Trasformazione da SRL a società semplice immobiliare

Come trasformare la SRL immobiliare in società semplice con l’imposta sostitutiva agevolata all’8%: vantaggi fiscali, costi dell’operazione, gestione delle plusvalenze e delle riserve, errori da evitare e proroga confermata fino al 30 settembre 2026.

La trasformazione di una SRL immobiliare in società semplice rappresenta una delle scelte strategiche più delicate per chi gestisce patrimoni immobiliari attraverso strutture societarie.

Ipotizziamo una situazione di partenza data da una SRL immobiliare, i cui soci hanno deciso di trasformare in società semplice per proseguire l’attività di compravendita e locazione di beni immobili. Si tratta di una trasformazione eterogenea regressiva disciplinata dall’articolo 2500-sexies del codice civile, che comporta il passaggio da una società commerciale a una forma societaria che non può svolgere attività d’impresa. Questa operazione richiede un’attenta valutazione delle conseguenze fiscali, poiché determina sempre l’emersione di plusvalenze tassabili sui beni che fuoriescono dalla sfera imprenditoriale.

Perché passare da una SRL ad una società semplice immobiliare?

La gestione immobiliare attraverso una SRL risulta obbligata per tutte le attività commerciali dove l’immobile costituisce lo strumento operativo del business. Parliamo di strutture alberghiere, bed and breakfast, case vacanza e attività turistico-ricettive che richiedono organizzazione di persone e mezzi. In questi casi la forma commerciale è insostituibile perché l’attività prevede la prestazione di servizi accessori alla mera locazione.

La società semplice diventa invece un’alternativa strategica quando l’attività si riduce alla semplice messa a disposizione degli immobili mediante contratti di locazione, senza alcuna organizzazione imprenditoriale. Quando la SRL ha esaurito la fase commerciale attiva e si limita a incassare canoni di affitto, la trasformazione permette di abbandonare una struttura costosa e complessa per una forma gestionale più snella.

Nella pratica quotidiana, questa operazione viene valutata soprattutto in tre scenari:

• Società che hanno completato la fase di sviluppo immobiliare e ora si limitano a gestire locazioni;
• Gruppi societari in fase di riorganizzazione patrimoniale;
• Situazioni in cui la SRL ha venduto gli immobili strumentali all’attività commerciale prima di effettuare nuovi investimenti non commerciali.

Per la nostra esperienza la maggior parte delle trasformazioni da SRL a società semplice riguardano immobili acquisiti oltre dieci anni prima, quando la struttura commerciale serviva per l’attività edilizia o di compravendita. Una volta terminata quella fase, mantenere la SRL costa tra 3.000 e 5.000 euro l’anno tra commercialista, bilancio, depositi e adempimenti, contro i 500-800 euro annui di una società semplice.

I vantaggi concreti della società semplice

La società semplice si caratterizza per una struttura elementare priva di personalità giuridica autonoma, non soggetta agli obblighi fiscali e contabili delle società commerciali. Non pubblica  bilancio d’esercizio, ha uno statuto modificabile liberamente sulle esigenze dei soci, e risulta dotata del solo codice fiscale senza partita IVA.​

Sul fronte operativo, la semplificazione è evidente. I canoni di locazione possono essere certificati con semplici ricevute invece delle fatture elettroniche, la società non è soggetta agli indici sintetici di affidabilità (ISA), e nelle compravendite immobiliari si applica l’imposta di registro nella misura prevista per le persone fisiche. La società semplice non deve tenere libri sociali obbligatori, non redige né deposita il bilancio d’esercizio, e può effettuare conferimenti senza perizie di stima come invece richiesto per le società di capitali.

Il vantaggio fiscale più rilevante emerge però al momento dello scioglimento della società. Le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili posseduti dalla società semplice da oltre cinque anni non costituiscono materia imponibile, quindi non scontano alcuna tassazione in capo ai soci. Questo beneficio, confermato dalle risposte a interpello n. 689 e 691 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate, rappresenta un risparmio potenziale enorme rispetto alla tassazione che subirebbe una SRL sulla stessa operazione.​

Per il calcolo del periodo quinquennale di possesso, vale la pena sottolineare che si considera anche il tempo in cui l’immobile era detenuto dalla SRL prima della trasformazione. Se una SRL possiede un immobile da tre anni e si trasforma in società semplice, dopo soli due anni ulteriori l’immobile potrà essere ceduto senza tassazione sulle plusvalenze.

