. II, 12/07/2013, n. 16724: la Corte di Cassazione ha affermato che la diffida del proprietario al possessore interrompe la procedura anche se il possessore non la recepisce.
Conclusioni
L’usucapione è un istituto giuridico che permette l’acquisizione della proprietà di un terreno agricolo attraverso il possesso prolungato e ininterrotto. Questo processo è soggetto a vari requisiti legali, inclusa la necessità che il possesso sia pubblico, pacifico e non equivoco. La durata del possesso deve essere di almeno 20 anni. L’interruzione dell’usucapione può avvenire per diverse ragioni, tra cui l’azione legale del proprietario originale o la perdita fisica del possesso del terreno.
Può essere un modo efficace per acquistare la proprietà di un bene immobile. Tuttavia, è importante valutare attentamente i pro e i contro prima di procedere.
Pro:
- Acquisto della proprietà del terreno senza dover pagare il prezzo.
- Possibilità di usucapire un terreno anche se il proprietario non è conosciuto.
Contro:
- Processo lungo e complesso.
- Rischi di contestazioni da parte del proprietario originario.
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