Prima di procedere alla trasformazione, verifica l’età degli immobili nel patrimonio della SRL. Se hai acquisito immobili tre o quattro anni fa, attendere la trasformazione per posizionarti strategicamente vicino al quinquennio può generare un risparmio fiscale significativo sulla futura cessione.

La procedura di trasformazione regressiva

L’articolo 2500-sexies del codice civile disciplina il passaggio da società di capitali a società di persone (trasformazione regressiva), richiedendo una delibera dell’assemblea straordinaria dei soci approvata con le maggioranze previste per le modifiche statutarie. L’elemento critico è che serve il consenso esplicito dei soci che assumeranno responsabilità illimitata nella nuova società semplice.

Questo consenso può essere prestato prima, durante o dopo l’assemblea deliberante. Il socio assente o dissenziente mantiene un vero e proprio diritto di veto che può bloccare l’intera operazione se decide di non prestare il consenso all’assunzione della responsabilità illimitata. Questa tutela è stata prevista dal legislatore proprio perché nella società semplice, a differenza della SRL, i soci rispondono delle obbligazioni sociali anche con il patrimonio personale.

Gli amministratori devono predisporre una relazione che illustri motivazioni ed effetti della trasformazione, fornendo ai soci tutti gli elementi per decidere consapevolmente. Questa relazione può essere depositata presso la sede sociale almeno trenta giorni prima dell’assemblea, oppure i soci possono rinunciarvi all’unanimità.

Completata la fase assembleare, occorre redigere il progetto di trasformazione da depositare presso il Registro delle Imprese, seguito dall’atto notarile che formalizza l’operazione e dalla registrazione presso la Camera di Commercio. Gli adempimenti fiscali e contabili completano il processo, con la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della variazione della forma giuridica.

Per approfondire:

• Trasformazione agevolata di SRL in società semplice.

Aspetti fiscali di una trasformazione regressiva da SRL a società semplice

Quando una SRL immobiliare si trasforma in società semplice senza avvalersi del regime agevolato, l’operazione viene equiparata fiscalmente a un trasferimento a titolo oneroso. La società perde la qualifica di imprenditore commerciale e tutti i beni sociali fuoriescono dalla sfera d’impresa, risultando destinati a finalità estranee all’esercizio dell’attività commerciale.

La trasformazione da una società commerciale (di capitali o di persone) in una società semplice fiscalmente non commerciale rappresenta evento realizzativo delle plusvalenze latenti: i beni d’impresa già destinati al programma imprenditoriale dalla società commerciale a seguito dell’operazione straordinaria della trasformazione fuoriescono da tale ambito e vengono destinati a finalità estranee, assumendo rilevanza fiscale in ragione dell’art. 86, comma 1, lett. c) del TUIR.

La trasformazione in società semplice rappresenta, dunque, una ipotesi di mutamento di volontà del titolare dei beni (la società) sullo svolgimento dell’attività d’impresa che coinvolge questi ultimi non più finalizzati ad essere strumento di attuazione del programma imprenditoriale, ma variazione della destinazione già impressa originariamente dal soggetto. Questa situazione, inevitabilmente, comporta alcune conseguenze reddituali che devono essere attentamente valutate. Molto schematicamente le considerazioni da fare sono le seguenti.

Per i beni merce, invece di plusvalenze si configura l’emersione di ricavi ai sensi dell’articolo 85 del TUIR, con conseguenze fiscali analoghe. Sul piano dichiarativo, la società dovrà presentare due distinte dichiarazioni dei redditi: una per il periodo ante trasformazione (come SRL) e una per il periodo post trasformazione (come società semplice).

Esempio pratico

Prendiamo il caso concreto di una SRL che possiede un immobile acquistato nel 2015 a 500.000 euro, con ammortamenti complessivamente dedotti pari a 100.000 euro. Il costo fiscalmente riconosciuto risulta quindi di 400.000 euro. Se al momento della trasformazione il valore normale dell’immobile è di 650.000 euro, la plusvalenza tassabile ammonta a 250.000 euro. Questa plusvalenza concorre alla formazione del reddito d’impresa della SRL nell’ultimo periodo d’imposta prima della trasformazione, con tassazione IRES al 24% più IRAP al 3,9%.

Attenzione: Il costo fiscale riconosciuto non corrisponde necessariamente al valore contabile dell’immobile. Bisogna partire dal costo storico di acquisto, aggiungere eventuali spese incrementative capitalizzate e sottraendo tutti gli ammortamenti fiscalmente dedotti nel tempo. Un errore in questo calcolo può portare a versare imposte errate con conseguenti sanzioni.

L’emersione di plusvalenze tassabili

L’operazione di trasformazione da SRL a società semplice è equiparabile ad un trasferimento a titolo oneroso ai fini delle imposte sui redditi, in quanto la trasformazione comporta l’assunzione di una forma giuridica non compatibile con l’esercizio di un’impresa commerciale e, quindi, con il conseguimento di redditi di impresa. In questo caso, infatti, il patrimonio sociale viene trasferito da un soggetto che può produrre solo redditi di impresa ad un soggetto che, invece, non può essere titolare di tali redditi. In particolare, secondo l’art. 2249 c.c., non può esercitare attività commerciale e, quindi, non può nemmeno essere titolare di reddito di impresa, con la conseguenza che i beni di una società semplice non possono rientrare tra i beni relativi all’impresa. Pertanto, in caso di trasformazione da società commerciale in una società semplice, si verifica:

• La perdita della qualifica di imprenditore (commerciale);
• La fuoriuscita dei beni sociali dalla “sfera di impresa”, risultando questi ultimi destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa.

Per quanto riguarda l’emersione di plusvalenze su beni strumentali, ai sensi dell’art. 86, co. 1, lett. c) del TUIR, la plusvalenza si determina come differenza tra il valore venale del bene e il relativo costo fiscalmente riconosciuto. Vi è, inoltre, l’emersione di ricavi ai sensi dell’art. 85 del TUIR, per i beni merce, in capo alla SRL ante trasformazione. Sotto il profilo dichiarativo si dovranno presentare due distinte dichiarazioni dei redditi relative al periodo ante trasformazione e post trasformazione.

La rettificazione della detrazione IVA

Altro elemento che deve essere attentamente valutato in caso di fuoriuscita dei beni dalla sfera imprenditoriale riguarda anche la rettifica della detrazione dell’IVA assolta sull’acquisto/costruzione dei beni per cambio di destinazione, ai sensi dell’art. 19-bis2, DPR n. 633/72, in relazione ai beni posseduti per i quali a molte è stata detratta imposta. In questo caso, l’effettuazione della trasformazione potrebbe portare l’azienda a dover riversare parte dell’IVA detratta al momento dell’acquisto degli immobili.

La gestione delle riserve della SRL da attribuire ai soci

Qualora nella SRL immobiliare vi siano riserve che risultino nel patrimonio netto occorre tenere presenti i chiarimenti forniti dalla Circolare n. 26/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate. Le casistiche che si possono presentare sono le seguenti:

Riserve di utili

Per le riserve di utili costituite prima della trasformazione devono essere imputate ai soci nel periodo di imposta successivo alla trasformazione con conseguente tassazione secondo le ordinarie regole ordinarie dei dividendi. Del resto, la società semplice è un soggetto non commerciale che non presenta un bilancio e che non risulta obbligata alla tenuta delle scritture contabili. Sul punto vedasi anche la Risposta ad interpello n. 811/E/2021.

Sotto il profilo dichiarativo, i soci persone fisiche di una SRL che si trasforma nel corso dell’anno “n” devono assoggettare a tassazione le riserve di utili presenti in contabilità (ed anche gli eventuali utili realizzati nel periodo infrannuale sino alla trasformazione) nel periodo di imposta “n“, in quanto il riferimento all’esercizio successivo riguarda la società e non i soci.

Le riserve in sospensione di imposta, invece, si considerano formate con utili prodotti nell’esercizio in cui vengono attribuite ai soci (vedasi le Risposte a interpello nn. 332/2019 e 505/2019).

Riserve di capitale

Per quanto riguarda, invece, le riserve di capitale derivanti dall’apporto dei soci non si generano conseguenze, mentre per le riserve di utili è necessario considerarle redditi di capitale, con il conseguente trattamento fiscale in capo ai soci (imposta sostitutiva del 26%).

Esenzione dall’emersione di plusvalenze tassabili

Prima di tutto deve essere evidenziato che il fatto di gestire un immobile tramite una società semplice, anziché una società commerciale, presenta alcuni vantaggi, come il fatto di non conseguire una plusvalenza tassabile nel momento in cui, in futuro, l’immobile o gli immobili verranno ceduti. Naturalmente, l’esenzione riguarda gli immobili ceduti dopo i cinque anni dall’acquisto.

Il trattamento fiscale dei soci dopo la trasformazione

In capo ai soci, il costo fiscalmente riconosciuto delle partecipazioni viene aumentato della differenza assoggettata a imposta sostitutiva. Questo meccanismo evita una doppia imposizione sullo stesso reddito, già tassato in via sostitutiva in capo alla società trasformata.​

Riprendiamo l’esempio precedente di una SRL costituita con 200.000 euro di capitale sociale, utilizzati per acquisire un immobile ora con valore venale di 300.000 euro. La società paga l’imposta sostitutiva su 100.000 euro di plusvalenza (8.000 euro). Il socio che successivamente cede la partecipazione nella società semplice a un corrispettivo pari al valore normale non realizzerà alcun reddito diverso, poiché il costo fiscale della partecipazione passa da 200.000 a 300.000 euro.​

Questo incremento del costo fiscale ha lo scopo di evitare che si produca una doppia imposizione sul medesimo reddito al momento della successiva attribuzione ai soci della società semplice. Gli importi assoggettati ad imposta sostitutiva non generano materia imponibile in capo ai soci, verificandosene un riconoscimento fiscale indiretto attraverso l’incremento del costo della partecipazione.​

Per quanto riguarda la futura cessione degli immobili ricevuti con la trasformazione, i soci devono rispettare un periodo quinquennale di detenzione per godere del beneficio fiscale. Se cedono gli immobili prima della fine di questo periodo, l’imposizione fiscale diventa retroattiva e si applica la tassazione ordinaria sui guadagni derivanti dalla vendita.​

Il quinquennio di detenzione è stato introdotto come misura di stabilizzazione fiscale per evitare che i benefici della trasformazione vengano sfruttati per eludere il fisco attraverso cessioni premature. Chi rispetta questo periodo può godere dell’esenzione totale da imposte sulle plusvalenze immobiliari, mentre chi vende prima sconta la tassazione come se la trasformazione agevolata non fosse mai avvenuta.

​Le imposte indirette sulla trasformazione

Sul fronte delle imposte indirette, l’operazione di trasformazione beneficia di un trattamento favorevole. L’atto di trasformazione non è soggetto a imposta di registro proporzionale, ma solo a imposte fisse particolarmente contenute.​

L’imposta di registro viene applicata in misura fissa di 200 euro, così come l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, ciascuna pari a 200 euro. Complessivamente, il carico fiscale per le imposte indirette ammonta quindi a soli 600 euro, un importo trascurabile rispetto al valore delle operazioni coinvolte.​

Questo vantaggio fiscale consente di abbattere significativamente gli oneri legati alla trasformazione rispetto ad altre operazioni di trasferimento immobiliare, dove le imposte proporzionali potrebbero raggiungere percentuali importanti del valore degli immobili. L’applicazione di imposte fisse anziché proporzionali permette alle società di gestire con maggiore prevedibilità la pianificazione fiscale dell’operazione.

La perizia di stima del patrimonio

Uno degli aspetti tecnici fondamentali della trasformazione riguarda la necessità di redigere una perizia di stima del patrimonio sociale. Questa perizia non riguarda solo gli immobili posseduti dalla società, ma l’intero patrimonio aziendale, ed è redatta da un professionista abilitato (commercialista, revisore contabile o perito).​

La perizia ha lo scopo di determinare il valore effettivo del patrimonio societario, assicurando che la trasformazione avvenga nel pieno rispetto delle normative fiscali e civilistiche. In particolare, deve essere conforme agli articoli 9 e 10 del TUIR, che regolano la valutazione fiscale del patrimonio e il trattamento delle plusvalenze.​

Per gli immobili, il valore normale corrisponde al prezzo di mercato che l’immobile potrebbe raggiungere in una transazione commerciale ordinaria. Il professionista incaricato deve considerare le caratteristiche dell’immobile, la sua ubicazione, lo stato di conservazione, i valori di mercato di immobili comparabili nella stessa zona e ogni altro elemento rilevante per determinare un valore attendibile.​

Il costo fiscale riconosciuto comprende le spese effettivamente sostenute dalla società per l’acquisto o la valorizzazione dell’immobile, nonché gli ammortamenti e le eventuali deduzioni fiscali applicate durante il periodo di possesso. La perizia deve ricostruire con precisione questo dato storico, essenziale per calcolare correttamente la plusvalenza su cui applicare l’imposta sostitutiva.​

Il regime di trasformazione agevolato

La Legge di Bilancio 2025, legge n. 207/2024, ha reintrodotto la possibilità di trasformare agevolmente una SRL immobiliare in società semplice entro il 30 settembre 2025. Questa normativa riprende quanto già previsto dall’articolo 1, commi da 115 a 120, della Legge 208/2015, offrendo un percorso fiscalmente sostenibile per gli imprenditori che vogliono semplificare la gestione del patrimonio immobiliare.​

Il regime agevolato prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRES e dell’IRAP pari all’8% calcolata sulla differenza tra il valore normale degli immobili e il costo fiscalmente riconosciuto. Questa imposta sostituisce la tassazione ordinaria che graverebbe sulle plusvalenze emerse, generando un risparmio significativo. Invece di pagare il 27,9% complessivo tra IRES e IRAP, si applica un’aliquota unica ridotta del 8%.​

Riprendiamo l’esempio precedente dell’immobile con plusvalenza di 250.000 euro. Con il regime ordinario, la tassazione ammonterebbe a circa 69.750 euro (250.000 x 27,9%). Con il regime agevolato, l’imposta sostitutiva risulta di 20.000 euro (250.000 x 8%), con un risparmio netto di quasi 50.000 euro.​

Il versamento dell’imposta sostitutiva può essere dilazionato in due rate: il 60% entro il 30 novembre 2025 e il restante 40% entro il 16 giugno 2026. Questa rateizzazione facilita la gestione finanziaria dell’operazione, evitando di concentrare l’intero esborso in un’unica soluzione.​

I requisiti per accedere all’agevolazione

L’accesso al regime agevolato è riservato alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobiliari o mobili registrati. La società deve concentrarsi sulla gestione patrimoniale passiva, limitandosi alla percezione di canoni di locazione o affitto, senza svolgere attività tipiche di impresa come compravendite sistematiche o attività commerciali organizzate.​

Un requisito fondamentale riguarda la compagine sociale: al momento della trasformazione, i soci devono coincidere con quelli esistenti alla data del 30 settembre 2024. Questa condizione è necessaria perché gli effetti fiscali della trasformazione agevolata coinvolgono tutti i soci della società trasformata, evitando operazioni elusive con ingresso di nuovi soci solo per beneficiare dell’agevolazione.​

La trasformazione deve rispettare modalità e scadenze precise per evitare la perdita delle agevolazioni e l’applicazione delle imposte ordinarie. Il mancato rispetto dei requisiti può comportare la decadenza dei benefici fiscali e l’attivazione di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Se hai modificato la compagine sociale dopo il 30 settembre 2024, la trasformazione agevolata non è più accessibile. In questo caso, valuta se conviene comunque procedere con la trasformazione ordinaria calcolando il carico fiscale effettivo, oppure attendere future riaperture dei termini che storicamente il legislatore ha concesso ogni 2-3 anni.

Aggiornamento novembre 2025: confermata la proroga per il 2026

Il Disegno di Legge di Bilancio 2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 17 ottobre 2025, ha riproposto il regime agevolato per la trasformazione in società semplice anche per il prossimo anno. L’articolo 14 del DDL conferma sostanzialmente la stessa disciplina già applicata nel 2025, limitandosi ad aggiornare le scadenze operative senza modificare l’impianto normativo collaudato negli anni precedenti.​

La nuova finestra temporale prevede la possibilità di deliberare la trasformazione agevolata entro il 30 settembre 2026, mantenendo l’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto degli immobili. Per le società qualificate di comodo in almeno due dei tre esercizi precedenti, l’aliquota resta confermata al 10,5%.​

Il requisito della compagine sociale si aggiorna coerentemente: per accedere all’agevolazione nel 2026, i soci al momento della trasformazione dovranno coincidere con quelli esistenti alla data del 30 settembre 2025. Chi ha modificato la compagine sociale dopo questa data non potrà beneficiare del regime agevolato, esattamente come previsto per l’edizione 2025 dell’agevolazione.​

Il calendario dei versamenti dell’imposta sostitutiva prevede due rate: il 60% entro il 30 novembre 2026 e il restante 40% entro il 30 giugno 2027. Questa dilazione conferma l’approccio del legislatore di agevolare la gestione finanziaria dell’operazione, evitando di concentrare l’intero esborso fiscale in un’unica soluzione.​

Chi non è riuscito a completare la trasformazione entro il 30 settembre 2025 per ragioni organizzative o ha deciso di attendere per valutare meglio l’operazione, avrà quindi un’ulteriore opportunità nel corso del 2026. La ripetuta riproposizione di questa agevolazione negli ultimi anni (Legge 208/2015, Legge 197/2022, Legge 207/2024 e ora DDL 2026) dimostra la volontà del legislatore di mantenere aperto questo canale di semplificazione per le società immobiliari che vogliono abbandonare la veste commerciale.

Considerazioni strategiche sulla convenienza

La valutazione di convenienza della trasformazione richiede un’analisi economica complessiva che consideri tutti gli elementi fiscali, amministrativi e gestionali coinvolti. Non esiste una risposta univoca valida per tutte le situazioni, ma ogni caso richiede un’analisi specifica.

Dal punto di vista fiscale, la trasformazione agevolata risulta conveniente quando le plusvalenze latenti sugli immobili sono significative ma non eccessive rispetto al valore delle riserve presenti. Una SRL con immobili fortemente rivalutati ma poche riserve di utili beneficia al massimo del regime agevolato. Al contrario, una società con plusvalenze contenute ma riserve molto elevate potrebbe trovarsi a pagare più imposte sulle riserve che sulla plusvalenza immobiliare.

Sul piano gestionale, i risparmi annuali devono essere valutati attentamente. Passare da costi di gestione di 4.000 euro l’anno per una SRL a 700 euro per una società semplice genera un risparmio di 3.300 euro annui. Nell’arco di dieci anni, questo significa oltre 30.000 euro di minori costi operativi, un importo tutt’altro che trascurabile.

La flessibilità nella gestione successoria rappresenta un ulteriore elemento di valutazione. La società semplice permette di trasferire quote agli eredi con maggiore semplicità rispetto alla SRL, facilitando il passaggio generazionale del patrimonio immobiliare. Le quote possono essere trasmesse anche senza vincoli statutari rigidi, garantendo maggiore libertà nella pianificazione familiare.

La perdita della schermatura della responsabilità limitata costituisce invece il principale svantaggio. Nella società semplice i soci rispondono illimitatamente delle obbligazioni sociali con il proprio patrimonio personale. Questo rischio deve essere attentamente ponderato valutando le passività potenziali della società, i contratti in essere e le garanzie prestate.

Consulenza fiscale online

La trasformazione da SRL a società semplice immobiliare rappresenta un’operazione complessa che richiede un’analisi approfondita della situazione specifica di ogni società. I risvolti fiscali coinvolgono molteplici aspetti: plusvalenze sugli immobili, tassazione delle riserve, rettifica della detrazione IVA, gestione del costo fiscale delle partecipazioni dei soci.

Ogni elemento deve essere valutato nel contesto complessivo per determinare se l’operazione risulta effettivamente conveniente o se esistono alternative più efficienti. La scadenza del 30 settembre 2025 per il regime agevolato richiede inoltre una pianificazione tempestiva per completare tutti gli adempimenti nei termini previsti.

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